OLG Koblenz, Urteil vom 21.07.2014 – 2 U 901/13
1. Wer als Gewerbemieter in Kenntnis oder grober Unkenntnis von Mängeln des Mietobjekts ohne Vorbehalt seine Verlängerungsoption ausübt, verliert sein Minderungsrecht wegen Alt-Mängeln (vgl. BGH, NJW 1970, 1740).
2. Bei einer Mieterhöhung leben Minderungsrechte maximal in Höhe der quotalen Mietsteigerung wieder auf.
3. Bei einer Mieterhöhung von 11% in 5 Jahren verschiebt sich das Äquivalenzverhältnis nicht.
(Leitsatz des Gerichts)
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 1. Kammer für Handelssachen -Vorsitzender- des Landgerichts Koblenz vom 09.07.2013, Aktenzeichen 1 HK O 155/12, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Koblenz ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 27.622,00 € festgesetzt.
Gründe
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Die Klägerin nimmt die Beklagte im Wege der Teilklage auf Zahlung anteiliger gewerblicher Miete für die Zeit von Mai bis September 2012 in Höhe von 27.622,40 € zuzüglich Zinsen in Anspruch.
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Hinsichtlich der Darstellung des Sach- und Streitstandes einschließlich der Antragstellung wird auf den Tatbestand im angefochtenen Urteil des Landgerichts Koblenz vom 09.07.2013 sowie die Darstellung im Hinweisbeschluss des Senats vom 21.5.2014 Bezug genommen. Darüber hinaus nimmt der Senat erneut ausdrücklich Bezug auf die tatsächlichen Feststellungen der Kammer im angegriffenen Urteil.
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Die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Koblenz vom 09.07.2013, Aktenzeichen 1 HK O 155/12, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung des Senats das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert. Auch die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung ist nicht geboten.
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Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweisbeschluss des Senats Bezug genommen.
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Die Ausführungen in der Gegenerklärung geben zu einer Änderung keinen Anlass.
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Als solches zutreffend zeigt die Gegenerklärung (erneut) die vorliegend maßgeblichen Rechtsfragen auf und verweist insoweit auf die einschlägige höchstrichterliche Rechtsprechung. Diese haben sowohl das Landgericht im angegriffenen Urteil als auch der Senat in seinem Hinweisbeschluss entsprechend zugrunde gelegt. Dies gilt zunächst bezüglich des Umstands, dass mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zum 1.September 2001 nach der einschlägigen höchstrichterlichen Rechtsprechung die Regelung des § 536b BGB, wonach bei laufenden Mietverträgen unter anderem das Minderungsrecht wegen solcher Mängel ausscheidet, die der Mieter bereits bei Vertragsschluss kannte, nicht mehr, wie noch vor der Reform nach § 539 BGB aF., bei vorbehaltloser Mietzahlung entsprechend auch auf erst später bekannt gewordene Mängel analog anzuwenden ist, sondern mit § 536 c BGB eine abschließende Regelung für sich nachträglich zeigende Mängel vorliegt. Hierzu hat der Senat im Hinweisbeschluss exemplarisch auf das Urteil vom 18.10.2006 in NJW 2007, 147, hingewiesen. Dort nimmt der XII. Zivilsenat des BGH unter anderem ausdrücklich Bezug auf die von der Beklagten in der Gegenerklärung angeführte Grundsatzentscheidung des VIII. Zivilsenats zu dieser Frage für den Bereich der Wohnraummiete (Urteil vom 16.7.2003 – VIII ZR 274/02 – NJW 2003, 2601) und überträgt diese – wie bereits im Beschluss vom 16.2.2005 (XII ZR 24/02 – NZM 2005, 303) gleichermaßen auf den Bereich der Gewerbemiete. Genau diese damit auch für die Gewerbemiete gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung liegt dem Hinweisbeschluss bereits zugrunde. Neue Aspekte vermag die Gegenerklärung durch umfassende Zitierung des Urteils vom 16.7.2003 nicht aufzuzeigen. Eine andere Situation wird aber mit der vom Senat zitierten Entscheidung des BGH in NJW 1970, 1740, erfasst. Hier geht es um die besondere Konstellation, in der es der Mieter in der Hand hat, den Vertrag über ein mangelhaftes Mietobjekt nach der vereinbarten Dauer enden zu lassen und er stattdessen von einem ihm eingeräumten Optionsrecht Gebrauch macht und den Vertrag fortsetzt, mithin eine Situation vorliegt, die einem Neuabschluss des Vertrags gleichkommt. Diese Bewertung ist unabhängig vom zwischenzeitlichen Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes auch weiterhin allgemein anerkannt, worauf der Senat ebenfalls bereits hingewiesen hat (vgl.HB 7 mwN). Insbesondere ergibt sich entgegen der Auffassung der Beklagten auch nichts Gegenteiliges aus dem Urteil des BGH vom 16.7.2003 (aaO). Mit dieser Entscheidung hat der BGH, wie bereits ausgeführt, nach Inkrafttreten des Mietrechtreformgesetzes seine Rechtsprechung zur früher anerkannten analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. aufgegeben, wonach ein Mieter bei laufendem Mietvertrag das Recht zur Mietminderung wegen eines nachträglich eingetretenen oder ihm bekannt gewordenen Mangels der Mietsache in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. verlor, wenn er die Miete gleichwohl ungekürzt über einen längeren Zeitraum ohne Vorbehalt weiterzahlte. Darum geht es aber in der vorliegenden Konstellation nicht. Hier liegt die Besonderheit gerade in der Ausübung eines Optionsrechts, das ungeachtet der Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz auch weiterhin als dem Neuabschluss vergleichbar angesehen wird und mithin von vorneherein nicht dem (ansonsten abschließenden) Regelungsbereich des § 536 c BGB unterfällt. Ändern die Parteien ihre vertraglichen Beziehungen in einer Weise, die einem Neuabschluss gleicht, stellt sich (auch weiterhin) die Frage nach einer entsprechenden Anwendung von § 536 b (vgl. Häublein in MüKo-BGB, 6. Auflage 2012, § 536 b BGB, Rn. 15 mwN). Im Fall eines Verlängerungsvertrags oder der Ausübung einer Verlängerungsoption verliert der Mieter seine Gewährleistungsrechte, wenn er in Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis eines Mangels die Vertragszeit vorbehaltlos verlängert (Kraemer/Ehlert in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage 2014, Kap. III, Rn. 3395, ebenfalls unter Verweis auf BGH NJW 1970, 1740 mwN; ebenso Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht und Leasingrechts, 10. Auflage 2009, Rn. 364). Entgegen der Auffassung der Beklagten hat die jüngere BGH-Rechtsprechung damit den Inhalt der Entscheidung NJW 1970, 1740, und der dieser folgenden obergerichtlichen Rechtsprechung nicht obsolet werden lassen.
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Ebenfalls bereits im Hinweisbeschluss hat der Senat ausgeführt, dass auf Grundlage der einschlägigen höchstrichterlichen Rechtsprechung und unter Beachtung der von Beklagtenseite angeführten obergerichtlichen Rechtsprechung hier die (entsprechende) Anwendung des § 536 b BGB auch nicht an der nach Auffassung der Beklagten fehlenden Einhaltung des Schriftformerfordernisses unter dem Aspekt der Nichteinhaltung des Schutzzwecks des § 550 BGB scheitert. Da die Gegenerklärung insoweit letztlich lediglich erneut ihre abweichende Rechtsauffassung darstellt, kann es insoweit bei einer erneuten Bezugnahme auf den Hinweisbeschluss verbleiben. Nur der Vollständigkeit halber ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass der Senat dabei den Schutzzweck des § 550 BGB – was die Gegenerklärung letztlich auch selbst anerkennt – nicht allein im Hinblick auf den Grundstückserwerber, sondern auch in Bezug auf den Mieter selbst in seine Erwägungen mit einbezogen hat (vgl. HB 8 mwN). Ebenso hat der Senat weiter explizit herausgestellt, dass es vorliegend, wie von der Gegenerklärung nicht anders gesehen, bei der hier vorzunehmenden Betrachtung gerade nicht um die Frage geht, ob sich die Vertragsverlängerung um 5 Jahre als vereinbar mit den schutzwürdigen Interessen der Beklagten darstellt (wie vor).
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Auf dieser Grundlage hat sich die Beklagte ihre Mängelrechte auch gerade nicht wirksam vorbehalten, wie auch das Schreiben der Klägerin vom 11.09.2007 dem Erfordernis, sich die Mängelrechte vorzubehalten, nicht entgegen steht. Auch insoweit ist zur Vermeidung von Wiederholungen abermals auf den Hinweisbeschluss (hier insbesondere HB 8 ff.) zu verweisen. Im Hinblick auf die in Kenntnis der Mängel ausgeübte Verlängerungsoption kommt es auch nicht darauf an, ob die Beklagte ihre Mietzahlungen zunächst vorbehaltlos fortgeführt hat (s.o.).
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Zur Frage eines etwaigen Wiederauflebens der Mängelrechte durch die Mieterhöhung erinnert die Gegenerklärung nichts gegen die im Hinweisbeschluss dargelegte Auffassung, dass ein derartiges Wiederaufleben zum einen allein den Erhöhungsbetrag beträfe (vgl. das von der Klägerin selbst zit. Urteil OLG Düsseldorf vom 7.10.1993 – 10 U 3/93 – NJW-RR 1994, 399 f., Tz. 5; weiterhin Kraemer/Ehlert, aaO, RN. 3396 mwN) und zudem grundsätzlich nur unter der Prämisse gilt, dass hierdurch das bestehende Äquivalenzverhältnis in relevanter Weise verschoben wird (vgl. HB 9 mwN). Hierfür reicht es nicht aus, dass es sich aus der subjektiven Sicht der Klägerin um eine “nicht unerhebliche” Mieterhöhung handelt. Erforderlich ist vielmehr grundsätzlich eine neue Miethöhe, die (objektiv) erheblich über der bisherigen Miete liegt und außer Verhältnis zum Gebrauchswert der mangelhaften Sache steht (Kraemer/Ehlert, aaO, Rn. 2394 mwN auch zur höchstrichterlichen Rechtsprechung). Ein Wiederaufleben wird insbesondere dann angenommen, wenn der Mieter aufgrund einer bis zu der Erhöhung besonders niedrigen Miete keine Veranlassung hatte, die Miete im Hinblick auf bestehende Mängel zu mindern, sich diese Situation aber gerade durch die Mieterhöhung verändert (vgl. wie vor), sich das Äquivalenzverhältnis mithin gerade durch die Mieterhöhung in relevanter Weise verschiebt. Hieran fehlt es jedoch auf Grundlage des eigenen Vorbringens der Beklagten, die die Minderung bereits vor und damit unabhängig von der Mieterhöhung vorgenommen und für berechtigt erachtet hat.
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Im Übrigen hat der Senat bereits darauf hingewiesen, dass sich selbst dann kein anderes Ergebnis ergibt, wenn man die vorstehende Frage gegenteilig beantworten wollte, da die Beklagte jedenfalls gehalten gewesen wäre, sich ihre Mängelrechte in der durch § 13 des Mietvertrags vorgesehenen Weise zu sichern. Dies ist unstreitig nicht geschehen. In diesem Zusammenhang hat der Senat ebenfalls bereits darauf hingewiesen, dass sich diese Regelung selbst dann nicht als unter AGB-rechtlichen Erwägungen unwirksam darstellt, wenn es sich insoweit, wie die Klägerin behauptet, überhaupt um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte.
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Auf die Frage der Verwirkung kommt es nach alledem nicht mehr entscheidend an.
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Da auch unter Berücksichtigung der Gegenerklärung weiterhin die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen, scheidet die beantragte Zulassung der Revision aus. Wie dargelegt, beruht die Entscheidung aller entscheidungserheblichen Rechtsfragen auf gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
14
Die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils erfolgte gemäß § 708 Nr. 10, 711 ZPO.
15
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung des § 3 ZPO bestimmt.
