AG Bremen, Urteil vom 23.11.2018 – 16 C 4/18
1. Kein Anspruch auf Nachzahlung einbehaltener Betriebskostenvorauszahlungen nach verfristeter Abrechnung, in Rahmen derer fälschlicherweise die Soll-Zahlungen und nicht die tatsächlich geringeren Zahlungen berücksichtigt wurden.
2. Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben, dass im Falle der fehlerhaften Einstellung der Sollzahlungen anstelle der wegen eines ZBR geminderten Ist-Zahlungen die einbehaltenen Beträge im Falle der nicht fristgerechten Abrechnung über die Betriebskosten nicht nachverlangt werden können.
(Leitsatz des Gerichts)
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung abwenden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
1
Die Parteien streiten über die Nachzahlung teilweise nicht gezahlter Betriebskostenvorauszahlungen und Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen.
2
Die Beklagte zu 1. mietete von der Klägerin aufgrund des Mietvertrages vom 20.12.2005 ab dem 01.01.2006 die Wohnung im 2. Obergeschoss des Hauses H.-Straße XY in 28201 Bremen. Die Beklagte zu 2. verbürgte sich zur Mietsicherung für ihre Tochter, die Beklagte zu 1. Die Grundmiete belief sich auf 255 €, nach zwischenzeitlicher Erhöhung der Vorauszahlungen für die Betriebskosten auf 159 € monatlich betrug die Bruttomiete seit 2010 insgesamt 414 € monatlich. Aufgrund fehlender Abrechnungen über die Betriebskosten kürzte das für die Beklagte zu 1. die Miete überweisende jobcenter Bremen die Betriebskostenvorauszahlungen im Zeitraum 01.03.2015 bis 31.07.2016 jeweils um 119 € auf 40 € monatlich. Die Klägerin erstellte 2015 die Abrechnung über die Betriebskosten für 2013 und übersandte diese erstmals mit Schreiben vom 04.07.2015 an die Beklagte zu 1. Für 2014 rechnete die Klägerin zu einem nicht dargelegten Zeitpunkt ab, diese und die Abrechnung für 2015 wurden der Beklagten zu 1. mit der Klageschrift am 25.01.2018 zugestellt. Bei sämtlichen Abrechnungen stellte die Klägerin durchgehende Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe von 159 € und nicht in Höhe der tatsächlich gezahlten 40 € monatlich ein. Die Klägerin verkaufte die Immobilie zum 31.07.2016.
3
Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Beklagte zu 1. die nicht gezahlten Beträge von März 2015 bis Juli 2016 als Mietrückstände schulde. Sie behauptet Nachforderungen auf Betriebskostenabrechnungen in Höhe von 839,71 € für 2013, von 789,37 € für 2014 und von 360,02 € für 2015.
4
Nach Klagerücknahme gegen die Beklagte zu 2., die die Einrede der Vorausklage erhob und Rücknahme der Klage bezüglich weitergehender Forderungen i.H.v. 828 € gegen die Beklagte zu 1. beantragt die Klägerin zuletzt,
5
1. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, an sie, die Klägerin, 4.012,10 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.190 € seit dem 04.01.2016, aus weiteren 833 € seit dem 04.01.2017, aus weiteren 839,71 € seit dem 05.08.2015, aus 789,37 € seit Rechtshängigkeit und aus weiteren 360,02 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
6
2. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, an sie, die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 571,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
7
Die Beklagte zu 1. beantragt,
8
Klageabweisung.
9
Die Beklagte zu 1. verweist auf den Ablauf der 12-monatigen Ausschlussfrist der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für 2013 und 2015. Sie hält die Abrechnungen für formell unwirksam und ist der Ansicht, dass die Positionen Strom, Rohrreinigung und Treppenhausreinigung nicht umlagefähig seien. Hinsichtlich der Forderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2013 erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung.
10
Zum weiteren Sach- und Streitstand wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen, sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.08.2018 verwiesen.
Entscheidungsgründe
11
Die Klage ist zulässig aber unbegründet.
I.
12
Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1. keinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für 2013 und für 2014, da diese gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen sind.
13
Nach § 556 Abs. 3 BGB ist die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, hier also bis zum 31.12.2014. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Aus einer verspäteten Abrechnung kann der Vermieter grundsätzlich keine Zahlungsansprüche mehr herleiten (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556 Rn. 460)
14
Die Abrechnung 2013 wurde der Beklagen zu 1. erst im Juli 2015 übersandt, die Ausschlussfrist endete jedoch bereits mit dem 31.12.2014, so dass die von der Klägerin errechnete Nachforderung i.H.v. 839,71 € ausgeschlossen ist.
15
Gleiches gilt für die Nachforderung aus der Abrechnung der Betriebskosten für 2014. Denn auch den fristgerechten Zugang der Abrechnung für 2014 hat die Klägerin nicht dargelegt. Zwar hat die Beklagte zu 1. den verspäteten Zugang nicht explizit gerügt. Da es sich jedoch um eine gesetzliche Ausschlussfrist handelt, ist der Vortrag zum fristgemäße Zugang der Abrechnung innerhalb der Jahresfrist aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB schon als Teil der Darlegungslast erforderlich (Blank/Börstinghaus/Blank BGB § 556 Rn. 296-297). Hierzu hat die Klägerin sich nicht verhalten, sie hat lediglich behauptet, dass die Abrechnung überhaupt in den Briefkasten der von der Beklagten zu 1. bewohnten Wohnung eingelegt worden sei – nicht jedoch wann dieses der Fall war.
II.
16
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte zu 1. auf Zahlung von 1.190 € aufgrund der der Beklagten zu 1. zuzurechnenden Kürzung der Zahlungen an die Klägerin um 119 € monatlich im Zeitraum März bis Dezember 2015. Ebensowenig besteht ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1. auf Nachzahlung von Betriebskosten für 2015.
17
Ein Anspruch auf Nachzahlung der einbehaltenen 1.190 € ergibt sich weder aufgrund eines Mietrückstandes, da es sich nicht um offene Mietzahlungen handelt, sondern die Vorauszahlungen auf Betriebskosten gekürzt wurden und die Klägerin diese verrechnete (1.), noch aufgrund weiterhin geschuldeter Vorauszahlungen auf Betriebskosten, da abgerechnet wurde (2.) noch aus dem Saldo der Betriebskostenabrechnung, da diese nicht fristgerecht erfolgte (3.), weshalb auch die Nachforderung ausgeschlossen ist. Auch ein Verstoß gegen Treu und Glauben liegt hierin schließlich nicht (4.).
18
Im Einzelnen:
1.
19
Ein Anspruch auf Nachzahlung von 1.190 € ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag als Anspruch auf rückständige Mietzinszahlungen.
20
Zwar hat die Beklagte zu 1. monatlich 119 € einbehalten. Gekürzt wurde dabei jedoch nicht die Grundmiete, sondern die Vorauszahlungen auf Betriebskosten. Denn die Beklagte zu 1. hat (insoweit ist ihr die Kürzung des jobcenters zuzurechnen) aufgrund der fehlenden Abrechnung über die Vorjahre die laufenden Vorauszahlungen gekürzt und hierauf statt 159 € lediglich 40 € monatlich gezahlt. Die Grundmiete dagegen wurde gezahlt, die Betriebskosten abgerechnet.
21
Auch führt eine Abrechnung über die Betriebskosten für sich genommen nicht stets dazu, dass fehlende Vorauszahlungen nicht mehr verlangt werden können: Sofern nur die tatsächlich gezahlten Beträge berücksichtigt werden, handelt es sich bei dem Differenzbetrag aufgrund nicht gezahlter Vorauszahlungen nicht um eine Nachforderung aus einer Abrechnung im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Vermieter kann dann den Ausgleich des Saldos verlangen, der Höhe nach allerdings begrenzt durch die Summe der ausgebliebenen Abschläge (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556 Rn. 475).
22
Vorliegend jedoch gilt dieses gerade nicht: Denn die geschilderte Situation der Berücksichtigung der tatsächlichen Zahlungen darf nicht mit derjenigen verwechselt werden, dass der Vermieter auf Basis der Sollvorauszahlungen abrechnete (Schmidt-Futterer/Langenberg aaO). So aber ist es hier: Vorliegend hat die Klägerin im Rahmen der Abrechnung ausschließlich die geschuldeten (Sollzahlungen) und nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen eingestellt und verrechnet. Damit aber sind die Vorauszahlungen Teil der Abrechnung geworden, ein Mietrückstand besteht nicht.
2.
23
Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf die Nachzahlung der mietvertraglich monatlich im Voraus geschuldeten weiteren 119 € an Vorauszahlungen auf Betriebskosten für den genannten Zeitraum.
24
Denn für 2015 hat die Klägerin die Betriebskosten bereits abgerechnet. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife aber kann ein Vermieter gerade nicht mehr die vereinbarten Vorauszahlungen, sondern nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (BGH NJW 2011, 1957; BGH NJW 2011, 145 = NZM 2010, 736 m. w. N.).
25
Auch Vorauszahlungen, die der Mieter pflichtwidrig nicht geleistet hat, können nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend gemacht werden, der Vermieter muss diese über den Nachforderungssaldo erlangen. Dies gilt schließlich auch dann, wenn der Vermieter nicht geleistete Vorauszahlungen als Sollzahlungen in die Abrechnung eingestellt hat, da zwingend die tatsächlich geleisteten, nicht die geschuldeten Vorauszahlungen anzugeben sind (MüKoBGB/Schmid/Zehelein BGB § 556 Rn. 51).
3.
26
Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1. keinen Anspruch auf Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015, denn Nachforderungen sind gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen.
27
Wie bereits dargestellt ist nach § 556 Abs. 3 BGB die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, hier also bis zum 31.12.2016. Vorliegend erhielt die Beklagte zu 1. die Abrechnung für 2015 unbestritten erstmals im Rahmen der Klagezustellung am 25.01.2018 und damit nicht innerhalb der Frist aus § 556 Abs. 3 S. 3 BGB.
28
Soweit die Klägerin anführt, dass die Beklagte zu 1. bereits zuvor durch Zustellung des Mahnbescheides am 26.09.2017 Kenntnis von der Nachforderung erhalten habe, geht dies insoweit fehl, als dass der Mieter die Abrechnung selbst, die dem Mahnbescheid naturgemäß nicht beigefügt war, innerhalb der Frist erhalten haben muss (MüKoBGB/Schmid/Zehelein BGB § 556 Rn. 46-48) und der Saldo gerade nicht ausreicht. Ohnehin wäre auch ein Zugang der Abrechnung am 26.09.2017 nicht mehr fristgerecht.
4.
29
Die Berücksichtigung der Ausschlussfrist verstößt schließlich auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es ist dabei auch nicht unbillig, die Bindungswirkung der Berücksichtigung der Sollzahlungen als Teil der Abrechnung trotz nicht fristgerecht erfolgter Abrechnung anzunehmen und gleichzeitig die Nachforderungen aufgrund der abgelaufenen Ausschlussfrist anzunehmen:
a.
30
Zwar hat die Klägerin – worauf das Gericht auch in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat – im Abrechnungszeitraum zu Unrecht durchgehende Vorauszahlungen in Höhe von 159 € monatlich und nicht in Höhe der zweitweise tatsächlich gezahlten 40 € monatlich eingestellt. Der sich aus der Abrechnung ergebende Saldo ist daher (unabhängig von etwaigen sonstigen Einwendungen gegen die Abrechnung) zu Gunsten der Beklagten zu 1. in Höhe der einbehaltenen 1.190 € zu hoch – die Nachforderung wäre bei gebotener Berücksichtigung der Ist-Zahlungen entsprechend höher.
31
Gleichwohl ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zu Gunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters oder eine zu geringe Nachforderung errechnet hat (BGH NJW 2011, 1957). Der Vermieter hat daher auch keinen Anspruch mehr auf nicht geleistete Betriebskostenvorauszahlungen, wenn er in die Abrechnung statt der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen die Sollvorauszahlungen des Mieters einstellte, ohne dies deutlich zu machen (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556 Rn. 460).
b.
32
Eine Ausnahme, nach der es der Beklagten zu 1. nach Treu und Glauben verwehrt wäre, sich auf die Abrechnungsfrist zu berufen (vgl. hierzu BGH NJW 2011, 1957) liegt nicht vor.
33
Zwar hat die Klägerin auch für die Beklagte zu 1. erkennbar den ungekürzten Betrag, also zu hohe Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in die Abrechnungen eingestellt, dieser Fehler ist auch aus der Abrechnung unschwer zu erkennen. Von der Abrechnung erlangte die Beklagte zu 1. unbestritten jedoch erst im Rahmen des Klageverfahrens mit Zustellung der Klageschrift am 25.01.2018 und damit nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Anders als bei dem der o.g. Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Sachverhalt, in dem während der Abrechnungsfrist der Fehler unterlief, der kurz nach deren Ablauf korrigiert wurde, war vorliegend der Fehler mangels fristgerechter Abrechnung insgesamt nichtwährend der Ausschlussfrist schon nicht erkennbar.
c.
34
Schließlich ist auch das Ergebnis bei Festhalten an der unrichtigen Behandlung der Vorauszahlungen durch die Klägerin bei gleichzeitiger Annahme der Verfristung eben jener Abrechnung nicht systemwidrig.
35
Denn die Klägerin ist insbesondere wegen der Falschbehandlung der Sollzahlungen in der Abrechnung auch nicht schlechter gestellt, als wenn sie eine Abrechnung gänzlich unterlassen hätte. Denn im Falle der gänzlich ausbleibenden Abrechnung könnte die Beklagte zu 1. aufgrund der Abrechnungsreife der Betriebskosten für das zurückliegende Jahr die Klägerin auf die Bildung eines Saldos durch die vorzunehmende Abrechnung verweisen (s.o.), laufenden Forderungen der Vorauszahlungen weiterhin ihr Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB entgegenhalten und schließlich nach Beendigung des Mietverhältnisses die geleisteten Vorauszahlungen gänzlich zurückfordern.
III.
36
Die Klägerin hat schließlich auch keinen Anspruch gegen die Beklagte zu 1. auf Zahlung der einbehaltenen 833 € wegen der der Beklagten zu 1. zurechenbaren Kürzungen der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 119 € monatlich für den Zeitraum 01.01. bis 31.07.2016.
37
Denn schon nach dem Eintritt der Abrechnungsreife aber kann ein Vermieter gerade nicht mehr die vereinbarten Vorauszahlungen, sondern nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen (BGH NJW 2011, 1957; BGH NJW 2011, 145 = NZM 2010, 736 m. w. N.).
38
Durch die nunmehr mit Ablauf 2017 verstrichene Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist der Klägerin eine solche Abrechnung ebenfalls verwehrt, der Anspruch auf die Zahlung der Betriebskostenvorauszahlungen entfällt gänzlich.
39
Dass die Beklagte zu 1. die Vorauszahlung in Höhe von 119 € monatlich verweigern konnte, da ihr mangels Abrechnung über die Betriebskosten ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB zustand, wirkt sich daher nicht mehr aus.
IV.
40
Mangels Anspruch auf die Hauptforderung besteht kein Anspruch auf die geltend gemachten Nebenforderungen.
V.
41
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 269 ZPO.
42
Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
