LG Karlsruhe, Urteil vom 20. August 2021 – 11 S 88/19
1. Auch wenn die einzelnen Wohnungseingangstüren in einer gewöhnlichen mehrstöckigen WEG-Anlage oder die jeweiligen Hauseingangstüren in einer WEG-Mehrhausanlage (z.B. WEG-Reihenhaussiedlung) zum Gemeinschaftseigentum gehören, hat naturgemäß doch nicht jeder Wohnungseigentümer Zugang zu allen Schlüsseln, denn sonst wären das Alleinnutzungsrecht des jeweiligen Sondereigentümers an den dahinter befindlichen Flächen, sein nachvollziehbares Sicherheitsbedürfnis und der Schutz seiner Privatsphäre faktisch ausgehebelt.
2. Es ist bei Mehrhausanlagen anerkannt, dass der jeweils „hausfremde“ Wohnungseigentümer nur ein eingeschränktes Mitgebrauchsrecht an manchen Bereichen des fremden Hauses hat. Im Wege einer (ggf. ergänzenden) Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergibt sich diese Einschränkung bzw. aus dem Gemeinschaftsverhältnis mit seinen umfassenden Treue- und Rücksichtnahmepflichten i.S.v. § 241 Abs. 2 BGB.
3. Soweit ein Bedarf besteht, ist allerdings „hausfremden“ Wohnungseigentümern der Zugang zu den Gemeinschaftsflächen (Hausflur) über die fragliche Hauseingangstür zu gewähren, zumal wenn sich im dahinterliegenden Flur auch die Zähler für Wasser und Strom befinden. Dazu bedarf es aber nicht der dauerhaften Überlassung von Schlüsseln zur fraglichen Hauseingangstür.
(Leitsatz des Gerichts)
Tenor
(abgekürzt nach § 313a Abs. 1 ZPO)
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Schwetzingen vom 07.03.2019, Az. 51 C 77/18 WEG, im Kostenpunkt aufgehoben. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger 1/3 und der Beklagte 2/3. Die Kosten des Berufungsverfahrens und des Teilvergleichs vom 08.07.2021 werden gegeneinander aufgehoben.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Schwetzingen ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.600,00 € festgesetzt. Der Gegenstandswert des Teilvergleichs vom 08.07.2021 beträgt 1.500,00 EUR. Ein Mehrwert des Vergleichs ergibt sich nicht.
Gründe
I.
1
Die zulässige Berufung des Klägers ist – soweit über sie nach dem Teilvergleich vom 08.07.2021 noch zu entscheiden ist – nicht begründet.
2
Auch den in zweiter Instanz zuletzt allein noch streitgegenständlichen Antrag auf Übergabe von drei Schlüsseln (zur Hauseingangstür der von dem Beklagten bewohnten Teilhausanlage) hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend behandelt.
3
Zu Recht und mit zutreffenden Gründen, auf die das Berufungsgericht ausdrücklich Bezug nimmt und denen es sich nach eigener Prüfung anschließt, hat das Amtsgericht der Klage insoweit abgewiesen.
4
Vertiefend und ergänzend ist noch auszuführen:
1.
5
Die Gesetzesänderungen zum 1. Dezember 2020 wirken sich auf das Ergebnis nicht aus.
6
Soweit es dem Kläger auch um den Aspekt der Unterlassung oder Beseitigung der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums gehen sollte, übt zwar nach der nunmehr anwendbaren Vorschrift des § 9a Abs. 2 WEG in der seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Dazu gehören insbesondere Ansprüche aus § 1004 BGB wegen einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 46). Allerdings hat der Bundesgerichtshof im Hinblick auf das Übergangsrecht entschieden, dass in den vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren eine bestehende Prozessführungsbefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers über diesen Zeitpunkt hinaus in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fortgilt, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Kenntnis gebracht wird (BGH, Urteil vom 7. Mai 2021 – V ZR 299/19, juris Rn. 12 ff.). Dies ist vorliegend nicht erfolgt, sodass der Kläger weiterhin prozessführungsbefugt ist.
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Richtigerweise sind hier insbesondere die Regeln zum gleichberechtigten Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum zu prüfen. Die bisherige Regelung in § 13 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. war zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung zwar noch in Kraft (vgl. WEG-Novelle zum 01.12.2020). Da es bei Leistungsklagen bzw. verhaltensbezogenen Normen i.d.R. auf den Rechtszustand zum Schluss der letzten mündlichen (Tatsachen-) Verhandlung ankommt, könnte für Verfahren, die (sei es auch nur in zweiter Instanz) über den Stichtag der WEG-Novelle hinaus weitergeführt werden, mithin neues Recht maßgeblich sein (vgl. auch LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.02.2021 – 2/13 S 46/20). Das neue Recht regelt indes in § 16 Abs.1 S. 3 WEG n.F. das gleiche wie § 13 Abs. 2 S. 1 WEG a.F.
2.
8
Der geltend gemachte Anspruch auf Übergabe von drei Schlüsseln zur Hauseingangstür der von den Beklagten bewohnten Teilhausanlage ergibt insbesondere nicht aus § 16 Abs.1 S. 3 WEG n.F. bzw. § 13 Abs. 2 S. 1 WEG a.F.
9
Grundsätzlich steht zwar nach diesen Normen den Wohnungseigentümern der Mitgebrauch am gemeinschaftlichen Eigentum unabhängig von der Größe oder Anzahl der ihnen zustehenden Miteigentumsanteile in gleichem Umfange zu, es sei denn es liegt eine nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG n.F. vereinbarte oder nach § 19 Abs. 1 WEG n.F. beschlossene Benutzungsbeschränkung vor.
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Eine völlige Gleichheit ist freilich unmöglich (OLG Frankfurt a. M. ZMR 1997, 606; Rpfleger 1982, 64). Vor allem der Gebrauch des einen Miteigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum schließt in der Regel den gleichzeitigen Gebrauch eines anderen Miteigentümers aus. Ist ein gleichzeitiger vorübergehender Mitgebrauch nicht möglich, kann ein Wohnungseigentümer im Einzelfall nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F. einen Anspruch auf eine Benutzungsbestimmung haben, der nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n.F. durchsetzbar ist (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 16 Rn. 11, 12).
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Aber auch ohne gesonderte Gebrauchsregelung kann das Gemeinschaftseigentum nur zweckentsprechend genutzt werden gemäß der tatsächlichen „Zugriffsmöglichkeit“. Kein Wohnungseigentümer kann z.B. den Mitgebrauch einer tragenden Wand verlangen, die sich in einer ihm nicht gehörenden Sondereigentumseinheit befindet. Sein Mitgebrauchsrecht ist darauf beschränkt, dass die tragende Wand das Gebäude trägt, der Wohnungseigentümer kann an dieser Wand keine Gemälde aufhängen oder diese Wand anlasslos aufsuchen. Das Mitgebrauchsrecht an gemeinschaftlichen Leitungen erfasst ausschließlich die Befugnis, die Leitungen zum Transport der vorgesehenen Güter (Wasser, Strom, Gas) mit zu gebrauchen, nicht aber diese Leitungen anlasslos zu inspizieren (vgl. BeckOGK/Falkner, 1.12.2020, WEG § 16 Rn. 501).
12
Nicht anders verhält es sich mit den im Gemeinschaftseigentum gehörenden Türen, die zum Sondereigentum führen: Auch wenn die einzelnen Wohnungseingangstüren in einer gewöhnlichen mehrstöckigen WEG-Anlage oder – hier relevant – die jeweiligen Hauseingangstüren in einer WEG-Mehrhausanlage (z.B. WEG-Reihenhaussiedlung) zum Gemeinschaftseigentum gehören, hat naturgemäß doch nicht jeder Wohnungseigentümer Zugang zu allen Schlüsseln, denn sonst wären das Alleinnutzungsrecht des jeweiligen Sondereigentümers an den dahinter befindlichen Flächen, sein nachvollziehbares Sicherheitsbedürfnis und der Schutz seiner Privatsphäre faktisch ausgehebelt (vgl. BeckOGK/Falkner, 1.12.2020, WEG § 16 Rn. 51.1).
13
Es ist bei Mehrhausanlagen anerkannt, dass der jeweils „hausfremde“ Wohnungseigentümer nur ein eingeschränktes Mitgebrauchsrecht an manchen Bereichen des fremden Hauses hat. Im Wege einer (ggf. ergänzenden) Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergibt sich diese Einschränkung (vgl. MüKoBGB/Scheller, 8. Aufl. 2021 Rn. 12, WEG § 16 Rn. 12) bzw. aus dem Gemeinschaftsverhältnis mit seinen umfassenden Treue- und Rücksichtnahmepflichten i.S.v. § 241 Abs. 2 BGB (BGH NZM 2014, 303 Rn. 12; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 10 Rn. 7).
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Soweit ein Bedarf besteht, ist allerdings dem Kläger der Zugang zu den Gemeinschaftsflächen (Hausflur) über die fragliche Hauseingangstür zu gewähren, zumal sich im dahinterliegenden Flur auch die Zähler für Wasser und Strom befinden. Weder dazu noch für den ( – nach den Feststellungen des Amtsgerichts auch anderweitig möglichen – ) Zugang zum Kellerraum bedarf es der dauerhaften Überlassung von Schlüsseln zur fraglichen Hauseingangstür. Man wird in solchen Fällen im Wege des Erst-recht-Schlusses ein (notfalls mit der Duldungsklage durchsetzbares; freilich streng limitiertes) Betretungsrecht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG n.F. ) oder – je nach Fallgestaltung – der übrigen Wohnungseigentümer (§ 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F.) bezüglich dieser zugangserschwerten Gemeinschaftsflächen bzw. Gemeinschaftseinrichtungen annehmen dürfen, das tendenziell weiter geht als das auf fremdes Sondereigentum bezogene Betretungs- und Duldungsrecht (vgl. MüKoBGB/Scheller, 8. Aufl. 2021 Rn. 12, WEG § 16 Rn. 12).
15
Der geltend gemachte Anspruch auf Übergabe von drei Schlüsseln zur Hauseingangstür der von den Beklagten bewohnten Teilhausanlage lässt sich aus diesem Betretungs- und Duldungsrecht aber nicht ableiten, ist vielmehr ein aliud hierzu.
II.
16
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO und den Kostenregelungen im Teilvergleich vom 08.07.2021. Die Kosten des Teilvergleichs wurden dort gegeneinander aufgehoben. Soweit der nunmehr verglichene Streitgegenstand Gegenstand der Entscheidung erster und zweiter Instanz ist, soll das Gericht laut Vergleich davon ausgehen, dass jede Seite zu jeweils 50 % obsiegt hat.
17
Die Erfolgsquote des Klägers in erster Instanz lag unter Berücksichtigung der Entscheidung des Amtsgerichts in der Sache und zum Streitwert und der genannten Vergleichsregelung bei 6.300 zu 9.600, was ca. 2/3 entspricht. In zweiter Instanz war insgesamt die Kostenaufhebung angezeigt, da dem verlorenen streitigen Teil (mit einem Teil-Streitwert von 100 €) kein wesentliches wirtschaftliches Gewicht zukam.
18
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 713, ZPO.
19
Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern, § 543 Abs. 2 ZPO.
20
Der Streitwert wird in Anlehnung an die Einzel-Streitwertfestsetzung in erster Instanz festgesetzt.
