LG Bonn, Beschluss vom 23.05.2014 – 6 T 94/14
1. Im Rahmen der Niedrigstgebotlösung sind Belastungen in gleicher Höhe auf allen Anteilen von Antragstellern bei der Berechnung des geringsten Gebots zu berücksichtigen. Diese Rechte bleiben bestehen.
2. Zur Beschwerdebefugnis gemäß § 100 Abs. 2 ZVG
Tenor
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Bonn vom 12.02.2014 – 23 K 89/12 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Antragstellerin.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen hinsichtlich folgender Fragen:
1.
Hat im Rahmen der Niedrigstgebotlösung gemäß § 182 Abs. 1 ZVG immer nur (isoliert) der Wert der Rechte in das geringste Gebot einzufließen, die auf dem am niedrigsten belasteten Anteil eines Antragstellers lasten oder hat alternativ der Wert der Rechte, die Anteile von allen Antragstellern in gleicher Höhe belasten, insgesamt in das geringste Gebot einzufließen (mit der weiteren Folge, dass diese Rechte dann auch alle bestehen bleiben müssen) und hat dann nur die darüber hinausgehende, höhere Belastung des Anteils eines oder mehrerer Antragsteller nicht in das geringste Gebot einzufließen?
2.
Ist der Miteigentümer und Antragsteller im Teilungsversteigerungsverfahren, dessen Anteilsbelastung (jedenfalls teilweise) nicht bei der Feststellung des geringsten Gebots gemäß § 182 Abs. 1 ZVG berücksichtigt wurde, beschwerdebefugt gegen den Zuschlagsbeschluss gemäß § 100 Abs. 2 ZVG, soweit die nicht berücksichtigte Anteilsbelastung nach den Versteigerungsbedingungen als stehen bleibendes Recht, die das geringste Gebot gemäß § 182 Abs. 1 ZVG hätte erhöhen müssen, hätte behandelt werden müssen, was aber tatsächlich nach dem Inhalt des Zuschlagsbeschlusses nicht geschehen ist (oder ist insoweit allenfalls der Inhaber dieses nach dem Zuschlagsbeschluss erlöschenden Rechts beschwerdebefugt)?
4.
Rechtfertigt eine (unstreitig bestehende) Eigentümergrundschuld auf dem Anteil desjenigen Eigentümers, dessen Anteilsbelastung (jedenfalls hinsichtlich der Eigentümergrundschuld, siehe insoweit Frage 1) nach der Niedrigstgebotlösung nicht im Rahmen von § 182 Abs. 1 ZVG bei der Bestimmung des geringsten Gebots berücksichtigt wurde, die Ansetzung eines Ausgleichsbetrages gemäß § 182 Abs. 2 ZVG, welcher zur Erhöhung des geringsten Gebots führt?
4.
Ist der Miteigentümer und Antragsteller im Teilungsversteigerungsverfahren, dessen Anteilsbelastung (jedenfalls teilweise) nicht bei der Feststellung des geringsten Gebots gemäß § 182 Abs. 2 ZVG berücksichtigt wurde, beschwerdebefugt gegen den Zuschlagsbeschluss gemäß § 100 Abs. 2 ZVG, soweit seine Anteilsbelastung die höhere war und der Ausgleichsbetrag gemäß § 182 Abs. 2 ZVG nur im Hinblick auf eine Eigentümergrundschuld des betreffenden Miteigentümers, die seinen Anteil belastet, in Frage kommt?
Gründe
I.
Auf Antrag des Antragstellers, Herrn L3, vom 18.05.2012 ordnete das Amtsgericht mit Beschluss vom 02.07.2012 die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) hinsichtlich des im Rubrum bezeichneten Grundstücks an, bezüglich dessen der Antragsteller zur Hälfte Miteigentümer war. Inhaber der weiteren Hälfte war seine Schwester, die mit Schreiben vom 07.12.2013 im Verlaufe des Verfahrens als weitere Antragstellerin beigetretene Frau L2. Auf dem Grundstück lasten in Abteilung II des Grundbuchs mehrere Rechte. II/5 betrifft eine Geldrente zugunsten Frau L4, lastend auf dem ½-Anteil des Antragstellers. II/6 betrifft eine Geldrente zugunsten Frau L4, lastend auf dem ½-Anteil der Antragstellerin. II/7 betrifft eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten L4, lastend auf dem ½-Anteil des Antragstellers. II/8 betrifft eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten L4, lastend auf dem ½-Anteil der Antragstellerin. II/9 betrifft eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten L, lastend auf dem ½-Anteil des Antragstellers. II/10 betrifft eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten L, lastend auf dem ½-Anteil der Antragstellerin. II/11 betrifft ein Vorkaufsrecht zugunsten des Antragstellers, lastend auf dem ½-Anteil der Antragstellerin. II/12 betrifft ein Vorkaufsrecht zugunsten der Antragstellerin, lastend auf dem ½-Anteil des Antragstellers.
Der Bestellung dieser Rechte lag der notarielle Vertrag vom 22.10.2004 (UR-Nr. …#/… M, Notar Dr. N aus C) zwischen den Eheleuten L und L4 (Eltern der beiden Antragsteller) und den Antragstellern zugrunde, der gemäß § 3 Ziffer 9 des Vertrags der vorweggenommenen Erbfolge diente; hinsichtlich des weiteren Inhalts dieses Vertrags wird auf Bl. …# – …# d.A. Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 18.12.2013 (Bl. …# d.A.) teilten die Eheleute L und L4 mit, dass sie auf die im Grundbuch unter II/7, II/8, II/9, II/10 vermerkten Rücküberlassungs- bzw. Auflassungsrechte in keinem Fall, d.h. auch nicht gegen finanzielle Entschädigung gleich welcher Höhe verzichten würden. Auch einem Rangrücktritt werde nicht zugestimmt werden.
Der vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. T schätzte den Verkehrswert des Grundstücks auf 630.000,00 €. Dem folgte das Amtsgericht mit Verkehrswertfestsetzungsbeschluss vom 18.11.2013. Die hiergegen eingelegte Verkehrswertbeschwerde des Antragstellers blieb erfolglos.
Das Amtsgericht bestimmte sodann Versteigerungstermin auf den 10.02.2014, 11 Uhr (Bl. …# d.A.).
Der Sachverständige T gab auf Nachfrage des Amtsgerichts eine ergänzende Stellungnahme zum Wert der Belastungen des Grundstücks aus seiner Sicht als Sachverständiger ab; hinsichtlich des Inhalts der Stellungnahme wird auf Bl. …# ff. d.A. Bezug genommen. Mit Schreiben vom 03.02.2014 teilte die Antragstellerin mit, dass für sie inzwischen im Grundbuch eine weitere Grundschuld über 400.000,00 €, lastend auf ihrem ½-Miteigentumsanteil eingetragen worden sei. Da diese Grundschuld zum Zeitpunkt der Beschlagnahme noch nicht bestanden habe, melde sie diese im Hinblick auf § 37 Ziff. 4 ZVG hiermit an; hinsichtlich des weiteren Inhalts des Schreibens vom 03.02.2014 wird auf Bl. …# – …# d.A. Bezug genommen. Mit Schreiben vom 05.02.2014 teilte die Antragstellerin auf ein Telefonat mit dem zuständigen Rechtspfleger hin mit, dass ihrer Ansicht nach ein Vortermin zur Erörterung der Bestimmung des geringsten Gebots entbehrlich sei. Gemäß der Niedrigstgebotheorie sei ihre Grundschuld, Abt. III, lfd. Nr. 2, nicht als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot aufzunehmen. Auch entfalle alsdann ein ansonsten gemäß § 182 Abs. 2 ZVG anzusetzender Ausgleichsbetrag.
Im am 10.02.2014 durchgeführten Versteigerungstermin berücksichtigte das Amtsgericht bei der Berechnung des geringsten Gebots als bestehen bleibende Rechte die oben genannten Rechte II/5, II/7, II/9, II/12, setzte für die Rechte II/7 und II/9 jeweils 315.000,00 €, insgesamt 630.000,00 € an und bewertete das Recht II/12 mit 6.300,00 €, so dass insgesamt ein Betrag von 636.300,00 € in das geringste Gebot einfloss für bestehen bleibende Rechte (vgl. Bl. …# d.A.). Das Amtsgericht führte zur Begründung u.A. aus, dass sich dieses Ergebnis nach Anwendung der Niedrigstgebotlösung ergebe. Im Versteigerungstermin blieb der Antragsteller mit einem Bargebot von 70.000,00 € Meistbietender. Die Antragsgegnerin stellte im Termin Antrag auf Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichens der 7/10 Grenze gemäß § 74a Abs. 1 ZVG. Das Amtsgericht bestimmte Verkündungstermin zur Entscheidung über den Zuschlag auf den 12.02.2014, 14 Uhr. Mit Fax vom 10.02.2014, eingegangen beim Amtsgericht am 11.02.2014, beantragte die Antragstellerin zudem die Versagung des Zuschlags gemäß § 83 Ziff. 1 und Ziff. 7 ZVG. Zur Begründung führte die Antragstellerin aus, dass das geringste Gebot falsch festgestellt worden sei, weil die Rechte II/5, II/6, II/7, II/8, II/9 und II/10 nicht in das geringste Gebot als bestehen bleibende Rechte hätten aufgenommen werden dürfen oder allenfalls mit einem Wert von 0,00 € hätten bewertet werden dürfen, weil die Rückauflassungsvormerkungen nur bis April 2009 ausübbar gewesen seien. Zum Inhalt der weiteren Begründung wird auf Bl. …# – …# d.A. Bezug genommen. Mit Beschluss vom 12.02.2014 erteilte das Amtsgericht dem Antragsteller den Zuschlag auf sein bares Meistgebot i.H.v. 70.000,00 € und stellte fest, dass folgende im Grundbuch eingetragene Rechte bestehen bleiben: II/5, II/7, II/9, II/12. Das Amtsgericht führte zur Begründung u.A. aus, dass es sich bei den bestehen bleibenden Rechten II/7 und II/9 nicht um befristete, sondern gemäß § 6 des Vertrags um bedingte Rechte handele. Bei der Bemessung des Wertes habe sich das Gericht an der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.05.2012, V ZB 156/11, LG Gießen, orientiert. Hinsichtlich der Bewertung des Vorkaufsrechts habe das Gericht entsprechend herrschender Rechtsprechung und Kommentierung 2% des Verkehrswertes festgesetzt. Der 7/10-Einwand gehe ins Leere, da die festgesetzten Ersatzwerte in Höhe von 636.300,00 € zu berücksichtigen seien. Mit dem Bargebot (70.000,00 €) sei die 7/10-Grenze (441.000,00 €) deutlich überschritten. Gegen diesen der Antragstellerin am 15.02.2014 zugestellten Beschluss legte die Antragstellerin mit Fax vom 24.02.2014, eingegangen beim Amtsgericht am 25.02.2014, Zuschlagsbeschwerde ein. Mit dieser Beschwerdeschrift wurden die bereits erhobenen Einwände wiederholt und vertieft bzw. modifiziert, erstmalig aber auch geltend gemacht, dass fälschlicherweise kein Ausgleichsbetrag nach § 182 Abs. 2 ZVG in das geringste Gebot eingeflossen sei und dass eine Verschleuderung des Grundstückes vorliege, was gemäß § 765a ZPO eine sittenwidrige Härte begründe. Zudem sei der Versteigerungstermin um 11 Uhr aufgehoben worden, und es sei ein neuer Termin auf 11:15 Uhr bestimmt worden, wodurch ein Verstoß gegen § 43 ZVG und damit ein Versagungsgrund gemäß § 83 Ziff. 7 ZVG vorliege. Das Amtsgericht half der Beschwerde mit Beschluss vom 28.03.2014 nicht ab und führte zur Begründung u.A. aus, dass keine Neuansetzung eines Termins vorgelegen habe und dass das Gericht bewusst auf die Berücksichtigung eines Ausgleichsbetrags verzichtet habe, der den bar zu zahlenden Teil noch einmal um 636.300,00 € erhöht hätte. Abgesehen davon, dass das geringste Gebot schon doppelt so hoch gewesen wäre wie der Verkehrswert des Versteigerungsobjektes fehle für die Aufnahme eines Ausgleichsbetrages in das geringste Gebot hier vollständig das Rechtsschutzbedürfnis.
II.
Die zulässige sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist unbegründet.
Ein Zuschlagsversagungsgrund, auf den sich die Antragstellerin gemäß § 100 Abs. 2 ZVG berufen könnte, besteht nicht.
1. Versteigerungstermin:
Dass der auf 11 Uhr angesetzte Versteigerungstermin erst um 11:15 Uhr aufgerufen wurde, stellt keine Neuansetzung des Versteigerungstermins und damit keinen Zuschlagsversagungsgrund dar. Auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts wird Bezug genommen.
2. Ermittlung des geringsten Gebots/Niedrigstgebotlösung, § 182 Abs. 1 ZVG:
a) Die Einwände der Antragstellerin zu den Rechten II/5 und II/6 sind nicht nachvollziehbar. Diese sind vom Amtsgericht entsprechend des Vorschlags des Sachverständigen nicht (bzw. mit einem Wert von „0,00 €“, was dasselbe ist) in das geringste Gebot eingeflossen – aufgrund der abgelaufenen Befristung, wie dies auch der Ansicht der Antragstellerin entspricht.
b) Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Rechte II/7 und II/9 (und entsprechend auch II/8 und II/10) bedingte und nicht etwa befristete Rechte sind – schon gar nicht ist die Befristung abgelaufen, wie die Antragstellerin hingegen meint. Die (vier) Rückauflassungsvormerkungen waren nicht dahingehend befristet, dass diese nur zum April 2009 ausübbar (gewesen) wären. Der Verweis auf § 3 a) des notariellen Vertrags vom 22.10.2004 (UR-Nr. …#/… M, Notar Dr. N aus C) und dessen Unterpunkte aa), bb) und cc) geht fehl. § 3, Ziffer 3 a), aa), bb), cc) des Vertrags bezieht sich zwar durchaus auf die „Dauer der Lastverpflichtungen“, womit Bezug auf das Datum April 2009 entsprechend § 3, Ziffer 1 des Vertrags genommen wird. Aber damit sind nur einzelne mögliche Bedingungen auch befristet. Die weiteren Bedingungen § 3, Ziffer 3 a), dd) und ee) enthalten keine Befristung, sondern Bedingungen, die noch nicht eingetreten sind aber noch eintreten können. Daher hat das Amtsgericht die Rückauflassungsvormerkungen insgesamt – unter zutreffenden Hinweis auch auf § 6 des Vertrags – als bedingt (mit noch möglichem Bedingungseintritt) eingestuft und hat grundsätzlich zutreffend gemäß §§ 50, 51 ZVG hierfür einen Ersatzwert angesetzt.
c) Auch die Einwände gegen die Ermittlung der Höhe des geringsten Gebots gehen im Ergebnis fehl, führen jedenfalls nicht zu einer Zuschlagsversagung.
Das Amtsgericht hat jedenfalls im Ergebnis zutreffend hinsichtlich der bedingten Rückauflassungsvormerkungen (II/7, II/8, II/9, II/10) insgesamt einen Betrag von 630,000,00 € – also in Höhe des festgestellten Grundstückswerts – in das geringste Gebot einfließen lassen gemäß § 182 Abs. 1 ZVG.
Dabei hat das Amtsgericht nach seiner Begründung an dieser Stelle nach Auffassung der Kammer die angewendete Niedrigstgebotlösung zwar nicht ganz zutreffend angewendet, was wohl auch auf die nicht besonders genaue Kommentierung dieses Problems in der Kommentarliteratur zurückzuführen ist, aber das Ergebnis trifft dennoch zu.
Nach der Niedrigstgebotlösung ist in Fällen der Teilungsversteigerung bei Auseinandersetzung einer Gemeinschaft und mehreren Antragstellern im Rahmen von § 182 Abs. 1 ZVG und ungleichmäßiger Belastung auf die Belastungen des Anteils desjenigen Antragstellers abzustellen, dessen Anteil am geringsten belastet ist. Die Niedrigsgebotlösung führt nach Auffassung der Kammer allerdings nur insoweit zu einer Nichtberücksichtigung der Belastungen der weiteren Antragsteller – und hier liegt der (im Ergebnis hinsichtlich der Rechte der Antragstellerin aber unschädliche) Fehler des Amtsgerichts – wie überhaupt unterschiedliche Belastungen vorliegen. Soweit teilweise eine gleich hohe, gemeinsame Belastung auf den Anteilen der Antragsteller besteht (etwa Gesamthypothek oder dergleichen) und teilweise eine höhere (Allein-)Belastung des Anteils eines Antragstellers ist nach der Niedrigsgebotlösung nicht etwa allein auf den (Teil-)Wert der (Gesamt-)Belastung des niedrigstbelasteten Anteils abzustellen für die Ermittlung des geringsten Gebots, sondern maßgeblich ist der (Gesamt-)Wert der gemeinsamen, gleich hohen Belastung auf allen Anteilen. Lediglich die höhere Belastung, die allein auf einem der Anteile der Antragsteller ruht, ist aufgrund der Niedrigstgebotlösung nicht zu berücksichtigen (vgl. das Beispiel bei Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Auflage, § 182, Rn. 17, 20; Stöber ZVG, 20. Auflage, § 182, Rn. 3.7). Dies muss nach Auffassung der Kammer auch für den vorliegenden Fall von Rückauflassungsvormerkungen gelten, die zwar formal betrachtet keine gemeinsame Belastung darstellen, sondern jeweils auf den ½-Anteilen ruhen, aber nach Sinn und Zweck wie eine gemeinsame Belastung zu bewerten sind, weil es um eine Sicherung des Rückübertragungsanspruchs hinsichtlich des Eigentums am gesamten Grundstück geht. Generell sind gleich hohe Belastungen ebenso wie gemeinsame, gleich hohe Belastungen zu behandeln. Dieser Auffassung ist wohl jedenfalls auch Stöber, der davon spricht, dass der Umstand, dass mehrere Miteigentümer die Teilungsversteigerung betreiben bei der Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gesamthandsgemeinschaft, für die Feststellung des geringsten Gebots keine Bedeutung habe, wenn unterschiedlich belastete Anteile nicht bestehen. Es seien dann ohnedies alle auf dem Grundstück lastenden Ansprüche in das geringste Gebot aufzunehmen (Stöber, ZVG, 20. Auflage, § 182, Rn. 3.2, so auch Rn. 3.7, Beispiel 6 für Hyothek/Grundschuld). Auch der Wortlaut von § 182 Abs. 1 ZVG spricht dafür, dass grundsätzlich alle Belastungen, die auf den Anteilen der Antragsteller ruhen, bestehen zu bleiben haben und die Belastungen ins geringste Gebot einzufließen haben. Es ist dabei zwar nicht zu verkennen, dass der Gesetzgeber bei dieser Regelung eher den Fall eines einzelnen Antragstellers im Auge hatte und nicht den Fall mehrerer Antragsteller. Es ist aber dennoch im Grundsatz davon auszugehen, dass der Wert aller Rechte, die auf den Anteilen der Antragsteller lasten, bei der Feststellung des geringsten Gebots einzufließen haben. Dies ist auch der Ansatz der Totalbelastungslehre. Die Niedrigstgebotlösung stellt lediglich eine Ausnahme von diesem Grundsatz dar, so dass diese Ausnahme auch nur insoweit greifen muss, wie diese sachlich gerechtfertigt ist, also hinsichtlich der ungleichmäßigen Belastung (so wohl auch die Begründung von Stöber aaO). Folglich ist die Kammer der Auffassung, dass die Anwendung der Niedrigstgebotlösung hier dazu führt, dass der Werte aller Rechte, die die Anteile der beiden Antragsteller (also im Ergebnis das Eigentum am Grundstück insgesamt) belasten, gemäß § 182 Abs. 1 ZVG bei der Feststellung des geringsten Gebots einzufließen haben (bzw. hatten) und dass nur die Eigentümergrundschuld über 400.000,00 € nicht in die Feststellung des geringsten Gebots einzufließen hatte.
Das Amtsgericht meint hingegen, dass nur der Wert der Rechte, die auf dem ½-Miteigentumsanteil des Antragstellers lasten und nicht auch der Wert der Rechte, die auf dem ½-Miteigentumsanteil der Antragstellerin lasten, bei der Feststellung des geringsten Gebots einfließe und dass die beiden Rückauflassungsvormerkungen, die auf dem Anteil des Antragstellers lasten, insoweit mit einem Wert von jeweils 315.000,00 € zu bewerten seien, wie dies auch der Sachverständige empfohlen hat. Deshalb habe insgesamt ein Wert der gemäß § 182 Abs. 1 ZVG zu berücksichtigenden Belastungen von insgesamt 630,000 € (= 2 X 315,000,00 €) ins geringste Gebot einzufließen. Nach Auffassung der Kammer liegt also an dieser Stelle ein Fehler des Amtsgerichts bei der Berechnung des geringsten Gebots vor, weil nicht auch der Wert der Rechte, die den ½-Miteigentumsanteil der Antragsteller belasten, in das geringste Gebot eingeflossen sind. Die Kammer kommt allerdings dennoch zum selben Ergebnis wie das Amtsgericht, weil die Kammer auch die Ansicht des Amtsgerichts zur Berechnung des Werts der Rückauflassungsvormerkungen, die auf den beiden ½-Miteigentumsanteilen lasten, nicht zu teilen vermag. Die beiden Punkte heben sich faktisch gegenseitig auf, so dass sowohl die Kammer als auch das Amtsgericht zum selben Ergebnis kommen, dass das geringste Gebot insoweit um 630.000,00 € zu erhöhen war.
Die Kammer vermag nämlich nicht der Auffassung des Amtsgerichts und des Sachverständigen beizutreten, dass der Wert der vier Rückauflassungsvormerkungen insgesamt – also die jeweils zwei Rückauflassungsvormerkungen, die auf den beiden ½-Miteigentumsanteilen jeweils lasten – zusammengerechnet dem doppelten Grundstückswert entspräche (vgl. S. 6 der Stellungnahme des Sachverständigen vom 22.01.2014, Bl. …# d.A.: 4 X 315,000,00 €). Zwar ist dem Amtsgericht darin zu folgen, dass für zwei Rückauflassungsvormerkungen hinsichtlich der beiden ½-Miteigentumsanteilen (z.B. II/7 und II/8), mit welcher entweder Herr L oder alternativ Frau L4 die Rückübertragung des gesamten Eigentums am Grundstück betreiben könnte, entsprechend der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Wert i.H.d. festgestellten Grundstückswerts anzusetzen ist. Die Kammer vermag aber nicht zu erkennen, warum den vier Rückauflassungsvormerkungen zusammen ein dem Grundstückswert übersteigender Wert (gar in doppelter Höhe) zukommen sollte oder den Rückauflassungsvormerkungen hinsichtlich eines ½-Miteigentumsanteils der volle Grundstückswert zukäme. Nach dem vertraglichen Inhalt der Rückauflassungsvormerkung gemäß § 3 c) des notariellen Vertrags vom 22.10.2004 (UR-Nr. …#/… M, Notar Dr. N aus C) steht das Rückübertragungsrecht zugunsten des Herrn L, welches mit den Rückauflassungsvormerkungen dinglich gesichert wurde, unter der aufschiebenden Bedingung, dass Herr L (der Vater der Antragsteller) seine Ehefrau L4 (die Mutter der Antragsteller) überlebt. Daneben wurde in § 3 b) des notariellen Vertrags vom 22.10.2004 explizit vereinbart, dass die durch die beiden Rückauflassungsvormerkungen gesicherten Rückübertragungsrechte höchstpersönlich und unvererblich sind. Folglich ist rechtlich nur eine einmalige Rückübertragung beider Miteigentumsanteile gestützt auf zwei Rückauflassungsvormerkungen (unter den Voraussetzungen gemäß § 3 a) des Vertrags) möglich – entweder (vorrangig) an Frau L4 (nach II/7 und II/8) oder (nachrangig – im Falle des Todes von L4) an Herrn L (nach II/9 und II/10). Keinesfalls vermag jedoch aufgrund der Rückauflassungsvormerkungen zweimal die Rückübertragung der gesamten Miteigentumsanteile an dem Grundstück verlangt werden. Sofern einmal die Rückübertragung der beiden ½-Miteigentumsanteile nach II/7 und II/8 erfolgt wäre, wäre Frau L4 Alleineigentümerin des Grundstücks und Herr L könnte (schuldrechtlich) selbst im Falle des Versterbens von Frau L4 keine Rückübertragung verlangen, da die Rückübertragungspflicht als höchstpersönlich zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde. Wenn Frau L4 versterben sollte, stünde von vornherein nur eine Rückübertragung an Herrn L im Raum (mangels Vererblichkeit des Rückübertragungsrechts). Zudem ist zu beachten, dass es im Rahmen der Bestimmung des geringsten Gebots darum geht, welchen (negativen) wirtschaftlichen Wert die Belastung für den potentiellen Ersteher hätte. Der Ersteher könnte das Grundstück aber nur einmal wieder verlieren bei Ausübung der Rechte aus den vier Rückauflassungsvormerkungen. Der Ansetzung des doppelten Grundstückswerts für den Wert der vier Rückauflassungsvormerkungen ist daher nicht zuzustimmen, ebenso wenig wie der vom Amtsgericht vorgenommenen Bewertung des Werts der Belastungen II/7 und II/9 mit 630.000,00 €, welcher nach Auffassung der Kammer damit vielmehr nur 315.000,00 € beträgt (da diese sich nur auf den ½-Miteigentumsanteil des Antragstellers beziehen). Die vier Rückauflassungsvormerkungen (II/7, II/8, II/9, II/10) sind nach Auffassung der Kammer insgesamt mit einem Betrag von 630.000,00 € zu bewerten, und die Einzelbelastung eines isoliert betrachteten ½-Miteigentumsanteils beträgt 315.000,00 € und nicht 630.000,00 €, wie das Amtsgericht meint.
Da aber – wie oben aufgezeigt wurde – der Wert der Belastungen beider ½-Miteigentumsanteile gemäß § 182 Abs. 1 ZVG beim geringsten Gebot zu berücksichtigen sind, ist das Ergebnis des Amtsgerichts (630.000,00 €) hinsichtlich des beim geringsten Gebot zu berücksichtigenden Werts der Rückauflassungsvormerkungen im Ergebnis zutreffend. Es ist der Gesamtwert aller vier Rückauflassungsvormerkungen, die einerseits auf dem ½-Miteigentumsanteil des Antragstellers lasten (II/7und II/9) und andererseits auf dem ½-Miteigentumsanteil der Antragstellerin (II/8 und II/10) lasten, zu berücksichtigen.
d) Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich zwar, dass das Amtsgericht die Vorschriften über die Versteigerungsbedingungen nach Auffassung der Kammer nicht zutreffend angewendet hat, weil entgegen § 52 ZVG i.V.m. § 182 Abs. 1 ZVG die Belastungen II/8 und II/10 (und auch II/6 und II/11) nicht als bestehenbleibend behandelt wurden. Wie aufgezeigt wurde, wären diese beiden Rechte als (gemeinsame) Belastungen auf Anteilen von Antragstellern im geringsten Gebot gemäß § 182 Abs. 1 ZVG zu berücksichtigen gewesen und wären demnach als Belastungen, die auf den Anteilen der Antragsteller ruhen, als bestehen bleibend zu behandeln gewesen (§ 52 ZVG). Ausweislich des Versteigerungsprotokolls und des Zuschlagsbeschlusses wurden die Rechte II/8 und II/10 (und auch II/6 und II/11) nicht als bestehen bleibend behandelt. Aber diesen etwaigen Versagungsgrund gemäß § 83 Nr. 1 ZVG (vgl. Stöber ZVG, 20. Auflage, § 83, Rn. 3.1), der auch nicht geheilt sein dürfte gemäß § 84 ZVG mangels Zustimmung der Eheleute L und L2 (vgl. Schreiben vom 18.12.2013), kann von der Antragstellerin nicht im Rahmen der vorliegenden Zuschlagsbeschwerde geltend gemacht werden.
Gemäß § 100 Abs. 2 ZVG vermag die Zuschlagsbeschwerde nur auf eigene Rechtsverletzungen des Beschwerdeführers gestützt zu werden, sofern keine von Amts wegen zu beachtende Zuschlagsversagungsgründe gemäß § 100 Abs. 3 i.V.m. § 83 Nr. 6 und Nr. 7 ZVG vorliegen (vgl. Stöber ZVG, 20. Auflage, § 100, Rn. 3). Ein eigenes Recht der Antragstellerin als Beschwerdeführerin ist durch die Nichtbehandlung der Belastungen II/8 und II/10 (und II/6 und II/11) als bestehen bleibend nicht verletzt worden, sondern allenfalls ein Recht der Eheleute L und L4, welche keine Zuschlagsbeschwerde eingelegt haben. Wie aufgezeigt wurde, hat sich die fehlende Berücksichtigung der Belastungen II/8 und II/10 (und II/6 und II/11) nicht auf den Wert des geringsten Gebots ausgewirkt – weil das Amtsgericht 630.000,00 € als Wert für die Belastung des ½-Miteigentumsanteils des Antragstellers angesetzt hat, während 315.000,00 € zutreffend gewesen wären, und weil das Amtsgericht zugleich aber die Belastung des ½-Miteigentumsanteils der Antragstellerin gar nicht berücksichtigt hat. Am zutreffenden Ergebnis – 630.000,00 € – hat dies nichts geändert. Nur ein unzutreffend zu hoher Wert hätte hingegen die Rechte der Antragstellerin tangieren können, da sich dies auf den zu erwartenden Versteigerungserlös potentiell ausgewirkt hätte, wie die Antragstellerin auch mit ihrer Beschwerde geltend zu machen versucht – allerdings aus den genannten Gründen erfolglos.
Mit anderen Worten: Dass die Belastungen, die auf dem ½-Miteigentumsanteil der Antragstellerin lasteten, vom Amtsgericht als nicht bestehen bleibend behandelt wurden, zeitigt keinerlei Nachteile für die Antragstellerin, so dass ihr insoweit die Beschwerdebefugnis fehlt.
3. Absehen von der Ansetzung eines Ausgleichsbetrags im geringsten Gebot, § 182 Abs. 2 ZVG:
Auch die Einwände der Antragstellerin gegen die Entscheidung des Amtsgerichts, keinen Ausgleichsbetrag in das geringste Gebot einfließen zu lassen, stellen keinen Zuschlagsversagungsgrund dar, auf den sich die Antragstellerin berufen könnte.
Der Antragstellerin fehlt auch insoweit die Beschwerdebefugnis gemäß § 100 Abs. 2 ZVG (siehe zu den Voraussetzungen Ziffer 2 d)), da die Ansetzung eines Ausgleichsbetrags zugunsten desjenigen Berechtigten im Gesetz vorgesehen ist, dessen Anteil geringer belastet ist, wohingegen hier gerade diejenige sich auf die Ansetzung eines Ausgleichsbetrags beruft, deren Anteil höher belastet ist – also diejenige, der der Ausgleichsbetrag gar nicht zugute käme (vgl. zur Berechnung und späteren Verteilung Zöller ZVG, 20. Auflage, § 182, Rn. 4 ff.). Die Ausführungen der Antragstellerin sind von dem Rechtsirrtum beeinflusst, dass der Ausgleichsbetrag (auch) ihr zugute käme, was gerade nach Sinn und Zweck der Vorschrift nicht der Fall ist. Daran ändert auch nichts, dass der Ausgleichsbetrag lediglich ein Rechnungsposten für das geringste Gebot ist und nicht an den Anteilseigentümer, dessen Anteil geringer belastet ist, direkt ausbezahlt wird (vgl. zu den Einzelheiten: Zöller ZVG, 20. Auflage, § 182, Rn. 4.10). Zu einer Erhöhung des Erlöses zugunsten des Anteilseigentümers, dessen Anteil höher belastet ist, kann der Ausgleichsbetrag jedenfalls nie führen.
Der Antragstellerin fehlt somit bereits die Beschwerdebefugnis hinsichtlich des etwaigen Versagungsgrund gemäß § 83 Nr. 1 i.V.m. § 100 Abs. 2 ZVG.
Zudem ist dem Amtsgericht darin zuzustimmen, dass eine Ansetzung eines Ausgleichsbetrags gemäß § 182 Abs. 2 ZVG hier nicht vorzunehmen war, bzw. ein solcher Ausgleichsbetrag wäre vom Amtsgericht zutreffend mit 0,00 € angesetzt worden.
Zum einen erscheint die Ansetzung eines Ausgleichsbetrags gemäß § 182 Abs. 2 ZVG bei der Anwendung der Niedrigsgebotlösung in der Regel – wie auch hier – gerade die Ergebnisse herbeizuführen, die die Niedrigsgebotlösung verhindern will – ein derart hohes niedrigstes Gebot durch einseitig hohe Belastung eines Anteils, dass die Versteigerung unmöglich wird. Konkret müsste hier das geringste Gebot um den Betrag der Grundschuld i.H.v. 400.000,00 € erhöht werden, wodurch das geringste Gebot gemäß § 182 Abs. 1 und 2 ZVG um 1.036.300,00 € zu erhöhen wäre, was weit über dem Grundstückswert (630.000,00 €) läge. Gerade derjenige Betrag, der aufgrund der Niedrigsgebotlösung aus dem geringsten Gebot „herausgerechnet“ würde (um die Interessen des Antragstellers, dessen Anteil geringer belastet ist, zu schützen) würde dann gemäß § 182 Abs. 2 ZVG (also über eine Schutzvorschrift zugunsten des Antragstellers, dessen Anteil geringer belastet ist) wieder „hereinzurechnen“ sein, so dass die Niedrigstgebotlösung ad absurdum geführt würde und das Ergebnis der Unversteigerbarkeit nicht beseitigen würde. Mit diesem Problem beschäftigt sich die Literatur – soweit ersichtlich -fast gar nicht, sondern es wird lediglich im Hinblick allein auf § 182 Abs. 1 ZVG ausgeführt, dass die Niedrigstgebotlösung vorzugswürdig sei, weil hierdurch eine Beeinträchtigung des Rechts des Miteigentümers auf Auseinandersetzung durch die Belastungen auf den Anteilen der anderen Miteigentümer verhindert werden könne (vgl. Zöller ZVG, 20. Auflage, § 182, Rn. 3.6; Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Auflage, § 182, Rn. 19 ff.; Böttcher ZVG, 5. Auflage, § 182, Rn. 7, 12). Teilweise scheint die Literatur zwar davon auszugehen, dass bei Anwendung der Niedrigsgebotlösung keine weitere Erhöhung des geringsten Gebots (ggf. gemäß § 182 Abs. 2 ZVG) in Rede steht (vgl. Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Auflage, § 182, Rn. 19 ff.), aber angesichts des Beispiels von Stöber (aaO, Beispiel 5) ist wohl zumindest dieser Autor der Ansicht, dass auch bei Anwendung der Niedrigstgebotlösung (immer) ein Ausgleichsbetrag gemäß § 182 Abs. 2 ZVG anzusetzen sei, was jedenfalls bei gleich hohen Miteigentumsanteilen letztlich zu einer Konterkarierung der Ziele der Niedrigstgebotlösung führt. Die Niedrigstgebotlösung vermag ihre Ziele nicht zu verwirklichen, wenn eben jene Belastung, die nach § 182 Abs. 1 ZVG nicht berücksichtigt wird, dann gemäß § 182 Abs. 2 ZVG wieder berücksichtigt würde und im Ergebnis dann doch das geringste Gebot in einem Maße erhöht, dass Unversteigerbarkeit vorliegt, indem die ins geringste Gebot einfließenden Belastungen den Grundstückswert (deutlich) übersteigen.
Der Kammer scheint daher angemessen, jedenfalls in Fällen von Eigentümergrundschulden – wie hier der Fall ist – (bzw. von unstreitig nicht valutierenden Grundschulden oder Hypotheken) entsprechend der Ansicht des Amtsgerichts keinen Ausgleichsbetrag gemäß § 182 Abs. 2 ZVG anzusetzen. Die Sachlage ist insoweit anders als etwa im Rahmen von § 44 ZVG (vgl. hierzu Stöber, ZVG, 20. Auflage, § 44, Rn. 5), wo es um bestehen bleibende Rechte geht. In der vorliegenden Fallkonstellation geht es um die Bewertung von nicht bestehen bleibenden Rechten (§ 182 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 52 ZVG) im Rahmen einer Schutzvorschrift zugunsten des Anteilsinhabers, dessen Anteil geringer belastet ist. Die Erhöhung des geringsten Gebots soll nach Sinn und Zweck von § 182 Abs. 2 ZVG nur erfolgen, um denjenigen Anteilsinhaber für das spätere Verteilungsverfahren zu schützen, dessen Anteil geringer belastet ist als im Vergleich die Anteile anderer Anteilsinhaber. Im Verteilungsverfahren könnte indes von dem betreffenden Anteilsinhaber geltend gemacht werden, dass dem anderen Anteilsinhaber keine Zuteilung auf die Eigentümergrundschuld zustehe, weil materiellrechtlich Eigenbelastungen der Anteile (wie nicht bestehen bleibende Eigentümergrundschulden) für den Auseinandersetzungsanspruch irrelevant sind (§ 753 BGB, vgl. Palandt-Sprau, 71. Auflage, § 753, Rn.5/6). Folglich bedarf es nach Sinn und Zweck von § 182 Abs. 2 ZVG gar keiner Erhöhung des geringsten Gebots durch einen Auseinandersetzungsbetrag, wenn eine Eigentümergrundschuld besteht.
In einem solchen Fall beträgt der „zur Ausgleichung unter den Miteigentümern erforderliche Betrag“ i.S.v. § 182 Abs. 2 ZVG 0,00 € – wie hier. Das Amtsgericht hat also nicht entgegen dem Wortlaut von § 182 Abs. 2 ZVG entschieden, sondern diese Norm – jedenfalls im Ergebnis – zutreffend angewendet.
5. 7/10-Grenze, § 74a Abs. 1 ZVG/sittenwidrige Verschleuderung, § 765a ZPO:
Angesichts der obigen Ausführungen geht auch der Einwand der Antragstellerin gemäß § 74a Abs. 1 ZVG fehl. Auf Antrag muss demnach der Zuschlag versagt werden, wenn das wirksame bare Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechten unter 7/10 des Grundstückswertes bleibt (Stöber ZVG, 20. Auflage, § 74a, Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Wie oben bereits aufgezeigt wurde, beträgt der Wert der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte 636.300,00 € (630.000,00 € zzgl. 3.600,00 € – 2% des Verkehrswertes für das Vorkaufsrecht). Dabei ist unerheblich, dass nach dem Zuschlagsbeschluss die Rechte II/8 und II/10 (und auch II/6 und II/11) nicht bestehen bleiben. Im Rahmen von § 74a ZVG ist maßgeblich, welche Rechte bei richtiger Anwendung der Vorschriften über die Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, da das Nichtbestehenbleiben von Rechten, die bestehen bleiben müssten, die Rechte des Miteigentümers nicht tangiert (§ 100 Abs. 2 ZVG, s.o.), sondern allenfalls die Rechte derjenigen, die nicht bestehen bleiben nach der Zuschlagsentscheidung.
Entscheidend ist also, dass bei richtiger Anwendung der Versteigerungsbedingungen der Kapitalwert der bestehen bleibenden Rechte einschließlich des Bargebots hier mit einem Gesamtwert von 706.300,00 € (= 636.300,00 € + 70.000,00 €) die 7/10-Grenze (441.000,00 €) deutlich übersteigt.
Entsprechend liegt auch keine sittenwidrige Verschleuderung des ½-Miteigentumsanteils der Antragstellerin vor. Die Antragstellerin hat – auf den Punkt gebracht – einen über den Wert ihres ½-Anteils (315.000.00 €) belasteten Anteil (Belastung 318.150,00 € = 636.300,00/2) für ein Meistgebot i.H.v. 706.300,00 € (Bargebot 70.000,00 € plus Wert der zu übernehmenden Belastungen i.H.v. 636.300,00) verloren. Bezogen auf den ½-Miteigentumsanteil der Antragstellerin entfällt also hypothetisch ein Anteil des Meistgebots von 353.150,00 € auf einen Wert des Anteils von 315.000,00 €. Nach Abzug der Kosten und weiterer vorab zu befriedigender Ansprüche wird die Antragstellerin für einen durch die Belastungen im Wert ausgeschöpften Anteil also ggf. noch einen Teil des Bargebots im Rahmen der Erlösverteilung erwarten können. Worin insoweit eine Verschleuderung zulasten der Antragstellerin (§ 100 Abs. 2 ZVG) zu sehen sein sollte, ist nicht ersichtlich.
6. Nebenentscheidungen:
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Antragstellerin, § 97 ZPO.
Die Rechtsbeschwerde war zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 574 ZPO vorliegen.
Die Anwendung der Niedrigstgebotlösung als solche rechtfertigt die Zulassung der Rechtsbeschwerde zwar nicht. In der Literatur werden alternative Lösungsmodelle erörtert (Totalbelastungslehre, Korrealbelastungslehre, Räumungsprinzip. Zustimmungswegfalllösung, vgl. z.B. Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 14. Auflage, § 182, Rn. 19), aber alle der Kammer bekannten Literaturmeinungen propagieren die Niedrigstgebotlösung – zu Recht, wie dies auch der Rechtsprechung des LG Bonn bisher entsprach (LG Bonn, AgrarR 1988, 232). Auch in der sonstigen Rechtsprechung ist keine Entscheidung in den letzten mindestens 15 Jahren ersichtlich, die nicht der Niedrigsgebotlösung gefolgt wäre. Die Niedrigstgebotlösung ist daher als jedenfalls in der Rechtsprechung inzwischen allgemeine Meinung anzusehen, und insoweit bedarf es keiner Klärung mehr. Aber der Kammer erscheint die Frage grundsätzlich klärungsbedürftig, wie weit der Anwendungsbereich der Niedrigstgebotlösung geht, also ob eine ungleiche Belastung umfassend dazu führt, dass nur die niedrigere Belastung des Anteils eines Antragstellers anzusetzen ist und gleichmäßige Belastungen auf dem höher belasteten Anteil des anderen Antragstellers auszublenden sind (wie das Amtsgericht meint) oder ob nur die „Differenzhöherbelastung“ auszublenden ist (wie die Kammer und wohl jedenfalls auch Stöber meinen). Der Beantwortung dieser Frage kommt grundsätzliche Bedeutung zu, weil diese Frage in der einschlägigen Kommentierung derart ungenau behandelt wird, dass insoweit keine Rede von einer herrschenden oder gar allgemeinen Meinung sein kann, die für Rechtssicherheit sorgen könnte. Hierdurch dürfte sich auch die Entscheidung des Amtsgerichts durchaus nachvollziehbar erklären. Die Beantwortung dieser Frage ist sehr praxisrelevant, da im Rahmen der Teilungsversteigerung häufiger ein weiterer Miteigentümer beitreten dürfte und mit einer neuen Grundschuld versuchen dürfte, das Verfahren zu blockieren. In diesen Fällen bestehen häufig daneben noch andere Belastungen – teilweise gemeinsame, teilweise auch nur gleich hohe.
Zudem rechtfertigt die Nichtberücksichtigung eines Ausgleichsbetrags gemäß § 182 Abs. 2 ZVG hinsichtlich einer Eigentümergrundschuld, die nicht auf dem Anteil des im Rahmen der Niedrigsgebotlösung berücksichtigten Antragstellers ruhen, die Zulassung der Rechtsbeschwerde, da der Beantwortung auch dieser Frage grundsätzliche Bedeutung zukommt. Es besteht auch insoweit dieselbe erhebliche praktische Relevanz, da Blockademethoden im Rahmen der Teilungsversteigerung häufig ausgeschöpft werden. Hier geht es um eine solche potentielle Blockademethode. Die Frage ist gänzlich ungeklärt in Literatur und Rechtsprechung.
Auch die mit diesen Fragen korrespondierende etwaige Beschwerdebefugnis (§ 100 Abs. 2 ZVG) des Antragstellers, dessen Anteil höher belastet ist, erscheint grundsätzlich klärungsbedürftig.
Gegenstandswert: 706.300,00 € (Höhe des Meistgebots, vgl. LG Dortmund, Beschluss vom 21.06.2011, 9 T 715/09).
