AG Hamburg-Altona, Urteil vom 14. Februar 2012 – 316 C 275/11
Zur Wirksamkeit der fristlosen Kündigung eines Wohnungsmietvertrages wegen Anbau von Cannabis in der Wohnung durch den Untermieter
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, die im Eigentum der Klägerin stehende und an die Beklagte vermietete Wohnung im 3. Obergeschoss links des Anwesens …, … Hamburg, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Flur, Bad mit WC und einer Wohnfläche von ca. 70,44 m² zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 5.000,- abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
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Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung von Wohnraum in Anspruch.
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Die Beklagte hat von der Rechtsvorgängerin der Klägerin mit Vertrag vom 17.9.1990 (Anlage K1, Bl. 9ff d.A.) eine im dritten Obergeschoss belegene Wohnung in der …, … Hamburg, angemietet. Die monatliche Kaltmiete betrug zuletzt € 450,82.
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Seit dem 1. April 2009 hatte die Beklagte die Wohnung nach Auszug ihres Ehemannes.2009 an Herrn … untervermietet. Seitdem hat die Beklagte mit ihrem Ehemann ihren Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthaltsort in der …, … Hamburg, wo sie ausweislich der Eintragung im Melderegister (Anlage K 10, Bl. 67 d.A.) auch gemeldet ist. Gelegentlich, bis zu dreimal wöchentlich, hält sie sich aber weiterhin bei Krankheitsschüben in der streitgegenständlichen Wohnung auf.
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Nachdem die auf dem gleichen Flur gegenüber wohnende Mieterin … mehrfach auf Marihuana-Geruch hingewiesen hatte, durchsuchte die Polizei am 22.7.2011 mit richterlicher Genehmigung die Wohnung und transportierte mehrere Cannabispflanzen und zahlreiche für den Cannabisanbau bestimmte technische Geräte, u.a. Reflektorlampen, sowie verkaufsfertig verpacktes Marihuana, ab (vgl. Durchsuchungsbericht, Anlage K 8, Bl. 62 f. d.A.). Im Laufe des Ermittlungsverfahrens gestand Herr … den Drogenanbau.
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Nachdem die Klägerin bereits am 17.12.2010 und 8.3.2011 aus anderen Gründen eine fristlose Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen hatte, erklärte sie mit Schreiben vom 25.7.2011 (Anlage K 2, Bl. 21ff d.A.) ohne vorherige Abmahnung erneut die fristlose Kündigung, die der Beklagten am 27.7.2011 zuging. Als Kündigungsgrund gab sie erhebliche Straftaten des Untermieters, nämlich monatelangen Cannabisanbau in der Wohnung in erheblichem Umfang, an. Die Beklagte räumte die Wohnung nicht und teilte der Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 12.10.2011 (Anlage B 1, Bl. 40 d.A.) mit, dass Herr … Ende Oktober 2011 aus der Wohnung ausziehen werde und ab dem 1.11.2011 stattdessen Herr … die Wohnung als Untermieter bewohnen werde. Herr S. zog wie angekündigt aus
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Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe Kenntnis vom Drogenkonsum und -anbau ihres Untermieters gehabt.
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Sie hält die fristlose Kündigung gem. § 543 BGB für berechtigt, da durch das der Beklagten gem. § 540 Abs. 2 BGB zurechenbare strafbare Verhalten ihres Untermieters auch der Hausfrieden erheblich gestört sei. Die Klägerin ist zudem der Ansicht, das Vertrauensverhältnis zwischen ihr und der Beklagten sei wegen jahrelanger Rechtsstreitigkeiten und ihres Auszugs aus der Wohnung zerrüttetet. Sie meint, eine Abmahnung sei entbehrlich gewesen.
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Die Klägerin beantragt,
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wie erkannt.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen,
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hilfsweise
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die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist.
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Sie behauptet, während ihrer gelegentlichen Wohnungsbesuche keinen Marihuana-Geruch wahrgenommen zu haben.
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Ergänzend wird für das Vorbringen der Parteien auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
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Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da die fristlose Kündigung vom 22.7.2011 wirksam ist und das zuvor bestehende Mietverhältnis beendet hat, §§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 BGB.
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Es bestand ein wichtiger Grund zur Kündigung i.S.d. § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB, welcher der Klägerin gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar machte (1.). Einer vorherigen Abmahnung bedurfte es gem. § 543 Abs. 1, 3 Nr. 2 BGB ausnahmsweise nicht (2).
1.
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Der vertragswidrige Gebrauch der Wohnung des Untermieters durch umfangreichen unerlaubten Anbau und Konsum von Cannabis stellt unter Abwägung der Interessen der Klägerin und Beklagten einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Hauptmietverhältnisses dar. Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Untermieter der Beklagten das Mietobjekt planmäßig und vorsätzlich für die Begehung von Straftaten nach dem Betäubungsmittelgesetz benutzte. Zum einen räumte der Untermieter unstreitig den Drogenanbau im Rahmen des gegen ihn geführten Ermittlungsverfahrens ein. Zum anderen geht aus dem Durchsuchungsbericht vom 22.7.2011 (Anlage K 8, Bl. 62 f. d.A.) eindrücklich hervor, dass Herr … professionell und in erheblichen Mengen Rauschgift produzierte. Angesichts dessen ist das schlichte Bestreiten der Beklagten mit Nichtwissen unsubstantiiert und unbeachtlich.
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Darauf, dass die Straftat nicht der Beklagten, sondern ihrem Untermieter zur Last gelegt wird, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Denn gemäß § 540 Abs. 2 BGB muss sich die Beklagte das Verschulden ihres Untermieters zurechnen lassen. Der Gesetzgeber hat damit klargestellt, dass der Untermieter wie ein Erfüllungsgehilfe des Hauptmieters i.S.d. § 278 BGB behandelt wird. Dies hat zur Folge, dass der Hauptmieter für das Verschulden des Untermieters genau wie für eigenes Verschulden haftet. Wenn der Mieter freiwillig die ihm anvertraute Sache im eigenen Interesse, gegebenenfalls gewinnbringend, einem selbst ausgewählten Dritten überlässt, trägt er das Risiko eines Fehlverhaltens des Dritten – auch wenn es sich hierbei um vorsätzliche Straftaten handelt. Denn eine Beschränkung der Haftung auf durch den Untermieter herbeigeführte Schäden, in denen sich das typische mietvertragliche Gebrauchsrisiko realisiert hat, sieht der Wortlaut des § 540 Abs. 2 BGB nicht vor. Der in der Norm verwendete Ausdruck „bei dem Gebrauch“ bedeutet vielmehr, dass alle Aktivitäten umfasst sind, die der Untermieter in den ihm zwecks Aufenthalt überlassenen Räumen ausübt (so zu Recht der BGH betreffend eine von dem Untermieter vorsätzlich herbeigeführten Explosion; Urt. v. 17.10.1990, NJW 1991, S. 489f). Insofern steht der Cannabisanbau des Untermieters in unmittelbarem, innerem Zusammenhang mit der ihm von der Beklagten übertragenen Vertragserfüllung, wofür sie einzustehen hat.
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Neben dem zurechenbaren Verschulden der Beklagten ist im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung i.S.d. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB auch das berechtigte Interesse der Vermieterin zu berücksichtigen, ihre übrigen Mieter und insbesondere die im Haus wohnenden Kinder oder Jugendliche vor den Gefahren zu schützen, die vom Cannabisanbau in dem Mietobjekt ausgehen. Das Verhalten des Untermieters hat eine erhebliche negative Vorbildfunktion. Zwar beging der Untermieter die Straftaten heimlich und nicht etwa im allen Bewohnern zugänglichen Hausflur. Jedoch sind der Anbau und Konsum von Marihuana mit einem typischen, prägnanten Geruch verbunden, der von erheblichen Teilen der Bevölkerung identifiziert wird. Es ist bekannt, dass es sich anders als bei Tabak um eine vom Gesetz nicht tolerierte Droge handelt. Die wiederholte Wahrnehmung dieses Geruches in einem Haus hinterlässt bei Besuchern und Bewohnern den Eindruck, dass der Vermieter ein fortgesetztes gesetzeswidriges Verhalten duldet, was den Ruf des Hauses beschädigt. Diese Gefahr wurde durch die vom Untermieter verursachten Polizeieinsätze zusätzlich erhöht. Eine nicht unerhebliche Störung des Hausfrieden ist auch bereits eingetreten. Insbesondere hatte sich die Mieterin Frau … unstreitig bei Herrn … beschwert, nachdem sie den Eindruck gehabt hatte, dass sie mehrfach, wenn auch nicht permanent, im Hausflur Marihuanageruch wahrgenommen habe. Es ist auch unstreitig, dass ein Mitarbeiter der ista diesen Geruch bemerkt hatte. Soweit die Beklagte sich darauf beruft, der Geruch sei nicht in der Wohnung von Frau … wahrnehmbar gewesen, kommt es hierauf nicht an. Es kann daher dahin stehen, ob der Geruch, wie die Klägerin behauptet, auch im Kinderzimmer der Wohnung … wahrnehmbar war.
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Die Beklagte kann sich nicht zu ihren Gunsten darauf berufen, dass „der Stein des Anstoßes“ durch den Auszug des Untermieters inzwischen beseitigt und der Kündigungsgrund im Nachhinein weggefallen sei. Hat der Mieter seine Verpflichtungen in solchem Maße schuldhaft verletzt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann und macht der Vermieter von dem Recht Gebrauch, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, so wird das Dauerschuldverhältnis mit dem Zugang der Kündigungserklärung beendet. Es verwandelt sich in ein Abwicklungsschuldverhältnis. Der Mieter schuldet mit Wirksamwerden der Kündigung die Räumung und Herausgabe. An dieser Gestaltungswirkung der Kündigung kann nachträgliches Wohlverhalten des Mieters nichts mehr ändern (BGH, Urt. v. 23.9.1987, NJW-RR 1988, S. 77, 78) Nichts anderes gilt für den Fall, dass dem Mieter das Verschulden seines Untermieters zugerechnet wird.
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Für die Beklagte spricht, dass das Mietverhältnis schon sehr lange, seit dem Jahr 1990, bestand. Das Vertrauensverhältnis war, entgegen der Ansicht der Klägerin, nicht auf Grund der jahrelangen Rechtsstreitigkeiten zwischen den Parteien zerrüttet, da dies der in einem Rechtstaat übliche Weg zur Konfliktlösung ist (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 5.6.1992, NJW-RR 1993, S. 16, 17; AG Jülich, Urt. v. 25.4.2006, WuM 2006, S. 562, juris). Allein der Umstand der langen Vertragsdauer ist jedoch nicht geeignet, das berechtigte Interesse der Vermieterin an der sofortigen Beendigung zu überwiegen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Interessen der Beklagten am Fortbestand des Mietverhältnisses schon deshalb weniger schwer wiegen, weil die Beendigung des Mietverhältnisses für sie keinen Verlust der Wohnung als gewöhnlichem Aufenthaltsort zur Folge hat. Denn die Beklagte nutzt die Wohnung nach eigenem Bekunden lediglich zeitweise, allerdings bis zu dreimal wöchentlich, für ein paar Stunden als Rückzugsort. Unter Abwägung aller Umstände, vor allem der Schwere der schuldhaften Vertragsverletzung, war der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB unzumutbar.
2.
23
Eine bei Vertragsverletzungen aus dem Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erforderliche, erfolglose Abmahnung oder Fristsetzung zur Abhilfe ist nicht erfolgt. Sie war jedoch ausnahmsweise entbehrlich.
24
Die sofortige Kündigung ohne Abmahnung war hier aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gem. § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB gerechtfertigt. Zu bedenken ist, dass eine Abmahnung immer nur sinnvoll ist, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses (bei Unterlassen des beanstandeten Verhaltens in der Zukunft) überhaupt noch in Betracht kommt. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn das durch den Mietvertrag begründete gegenseitige Vertrauensverhältnis bereits endgültig zerstört worden ist und auch durch vertragsgemäßes Verhalten in der Zukunft nicht mehr wiederhergestellt werden kann. Dies ist wegen des schweren Vertragsverstoßes der Beklagten anzunehmen, weil dadurch das Interesse der klagenden Vermieterin erheblich und offensichtlich verletzt worden und ihr Interesse an der Leistungserfüllung weggefallen ist. Zugunsten der Mieterin ist zwar zu berücksichtigen, dass durch den Verstoß gegen das Betäubungsmittelgesetz weder der Vermieter noch andere Mieter unmittelbar geschädigt wurden; eine Verletzung ihrer Gesundheit oder ihres Eigentums ist nicht eingetreten. Das von der Klägerin angeführte Urteil des AG St. Georg vom 25.5.2011 (Az. 916 C 120/11, Bl. 89ff) ist insofern nicht einschlägig. Andererseits handelt es sich aber nicht um eine fahrlässige, sondern um eine vorsätzliche Straftat, für die das Betäubungsmittelgesetz gem. § 29 Abs. 1 einen Strafrahmen von Geldstrafe bis zu einer Freiheitsstrafe von fünf Jahren vorsieht.
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Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, keine Kenntnis von dem schädigenden Verhalten gehabt zu haben und deshalb vor Kündigung eine vorherige Abmahnung einfordern, um seinerseits dem Untermieter zu kündigen und ggf. durch einen neuen ersetzen zu dürfen. Andernfalls wäre die Konsequenz, dass der Vermieter bei jedem Untermieter zunächst ein schuldhaftes Verhalten hinnehmen und den Mieter dafür abmahnen müsste, während er einem Mieter, der die schwere Vertragsverletzung in persona begangen hat, sofort kündigen dürfte. Eine derartige Privilegierung eines Untermietverhältnisses ist vom Gesetz gerade nicht vorgesehen.
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Doch selbst wenn man vertreten wollte, dass eine Abmahnung nur dann entbehrlich ist, wenn der Hauptmieter tatsächlich Kenntnis (oder zumindest fahrlässig Unkenntnis) von dem Fehlverhalten seines Untermieters hat, käme man hier nicht zu einem anderen Ergebnis. Denn die Beklagte hatte nach Überzeugung des Gerichts Kenntnis von den in der Wohnung begangenen Straftaten. Zwar hat sie sowohl den Drogenkonsums als auch die Cannabiszucht ihres Untermieters mit Nichtwissen bestritten. Dieser Vortrag ist aber insofern lebensfremd und wenig glaubhaft, als sie nicht nur in dem Verfahren 319a C 96/09 angegeben hat, die Wohnung trotz ihres Auszugs im Juli 2009 weiterhin regelmäßig als Rückzugsort bei Krankheitsschüben zu nutzen, sondern vorträgt, die Wohnung weiter regelmäßig zu nutzen. Angesichts dessen, dass sie seinerzeit ausdrücklich vorgetragen hat, mit Herrn … vereinbart zu haben, dass sie kommen und gehen kann wie sie will und dabei auch die gesamte Wohnung nutzt, ist es höchst unwahrscheinlich und unglaubhaft, dass sie während ihrer Besuche keinerlei Anzeichen von Marihuana bemerkt haben will.
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Das permanente Betreiben einer größeren Cannabiszucht und das diverse, in der gesamten Wohnung verstreute Zubehör lassen sich kaum monatelang verheimlichen. Das gilt insbesondere hinsichtlich eines penetranten und leicht zu identifizierenden Marihuanageruchs, den sogar die Nachbarin Frau … außerhalb der streitgegenständlichen Wohnung wahrgenommen hat. Dass anlässlich eines mehrere Wochen zuvor angekündigten Ortstermins keine Anzeichen eines Anbaus von Marihuana zu erkennen waren, steht dem nicht entgegen.
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Nach Abwägung aller Umstände im Einzelfall war die Abmahnung demnach entbehrlich.
II.
29
Die Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO kommt nicht in Betracht. Denn vorliegend sind keine Gründe für ein vorrangiges Interesse der Mieterin am weiteren Verbleib in der Wohnung ersichtlich, die das berechtigte Interesse des Vermieters an der sofortigen Räumung überwiegen. Die Beklagte ist insbesondere nicht auf der – in Hamburg durchaus schwierigen – Suche nach Ersatzwohnraum, da sie seit Juli 2009 nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung, sondern in der …, … Hamburg wohnt.
III.
30
Der nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangene und nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 8.2.2012 ist bei der Entscheidungsfindung nicht berücksichtigt worden. Das Gericht hat ihn lediglich, ohne näher vom Inhalt Kenntnis zu nehmen, überflogen, um festzustellen, ob er neue Sachanträge enthält. Das ist nicht der Fall.
IV.
31
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 7, 711 ZPO.
