Zur Sorgfaltspflicht beim Abbrennen von Wunderkerzen -

LG Frankfurt, Urteil vom 30.05.2006 – 2-11 S 283/04, 2/11 S 283/04

Dass Wunderkerzen beim Niederbrennen Funken sprühen und diese sprühenden Funken unter bestimmten Umständen auch leicht entflammbare Gegenstände – wie einen in der beheizten Wohnung aufgestellten Tannenbaum – entzünden können, ist nach Ansicht der Kammer als allgemein bekannt vorauszusetzen (Rn. 39).

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 14.06.2004 (Az.: 33 C 641/03-31) teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 38.237,56 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 2.454,20 EUR seit dem 08.01., 06.02., 07.03., 07.04., 08.05., 06.06., 07.07., 07.08., 05.09., 08.10., 06.11., 05.12.2003, 06.01. und 06.02.2004; sowie aus 2.183,88 EUR seit dem 27.07.2005 und aus 1.694,88 seit dem 18.02.2006 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage, soweit die Parteien nicht den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.
1

Die Klägerin als Vermieterin nimmt die Beklagten als ehemalige Mieter eines Einfamilienhauses in der M straße … in F auf Zahlung rückständiger Mietzinsen für den Zeitraum von Januar 2003 bis einschließlich Februar 2004 in Höhe von insgesamt EUR 38.653,44 in Anspruch. Soweit die Klägerin darüber hinaus noch die Feststellung begehrt hat, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag über die genannten Räumlichkeiten ungekündigt bis zum 30.11.2004 fortbestanden hat, haben die Parteien den Feststellungsantrag in der Berufungsinstanz zunächst für den Zeitraum vom 15.06.2004 bis zum 30.11.2004 und sodann im übrigen übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Klägerin vermietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 14.10.1999 an die Beklagten das o. g. Einfamilienhaus. Das Mietverhältnis begann am 01.12.1999 und war (mit Verlängerungsklausel) zunächst bis zum 30.11.2004 befristet. Die Nettomiete betrug ab dem 01.12.2002 DM 4.800,– (= 2.454,20 EUR), zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung von 600,00 DM (= 306,76 EUR) pro Monat.

Am 26.12.2002 brannte das streitgegenständliche Haus nieder, nachdem der von den Beklagten im Wohnzimmer aufgestellte Tannenbaum Feuer fing. Ursache für den Brand war das Schwenken einer brennenden Wunderkerze im Bereich des Weihnachtsbaums in der Hand eines der beiden damals vierjährigen Zwillingssöhne der Beklagten. Der genaue Tathergang sowie die Verantwortlichkeit der Beklagten für den Brand sind zwischen den Parteien streitig. Da das Haus nicht mehr bewohnbar war, stellten die Beklagten zum Januar 2003 die Mietzinszahlung ein. Mit Schreiben vom 28.01.2003 ließen sie mitteilen, dass sie vorsorglich das Mietverhältnis fristlos kündigen. Gleichzeitig vertraten sie die Ansicht, dass die Feuerversicherung der Klägerin für den Mietausfall aufzukommen habe. Nach § 1 Abs. 3 a der allgemeinen Geschäftsbedingungen der Feuerversicherungsgesellschaft der Klägerin (H Schweizerische Versicherungsgesellschaft AG) haftet diese jedoch nur dann für den Mietverlust, wenn Mieter von Wohnräumen infolge eines ersatzpflichtigen Schadens berechtigt sind, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern. Darüber hinaus ist die Haftung auf lediglich 6 Monate beschränkt. Wegen der Einzelheiten wird auf den Auszug der Allgemeinen Bedingungen der H AG, Blatt 23 ff d. A., Bezug genommen.

Im Februar 2003 ließen die Beklagten erneut eine fristlose Kündigung und mit Schriftsatz vom 09.07.2003 darüber hinaus noch den Rücktritt vom Mietvertrag erklären.

Durch das Feuer wurden das erste und zweite Stockwerk des Hauses zerstört, das Erdgeschoß und der Keller wurden teils durch Feuer, teils durch das Löschwasser erheblich beschädigt. Die Wiederaufbauarbeiten dauerten bis zum Frühjahr 2004 an. Ab 15.06.2004 hat die Klägerin das Mietobjekt wieder neu vermietet.

Erstinstanzlich hat die Klägerin die Bruttomiete für die Monate Januar 2003 bis einschließlich Februar 2004 eingeklagt und zudem die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis weiterhin bis zum 30.11.2004 fortbestanden hat.

Die Klägerin hat hierzu vorgetragen, die Beklagte zu 1) habe am 30.12.2002 ihrem Vertreter gegenüber erklärt, dass sie am Abend des 26.12.2002 mit ihren (damals) 4-jährigen Kindern den Weihnachtsabend habe nachspielen wollen und daher dem Sohn J in der Nähe des Tannenbaumes eine brennende Wunderkerze in die Hand gegeben habe, die dieser dann hin- und her geschwenkt habe. Hierdurch sei dann der zwischenzeitlich ausgetrocknete Weihnachtsbaum in Brand geraten. Die gleiche Sachverhaltsschilderung habe die Beklagte zu 1) am 26.12. bzw. 28.12.2003 den Ermittlungsbehörden bzw. der Allianz Versicherung gegenüber abgegeben. Ebenfalls am 30.12.2002 habe die Beklagte zu 1) dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin gegenüber eingeräumt, dass sie gewusst hätte, dass der Tannenbaum ausgetrocknet gewesen sei. Die Klägerin hat daher die Ansicht vertreten, dass die vorstehenden, von der Beklagten zu 1) gleich nach dem Schadensvorfall getätigten, Aussagen zum Schadenshergang dem tatsächlichen Geschehensablauf entsprechen. Die erst später erfolgten anderslautenden Angaben der Beklagten zum Tathergang seien hingegen unzutreffend.

Das Überlassen von brennenden Wunderkerzen an Kleinkinder innerhalb der Wohnung stelle ein grob fahrlässiges Verhalten der Beklagten zu 1) dar. Die Beklagte zu 1) als Erwachsene hätte wissen müssen, dass es hierdurch zum Ausbruch eines Feuers kommen konnte. Entsprechende Hinweise seien auf jeder Wunderkerzenverpackung vorhanden. Dort sei auch vermerkt, dass die Wunderkerzen nicht in geschlossenen Räumen angezündet und auch nicht an Kinder, die nicht lesen können, abgegeben werden dürften.

Die Klägerin hat weiter vorgetragen, sie habe sich um den Wiederaufbau des Hauses von Anfang an und innerhalb angemessener Zeit bemüht. Allerdings hätten zunächst verschiedene Anfragen und Genehmigungen eingeholt werden müssen. Hinzugekommen sei, dass die Beklagten erst Mitte Februar 2003 das Objekt vollständig von ihren Sachen geräumt hätten. Sodann habe noch der gesamte Brandschutt entfernt werden müssen. Auch sei ihr eine gewisse Überlegungsfrist dahingehend zuzubilligen, dass sie sich zunächst darüber habe klar werden müssen, ob sie das aus der Jahrhundertwende stammende Haus überhaupt wieder im alten Stile aufbauen wollte oder nicht.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 38.653,44 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 2.760,96 EUR seit 08.01., 06.02., 07.03., 07.04., 08.05., 06.06., 07.07., 07.08., 05.09., 08.10., 06.11., 05.12.2003, 06.01. und 06.02.2004 zu zahlen;

festzustellen, dass der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag vom 14.10.1999 über das Einfamilienhaus O … in … F ungekündigt fortbesteht und bis zum 30.11.2004 läuft.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen;

hilfsweise dem Klageantrag nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche der Klägerin gegen die H Schweizerische Versicherungsgesellschaft AG auf Ersatz des Mietausfalls an sie als Gesamtgläubiger stattzugeben.

Die Beklagten haben die Ansicht vertreten, dass sie an dem Ausbruch des Brandes kein Verschulden treffe, denn sie hätten nicht damit rechnen können, dass die Wunderkerze den Weihnachtsbaum in Brand setzen würde. Im übrigen habe die Verpackung der Wunderkerzen – soweit sie sich erinnern könnten – keine besonderen Hinweise auf Brandgefahren enthalten. Davon abgesehen hätten sie auch ihr Kindermädchen darauf hingewiesen, dass die Kinder nicht mit gefährlichen Gegenständen spielen dürften. Auch habe man versucht, den Kindern die Gefahren, die von Feuer ausgehen, verständlich zu machen.

Die erstinstanzliche Einlassung der Beklagten zum Schadenshergang variiert von Schriftsatz zu Schriftsatz. So haben die Beklagten in der Klageerwiderung vorgetragen, die Beklagte zu 1) habe sich am Schadenstag gegen 18.00 Uhr im Wohnzimmer auf das Sofa gelegt, um ein Buch zu lesen. Die 4-jährigen Söhne hätten sich im Zimmer des Kindermädchens befunden. Das Kindermädchen habe dann den Kindern jeweils eine Wunderkerze angezündet, da die Kinder ihr gesagt hätten, „die Mama habe es erlaubt“, was aber nicht zutreffend gewesen sei. Mit der brennenden Kerze seien die Kinder, denen das Kindermädchen gefolgt sei, in das Wohnzimmer gerannt. Da das Mädchen die Beklagte zu 1) auf dem Sofa gesehen habe, habe es die Kinder nicht zurückgehalten. Plötzlich habe der Tannenbaum Feuer gefangen. Es treffe nicht zu, dass die Beklagte zu 1) gegenüber den Ermittlungsbehörden eingeräumt habe, selbst einem ihrer Söhne die Wunderkerze in die Hand gegeben zu haben. Dieser Vortrag müsse auf einem Missverständnis beruhen. Zum Zeitpunkt der Ermittlungen habe nämlich die Beklagte zu 1) unter Schock gestanden.

Im Schriftsatz vom 23.06.2003 haben die Beklagten ebenfalls ausgeführt, dass die Kinder mit den brennenden Wunderkerzen in das Zimmer, in dem sich die Beklagte zu 1) aufgehalten habe, gerannt seien. Das Kindermädchen, das den Kindern gefolgt sei, habe es dennoch nicht verhindern können, dass diese zum Baum gelaufen seien, der sofort Feuer gefangen habe. Diesen Sachverhalt habe die Beklagte zu 1) schon am 27.12.2002 noch vor Eintreffen der Polizei gegenüber einer Nachbarin erzählt. Soweit daher die Beklagte zu 1) am 30.12.2002 etwas anderes erzählt haben solle, könne dies nur daran gelegen haben, dass sie einen Nervenzusammenbruch erlitten habe und zu keiner klaren Aussage fähig gewesen sei. Es könne allerdings auch so gewesen sein, dass sie versucht habe, ihr Kindermädchen zu beschützen, da eine sofortige Ausweisung befürchtet habe.

Im Termin vom 17.10.2003 hat die Beklagte zu 1) dann erklärt, dass sie auf dem Sofa eingenickt und erst durch die Kinderschreie wachgeworden sei. Da habe sie nur noch bemerkt, dass sich über dem Tannenbaum Feuer ausgebreitet habe.

Im Termin vom 12.03.2004 schließlich haben die Beklagten erklären lassen, dass sie zum Schadensfall keine Angaben aus eigener Sachkunde machen könnten. Etwaiges fahrlässiges Handeln ihres Kindermädchens sei ihnen, den Beklagten, jedenfalls nicht zuzurechnen.

Darüber hinaus haben die Beklagten die Ansicht vertreten, dass sie selbst dann, wenn ihnen ein Verschulden zur Last zu legen sei, spätestens ab April 2003 schon deshalb nicht (mehr) für die Miete aufkommen müssten, weil die Klägerin es unterlassen habe, den Wiederaufbau des Mietobjektes in angemessener Art und Weise voranzutreiben. Hätten die Wiederaufbauarbeiten unverzüglich nach dem Schadensfall begonnen, hätte das Haus innerhalb von 3 Monaten wieder errichtet werden können.

Die Beklagten sind im übrigen davon ausgegangen, dass sie einen Anspruch darauf haben, dass die Versicherung der Klägerin in Anspruch genommen wird, da sie mit den Nebenkosten auch die Feuer- und Mietausfallversicherung bezahlt hätten.

Schließlich habe dem klägerischen Feststellungsantrag nach Auffassung der Beklagten das notwendige Feststellungsinteresse gefehlt.

Das Amtsgericht hat der Klage mit dem angefochtenen Urteil vom 14.06.2004 in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beklagten hätten den Untergang der Mietsache selbst verschuldet, so dass sie von der Mietzinszahlungspflicht nicht befreit seien. Diesbezüglich sei ihnen sogar grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Durch ihr Verschulden bzw. das Verschulden des Kindermädchens, das sich die Beklagten zurechnen lassen müssten, sei das Haus durch Feuer zerstört worden. Dabei sei letztlich unerheblich, ob und welche Hinweise auf der Verpackung der Wunderkerzen befindlich gewesen und wie die Beweislast bei der Frage der groben Fahrlässigkeit zu verteilen sei. Denn diese Frage stelle sich erst dann, wenn ein bestimmter Geschehensablauf feststehe. Dies sei aber vorliegend aufgrund der zahlreichen Widersprüche und Ungereimtheiten im Vortrag der Beklagten zum Schadenshergang nicht der Fall. Demzufolge könne einzig und allein davon ausgegangen werden, dass die damals 4-jährigen Zwillinge der Beklagten mit brennenden Wunderkerzen im Haus herumgelaufen und dabei nicht beaufsichtigt gewesen seien. Das unbeaufsichtigte Herumlaufenlassen kleiner Kinder mit brennenden und funkensprühenden Gegenständen könne nur als grob fahrlässig bezeichnet werden, denn das Allgemeinwissen, dass brennende und funkensprühende Gegenstände nicht in Hände von 4-jährigen Kindern gehörten, die noch dazu unbeaufsichtigt gelassen werden, sei auch bei den Beklagten zu unterstellen. Im übrigen seien Wunderkerzen unabhängig von der von ihnen ausgehenden Brandgefahr auch aufgrund des spitzen, nicht beschichteten Drahtendes, das eine erhebliche Verletzungsgefahr in sich berge, für kleine Kinder nicht geeignet.

Entgegen der Ansicht der Beklagten sei der Mietzinsanspruch der Klägerin nicht ab April 2003 untergegangen, denn der Klägerin könne nicht vorgeworfen werden dass der Wiederaufbau des Hauses noch nicht abgeschlossen sei. Ein diesbezügliches schuldhaftes Verzögern des Wiederaufbaus sei aus den vorgelegten Unterlagen des Architekten der Klägerin über den zeitlichen Verlauf der Arbeiten nicht feststellbar, zumal das Haus zunächst habe entrümpelt werden müssen. Die Klägerin sei auch nicht verpflichtet, ihre Feuerversicherung auf Ersatz des Mietausfalls in Anspruch zu nehmen, denn die Haftung der Versicherung sei dann ausgeschlossen, wenn dem Mieter Vorsatz oder wie hier grobe Fahrlässigkeit zur Last zu legen sei. Wegen des weiteren Inhalts des angefochtenen Urteils wird auf Bl. 487-494 d. A. Bezug genommen.

Das Urteil ist den Beklagten am 26.08.2004 zugestellt worden (Bl. 496 d. A.). Die Berufung ist am 21.09.2004 (Bl. 502 d. A.), die Berufungsbegründung nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 14.12.2004 am 14.12.2004 beim Landgericht eingegangen (Bl. 532 d. A.).

Nach Abschluß der Instandsetzungsarbeiten und Neuvermietung des Hauses zum 15.06.2004 hat die Klägerin die Klage in Bezug auf den Feststellungsantrag zunächst betreffend den Zeitraum vom 15.06.2004 bis 30.11.2004 in der Hauptsache teilweise für erledigt erklärt. Nachdem die Klägerin zwischenzeitlich auch die rückständigen Mieten für den Zeitraum März 2004 bis 15.06.2004 beim Amtsgericht Frankfurt am Main eingeklagt hat, hat sie den Feststellungsantrag in der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2006 insgesamt für erledigt erklärt. Die Beklagten haben sich der Teilerledigungserklärung in der Sitzung vom 07.03.2006 angeschlossen.

Mit Schriftsatz vom 21.06.2005 hat die Klägerin die Nebenkosten für das Jahr 2003 abgerechnet und gelangt hierbei zu einem Saldo zu ihren Gunsten in Höhe von EUR 2.183,88. Mit Schriftsatz vom 08.02.2006 hat sie auch die Nebenkosten für das Jahr 2004 abgerechnet und dabei einen Saldo zu ihren Gunsten in Höhe von EUR 1.694,88 errechnet.

Die Klägerin stellt die Klage, soweit in dem Zahlungsantrag rückständige Nebenkostenvorauszahlungen enthalten sind, nunmehr hilfsweise um auf die Nachzahlung der Saldi aus den beiden Nebenkostenabrechnungen. Dabei hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 07.03.2006 klargestellt, dass die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für 2004, soweit sie den eingeklagten Nebenkostenbetrag für 2004 übersteigt, hilfsweise für den Fall geltend gemacht wird, dass andere Positionen als nicht begründet angesehen werden.

Die Beklagten meinen, das Amtsgericht habe die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast verkannt. Tatsächlich sei vorliegend davon auszugehen, dass die Klägerin als Vermieterin nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung diejenigen Tatsachen, aus welchen sie den Vorwurf grob fahrlässiger Schadensverursachung durch die Mieter ableiten will, darzulegen und im Falle des Bestreitens, auch zu beweisen hat. Hiergegen könne auch nicht eingewendet werden, dass die Klägerin zu entsprechenden Darlegungen außerstande sei, während die Beklagten den Geschehensablauf kraft eigener Wahrnehmung schildern könnten. Denn tatsächlich hätten die Beklagten den Schadenshergang ebenso wenig wahrnehmen können wie die Klägerin. Vielmehr seien alle Prozessparteien auf die Auskünfte des Kindermädchens angewiesen. Zu Unrecht habe das Amtsgericht ihre, der Beklagten, Sachverhaltsschilderung der Beklagten auch als widersprüchlich bezeichnet und seiner Entscheidung einen Sachverhalt zugrunde gelegt, in dem die 4-jährigen Söhne der Beklagen mit den funkensprühenden Wunderkerzen unbeaufsichtigt im Haus herumgelaufen seien. Tatsächlich seien die Zwillinge dem Kindermädchen einfach blitzschnell entwischt, in das Zimmer gelaufen, in dem die Beklagte zu 1) in der Nähe des Weihnachtsbaumes beim Lesen eingenickt sei und hätten in Sekundenschnelle den Weihnachtsbaum erreicht. Das Kindermädchen habe den Zwillingen dann entweder aufgrund einer falschen Einschätzung der Situation, in der sie nicht erkannt habe, dass die Beklagte zu 1) die Kinder nicht habe überwachen können, weil sie eingenickt war oder durch das Klingeln ihre Handys abgelenkt worden sei, nicht schnell genug verfolgen können. Diesen Sachverhalt habe die Beklagte zu 1) noch am Schadenstag ihrem in der Nachbarschaft wohnhaften, zufällig hinzugekommenen Prozessbevollmächtigten geschildert. Auch sei das Amtsgericht zu Unrecht und unter Verletzung des Rechts der Beklagten auf rechtliches Gehör davon ausgegangen, dass den Beklagten oder dem Kindermädchen das von den Wunderkerzen ausgehende Brandrisiko entweder bekannt oder grob fahrlässig unbekannt geblieben sei. Insbesondere hätten sie, die Beklagten, nicht damit rechnen müssen, dass eine Wunderkerze einen Weihnachtsbaum entzünden kann und der Baum dann daraufhin durch die starke Austrocknung explodiere. Soweit das Amtsgericht darauf abgestellt habe, dass ihnen jedenfalls bekannt gewesen sein mußte, dass die Wunderkerzen wegen des von den spitzen Drahtenden ausgehenden Verletzungsrisikos nicht in die Hände kleiner Kinder gehörten, komme es hierauf rechtlich nicht an, weil sich dieses Risiko ja gerade nicht verwirklicht habe. Zum anderen handele es sich insoweit auch um eine Überraschungsentscheidung. Gehörswidrig sei auch die Beantwortung der Frage, ob das Haus innerhalb von drei Monaten hätte instand gesetzt werden können. Im übrigen habe sich das Amtsgericht zu Unrecht gar nicht damit befaßt, wie lange insgesamt die Instandsetzungsarbeiten angemessenerweise dauern dürften, sondern habe nur ausgeführt, dass die Arbeiten jedenfalls nicht in drei Monaten hätten erledigt werden können.

Die Beklagten beantragen,

die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil im Ergebnis unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrags und unter Bezugnahme auf die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 03.11.2004 (NJW-RR 2005, 498-500), in der das Gericht von der früher von ihm vertretenen haftungsrechtlichen Lösung, nach der dem Mietvertrag wegen der Verpflichtung des Wohnungsmieters zur Zahlung der (anteiligen) Kosten der Gebäudeversicherung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine stillschweigende Beschränkung der Haftung des Mieters für die Verursachung versicherter Schäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu entnehmen ist, ausdrücklich abgerückt ist.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und Beweisangeboten sowie den Akteninhalt im übrigen Bezug genommen.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte sowie ordnungsgemäß begründete Berufung der Beklagten ist zulässig; sie hat jedoch in der Sache, soweit die Parteien den Rechtsstreit nicht übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, nur zu einem ganz geringen Teil Erfolg.

Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Beklagten weder wirksam von dem Mietvertrag zwischen den Parteien zurückgetreten sind oder diesen wirksam gekündigt haben, noch wegen der brandbedingten Unmöglichkeit der Zurverfügungstellung von bewohnbaren Mieträumlichkeiten durch die Vermieterin von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses befreit waren oder den Mietzins gar zu 100 % mindern durften. Die Beklagten haben den Wohnungsbrand nach Auffassung der Kammer nämlich zumindest leicht fährlässig verursacht und die Unbewohnbarkeit der Mieträume damit selbst zu vertreten. Demzufolge steht der Klägerin der geltend gemachte Nettomietzins für den Zeitraum von Januar 2003 bis einschließlich Februar 2004 (= 14 Monate) in Höhe von EUR 34.358,80 aus § 535 BGB in Verbindung mit den mietvertraglichen Regelungen zwischen den Parteien über die Mietzinshöhe zu. Daneben kann die Klägerin von den Beklagten rückständige Nebenkosten in Höhe der Saldi aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2003 in Höhe von EUR 2.183,88 und 2004 in Höhe von EUR 1.694,88 verlangen. Insgesamt war der Klägerin damit ein Zahlungsanspruch in Höhe von EUR 38.237,56 zuzusprechen. In Höhe von 415,88 EUR war die Klage hingegen abzuweisen.

Durch die beklagtenseitige Kündigung des Mietvertrages mit Schreiben vom 28.10.2003 und vom Februar 2003 ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht wirksam beendet worden. Da der Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen war, konnte nur eine fristlose Kündigung der Mieter nach § 543 BGB in Betracht kommen. Für eine derartige Kündigung fehlt es jedoch am erforderlichen Kündigungsgrund, denn die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache infolge der Brandbeschädigung haben die Beklagten selbst zu vertreten (vgl. hierzu auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 543, Rn. 50). Wenn ein Schaden beim Mietgebrauch entstanden ist und Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt sind, trägt nach gefestigter Rechtsprechung der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat (vgl. BGH NJW-RR 2005, 381-384 m.w.N., BGH NJW 1998, 594-595). So liegt der Fall hier. Der Brandschaden ist unstreitig beim Mietgebrauch eingetreten, außerhalb des Verantwortungsbereiches des Vermieters. Der Beweis, dass die Beklagten den Schadenseintritt nicht zu vertreten haben, ist nicht erbracht worden. Selbst wenn man die Version der Beklagten aus der Berufungsinstanz zum Unfallhergang zugrunde legt, weil für die klägerische Darstellung des Geschehensablaufs kein Beweis angeboten und diese somit nicht belegt ist, so ist den Beklagten in Bezug auf die Herbeiführung des Brandschadens jedenfalls leichte Fahrlässigkeit zur Last zu legen. Das Kindermädchen der Beklagten hat nach Ansicht der Kammer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt nicht beachtet, als es den beiden erst 4-jährigen Kindern der Beklagten zur gleichen Zeit in den mit Teppichboden ausgelegten Mieträumen eine Wunderkerze in die Hand gegeben und angezündet hat, ohne sich vorher bei der Mutter der Kinder zu vergewissern, ob diese das Anzünden der Kerzen tatsächlich erlaubt hatte, und ohne die Kinder etwa an der Hand zu nehmen oder auf andere Weise sicherzustellen, dass die Kinder nicht ohne unmittelbare Begleitung und Beaufsichtigung durch einen Erwachsenen alleine mit den Wunderkerzen durch die ganze Wohnung und in die Nähe des Tannenbaums laufen können. Dass Wunderkerzen beim Niederbrennen Funken sprühen und diese sprühenden Funken unter bestimmten Umständen auch leicht entflammbare Gegenstände – wie eben einen in der beheizten Wohnung aufgestellten Tannenbaum – entzünden können, ist nach Ansicht der Kammer als allgemein bekannt vorauszusetzen. Die konkrete Gefahr der Explosion des bereits ausgetrockneten Weihnachtsbaumes sowie des nachfolgenden Niederbrennens fast des gesamten Mietobjektes braucht bei dem Kindermädchen nicht präsent gewesen zu sein. Vielmehr bezieht sich das Erfordernis der Vorhersehbarkeit der Gefahr nur auf den Haftungstatbestand, nicht hingegen auf die weitere Schadensentwicklung. Es genügt die allgemeine Vorhersehbarkeit eines schädigenden Erfolges, der konkrete Ablauf braucht hingegen nicht in seinen Einzelheiten vorhersehbar gewesen zu sein (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 276, Rn. 20 m.w.N.). Vorliegend war bei dem Kindermädchen das Kennenmüssen der Brandgefahr bei der Verwendung von Wunderkerzen im Bereich leicht entflammbarer Gegenstände und die Unkontrollierbarkeit kleiner 4jähriger Kinder, die in der Wohnung mit Wunderkerzen herumlaufen, vorauszusetzen. Da die Familie unstreitig bereits am Weihnachtsabend Wunderkerzen vor dem Tannenbaum abgebrannt hatte, wusste das Au-Pair-Mädchen der Beklagten zum einen von dem Umstand, dass beim Niederbrennen von Wunderkerzen Funkenflug entsteht und musste zum anderen auch davon ausgehen, dass sich die Kinder dem Tannenbaum erneut nähern würden, um die für sie so schöne Erfahrung von dem Weihnachtsabend zu wiederholen. Dass nicht nur brennende Gegenstände wie Kerzen, Streichhölzer o. ä., sondern auch lediglich glühende, Funken versprühende, Gegenstände unter gewissen Voraussetzungen einen Brand entfachen können, ist als Allgemeinwissen ebenfalls zu unterstellen. Dies ergibt sich schon daraus, dass jedermann bekannt sein dürfte, dass auch ein erloschenes, aber noch glühendes Streichholz bzw. eine erloschene, noch glühende Zigarette nicht gefahrlos einfach in den Papierkorb geworfen werden kann. Darüber hinaus wusste das Au-Pair-Mädchen, dessen Hauptbeschäftigung während ihres Aufenthalts in der Familie der Beklagten darin bestand, für deren Kinder zu sorgen, auf diese aufzupassen und sie insbesondere vor möglichen Gefahren zu bewahren auch ganz genau, dass brennende oder glühende Gegenstände grundsätzlich nicht in die Hände von Kindern im Kindergartenalter gehören und wenn sie ausnahmsweise doch einmal einen derartigen Gegenstand wie eine Wunderkerze in die Hand bekommen sollten, durch ständiges Überwachen der Kinder sicherzustellen ist, dass dabei kein Schaden entstehen kann. Erschwerend kommt hinzu, dass gerade im vorliegenden Fall bekannt war, dass die Kinder der Beklagten gern mit brennenden Kerzen gespielt haben, so dass die Familie schon dazu übergegangen war, auch in der Adventszeit gar keine echten Kerzen mehr auf den Tisch zustellen. Umso vorsichtiger hätte das Kindermädchen daher vorgehen müssen und die Kerzen den Kindern am besten gar nicht in der mit Teppichboden ausgelegten Wohnung, in der sich auch noch der Tannenbaum befand, in die Hand geben dürfen, zumindest aber nur einem Kleinkind nach dem anderen, um eine besser Kontrolle ausüben zu können. Schließlich hätte sie das jeweilige Kind mit der brennenden Wunderkerze an die Hand nehmen müssen, um steuern zu können, wohin das Kind mit der Wunderkerze gelangt und um zu verhindern, dass dieses sich mit der Kerze leicht entflammbaren Gegenständen nähern kann. Dass vierjährige Kinder die Wunderkerzen nicht zwangsläufig so halten, dass jedwede Entzündungsgefahr ausgeschlossen ist, musste das Kindermädchen in Betracht ziehen. Dies alles hat es jedoch nicht beachtet.

Hinzu kommt noch, dass die streitgegenständliche Wunderkerzenverpackung unstreitig einen handelsüblichen Warnhinweis enthielt, den die Beklagten nach eigenen Angaben auch überflogen hatten. Auch wenn der genaue Wortlaut dieses konkreten Warnhinweises nicht bekannt ist und nach der Erinnerung der Beklagten darin jedenfalls kein deutlich sichtbarer Hinweis auf eventuelle Brandgefahren enthalten war, so ist doch davon auszugehen, dass der handelsübliche Hinweis Informationen darüber enthielt, wie und wo die Kerzen zu verwenden waren und was beim Umgang von Kindern mit diesen Wunderkerzen zu beachten ist, insbesondere dass Kinder die Kerzen nur unter Aufsicht verwenden dürfen. Als Beispiel eines handelsüblichen Warnhinweises hat der Klägervertreter die Aufschrift auf einer handelsüblichen Wunderkerzenverpackung zitiert, wonach die Wunderkerzen nur im Freien oder über einer feuerfesten Unterlage zu verwenden sind. Auch dieser Hinweis enthält zwar keine ausdrückliche Warnung vor Brandgefahren. Aus dem Umstand, dass allgemein bekannt sein dürfte, dass Wunderkerzen angezündet werden, danach niederbrennen und dabei auch Funken sprühen in Kombination mit der Auflage auf der Verpackung, diese nur im Freien oder auf einer feuerfesten Unterlage zu verwenden, kann jedoch nur geschlossen werden, dass die Verwendung im Freien bzw. auf feuerfester Unterlage der Abwehr von Brandgefahren dienen soll. Auf die von dem Beklagtenvertreter diskutierte Frage, ob die von der Klägerin behaupteten Warnhinweise den Anforderungen des Bundesgerichtshofs an die Instruktionspflicht des Herstellers im Rahmen der Produkthaftung genügen oder nicht, kommt es vorliegend nicht an. Hier geht es nicht um Produkthaftung, sondern um die Frage, ob die Verwender der Wunderkerzen durch unsachgemäßen Gebrauch derselben einen Wohnungsbrand schuldhaft herbeigeführt haben. Soweit die Beklagten mit Schriftsatz vom 21.04.2006 den Warnhinweis auf einer Wunderkerzenverpackung von überlangen Wunderkerzen zitieren, ergibt sich daraus nichts anderes. Zwar lässt sich hieraus im Umkehrschluß folgern, dass das Hängen von normalgroßen Wunderkerzen in einen Weihnachtsbaum nicht schon per se untunlich ist. Gerade aus dem Umstand, dass wegen der Länge der überlangen Wunderkerzen vor einer derartigen Verwendungsweise bei diesen Kerzen gewarnt wird, ergibt sich doch aber auf der anderen Seite auch, dass gewissen Gefahren – gemeint sein können nach Auffassung des Gerichts nur Brandgefahren – mit dem Hängen von Wunderkerzen in Weihnachtsbäume verbunden sind. Andernfalls dürften auch überlange Wunderkerzen an den Baum gehängt werden. Im übrigen ergibt sich aus der von dem Beklagtenvertreter vorgelegten deutschen Übersetzung des französischen Warnhinweises auf der Verpackung von überlangen Wunderkerzen, dass diese Kerzen von brennbaren Materialien entfernt zu halten sind, dass auf herabfallende Teile auf Teppichen zu achten ist und dass Kinder die Kerzen nur unter Aufsicht benutzen dürfen. Letzteres setzt nach Auffassung der Kammer aber nicht nur voraus, dass ein Erwachsener den Kindern die Wunderkerzen anzündet, sondern auch, dass eine effektive Aufsicht im Sinne der jederzeitigen Möglichkeit zum Einschreiten beim Auftritt von Gefahren sichergestellt sein muß. Dies aber war vorliegend nicht der Fall, nachdem gleichzeitig zwei vierjährigen Kindern brennende Wunderkerzen in die Hand gegeben worden waren und eine jederzeitige Kontrolle beider Kinder durch das Kindermädchen gar nicht möglich war, zumal den Kindern die Kerzen auch nicht in einem umgrenzten Raum übergeben wurden, sondern diese mit den Kerzen in der Wohnung herumlaufen konnten.

Dass das Verhalten des Au-Pair-Mädchens, das bei den Beklagten nicht nur vorübergehend, sondern für ein Jahr angestellt und bei ihnen im Haus wohnhaft war, den Beklagten gemäß § 278 BGB zuzurechnen ist, kann nicht ernsthaft bezweifelt werden. Der Mieter hat nämlich ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und seiner Erfüllungsgehilfen im gleichen Umfang wie eigenes Verschulden zu vertreten. Dabei sind Erfüllungsgehilfen alle Personen, die auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommen. Dazu gehören Hausstandsangehörige, Mitarbeiter, Kunden, Gäste, beauftragte Handwerker, Besucher und Lieferanten (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 546, Rn. 94). Da das Kindermädchen sich unstreitig auf Veranlassung der Beklagten in dem Mietobjekt aufgehalten hat, ist dessen Verschulden den Beklagten zuzurechnen.

Aus den vorstehend genannten Gründen, dem Vertretenmüssen des Schadenseintritts durch die Mieter, scheitert auch der mit Schriftsatz der Beklagten vom 08.07.2003 erklärte Rücktritt vom Mietvertrag. Zwar ist der Gläubiger im Falle der Unmöglichkeit der Leistung des Schuldners (hier: die Zurverfügungstellung eines bewohnbaren Mietobjektes) gemäß § 326 Abs. 5 i.V.m. § 323 BGB grundsätzlich zum Rücktritt berechtigt. Gemäß § 323 Abs. 6 BGB ist der Rücktritt jedoch ausgeschlossen, wenn der Gläubiger (hier: die Beklagten) für den Umstand, der ihn zum Rücktritt berechtigen würde, allein oder überwiegend verantwortlich ist. Vorliegend waren die Beklagten für den Eintritt des Schadens allein verantwortlich, so dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien auch nicht durch Rücktritt geendet hat.

In Bezug auf den Zahlungsantrag betreffend den Zeitraum vom 01.07.2003 bis 28.02.2004 kommt es nach Auffassung der Kammer von vornherein allein auf die mietrechtliche Beurteilung des Sachverhalts und nicht etwa auch auf versicherungsrechtliche Aspekte an. Denn für den genannten Zeitraum hätte die Feuerversicherung gemäß § 1 Abs. 3, S. 2 VGB ohnehin keinen Mietausfall ersetzen müssen, da sie längstens für sechs Monte nach dem Eintritt des Versicherungsfalls eingreift.

Da das Mietverhältnis durch die Kündigung bzw. den Rücktritt der Beklagten nicht wirksam beendet wurde, behielt die Klägerin gemäß § 326 Abs. 2 BG auch den Anspruch auf die Gegenleistung in Form der Mietzinsen, denn die Beklagten waren für den Umstand, auf Grund dessen der Schuldner (die Klägerin) nach § 275 BGB nicht zu leisten brauchte, allein verantwortlich. Den Beweis, dass die Beklagten, die sich das Verhalten ihres Au-Pair-Mädchens nach § 278 BGB zurechnen lassen müssen, für den Schadenseintritt nicht allein oder nicht überwiegend verantwortlich sind, haben diese nicht erbracht (siehe vorher). Den Beklagten stand wegen der Unbewohnbarkeit des Mietobjektes auch nicht etwa ein 100 %iges Minderungsrecht nach § 536 BGB zu. Denn auch hier gilt, dass die Rechtsfolgen des § 536 BGB dann ausgeschlossen sind, wenn der Mieter den Mangel selbst schuldhaft verursacht hat. Der Vermieter muß in diesem Fall lediglich nachweisen, dass der Mangel aus dem Verantwortungsbereich des Mieters herrührt, der Mieter muss sich dann seinerseits entlasten (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 536, Rn. 51 m.w.N.). Diesen Entlastungsbeweis haben die Beklagten, wie ausgeführt, nicht erbringen können. Der Zahlungsantrag ist in Bezug auf die Nettomieten für die genannten 8 Monate daher grundsätzlich begründet.

Die Klägerin ist auch berechtigt, neben dem Bruttomietzins noch Nebenkosten (jedoch nicht in voller Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen für 2003 und 2004) zu fordern. Mit dem Eintritt der Abrechnungsreife wandelt sich der Anspruch des Vermieters auf Entrichtung der Vorauszahlungen in einen Anspruch auf Ausgleich eines sich aus einer Abrechnung ergebenden Saldos zulasten des Mieters um. Der Vermieter, der den Mieter gerichtlich auf Nachzahlung von Mietzinsrückständen einschließlich der periodisch geschuldeten Vorauszahlungen in Anspruch nimmt, muß daher die Klage, soweit sie sich auf die Betriebskostenvorschüsse bezieht, umstellen. Die Umstellung der Klage auf Nebenkostenvorauszahlungen auf Ausgleich der Nachforderung aus einer Abrechnung ist gem. § 264 Nr. 3 ZPO zulässig, stellt also keine Klageänderung dar (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., S. 345, K 14). Auch im Falle der verspäteten Abrechnung und der während der Abrechnungsperiode nicht entrichteten Vorauszahlungen, wie im vorliegenden Fall, ist dem Vermieter trotz § 556 Abs. 3, S. 3 BGB noch ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten zuzuerkennen (vgl. Langenberg, a.a.O., S. 245, G 80). Nunmehr hat die Klägerin die Klage auf Zahlung rückständiger Nebenkostenvorauszahlungen hilfsweise auf die Erstattung der Saldi zu ihren Gunsten aus den Betriebskostenabrechnungen für 2003 vom 21.06.2005 und für 2004 vom 08.02.2006 gestützt, so dass eine nach den vorstehenden Grundsätzen zulässige Klageumstellung gegeben ist. Die Abrechnungen sind nicht zu beanstanden und werden auch von den Beklagten nicht angegriffen. Die Saldi aus den beiden Abrechnungen sind fällig ab Zugang der Abrechnung beim Mieter. Vorliegend wird davon ausgegangen, dass der die Nebenkostenabrechnung für 2003 enthaltende Schriftsatz der Klägerin vom 21.06.2005 2 Tage nach seiner Absendung (laut Vermerk der Geschäftsstelle am 25.07.2005) und damit am 27.07.2005 und der die Abrechnung für 2004 enthaltende Schriftsatz der Klägerin vom 08.02.2006 ebenfalls 2 Tage nach seiner Absendung (laut Vermerk der Geschäftsstelle am 16.02.2006) und damit am 18.02.2006 zugegangen ist.

Soweit die Beklagten in Bezug auf die geschuldeten Nebenkosten vor dem Hintergrund der in der Vergangenheit nicht erstellten Nebenkostenabrechnungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, ist ihr diesbezüglicher, erstmals in der zweiten Instanz gehaltener, Vortrag wegen Verspätung nicht mehr zu berücksichtigen. Auch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes fällt unter die Regelung des § 531 ZPO, es sei denn, es wird die Zurückbehaltung mit einer Geldforderung gegen eine Geldforderung erklärt, dann liegt der Sache nach eine Aufrechnungserklärung vor. Im übrigen wäre ein eventuelles Zurückbehaltungsrecht mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnungen für 2003 und 2004 sowie spätestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses ohnehin entfallen.

Der Klägerin stehen nach alledem für den genannten Zeitraum rückständige Bruttomieten in Höhe von EUR 19.633,60 sowie anteilige (hälftige) Betriebskosten aus dem Saldo der Abrechnung für 2003 (= EUR 1.091,94) und in Höhe der eingeklagten Nebenkosten für 2004 (= EUR 613,52) aus dem Saldo der Abrechnung für 2004 zu. Soweit der anteilige hälftige Saldo aus der Abrechnung für 2003 nicht ausreichend ist, um die eingeklagten Nebenkosten für diesen Zeitraum (= EUR 1.840,56) abzudecken, war hierfür der überschießende Betrag aus dem Saldo der Abrechnung für 2004 in Höhe von EUR 748,62 heranzuziehen.

Auch in Bezug auf den Zahlungsantrag betreffend den Zeitraum vom 01.01.2003 bis 30.06.2003, in dem die Versicherung grundsätzlich für Mietausfälle haftet, kommt es nach Auffassung der Kammer im Ergebnis ebenfalls nicht darauf an, ob die Beklagten grob fahrlässig oder nur leicht fahrlässig gehandelt haben. Die Kammer hat sich hierbei maßgeblich an der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 03.11.2004 (NJW-RR 2005, 381-384) orientiert. Danach kann wegen des konkludenten Regressverzichts des Versicherers für die Fälle, in denen der Wohnungsmieter einen Schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, in der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die anteiligen Kosten der Gebäudeversicherung zu zahlen, keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Schäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (mehr) gesehen werden. Demnach ist auch in Bezug auf den oben genannten Zeitraum bei der Frage, ob die Beklagten hier für den Umstand (Brandschaden), auf Grund dessen die Vermieterin nach § 275 BGB nicht zu leisten braucht, allein oder überwiegend verantwortlich ist bzw. ob die Beklagen zur 100 %igen Minderung des Mietzinses berechtigt waren, zunächst wieder allein auf die mietrechtlichen Grundsätze abzustellen. Diese oben dargelegten Grundsätze besagen, dass der Mieter im Falle des Eintritts des Schadens durch Mietgebrauch in seinem Obhuts- und Gefahrenbereich beweisen muß, dass ihn hieran kein Verschulden trifft. Diesen Beweis haben die Beklagten nicht erbracht. Denn wie vorher schon ausgeführt, ist ihnen jedenfalls leichte Fahrlässigkeit zur Last zu legen. Demzufolge ist der Klageanspruch grundsätzlich auch für den oben angegebenen Zeitraum gegeben.

Dem Mietzinsanspruch der Klägerin steht vorliegend auch kein Schadenersatzanspruch der Beklagten als Mieter aus p.V.V. des Mietvertrages gegen die Vermieterin in gleicher Höhe entgegen, den die Beklagten der Klägerin gemäß § 242 BGB im Wege der „dolo agit-Einrede“ entgegenhalten könnten. Die Klägerin als Vermieterin hat ihre Obhutspflicht nicht dadurch verletzt, dass sie die Mieter und nicht an deren Stelle die Versicherung auf Ausgleich des Mietausfallschadens in Anspruch genommen hat (vgl. BGH, a.a.O.).

Zwar ist nach der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Vermieter im Falle der Abwälzung der Versicherungskosten auf den Mieter verpflichtet, die Versicherung in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regreß des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat. Diese Voraussetzung sind hier aber nicht gegeben.

Die Annahme eines Versicherungsfalles in Form eines Mietausfallschadens setzt vorliegend nach den einschlägigen VGB nämlich voraus, dass der Mieter von Wohnräumen infolge eines ersatzpflichtigen Schadens berechtigt ist, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern (vgl. § 1 Abs. 3 VGB). Vorliegend waren die Beklagten – wie oben ausführlich dargelegt – infolge der Zerstörung des Mietobjektes durch Brand aber weder nach § 326 BGB von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses befreit, noch stand ihnen ein Minderungsrecht nach § 536 BGB zu, denn sie hatten den Brandschaden ja selbst schuldhaft verursacht. Mangels Vorliegens eines Versicherungsfalls war die Klägerin daher nicht verpflichtet, zunächst die Versicherung auf Ersatz des Mietausfalls in Anspruch zu nehmen. Nach Ansicht der Kammer besteht auch kein Bedürfnis etwa bereits bei der Prüfung der in den VGB vorgegebenen Voraussetzungen für die Annahme eines Versicherungsfalles eine Auslegung dergestalt vorzunehmen, dass nur dann kein Recht zur Verweigerung der Mietzinszahlungen durch die Mieter anzunehmen ist, wenn diese vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt haben. Zum einen ist nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 03.11.2004 eben gerade nicht davon auszugehen, dass der Mietvertrag der Parteien einer generelle Beschränkung der Haftung der Mieter auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit enthält, auch wenn diese anteilig die Kosten für die Gebäudeversicherung zu tragen hatte. Im übrigen konnte auch zuvor schon nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die frühere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil vom 13.12.1995, NJW 1996, 715, 717) zur Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter bei der Beschädigung der Mieträume auch dann, wenn er im Rahmen der Nebenkosten die Kosten der Gebäudeversicherung anteilig zu tragen hatte, Schadenersatz zu leisten hat, übertragen werden kann auf die Frage, ob der Mieter nach § 326 Abs. 6 BGB zur Gegenleistung in Form der Mietzahlungen verpflichtet bleibt bzw. ob er wegen Unbewohnbarkeit des Mietobjektes gemäß § 536 BGB den Mietzins mindern kann.

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die von den Beklagten anteilig getragenen Versicherungskosten sich nicht auf einen reine Versicherung zum Schutz der Einbußen durch Mietausfall bezogen haben, sondern auf eine umfassende Wohngebäudeversicherung, die nur in einem Teilbereich auch den Folgeschaden eines ersatzpflichtigen Schadens in Form von Mietausfall unter bestimmten Bedingungen abdeckt. Die Beklagten können sich also nicht etwa darauf berufen, sie hätten als Mieter Kosten für die Versicherung zu tragen, ohne Aussicht darauf, von der Versicherung im Schadensfall auch profitieren zu können. Dies mag zwar auf den Aspekt des Mietausfalls unter gewissen Umständen zutreffen, nicht aber auf die anderen versicherten Gefahren wie den Wertersatz der beschädigten Sachen, Aufwandsentschädigung etc.. Insbesondere passen die Überlegung des Bundesgerichtshofs in dem Urteil vom 13.12.1995 und in dem aktuellen Urteil vom 03.11.2004, wonach der Mieter letztlich so zu stellen ist, als hätte er selber die Versicherung abgeschlossen, nicht auf den Versicherungsfall des Mietausfallschadens. Den Mietausfallschaden kann nur der Vermieter erleiden, der Mieter hat die Miete ja selber zu zahlen, so dass der Abschluß einer Mietausfallversicherung durch den Mieter nicht vorstellbar wäre.

Im Ergebnis kann die Klägerin daher auch für die ersten 6 Monate nach dem Eintritt des Versicherungsfalls rückständige Nettomieten in Höhe von EUR 14.725,20 sowie Nebenkosten in Höhe des anteiligen hälftigen Saldos aus der Betriebskostenabrechnung für 2003 in Höhe von EUR 1.091,94 verlangen. Da der hälftige Saldo aus der Abrechnung die eingeklagten Betriebskosten für die ersten 6 Monate in Höhe von EUR 1.840,56 nicht abzudecken vermag und auch aus dem Saldo für die Nebenkostenabrechnung betreffend 2004 nur noch EUR 332,74 übrig sind, war die Klage im Hinblick auf die Betriebskosten für 2003 in Höhe von EUR 415,88 abzuweisen.

Die von den Beklagten mit Schriftsatz vom 30.03.2005 erstmals in der Berufungsinstanz erklärte Hilfsaufrechnung mit ihrem Kautionsguthaben in Höhe von DM 13.500,– ist nach § 533 ZPO nicht zulässig, so dass die Zahlungsansprüche der Klägerin nicht etwa durch Aufrechnung mit Gegenansprüchen der Beklagten teilweise erloschen sind. Gemäß § 533 ZPO ist die Aufrechnungserklärung in der Berufungsinstanz unter anderem nur dann zulässig, wenn sie auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall, denn bereits der Umstand, dass die Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages kautionshalber ein Sparkontoguthaben über 13.500,– DM verpfändet hatten, war in dem Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils nicht enthalten, sondern war erstmals in dem Berufungsschriftsatz vom 30.03.2005 vorgetragen worden. Hinzu kommt noch, dass im Rahmen der Prüfung der Wirksamkeit der beklagtenseitigen Aufrechnungserklärung auch die zuvor von der Klägerseite erklärte Aufrechnung gegenüber dem Kautionsguthaben mit Schadenersatzansprüchen in Höhe der Differenz zwischen den erhaltenen Versicherungsleistungen und den tatsächlichen Kosten der durch den Brand entstandenen Schäden zu berücksichtigen wäre. Auch hierbei handelt es sich aber um Tatsachen, die das Berufungsgericht seiner Entscheidung über die Berufung nicht ohnehin zugrunde zu legen gehabt hätte, sondern die erstmals in der Berufungsinstanz allein im Zusammenhang mit der behaupteten Unwirksamkeit der beklagtenseitigen Aufrechnungserklärung vorgetragen wurden.

Die Beklagten sind schließlich von der Verpflichtung zur Nachzahlung der rückständigen Mietzinsen für den Zeitraum ab April 2003 auch nicht etwa deshalb befreit, weil die Klägerin die Möglichkeit der Wiederbenutzung der Mieträume schuldhaft dadurch verzögert hat, dass sie den Wiederaufbau nicht in angemessenem Zeitraum vorangetrieben hat. Soweit die Beklagten behaupten, die Klägerin habe ihre Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB) dadurch verletzt, dass sie den Wiederaufbau des Mietobjektes nicht unverzüglich und schnellstmöglich durchgeführt habe, können sie hiermit nicht durchdringen.

So ist zunächst bereits zweifelhaft, ob die Klägerin überhaupt verpflichtet war, das Wohnhaus wieder wie früher aufzubauen (vgl. Urteil des BGH vom 13.12.1991, NJW 1992, 1036).

Jedenfalls aber ist die Behauptung der Beklagten, der Wiederaufbau des bis auf die Grundmauern niedergebrannten, einsturzgefährdeten und durch Löschwasser auch im Keller und im Bereich des Erdgeschosses beschädigten Gebäudes, das zudem dem Denkmalschutz unterliegt, sei innerhalb von drei Monaten zu bewältigen gewesen, unsubstantiiert und damit nicht weiter beachtlich. Auf Grund welcher Erkenntnisse die Beklagten zu dieser Einschätzung gelangt sind, wird nicht mitgeteilt. In jedem Fall ist der Wiederaufbau des genannten, brandgeschädigten Hauses in keiner Weise vergleichbar mit dem Neubau des Commerzbankhochhauses, bei dem im übrigen zu den eigentlichen, sichtbaren Bauarbeiten eine erhebliche Zeitdauer für die Planungsphase hinzuzurechnen sein dürfte. Daß die sogen. „Grundlagenermittlung“ laut vorgelegtem Zeitplan des eingeschalteten Architekten Prof. Scheffler „erst“ am 31.03.2003 begonnen wurde, ist zum einen auf die der Klägerin zuzubilligende Überlegungsphase nach dem Brandereignis zurückzuführen, im Rahmen derer die Klägerin zunächst für sich selber zu prüfen hatte, ob sie überhaupt einen Wiederaufbau des laut Klägervortrag einsturzgefährdeten Hauses in der vormaligen Form in Angriff nehmen wollte bzw. wie der Wiederaufbau künftig zu gestalten sein würde. Hinzu kam noch, dass der Grundlagenermittlung und der eigentlichen Bauphase zunächst noch Arbeiten zur Beseitigung des Bauschutts und zur Sicherung der Gebäudesubstanz vorangehen mussten, die sich im übrigen durch die bis Mitte Februar 2003 noch immer nicht vollständig abgeschlossene Räumung des Mietobjektes durch die Beklagten verzögert hatten. Im übrigen haben die Beklagte nicht hinreichend dargetan, weshalb der vorgelegte Zeitplan des Architekten, der im wesentlichen auch eingehalten wurde, nicht den erforderlichen Notwendigkeiten und dem für den Wiederaufbau eines in der fraglichen Weise brandgeschädigten, denkmalgeschützten Wohnhauses üblichen Zeitrahmen entspricht. Da das Mietobjekt unstreitig dem Denkmalschutz unterliegt, war es auch erforderlich vor Beginn der Wiederaufbauarbeiten eine Abstimmung mit dem Denkmalamt herbeizuführen. Der Klägerin kann hier nicht vorgeworfen werden, dass sie in vorausschauender Weise zunächst eine sogen. „Freistellungsbescheinigung“ eingeholt hat. Soweit die Beklagten behauptet haben, über die Beseitigung der Brandschäden hinaus seien weitere Instandsetzungsarbeiten durchgeführt worden, ist ihr Vorbringen ebenfalls nicht substantiiert. Hierzu wäre angesichts des umfangreichen Vortrages der Klägerin zu den einzelnen Baumaßnahmen, die im übrigen in dem vorgelegten Zeitplan des Architekten detailliert erfasst sind, erforderlich gewesen, im einzelnen darzulegen, welche der durchgeführten Arbeiten über den Wiederaufbau des Gebäudes in der alten Form hinaus gingen. Für den Einwand der Verletzung der Schadensminderungspflicht sind nämlich die Beklagten darlegungs- und beweispflichtig. Hier haben die Beklagten schon ihrer Darlegungspflicht nicht hinreichend entsprochen, denn reine Vermutungen ohne Tatsachengrundlage reichen insoweit nicht aus, so dass der angebotene Sachverständigenbeweis nicht zu erheben war.

III.

Die Kostenentscheidung beruht in Bezug auf den Zahlungsantrag auf § 92 Abs. 2 ZPO und in Bezug auf den für erledigt erklärten Feststellungsantrag auf § 91 a ZPO.

Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit in Bezug auf den Feststellungsantrag in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war über die auf den Feststellungsantrag entfallenden Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dies führte zur Auferlegung der Kosten auf die Beklagten, da diese ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses in dem Rechtsstreit aller Voraussicht nach unterlegen wären. Der geltend gemachte Feststellungsantrag war zulässig und begründet. Der Umstand, dass sämtliche Zahlungsansprüche der Klägerin (Mietrückstände/eventuelle Mietzinsdifferenzen ab dem 15.06.2004/Nebenkostennachzahlungen) zwischenzeitlich bezifferbar geworden sind, führte nicht dazu, dass der Feststellungsantrag mangels Feststellungsinteresses nicht mehr zulässig gewesen wäre. Ist eine Feststellungsklage – wie hier – in zulässiger Weise erhoben worden, so ist der Kläger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht gehalten, zur Leistungsklage überzugehen, wenn der Schaden später bezifferbar wird. (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 25. Aufl., § 256, Rn. 7 c; std. Rspr. d. BGH, vgl. NJW-RR 2004, 79-81).

Der Feststellungsantrag war auch begründet. Wie eingangs der Urteilsgründe ausführlich dargelegt, haben weder der Rücktritt noch die Kündigung des Mietvertrages durch die Beklagten zu einer Beendigung des bis zum 30.11.2004 fest abgeschlossenen Mietverhältnisses zwischen den Parteien geführt. Ohne die zwischenzeitlich ab dem 15.06.2004 erfolgte Neuvermietung des Mietobjektes hätte das Mietverhältnis daher noch bis zum 30.11.2004 angedauert. Auf die Frage, ab wann mit einer Beendigung der Aufbauarbeiten redlicherweise zu rechnen war, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Denn auch wenn die Aufbauarbeiten schon nach 3 Monaten abgeschlossen gewesen wären, wäre das Mietverhältnis mit den Beklagten mangels anderweitiger Vermietung erst am 30.11.2004 ausgelaufen.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Eine Revision gegen das Urteil war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 II ZPO nicht vorliegen. Die Kammer ist in Bezug auf die rechtliche Beurteilung des Mietzinsanspruchs für den Zeitraum, der grundsätzlich von der Mietausfallversicherung abgedeckt wird, der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 03.11.2004 (NJW-RR 2005, 381-384) gefolgt. Im übrigen handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung.

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