OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.04.2011 – 20 W 69/11
Bereits zur Aufteilung gemäß § 8 WEG ist die Zustimmung der Gläubiger der auf dem Grundstück lastenden Grundpfandrechte erforderlich.
(Leitsatz des Gerichts)
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten Beschwerdeverfahrens.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Der Beschwerdewert wird auf 1.000,00 € festgesetzt.
Gründe
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Der Antragsteller ist seit 1996 als Eigentümer des betroffenen Grundbesitzes eingetragen. In Abt. III sind als lfde. Nr. 9-12 Briefgrundschulden für die A-Versicherung aG, als lfde. Nr. 13 eine Buchgrundschuld für die B-Bank sowie als lfde. Nr. 14 eine Sicherungshypothek für die C-GmbH & Co. KG eingetragen. In Abt. II wurde am 03.03.2011 ein Zwangsversteigerungsvermerk (43 K … – Amtsgericht Bensheim) eingetragen.
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Durch zu UR-Nr. …/2010 des Verfahrensbevollmächtigten vom 24.11.2010 beglaubigte Erklärung hat der Antragsteller das betroffene Grundstück gemäß § 8 Abs. 1 WEG geteilt und die Eintragung der Aufteilung sowie der Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch bewilligt und beantragt.
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Unter dem 03.11.2010 hat der Verfahrensbevollmächtigte die Teilungserklärung vom 24.11.2010, verbunden mit dem Aufteilungsplan und einer Abgeschlossenheitserklärung, dem Grundbuchamt zum Vollzug eingereicht.
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Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat durch Zwischenverfügung vom 06.12.2010 neben einer inzwischen durch eine Nachtragsurkunde erledigten Beanstandung die Zustimmung der nach Abt. III Nr. 9-14 dinglich Berechtigten in der Form des § 29 GBO verlangt, da diese gemäß §§ 876, 877 BGB durch die Möglichkeit eines Rangverlustes infolge der nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Hausgeldansprüche in einem möglichen Zwangsversteigerungsverfahren rechtlich betroffen und ihre Zustimmung daher erforderlich sei. Diese Auffassung hat die Rechtspflegerin in einer weiteren Zwischenverfügung vom 27.12.2010 auch nach Vorlage eines Beschlusses des KG vom 30.11.2010 -1 W 455/10-, worin keine Zustimmungsbedürftigkeit angenommen wurde, aufrechterhalten mit Ausnahme der zwischenzeitlich vorgelegten Zustimmung der B-Bank.
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Dagegen richtet sich die Beschwerde des Antragstellers, mit der vorgetragen wird, es bestünde keine Zustimmungsbedürftigkeit. Ein rechtlicher Nachteil im Sinn des §§ 876, 877 BGB durch den Rangverlust nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG sei nicht bereits in der Aufteilung, sondern erst in der späteren Erstveräußerung eines Wohnungseigentumsrechts zu erblicken, da erst dadurch eine Wohnungseigentümergemeinschaft entstehe. Bei der Veräußerung sei aber schon wegen der Lastenfreistellung oder Schuldübernahme eine Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich.
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Mit Beschluss vom 27.01.2011 hat die Grundbuchrechtspflegerin der Beschwerde nicht abgeholfen aus den Gründen der angefochtenen Zwischenverfügung und sich der Rechtsansicht des KG nicht angeschlossen.
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Die Beschwerde, über die nach Art. 111 Abs. 1 Satz 1 FGG-RG i. V. m. § 72 GBO gemäß § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig.
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Sie ist aber nicht begründet. Zu Recht hat die Grundbuchrechtspflegerin die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger zu der Vollziehung der Teilungserklärung verlangt.
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Nach heute wohl einhelliger Auffassung sind die §§ 876, 877 BGB, wonach zur Inhaltsänderung eines Grundstücksrechts die Zustimmung von Drittberechtigten erforderlich ist, auf die Begründung von Wohnungseigentum entsprechend anwendbar. Auf Grund der Veränderungen hinsichtlich Inhalt und Umfang der dinglichen Rechtsmacht des Eigentümers durch die Aufteilung, wie sie dadurch zum Ausdruck kommt, dass gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG der Inhalt des Sondereigentums durch Vereinbarung gestaltet werden kann, ist in der Teilung nach § 8 WEG auch zumindest eine verfügungsähnliche Rechtshandlung zu sehen (Bärmann/Armbrüster: WEG, 11. Aufl., § 2 Rdnr. 31). Aus der materiell-rechtlichen Notwendigkeit der Zustimmung nach §§ 876, 877 BGB folgt die verfahrensrechtlich erforderliche Zustimmungsbewilligung nach § 19 GBO.
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Allerdings entspricht es bisher ganz herrschender Meinung (Oberlandesgericht Hamm FGPrax 1998=Rpfleger 1998, 154; BayObLG Rpfleger 1986, 177; Demharter: GBO, 27. Aufl., Anhang zu § 3, Rdnr. 17 und 18; Meikel/Morvilius: Grundbuchrecht, 10. Aufl., Einl. C, Rdnr. 120; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 2849), dass für die Teilung nach § 8 WEG nicht die Zustimmung der Gläubiger der auf dem Grundstück lastenden Grundpfandrechte erforderlich ist, da deren Rechte nach der Teilung zu Gesamtrechten werden, bestehend an den neu gebildeten Miteigentumsanteilen (§§ 1132 Abs. 1 Satz 1, 1192 Abs. 1 BGB) mit der Folge, dass die Gläubiger sowohl alle als auch einzelne Anteile verwerten können.
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An dieser Auffassung, die der Senat bisher ebenfalls vertreten hat, (Rpfleger 1996, 340 und Rpfleger 1997, 374), dass eine Zustimmungsbedürftigkeit hinsichtlich der Teilung deshalb nicht gegeben sei, weil sich dadurch noch nichts an dem Haftungsobjekt für die Grundpfandrechte ändere, kann jedoch nach Einführung des Rangklassenprivilegs für rückständiges Wohngeld gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nicht festgehalten werden. Danach muss der Grundpfandrechtsgläubiger bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die Forderungen, die sich aus den zwischen den Miteigentümern bestehenden Beziehungen gemäß §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 WEG ergeben, bis zu 5 % des gemäß § 74 a ZVG festgesetzten Wertes vorgehen lassen.
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Soweit trotzdem die Kausalität der Aufteilung als solcher für die Befriedigungsverschlechterung deshalb verneint wird, weil mit der Aufteilung noch keine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, sondern im Fall der Vorratsteilung nach § 8 WEG erst die Eintragung eines weiteren Wohnungseigentümers im Grundbuch die Gemeinschaft entstehen lässt (KG Beschl. v. 30.11.2010 -1 W 455/10- ZWE 2011, 81; Schneider ZNotP 2010, 299, 302 und 387, 388), greift diese Begründung nach Auffassung des Senats zu kurz, da sie nicht die Haftungsverhältnisse in der werdenden Gemeinschaft berücksichtigt. Denn seit der Entscheidung des BGH vom 05.06.2008 -V ZB 85/07- (NJW 2008, 2639 = Rpfleger 2008, 564) ist anerkannt, dass bereits vor Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sogenannte werdende Gemeinschaft bilden. Bereits auf die Mitglieder dieser Gemeinschaft sind die Vorschriften des WEG entsprechend anwendbar, mit der Folge, dass diese Erwerber entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen haben, noch bevor die Erstveräußerung im Grundbuch vollzogen worden ist. Da bereits wegen dieser Ansprüche das Rangklassenprivileg des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG eingreifen kann, kann nicht mehr davon ausgegangen werden, dass eine rechtliche Beeinträchtigung der Grundpfandrechtsgläubiger vor der Erstveräußerung eines Wohnungseigentums ausgeschlossen und deshalb eine Zustimmung zur Teilung entbehrlich wäre (so auch Palandt/Bassenge: BGB, 70. Aufl., § 8 WEG, Rdnr. 1 und § 3 WEG Rdnr. 1; Kesseler NJW 2010, 2317 und ZNotP 2010, 335).
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Die Kosten seiner danach erfolglosen Beschwerde hat der Antragsteller zu tragen, §§ 84 FamFG, 131 Abs. 1 Nr. 1 KostO.
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Die Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht anzuordnen, da solche mangels weiterer Beteiligter mit abweichendem Verfahrensziel erkennbar nicht entstanden sind.
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Der Beschwerdewert bestimmt sich nach § 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 KostO (geschätzte Kosten zur Erfüllung der Zwischenverfügung).
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Die Rechtsbeschwerde war zuzulassen (§ 78 Abs. 2 Nr. 1 und 2 GBO n. F.). Der Fall gibt Veranlassung, die Auswirkungen der Einführung des Rangklassenprivilegs nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für das Zustimmungserfordernis Drittberechtigter zur Aufteilung nach § 8 WEG zu klären.
