AG München, Urteil vom 13.06.2014 – 411 C 1574/14
1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf generelle Unterlassung der Vermietung anderer Wohnungen im selben Gebäude an ausländische Bau- und/oder Saisonarbeiter.(Rn.53)
2. Der gegen den Vermieter gerichtete Störungsbeseitigungsanspruch muss es dem Vermieter überlassen, wie er künftig derartige Störungen verhindert.(Rn.58)
3. Der Mieter kann sich gegenüber seinem Vermieter nicht auf eventuelle Verstöße gegen die Zweckentfremdungssatzung der Kommune berufen; diese hat keinen drittschützenden Charakter.(Rn.65)
(Leitsatz des Gerichts)
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 1.800,00 € abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 10.000,00 € festgesetzt.
Tatbestand
1
Der Kläger begehrt von der Beklagten, …, vertreten durch … die Unterlassung der gewerblichen Weitervermietung von Räumlichkeiten im 4. Obergeschoss eines Anwesens in München sowie die Unterlassung, die Räumlichkeiten dergestalt zu vermieten, dass diese zur gewerbliche Unterbringung von Bauarbeitern oder Saisonarbeitern genutzt werden.
2
Der Kläger hat mit Vertrag vom 03.02.1998 von … eine 2-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss des Anwesens … in München gemietet. Während der Mietzeit hat die Beklagte dieses Anwesen erworben.
3
Mit Schreiben vom 10.10.2011 teilte der Klägervertreter der … mit, dass die Wohnungen im Anwesen wohl – ausgehend von ca. 15 Lattenrosten pro Wohnung – mit insgesamt 60 Personen wechselnd belegt seien und damit erklärbar sei, dass irgendwelche fremde, kaum deutsch sprechende Personen nachts klingeln und von einer Frau dann in irgendwelchen Wohnungen untergebracht würden. Nach wie vor würde das Geländer des Laubengangs im 3. Obergeschoss als Wäscheständer genutzt werden, zum Teil auch als Fahrradständer. Mit diversen Sitzgelegenheiten werde der Laubengang auch als „Outdoor-Wohnzimmer“ und Treffpunkt genutzt. Leere Bierflaschen, übervolle Aschenbecher u. ä. würden herumstehen. Ständig würden irgendwelche halbnackten Personen slawischer, ungarischer, russischer u. a. Nationalität herumlaufen. Die Wohnungen würden offensichtlich nur als Schlaflager genutzt. Im Hinblick auf diese Umstände und weitere gerügte Mängel würde die Miete nur noch unter Vorbehalt bezahlt.
4
Im Verfahren mit dem Az.: 432 C 31452/13 macht der Kläger vor dem Amtsgericht München diesbezüglich eine Mietminderung wegen Mängel seiner Wohnung geltend.
5
Der Kläger trägt vor, dass vorliegende Klage aus folgenden Gründen zuzusprechen sei:
6
Dem Kläger stehe gegen die Beklagte ein Anspruch auf Unterlassung aus § 1004 BGB analog i. v. m. § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. Art. 55 Abs. 1 BayBO sowie i. V. m. der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) zu. Daneben ergebe sich der geltend gemachte Anspruch auch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
7
Das öffentliche Baurecht sei als Schutzgesetz im Sinn des § 823 Abs. 2 BGB allgemein anerkannt.
8
§ 1004 BGB schütze nicht nur das Eigentum, sondern in analoger Anwendung auch andere Rechtsgüter, vor allem im Sinne von § 823 Abs. 1 BGB. Auch der Besitz stelle ein absolutes Recht im Sinne von § 823 Abs. 1 BGB dar.
9
Im Spätsommer 2011 hat der Kläger festgestellt, dass die Beklagte die Wohnungen im 4. Obergeschoss, ohne hierfür eine Baugenehmigung zu haben, als Arbeitnehmerwohnheim nutze. Hierin liege ein Verstoß gegen Art. 55 I 2 BayBO. Genehmigt sei im 4. Stockwerk nur eine private Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnraum. Der Kläger werde durch die gewerbliche Weitervermietung der umliegenden Wohnungen in der Nutzung seiner Wohnung massiv eingeschränkt.
10
Damit liege darüberhinaus eine Zweckentfremdung von Wohnraum gemäß § 4 Absatz 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS vor. Bereits die Zweckentfremdung der Wohnung stelle durch die Lärm- und sonstigen Belästigungen einen massiven Eingriff in das Recht des Klägers am Besitz der Wohnung dar.
11
Zwar sind auch Werkwohnungen Wohnungen im Sinne des ZES. Im konkreten Fall liege jedoch eine Zweckentfremdung vor, da die Wohnungen im 4. OG ursprünglich objektiv geeignet und subjektiv dazu bestimmt gewesen sein, als Wohnraum zu dienen. Bei der immensen Anzahl von Bewohnern sei jedoch nunmehr davon auszugehen, dass die Beklagte den schützenswerten Wohnraum schlicht gewerblich weitervermiete, damit dort Arbeiter nächtigen können. Von einer Werkwohnung könne bei einer solchen Belegung nicht mehr ausgegangen werden.
12
Die ZeS sei auch drittschützend, da die Satzung sicherstellen soll, dass ausreichend Wohnraum zur Verfügung stehe und diese nicht für andere Dinge zweckentfremdet werde.
13
Angesichts der massiven Beeinträchtigungen durch die gewerbliche Weitervermietung im 4. OG drohe auch die Wohnung des Klägers die objektive Geeignetheit zum Wohnraum zu verlieren. Dies lasse sich nur durch die zukünftige Unterlassung der Zweckentfremdung vermeiden.
14
Angesichts der ganz massiven Beeinträchtigungen sei es nur folgerichtig, dass dem Kläger ein Unterlassungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zustehe.
15
Gemäß § 535 I 2 BGB trifft den Vermieter die Pflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Überlassung in diesem Zustand zu unterhalten. Diese Hauptleistungspflicht habe die Beklagte durch die unzulässige gewerbliche Untervermietung und die damit verbundenen Störungen und Belästigungen verletzt. Auch deswegen stünden dem Kläger die Klageforderungen zu.
16
Es würden ca. 60 Personen in den Wohnungen im 4. OG wohnen, die diese nur als Schlaflager nutzen würden. Für die Vielzahl der Personen stehe keine ausreichende Anzahl von Schlüsseln bereit, so dass es täglich vorkomme, dass nachts, meist nach 23.00 Uhr, an der Tür des Klägers geläutet und um Einlass gebeten werde. Der Kläger werde hierdurch erheblich in seiner Nachtruhe gestört.
17
Um ungehindert Einlass zu gewähren, sei die Hauseingangstür mit einem Stein blockiert und dadurch erheblich beschädigt worden. Ein ordnungsgemäßes Verschließen sei nun nicht mehr möglich, so dass praktisch jedermann Zugang zu dem Wohnhaus habe.
18
Der Treppenaufgang befinde sich in stark verschmutztem Zustand. Er werde u. a. als Ablagemöglichkeit für Post- und Werbewurfsendungen gebraucht. Diese würden sich über den gesamten Aufgang verteilen.
19
Die Gemeinschaftsfläche des Anwesens, insbesondere die Laubengänge, die als Fluchtwege gedacht sind und durch die die einzelnen Wohnungen verbunden sind, würden als gemeinschaftliches Wohnzimmer benutzt. Die Bauarbeiter hätten dort Stühle und andere Gebrauchsgegenstände aufgestellt. Gleichzeitig sei dem Kläger selbst das Abstellen von Pflanzen dort untersagt worden.
20
Es würden dort Bierflaschen und überquellende Aschenbecher herumstehen. Wäsche werde zum Trocknen aufgehängt. Es werde sogar dort gegrillt. Der Kläger müsse daher den Unrat und diese Gegenstände beseitigen, soweit er die Gemeinschaftsflächen selbst nutzen wolle.
21
Desweiteren würden sich Menschen mit nacktem Oberkörper im gesamten Haus bewegen.
22
Aus den offenstehenden Wohnungstüren würden Essens- und Schweißgerüche das gesamte Haus durchziehen.
23
Daneben komme es häufig zu Lärmbelästigungen durch Schreie und Streitereien unter den verschiedenen Bewohnern. Nach Hilfeschreien habe einmal die Polizei hinzugezogen werden müssen. Auch zu Beleidigungen komme es. Insbesondere weibliche Besucher würden sich aus Angst weigern, ohne Begleitung an den besagten Wohnungen vorbeizugehen, da sie des öfteren von den Bauarbeitern angestarrt und auf andere Weise belästigt worden seien.
24
Der Kläger nutze die Wohnung vor allem an Werktagen als Wohnung, da er in der Nähe eine Praxis betreibt und nach langen Arbeitstagen eine Erholungs- und Schlafmöglichkeit in der Nähe benötige. Insoweit würden die Beeinträchtigungen durch die Zweckentfremdung der übrigen Wohnungen im Haus besonders schwer wiegen.
25
Der Kläger beantragt,
I.
26
die Beklagte zu verurteilen, die gewerbliche Weitervermietung des 4. Obergeschosses des Anwesens … zu unterlassen;
II.
27
die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, die Räumlichkeiten im 4. Obergeschoss des Anwesens … dergestalt zu vermieten, dass diese zur gewerblichen Unterbringung von Bauarbeitern oder Saisonarbeitern genutzt werden;
III.
28
der Beklagten anzudrohen, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000 € oder ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten gegen ihn festgesetzt wird.
29
Die Beklagte beantragt,
30
die Klage abzuweisen.
31
Die Beklagte trägt vor, dass die Klage aus folgenden Gründen abzuweisen sei:
32
Zum einen trage die Klagebegründung nicht die Klageanträge. Zum anderen stünden dem Kläger die geltend gemachten Ansprüche nicht zu.
33
Einen Unterlassungsanspruch bzgl. gewerblicher Weitervermietung oder Vermietung dergestalt, dass die Räumlichkeiten zur gewerblichen Unterbringung von Bauarbeitern und Saisonarbeitern genutzt werden, stehe dem Kläger nicht zu.
34
Es wird bestritten, dass die Wohnungen im 4. OG als Arbeiterwohnheim für Bauarbeiter und Saisonarbeiter genutzt werden. Weiter wird bestritten, dass ca. 60 Personen in diesen Wohnungen wohnen, die diese nur als Schlaflager nutzen.
35
Das 4. OG verfügt über drei Mietflächen mit 83,5 qm, 76 qm und 118 qm, d. h. insgesamt 277,50 qm. Es liege keine Überbelegung oder sonst übermäßige Nutzung vor.
36
Es wird auch bestritten, dass für die nutzenden Personen keine ausreichende Anzahl an Schlüsseln bereitsteht, so dass der Kläger täglich zur Nachtzeit durch Klingeln gestört werde.
37
Weiter wird bestritten, dass die Eingangstür mit einem Stein blockiert wird und dadurch beschädigt wurde und nicht mehr ordnungsgemäß schließt.
38
Auch ein stark verschmutzter Treppenaufgang wird bestritten. Im Treppenhaus befinden sich die Briefkästen zu den einzelnen Wohnungen. Das Treppenhaus werde mehrmals in der Woche gereinigt.
39
Die gemeinschaftlichen Laubengänge würden nicht als „gemeinschaftliches Wohnzimmer“ genutzt werden. Es befänden sich dort auch nicht von Bauarbeitern aufgestellte Stühle und andere Gebrauchsgegenstände, Bierflaschen, überquellende Aschenbecher und Wäsche. Auch Belästigungen durch Menschen mit nacktem Oberkörper, Essens- und Schweißgerüchen, Streitereien und Schreie sowie Beleidigungen werden bestritten. Der Kläger selbst habe im Sommer 2013 einmal die Polizei gerufen, da er die Eingangstür kurzfristig nicht habe öffnen können.
40
Im Übrigen habe der Kläger lediglich einen Zugang über den Laubengang im 3. Obergeschoss, etwaige Umstände in den anderen Laubengängen könnten den Kläger daher nicht beeinträchtigen. Richtig ist, dass der Kläger in der Vergangenheit wiederholt habe angehalten werden müssen, Verschmutzungen im von ihm genutzten Bereich des Laubengangs zu beseitigen. Auch hätten Bewohner des Hauses mitgeteilt, dass der Kläger teilweise nachts mit seinen Bekannten unter Lärm und Gejohle nach Hause komme und dort durch lautes Weiterfeiern die Nachtruhe der Mitbewohner störe.
41
Der Vortrag des Klägers zu den Beeinträchtigungen sei unsubstantiiert.
42
Die vom Kläger angegebene Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten wird bestritten. Insbesondere liege kein Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverordnung bzw. –satzung vor.
43
Im Übrigen habe der Kläger ein Anwesen in Berg am Starnberger See, das er als Wohnung nutze. In der streitgegenständlichen Wohnung halte er sich nur äußerst selten auf. Er sei lediglich tagsüber an 4 Werktagen in der Woche in seinem Betrieb in München und benutze die Wohnung dort nur zur Übernachtung, wenn er abends im Betrieb länger tätig sei.
44
Ansprüche aus § 823 Abs. 2 BGB würden bereits tatbestandlich ausscheiden. Es liege weder eine Verletzung der geschützten Rechtsgüter, noch ein Schaden vor. Im Übrigen liege keine Verletzung eines Schutzgesetzes vor.
45
Art. 55 Abs. 1 BayBO sei nicht drittschützend. Dies ergebe sich bereits aus dem Schutzzweck der Norm.
46
Auch die ZeS stelle keine drittschützende Norm dar. Im Übrigen würden nach § 3 Abs. 1 Satz 2 ZeS auch Werk- und Dienstwohnungen sowie Wohnheime zu Wohnraum im Sinne der Satzung zählen.
47
§ 1004 BGB schütze unmittelbar nur das Eigentum. In analoger Anwendung komme ein Schutz weiterer absoluter Rechte in Betracht. Die Verletzung solcher Rechte rüge der Kläger nicht.
48
Letztlich stünden dem Kläger auch keine Ansprüche aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu, da keine Störungen oder Belästigungen vorliegen würden, die die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht nur unerheblich beeinträchtigen.
49
Der Kläger habe die Beklagte u. a. wegen der behaupteten Beeinträchtigungen im Verfahren 432 C 31452/13 zu Unrecht auf Mietminderung in Anspruch genommen. Das Gericht habe hier auf die Unsubstantiiertheit der Ausführungen hingewiesen.
50
Hinsichtlich des weiteren Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
51
Die zulässige Klage ist unbegründet.
52
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München örtlich und sachlich zuständig, da streitgegenständlich Ansprüche aus einem Wohnungsmietverhältnis in München sind, §§ 29 a ZPO, 23 Nr. 2 a GVG.
53
Die Klage war jedoch als unbegründet abzuweisen, da dem Kläger gegen die Beklagte kein Anspruch auf die begehrte Unterlassung zusteht.
54
Nach § 1004 BGB kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen, wenn das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt wird und weitere Beeinträchtigungen zu besorgen sind. § 1004 BGB schützt unmittelbar nur das Eigentum und gemäß Verweisung bestimmte dingliche Rechte. Wegen ähnlichen Schutzes anderer absoluter Rechte werden entsprechend § 1004 BGB alle absoluten Rechte geschützt sowie alle durch §§ 823 Abs. 2 BGB, 824-826 BGB deliktisch geschützten Rechtsgüter, dazu gehört auch das Recht zum Besitz.
55
Bei einer Beeinträchtigung des Besitzrechts des Mieters kann dieser also auf Unterlassung gegen den Störer klagen.
56
Vorliegend wird die vom Kläger behauptete Störung jedoch nicht von der Beklagten als Vermieterin ausgeübt, sondern von Bewohnern der anderen, von der Beklagten vermieteten Mietwohnungen im Haus.
57
Auch geht die Störung nicht durch die Vermietung an Personen/Gesellschaften zu gewerblichen Zwecken aus, d. h. die Vermietung in dieser Weise ist nicht per se störend, sondern es handelt sich laut Kläger um behauptete unzumutbare Verhaltensweisen der anderen Bewohner. Dies würde – sofern die Beeinträchtigungen ausreichend substantiiert dargelegt und nachweislich in unzumutbarer Weise erfolgt sind – zum einen einen Mangel der Mietsache darstellen, der zur Minderung gegenüber dem Vermieter berechtigen würde, zum anderen einen Anspruch auf Beseitigung der Besitzstörung und künftiger Unterlassung derartiger Besitzstörungen führen, nicht aber bereits zu einen Anspruch darauf, dass generell nicht zu gewerblicher Nutzung vermietet wird
58
Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewährleisten. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Neben der Pflicht des Vermieters, dem Mieter den ungestörten, vertragsgemäßen Mietgebrauch zu sichern, indem er zielgerichtete Eingriffe in den Mietgebrauch zu unterlassen oder abzuwenden hat, trifft den Vermieter darüber hinaus auch eine Pflicht, durch Vorsorge Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs zu vermeiden. Als Unterfall der allgemeinen Fürsorgepflicht hat der Vermieter auch Schutzpflichten zu beachten. So kann der Vermieter verpflichtet sein, den Mieter vor Störungen durch Nachbarn, Mitmieter oder sonstige Dritte zu bewahren. Er hat dazu die erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen und Schutzvorkehrungen zu treffen. Die Störungen müssen den Mietgebrauch und damit den räumlichen Bereich der Mietsache betreffen.
59
Derartige Störungen behauptet der Kläger hier. Auch dies ergibt aber noch keinen Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter, generell an Bau- und Saisonarbeiter zu vermieten oder die Untervermietung an sie zu ermöglichen, da eine solche Vermietung nicht zwangsläufig zu den behaupteten Störungen führt.
60
Im Übrigen würde es sich auch nicht um eine gewerbliche Nutzung handeln, wenn die Mieter ihrerseits die Wohnungen ihren Arbeitnehmern zu Wohnzwecken zur Verfügung stellen. Auch bei dieser Nutzung würde es sich vielmehr um eine zulässige Wohnnutzung handeln.
61
Grundsätzlich kann ein Mieter gegen den Vermieter auf Beseitigung von Störungen sowie auf Durchführung von Maßnahmen klagen, die sicherstellen, dass künftig keine weiteren Beeinträchtigungen zu befürchten sind, dieses Klagerecht umfasst aber nicht einen generellen Anspruch auf Unterlassung gewerblicher Vermietung.
62
Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass die Mieter nicht durch ungebetene Besucher oder unzumutbare Verhaltensweisen andere Mieter gestört oder belästigt werden. Liegen konkrete Umstände vor, aus denen sich ergibt, dass die Mieter unzumutbare Störungen durch Dritte/andere Mieter zu erwarten haben, so muss der Vermieter geeignete Maßnahmen ergreifen, um diese Störungen künftig zu unterbinden. Von ihm kann aber nicht verlangt werden, dass er generell nicht in der bisherigen Weise vermietet, soweit diese Form der Vermietung nicht zwangsläufig zu den Störungen führt.
63
Eine konkrete Überbelegung hat der Kläger bei der betroffenen Wohnfläche nicht ausreichend nachvollziehbar dargelegt. Auch ist mit einer „gewerblichen“ Vermietung nicht generell eine Überbelegung verbunden.
64
Der Mieter hat nach § 535 BGB einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand hält. Dazu gehört, dass er notfalls dem Störer kündigt, wenn nur so die von diesem ausgehenden Geräuschbelästigungen vermieden werden können. Auch wenn die Umstände hier vom Kläger ausreichend substantiiert dargelegt und belegt wären, ergäbe dies noch keinen Anspruch auf Unterlassung der gewerblichen Weitervermietung oder der gewerblichen Unterbringung von Bau- und Saisonarbeitern.
65
Auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse können einen zur Minderung berechtigenden Mangel ergeben. So kann eine Mietsache mangelhaft sein, wenn sie unter Verstoß gegen eine Zweckentfremdungsverordnung zu anderen als Wohnzwecken vermietet wird. Denn der vertragsgemäße Gebrauch ist eingeschränkt, wenn der Mieter die Mietsache nur nutzen kann, wenn er damit gleichzeitig eine Ordnungswidrigkeit begeht. Der Mieter kann sich aber nicht auf den Mangel Zweckentfremdung berufen, so lange die Behörde die unzulässige Nutzung der Mietsache duldet. Erst wenn eine entsprechende behördliche Anordnung ergangen ist, führt die Besorgnis der Rechtwidrigkeit der Nutzung zu der Annahme eines Mangels, wenn die bestehende Ungewissheit gegenwärtige Interessen des Mieters beeinträchtigt. Derartige behördliche Anordnungen hat der Kläger bisher aber nicht vorgetragen. Im Übrigen würde eine Untersagung der Zweckentfremdung lediglich den Mieter, der die Zweckentfremdung durchführen möchte und wozu er nach dem Mietvertrag berechtigt wäre, in seinem Mietgebrauch beeinträchtigen, nicht aber den Kläger.
66
Auch nach § 862 BGB kann der Besitzer, der durch verbotene Eigenmacht in seinem Besitz gestört wird, vom Störer die Beseitigung der Störung verlangen. Sind weitere Störungen zu besorgen, so kann der Besitzer auf Unterlassung klagen. Unter Besitzstörung ist dabei die Beeinträchtigung des unmittelbaren Besitzes durch einen Eingriff in den Bestand der tatsächlichen Sachherrschaft zu verstehen. Erfasst hiervon sind z. B. auch körperliche Einwirkungen wie durch Lärm oder sonstige Immissionen. Schuldner des Unterlassungsanspruches ist derjenige, der die Besitzstörung durch seine Handlung selbst bewirkt oder von dessen Willensbetätigung die Störung durch einen Dritten adäquat verursacht wird. Durch die Weitervermietung der anderen Mietwohnungen an Dritte, die ihrerseits Arbeiter in den Wohnungen unterbringen, werden aber nicht generell unzumutbare Beeinträchtigungen verursacht, sondern dies hängt jeweils von der persönlichen Verhaltensweise der einzelnen Bewohner ab.
67
Auch nach dieser Vorschrift können somit die vom Kläger geltend gemachten Ansprüche nicht zugesprochen werden.
68
Nach §§ 1004, 823 Abs. 2 BGB kann von demjenigen, welcher schuldhaft gegen ein den Schutz eines anderen bezweckenden Gesetzes verstößt, Unterlassung begehrt werden. Den Schutz eines anderen bezweckt die Norm, wenn sie zumindest auch dazu dienen soll, den Einzelnen oder einzelne Personenkreise gegen die Verletzung eines bestimmten Rechtsgutes zu schützen. Maßgebend ist, ob der Gesetzgeber bei Erlass der Vorschrift gerade einen Rechtsschutz, wie er wegen der behaupteten Verletzung in Anspruch genommen wird, zu Gunsten von Einzelpersonen oder Personenkreisen beabsichtigt hat. Die Schaffung eines individuellen Unterlassungsanspruchs muss erkennbar vom Gesetz erstrebt sein oder zumindest im Rahmen des haftpflichtrechtlichen Gesamtsystems sinnvoll und tragbar erscheinen. Dies ist an Hand einer umfassenden Würdigung des gesamten Regelungszusammenhangs der Norm zu entscheiden. Der Schutz des Einzelnen darf nicht nur als Reflex der Norm erreicht werden, sondern muss in ihrem Aufgabenbereich liegen. So wird z. B. nachbar- und damit drittschützender Inhalt in bestimmten Bebauungsvorschriften des Bundesrechts, z. b. über die zulässige Geschosszahl oder über Immissionen, in der Rechtsprechung gesehen. Auch einige Vorschriften in den landesrechtlichen Bauordnungen sind als drittschützend anerkannt, nicht aber generell alle Vorschriften z. B. der BayBO. Die Regelung in Art. 55 BayBO, wonach eine Nutzungsänderung von Anlagen der Baugenehmigung bedarf, soweit sie nicht ausnahmsweise genehmigungsfrei ist, enthält keinen generellen drittschützenden Inhalt. Eine fehlende Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung verletzt den Nachbarn nur dann in seinen Rechten, wenn die Baugenehmigung deswegen verweigert werden müsste, weil die Nutzungsänderung gegen Vorschriften verstößt, die zumindest auch dem Schutz subjektiver Rechte des Nachbarn dienen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen wären. Eine solche Verletzung subjektiver Rechte ist vorliegend aber nicht in ausreichender Weise dargetan.
69
Auch Ortssatzungen oder -verordnungen können die Begründung eines individuellen Unterlassungsanspruchs bezwecken und dann Schutzgesetz sein, jedoch ist auch dies im Einzelfall zu prüfen. Allein der Umstand, dass nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften eine Baugenehmigung für die beanstandete Nutzung erforderlich wäre, reicht nicht aus, um auf eine drittschützende Norm zu schließen.
70
Auch die Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt München verfolgt städtebauliche Ziele, die keinen Einzelschutz des konkreten Nachbarmieters enthalten. Die Satzung wurde von der Landeshauptstadt München erlassen, um einer städtebaulich und sozial unerwünschten Entwicklung entgegenzusteuern. Regelungen zur Durchsetzung städtebaulicher Ziele einer Kommune schaffen keine Einzelansprüche der Bürger, da darin keinerlei Rechte des einzelnen Bewohners, sondern lediglich Steuerungsmittel der Gemeinde enthalten sind. Gegenstand der Satzung ist die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen. Die Zweckentfremdungssatzung dient insbesondere nicht dazu, Nachbarmieter vor Beeinträchtigungen durch gewerbliche statt Wohnraumnutzung zu schützen.
71
Im Übrigen scheitert die Unterlassungsklage auch daran, dass bis zuletzt die behaupteten Störungen und Beeinträchtigungen vom Kläger nicht ausreichend substantiiert dargelegt worden.
72
Will der Mieter wegen Lärmbelästigung durch andere Mieter oder Dritte gegen den Vermieter vorgehen, muss er die Lärmbelästigung substantiiert unter Angabe von Datum, Uhrzeit, Art und Lautstärke der Beeinträchtigung darlegen. Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur, Hundegebell o. ä.) es sich handelt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.
73
Eine solche genaue Darlegung fehlt hier.
74
Auch die anderen behaupteten Störungen wurden nicht ausreichend konkret dargelegt. Die einzelnen Störungen wurden weder hinsichtlich Zeit und Dauer, noch Frequenz ausreichend präzisiert.
75
Der Umstand, dass es sich bei den Bewohnern um Personen anderer Nationalitäten handelt, stellt keinen Mangel der Mietsache dar.
76
Umstände in Laubengängen anderer Stockwerke, die den Wohn- und Nutzungsbereich des Klägers gar nicht betreffen, ergeben ohnehin keine Abwehrrechte für den Kläger.
77
Auch ergeben leere Bierflaschen, übervolle Aschenbecher u. ä. geringfügige Beeinträchtigung keinen derartig umfangreichen Anspruch auf Unterlassung, wie er mit der Klage geltend gemacht wird.
78
Die Klage war daher insgesamt abzuweisen.
79
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
80
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708, 711 ZPO.
81
Die Streitwertfestsetzung erging nach § 3 ZPO.
