OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 10. August 2010 – 16 U 33/10
Zur Frage des wucherähnlichen Geschäftes bei einem Hausverkauf
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 8. Zivilkammerdes Landgerichts Frankfurt am Main vom 15. Januar 2010, Az. 2– 08 O 229/09, wird zurückgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten der Berufung.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung inHöhe von 120 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht dieKlägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % desjeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert wird für beide Instanzen auf 591.831-€ festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Bewilligung ihrer Eintragung als Miteigentümerin zu 9/10 an einem in Stadt1 gelegenen Grundstück.
Die Klägerin, eine …-jährige, kinderlose, verwitwete frühere Geschäftsfrau, die mittlerweile einen Betreuer hat, war zu einem 9/10 – Anteil Miteigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in Stadt1, dessen Gewerbefläche im Erdgeschoss seit April 2003 an den Beklagten vermietet ist. Die Klägerin veräußerte ihren Anteil zwischen Oktober 2008 und März 2009 an den Beklagten, wozu es vier notarieller Beurkundungen bedurfte.
Die Klägerin hat behauptet, die Verträge seien nichtig, da sie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht mehr geschäftsfähig gewesen sei. Zudem liege ein krasses Missverhältnis zwischen ihrer Leistung, die sie mit mindestens 729.000,- € beziffert, und der nur etwa 44.500,- € betragenden Gegenleistung des Beklagten vor.
Das Landgericht hat der Klage unter dem Gesichtspunkt des Wuchers stattgegeben.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils (Bl. 115 bis 120 d.A.) Bezug genommen.
Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung.
Der Beklagte rügt, das Landgericht habe den Wert des Grundstücksanteils der Klägerin – für den diese darlegungs- und beweispflichtig sei – nicht ermittelt. Einen bestimmten Wert habe er entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht zugestanden. Der Beklagte behauptet nunmehr unter Bezugnahme auf ein mit der Berufung vorgelegtes Privatgutachten des Sachverständigen SV1 vom 18. März 2010, der Verkehrswert des Grundstücks betrage lediglich 220.000,- €, so dass auf den 9/10-Anteil der Klägerin ein Wert von nur 198.000,- € entfiele.
Der Wert der Gegenleistung betrage insgesamt 163.192,- €, wobei neben der Rente und dem Wohnrecht ein monatlicher Pflegeaufwand in Höhe von 500,- € und die vereinbarte Verrechnung von Aufwendungen zu berücksichtigen seien. Wucher scheide deshalb bereits mangels eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung aus.
Zudem sei die Klägerin in der Lage gewesen, ihren Willen frei zu bilden, Entscheidungen eigenverantwortlich zu treffen sowie ein Kaufgeschäft auszuhandeln und abzuschließen. Auch der beurkundende Notar, den das Landgericht antragsgemäß als Zeuge hätte vernehmen müssen, habe keinen Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Klägerin gehabt.
Der Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 15. Januar 2010, Az. 2 – 8 O 229/09, abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil.
Das Landgericht sei zutreffend davon ausgegangen, dass der Beklagte einen Mindestwert des Hauses von 364.500,- € zugestanden habe. Eine Berücksichtigung angeblicher Renovierungs- und Sanierungskosten scheide aus; zum einen habe es keinen Wasserschaden gegeben, für den die Klägerin verantwortlich gewesen sei, zum anderen sei die Verrechnungsabrede vom 18. Dezember 2007 wegen Geschäftsunfähigkeit der Klägerin nichtig. Ein Wohnrecht sei nicht wirksam bestellt worden; auch habe der Beklagte bislang keine Pflegeleistungen erbracht.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die Ausführungen unter Ziff. II Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
Das Landgericht ist zutreffend zu dem Ergebnis gekommen, dass die notariellen Kaufverträge vom 21. Oktober 2008, 30. Oktober 2008, 12. Januar 2009 und 19. März 2009 wegen Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig sind. Da damit auch die Auflassung des Miteigentumsanteils von 9/10 als Teil des Erfüllungsgeschäfts nichtig ist (vgl. BGH, NJW 1994, 1275), ist der – im Grundbuch eingetragene – Beklagte nicht (Mit-) Eigentümer des Grundstücks geworden, so dass das Grundbuch unrichtig ist. Der Anspruch der Klägerin auf Bewilligung der Eintragung ihrer Person als Miteigentümerin folgt damit zwar entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, ergibt sich aber aus § 894 BGB als Grundbuchberichtigungsanspruch.
Zu Unrecht beanstandet der Beklagte, dass das Landgericht keinen Beweis über den Verkehrswert des Hausgrundstücks erhoben hat. Zwar teilt der Senat nicht die Auffassung des Landgerichts, dass auf der Basis des Beklagtenvortrags ein Verkehrswert des 9/10-Anteils von 364.500,- € angenommen werden könne; insofern erscheint der Vortrag des Beklagten, wonach sich der Wert des Hausanwesens höchstens auf den hälftigen Betrag (Anm.: des von der Klägerin angegebenen Werts) belaufen dürfte (so auf S. 5 der Klageerwiderung = Bl. 34 d.A.), als zu vage, zumal der Beklagte damit gerade nicht ausgeschlossen hat, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks unter dem angegebenen Wert liegt. Allerdings hat der Beklagte in der Berufung ein privates Sachverständigengutachten vorgelegt, nach dem der Verkehrswert 220.000,- € betragen soll, so dass sich Wert des 9/10-Anteils der Klägerin auf 198.000,- € belaufen würde. Zwar ist nicht nachvollziehbar, wie der Sachverständige bei einem Bodenwert von 410.400,- € (nach der mit Schriftsatz vom 21. April 2010 vorgelegten Version vom 20. April 2010 nimmt der Sachverständige bei der Ermittlung des Bodenwerts einen Abschlag von 20 % vor, so dass er den Bodenwert auf 328.320,- € beziffert) auf einen Verkehrswert von 220.000,- € kommt; das Gutachten könnte vielmehr so verstanden werden, dass sich der Wert von 220.000,- € allein auf das Gebäude bezieht und zu dem Bodenwert hinzuzurechnen wäre. Aber auch unter Zugrundelegung eines Wertes von 198.000,- € ist ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung festzustellen, das den objektiven Tatbestand des Wuchers erfüllt.
Bei der Ermittlung der Gegenleistung ist zunächst die Verpflichtung zur Zahlung einer Leibrente in Höhe von 600,- € monatlich und die Einräumung des Wohnrechts, das mit 280,- € /Monat bewertet ist, zu berücksichtigen. Der Beklagte will darüber hinaus für die übernommene Pflegeverpflichtung einen monatlichen Betrag in Höhe von 500,- € in Ansatz bringen, ohne dass er sich allerdings mit der Begründung des Landgerichts auseinandersetzt, das aufgrund der vagen Formulierung („im Rahmen seiner Möglichkeiten“) eine Berücksichtigung abgelehnt hat. Der Senat sieht mit dem Landgericht keine Veranlassung, die angebliche Verpflichtung des Beklagten zur Pflege der Verkäuferin „im Alter“ als adäquate Gegenleistung einzubeziehen. Der Beklagte ist kein Familienmitglied und wird von der Klägerin auch nicht als solches betrachtet. Es ist weder ersichtlich noch von dem Beklagten vorgetragen, dass sich die Parteien einvernehmliche Gedanken über Art und Umfang möglicher Pflegeleistungen gemacht hätten; auch hat der Beklagte – der die Klägerin nach ihrem unwidersprochen gebliebenen Vortrag in der Berufungsbegründung seit Weihnachten 2009 lediglich ein einziges Mal, und zwar zur Erstellung des Privatgutachtens des Sachverständigen SV1 aufgesucht hat – zu keinem Zeitpunkt dargelegt, wie er seiner angeblichen Verpflichtung zur Pflege der Klägerin nachzukommen gedenke. Vor diesem Hintergrund ist die Behauptung des Beklagten, er nehme die Pflegeverpflichtung ernst, für den Senat nicht nachvollziehbar.
Damit beläuft sich die monatliche Leistung auf 880,- €, die Jahresleistung auf 10.560,- €. Da die Klägerin im Zeitpunkt des Vertragsschlusses …Jahre alt war, ist dieser Betrag bei einer Abzinsung von 5 % nach der Sterbetafel 2005/2007 mit dem Faktor 4,755 zu multiplizieren (vgl. die Tabelle bei Küppersbusch, Ersatzansprüche bei Personenschaden, 10. A., Anhang Tabelle I/8), so dass sich der Gesamtwert dieser Gegenleistung auf 50.212,80 € beläuft. Hinzu kommt die Übernahme der Restschuld in Höhe von 14.800,- €, so dass sich eine Summe von 65.012,80 € ergibt.
Eine Berücksichtigung von Sanierungs- bzw. Renovierungskosten scheidet aus. Der Beklagte kann insoweit nicht damit gehört werden, er verzichte für Jahre auf das mietfreie Wohnen und Betreiben seines Ladenlokals. Es bestehen bereits erhebliche Bedenken an der Wirksamkeit der Abrede vom 18. Dezember 2007 in Verbindung mit § 23 des (dritten) Mietvertrags vom 14. November 2007, wonach „Gesamtreparaturkosten“ von 61.447,69 € mit den monatlichen Mieten ab 1.1.2008 verrechnet werden sollen. Der Beklagte hatte einen ersten Mietvertrag vom 1. April 2003 geschlossen, ohne dass eine Übernahme seiner Renovierungskosten von angeblich rund 35.000,- € durch die Klägerin vorgesehen gewesen wäre; auch der zweite Mietvertrag vom 25. April 2006 enthielt keine entsprechende Klausel. Von daher ist kein Grund ersichtlich, warum sich die Klägerin plötzlich im dritten Mietvertrag vom 14. November 2007 in Verbindung mit der Vereinbarung vom 18. Dezember 2007 zur Verrechnung der Kosten mit der Miete verpflichtet gesehen haben sollte. Auch hat der Beklagte die angeblichen Sanierungskosten, die durch – von der Klägerin bestrittene – Wasserschäden entstanden sein sollen, trotz entsprechender Aufforderung der Klägerin im Prozess nicht belegt. Angesichts dieser Umstände sind Zweifel daran, ob es jene Kosten überhaupt gegeben hat und ob die im Zeitpunkt des Abschlusses des dritten Mietvertrags und der Verrechnungsvereinbarung hochbetagte Klägerin ihren Inhalt erfasst hat, angebracht. Diesen Zweifeln muss jedoch nicht nachgegangen werden, da – worauf das Landgericht zu Recht hingewiesen hat – die allein maßgeblichen notariellen Kaufverträge eine Berücksichtigung möglicher Kosten als Gegenleistung nicht vorsehen. Dagegen hat der Beklagte in der Berufung auch argumentativ nichts vorgebracht.
Im Übrigen hat auch der Notar – zumindest im dritten und vierten Kaufvertrag – darauf hingewiesen, nicht beurteilen zu können, ob der vereinbarte Kaufpreis dem wahren Wert des Kaufobjekts entspricht und ob nicht teilweise eine Schenkung vorliegt. Dies hätte die Parteien dazu veranlassen können, entsprechend § 23 des dritten Mietvertrags auch im Kaufvertrag eine ausdrückliche Verrechnungs- oder Anrechnungsabrede aufzunehmen, wenn eine solche gewollt gewesen wäre; das ist aber nicht geschehen. Vielmehr fällt im Gegenteil bei Durchsicht der notariellen Verträge auf, dass unter Ziff. 1.1 „Vertragsobjekt“ die Miete für den Laden im Erdgeschoss jeweils mit 650,- € ohne Umlagen angeführt ist, was dem Mietzins des zweiten Mietvertrags vom 25. April 2006 entspricht. Der dritte – und für die Verrechnung entscheidende – Mietvertrag ist demnach dem Notar offenbar gar nicht vorgelegt worden, so dass sich der Beklagte auch nicht auf dessen § 23 Ziff. III berufen kann, wo im Rahmen eines eingeräumten „Vorkaufsrechts“ von einem „Sonderkaufpreis“ die Rede ist.
Nach alledem beläuft sich die Gegenleistung allenfalls auf 65.012,80 €, so dass ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt.
Ohne Erfolg rügt die Berufung die Feststellung des Landgerichts, die Klägerin habe bei Abschluss der notariellen Verträge unter einem Mangel an Urteilsvermögen gelitten.
Zwar hat die Klägerin in der mündlichen Anhörung vor dem Landgericht nachvollziehbare Gründe dafür angegeben, warum sie das Haus an den Beklagten verkaufen wollte. Das Grundstück war ihr offenbar aufgrund des Alters eine Belastung; zudem hat sie keine direkten Erben und lebt teilweise in Stadt2. Auch wollte sie das Haus nicht an einen Fremden verkaufen. Dessen ungeachtet ist das Landgericht jedoch auf der Basis des psychiatrischen Gutachtens des SV2vom 28. Januar 2009 in Verbindung mit der mündlichen Anhörung der Klägerin zu Recht zu dem Ergebnis gekommen, dass diese nicht in der Lage war, die beiderseitigen Leistungen zu bewerten und die Vor- und Nachteile des Verkaufs ihres 9/10-Anteils an dem Grundstück sachgerecht gegeneinander abzuwägen. Dabei ist unerheblich, dass das Gutachten erst am 28. Januar 2009 erstellt worden ist, während der erste notarielle Vertrag bereits vom 21. Oktober 2008 datiert. Zwar mag sich, wie der Beklagte argumentiert, ein intellektuell angeschlagener Geisteszustand im Laufe der Zeit eher verschlechtern. Abgesehen davon, dass der dritte Vertrag am 12. Januar 2009 und damit lediglich 2 Wochen vor der Begutachtung abgeschlossen wurde und die vierte notarielle Beurkundung erst im Anschluss daran, nämlich am 19. März 2009 stattfand, ist das Gutachten jedoch gerade im unmittelbaren zeitlichen und inhaltlichen Zusammenhang mit dem Abschluss der notariellen Verträge erstattet worden und beschäftigt sich zudem ganz konkret auch mit der Frage, ob die Klägerin zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch geschäftsfähig war. Soweit der Sachverständige es als wahrscheinlich erachtet, dass die Klägerin bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nicht mehr uneingeschränkt geschäftsfähig war (vgl. S. 16 des Gutachtens), steht zwar nicht fest, dass die Klägerin im Sinne des § 104 BGB Ziff. 2 BGB geschäftsunfähig war. Die gutachterliche Einschätzung lässt jedoch Rückschlüsse darauf zu, dass die Klägerin nicht mehr in der Lage war, die komplexen Zusammenhänge zu überblicken und insbesondere das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung zu bewerten. Diese Einschätzung wird unterstützt durch die Angaben der Klägerin in der mündlichen Anhörung vor dem Landgericht, in der sie zwei entscheidende, bereits in dem Gutachten angeführte Aspekte bestätigt hat: nämlich erstens, dass ihr der Beklagte nicht besonders nahe steht („Herr X ist mein Mieter und sonst nichts. Wir sind nicht miteinander befreundet… Ich habe mit Herrn X eine gute Beziehung, aber man kann das nicht mit einer familiären Beziehung vergleichen. Herr X ist für mich nicht der Ersatz für einen Sohn“) und zweitens, dass sie nicht beabsichtigte, dem Beklagten das Haus zu sehr günstigen Konditionen zu verkaufen. Dann muss aber angesichts des auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung darauf geschlossen werden, dass die Klägerin die Reichweite und Bedeutung ihrer Erklärungen nicht mehr verstanden hat, zumal sie offenbar nicht einmal realisiert hat, dass sie von dem Beklagten eine geringere monatliche Leibrente erhalten würde, als sie durch die Mieteinnahmen erzielte.
Der Mangel an Urteilsvermögen der Klägerin wird im Übrigen dadurch untermauert, dass sie zunächst im Rahmen der ersten Beurkundung einen Kaufvertrag unterzeichnete, demzufolge sie das komplette lastenfreie Anwesen als alleinige Eigentümerin gegen Zahlung einer monatlichen Leibrente von 600,- € und der Einräumung eines lebenslangen Nießbrauchsrechts an der von ihr bewohnten Wohnung veräußerte. Die Klägerin wusste also bereits zu diesem Zeitpunkt nicht mehr, dass sie nicht Alleineigentümerin ist und das Grundstück sowohl mit einem Wohnrecht als auch einer – noch valutierenden – Grundschuld belastet ist; auch war sie nicht in der Lage zu erkennen, dass die Gegenleistung unter Zugrundelegung der Annahmen des unbelasteten Alleineigentums erst recht in keinem Verhältnis zu ihrer Leistung stand.
Eine Vernehmung des Notars N1 ist nicht veranlasst. Es kann unterstellt werden, dass sich der Notar – wie von ihm in seinem Schreiben vom 14. April 2009 dargelegt – von der Verständnisfähigkeit der Klägerin überzeugt hat und von ihrer geistigen Fitness begeistert war. Dies stellt lediglich eine persönliche Einschätzung dar, die die auf den Gesamtumständen beruhende Überzeugung des Gerichts davon, dass die nach außen hin offenbar durchaus selbstbewusst und recht souverän auftretende Klägerin letztlich die Sache nicht überblicken konnte und der Verkauf inhaltlich nicht ihrem Willen entsprach, nicht erschüttern kann.
Diesen Mangel an Urteilsvermögen hat der Beklagte auch ausgebeutet.
Eine Ausbeutung ist gegeben, wenn sich der Wucherer den Mangel des Urteilsvermögens bewusst in Kenntnis des Missverhältnisses der beiderseitigen Leistungen zunutze macht (vgl. nur Palandt/Ellenberger, 69. A., § 138 Rn. 74). Liegt nicht nur ein auffälliges, sondern ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, spricht eine tatsächliche Vermutung für die Annahme der Ausbeutung der Situation (BGH, NJW-RR 1990, 1199). Ein solches besonders grobes Missverhältnis ist bei Kaufverträgen über Grundstücke in der Regel anzunehmen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (Jauernig, 134. A., § 138 BGB Rn. 16). Hier steht einer Leistung von – zugestanden – 198.000,- € eine Gegenleistung von rund 65.000,- € gegenüber, so dass bereits aus diesem Grund zu vermuten ist, dass der Beklagte den Mangel der Klägerin an Urteilsvermögen ausgenutzt hat.
Diese tatsächliche Vermutung hat der Beklagte auch nicht erschüttert. Zwar mag die Klägerin seit 2007 beabsichtigt haben, das Grundstück an den Beklagten zu veräußern; der Beklagte konnte jedoch nicht annehmen, die Klägerin wolle es ihm teilweise schenken, zumal er den dritten Mietvertrag mit der Klausel betreffend die Verrechnung und einen Sonderpreis – wie bereits angeführt – nicht einmal zur Beurkundung vorgelegt hat. Der Senat ist zudem unabhängig von der tatsächlichen Vermutung davon überzeugt, dass der Beklagte um das besonders grobe Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung wusste. Zum einen hat er in seiner Klageerwiderung den Wert des Anteils der Klägerin am Hausanwesen auf immerhin maximal 364.500,- € geschätzt, während er seine Leistung mit etwa 220.000,- € beziffert hat (vgl. S. 6 des Schriftsatzes vom 18. Dezember 2009, Bl. 93 d.A.); zum anderen wurde die von dem Beklagten zu leistende Gegenleistung im Laufe der vier Beurkundungen immer höher, ohne dass er dies beanstandet hätte, was ebenfalls dafür spricht, dass es angesichts der ohnehin vorhandenen Unverhältnismäßigkeit von Leistung und Gegenleistung auf eine Anpassung nicht ankam. Auch wusste der Beklagte um das mangelnde Urteilsvermögen der Klägerin, die bereits im Rahmen des ersten Vertrags nicht in der Lage war, die Unausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung zu erkennen.
III.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Ziff. 10, 711. 709 S. 2 ZPO.
Die Revision war nicht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.
Der Streitwert wird für beide Instanzen auf 591.831- € festgesetzt. Nach Angaben des Klägervertreters im Schriftsatz vom 25. Januar 2010 beläuft sich der 9/10-Anteil der Klägerin mindestens auf 690.174,- €. Nach dem von dem Beklagten mit Schriftsatz vom 21. April 2010 vorgelegten Privatgutachten des Sachverständigen SV1 (in der Fassung vom 20. April 2010) beträgt der Bodenwert 328.320,- € sowie der „Verkehrswert“ 220.000,- €. Da sich letzterer offenbar auf das Gebäude bezieht, ergibt sich danach ein Gesamtwert in Höhe von 548.320,- €, wonach ein Betrag in Höhe von 493.488,- € auf den 9/10-Anteil der Klägerin entfallen würde. Der Mittelwert beider Angaben ergibt den festgesetzten Streitwert.
