LG Berlin, Urteil vom 25.05.2012 – 63 S 426/11
Ob der Mieter bei Ausfall der vom Vermieter geschuldeten Versorgung mit Empfangsmöglichkeiten für Fernsehprogramme zu einer angemessenen Mietzinsminderung berechtigt ist, hängt stets davon ab, ob der Wegfall der bisherigen Empfangsmöglichkeiten in dem konkreten Einzelfall als erheblicher Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB zu qualifizieren ist. (Rn. 32).
Wenn der Mieter mittels eines von ihm erworbenen Receivers einen uneingeschränkten und ungestörten Fernsehempfang habt, ergibt sich eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit nicht (Rn. 33).
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 27.07.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 103 C 148/11 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2012 gewährt.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
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Die Klägerin als Vermieterin verlangt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der von diesen inne gehaltenen Wohnung … 80, … Berlin, Vorderhaus, EG links aufgrund der Kündigungen wegen Zahlungsverzugs vom 15.02.2011 und in der Klageschrift vom 01.04.2011, die am 28.04.2011 zugestellt wurde.
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Nachdem die Beklagten mit Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 05.10.2010 zum Az. 3 C 163/10 mit Wirkung zum 01.02.2010 zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bisher 330,30 EUR auf 380,79 EUR verurteilt worden waren, zahlten sie den Erhöhungsbetrag nicht.
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Den in den Kündigungen ausgewiesenen Mietrückstand in Höhe von 806,37 EUR beglichen die Beklagten am 20.07.2011.
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Sie sind der Auffassung, seit Dezember 2010 zur Minderung der Miete in Höhe von 50,00 EUR monatlich aufgrund der unstreitig für das Haus nicht mehr existierenden Gemeinschaftsantenne zu sein.
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Das Amtsgericht hat der Räumungsklage statt gegeben und zur Begründung ausgeführt, der Rückstand habe 806,37 EUR und damit mehr als zwei Monatsmieten betragen; die Kündigung vom 15.02.2011 sei daher gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 3 b BGB wirksam. Ein zur Minderung berechtigender Mangel läge nicht vor, da seit 2006 das Mehrfamilienhaus mit einem Kabelanschluss ausgestattet und damit hinreichender Fernsehempfang gewährleistet sei.
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Gegen dieses ihnen am 09.08.2011 zugestellte Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer am 07.09.2011 eingegangenen und – nach Verlängerung der Frist zur Begründung der Berufung bis 07.11.2011 – am 07.11.2011 begründeten Berufung.
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Sie wenden ein, der aufgrund der Verurteilung zur Zustimmung zur Mieterhöhung aufgelaufene Rückstand habe per 15.02.2010 lediglich 636,37 EUR betragen und sei somit nicht kündigungsrelevant.
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Der Anfang 2010 erfolgte und von ihnen mit Schreiben vom 18.10.2010 angezeigte Wegfall der Gemeinschaftsantenne sei trotz des seit 2006 bestehenden Kabelanschlusses ein zur Minderung berechtigender Mangel, weil letzter kostenpflichtig und die Klägerin nach § 13 des Mietvertrags vom 15.01.1985 zur Zurverfügungstellung einer Gemeinschaftsantenne verpflichtet sei. Sie berufen sich des Weiteren auf ein Zurückbehaltungsrecht.
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Ferner sind sie der Meinung, es läge mangels einer Mahnung kein Verzug mit der Zahlung der Erhöhungsbeträge vor. Der Tenor des Urteils vom 05.10.2010 sei von ihnen nicht als Zahlungspflicht verstanden worden.
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Auch fehle es am hinreichenden Verschulden, da sie hätten annehmen dürfen, zur Minderung berechtigt zu sein, weil die Klägerin der Ankündigung nicht widersprochen habe.
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Jedenfalls aber stünden Treu und Glauben angesichts des zum Zeitpunkt des Ausgleichs der Rückstände nur um 3 Wochen verfehlten Ablaufs der Schonfrist einer Kündigung entgegen.
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Schließlich berufen sich die 63 und 67 Jahre alten Beklagten unter Bezugnahme auf das seit 27 Jahren bestehende Mietverhältnis auf den Einwand der sozialen Härte; der Beklagte zu 2) sei zu 70% schwerbehindert und der Mietrückstand geringfügig.
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Sie beantragen,
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1. unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen
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2. ihnen eine Räumungsfrist von einem Jahr zu gewähren
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3. hilfsweise die Revision zuzulassen
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Die Klägerin beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Sie trägt vor, Anfang 2010 sei lediglich eine Modernisierung des jedenfalls seit 2006 existierenden Kabelanschlusses erfolgt.
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Im Übrigen wird anstelle des Tatbestands auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
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Die gem. §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist unbegründet und war daher zurückzuweisen.
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Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen inne gehaltenen Wohnung zu (§ 546 Abs. 1 BGB).
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Hierbei kann dahin stehen, ob bereits die vom angefochtenen Urteil zur Grundlage seiner Entscheidung gemachte Kündigung vom 15.02.2010 gem. § 543 Abs. 2 BGB wirksam war oder es für einen Verzug der Beklagten mit der 2 Monate nach am 28.11.2010 eingetretener Rechtskraft des Urteils vom 05.10.2010 fälligen Zahlung der Erhöhungsbeträge zuvor einer Mahnung bedurft hätte. Der BGH führt hierzu aus, dass im Falle der Verurteilung eines Mieters, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig werde und Verzug mit den Erhöhungsbeträgen daher nicht rückwirkend eintreten, sondern erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet werden könne (BGH v. 04.05.2005 – VIII ZR 94/04, GE 2005, 730), was die Annahme rechtfertigt, er müsse erst durch eine Mahnung in den Schuldnerverzug versetzt werden.
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Die Frage, ob zum Zeitpunkt des Zugangs dieses Kündigungsschreibens der aufgelaufene Rückstand bereits mehr als zwei Monatsmieten betrug, kann danach ebenfalls offen bleiben.
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Jedenfalls ist die mit der Klageschrift vom 01.04.2011 erklärte und am 28.04.2011 zugestellte Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB wirksam.
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Soweit für den Verzug mit den Erhöhungsbeträgen aufgrund vorstehender Erwägungen vom Erfordernis einer Mahnung als Verzugsvoraussetzung auszugehen ist, stellt das Kündigungsschreiben vom 15.02.2011 eine solche dar; denn es enthält den daraus resultierenden Rückstand für die Zeit von Februar bis November 2010 (10 x 50,49 EUR)von 504,90 EUR, der zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung sogar unstreitig 656,37 EUR betrug und gibt deutlich zu erkennen, dass die Klägerin die Zahlung einfordert und ansonsten das Mietverhältnis kündigen will. Damit genügt es den Anforderungen an eine so genannte qualifizierte Abmahnung (BGH v. 12.10.2011 – VIII ZR 3/11, NJW 2012, 53; BGH v. 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, GE 2008, 114).
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Darüber hinaus befanden sich die Beklagten auch mit weiteren 50,00 EUR/ monatl. für Dezember 2010 bis einschließlich Februar 2011 in Zahlungsverzug. Denn die von ihnen insoweit geltend gemachte Minderung ab November 2010 wegen der fehlenden Gemeinschaftsantenne greift nicht durch. Es fehlt an einem nicht unerheblichen Mangel (§ 536 Abs. 1 BGB), der zur Minderung berechtigen könnte. Denn unstreitig steht den Mietern des betroffenen Hauses – wie auch den Beklagten – die Möglichkeit des Fernsehempfangs aufgrund des unstreitig jedenfalls vorhandenen Kabelanschlusses zur Verfügung. Die Beklagten selbst haben eingeräumt, mithilfe eines von ihnen angeschafften Receivers fernzusehen.
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Eine die Gebrauchstauglichkeit herabsetzende Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit folgt nicht aus dem Umstand, dass im Falle des Abschlusses eines Vertrags mit dem Kabelnetzanbieter monatliche Unkosten für die Beklagten entstünden. Aus § 13 des Mietvertrags, in dem es heißt:
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§ 13 Außenantennen:
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Die Anbringung und Benutzung von Außenantennen bedarf des Abschlusses eines Antennenvertrages. Falls eine Gemeinschaftsantenne vorhanden ist oder errichtet wird, verpflichtete sich der Mieter, die Kosten der Anlage sowie Unterhaltungskosten unter Einschluss von Zinsen und Tilgung anteilig zu tragen.
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ergibt sich nämlich – anders als die Beklagten meinen – gerade keine Verpflichtung der Klägerin dazu, eine etwa vorhanden gewesene Gemeinschaftsantenne weiterhin zur Verfügung zu stellen; vielmehr war der Mieter danach – im Falle des Vorhandenseins einer solchen – zur Tragung der damit anfallenden Kosten verpflichtet. Wollte man allerdings aus dem Umstand, dass bei Mietvertragsbeginn eine Gemeinschaftsantenne vorhanden gewesen sein soll, den Schluss ziehen, dass der Vermieter im Rahmen des so vereinbarten vertragsgemäßen Zustands der Mietsache verpflichtet bliebe, eine (irgendwie geartete) Möglichkeit des Fernsehempfangs zu gewährleisten, so ergibt sich für die Beklagten auch dann kein Mangel, weil unstreitig ein moderner Kabelanschluss existiert (vgl. BGH v. 27.06.2007 – VIII ZR 202/06, GE 2007, 1310; a.A.: AG Osnabrück v. 13.10.1998 – 15 C 335/98, WuM 1999, 34). Soweit der Kabelnetzbetreiber hierfür den Abschluss eines Nutzungsvertrags und eine monatliche Nutzungsgebühr verlangt, stellt dies eine nachteilige Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand schon deshalb nicht dar, weil auch für die Gemeinschaftsantenne monatliche Kosten für die Beklagten direkt gegenüber der Klägerin zu tragen gewesen wären. Wenn das Kammergericht ausführt, eine Beseitigung des Anschlusses der Mietwohnung an die vertraglich zur Verfügung gestellte Gemeinschaftsantenne, brauche der Mieter nicht zu dulden, wenn und solange die Gemeinschaftsantenne ihm den Empfang von Rundfunkprogrammen ermöglicht, deren inhaltlich unveränderte, vollständige und zeitgleiche Einspeisung in das Breitbandkabelnetz nicht gesetzlich gewährleistet ist (KG v. 27.06.1985 – 8 RE-Miet 874/85, GE 1985, 729), so liegt der Fall hier anders, da die Beklagten nicht geltend machen, hinsichtlich des Empfangs der Programme gegenüber der Antenne eingeschränkt zu sein.
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Ob der Vermieter im Rahmen von § 535 BGB verpflichtet ist, sicherzustellen, dass mit der hauseigenen terrestrischen Dachantenne Signale empfangen werden können und bei dem Mieter auch ankommen und sie bereit- und in Stand zu halten muss, sie nicht einfach abbauen darf, insbesondere auch nicht etwa mit der Begründung, der digitale Empfang sei nunmehr über die Stabantenne in der Wohnung möglich (so AG Neukölln v. 29. 10. 2004 – 20 C 98/03, NZM 2005, 104) ist hier ebenfalls nicht maßgeblich, denn ob der Mieter bei Ausfall der vom Vermieter geschuldeten Versorgung zu einer angemessenen Mietzinsminderung berechtigt ist, hängt stets davon ab, ob der Wegfall der bisherigen Empfangsmöglichkeiten in dem konkreten Einzelfall als erheblicher Mangel i.?S.?d. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB zu qualifizieren ist (Koch in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Auflage 2010, § 16 Rn 163).
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Da die Beklagten mittels des von ihnen seit 2003 betriebenen Receivers einen uneingeschränkten und ungestörten Fernsehempfang haben, ergibt sich eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit nicht. Eine solche haben die Beklagten auch vorprozessual im Schreiben vom 18.10.2010 nicht beanstandet.
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Damit war ein Minderungsrecht gemäß § 536 BGB nicht gegeben und die Beklagten befanden sich per 28.04.2011 mit 806,37 EUR – und somit mit mehr als zwei Monatsmieten – im Zahlungsverzug. Die am 20.07.2011 erfolgte Begleichung des Rückstands erfolgte außerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB und vermochte die fristlose Kündigung nicht unwirksam werden zu lassen.
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Auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum können sich die Beklagten nicht berufen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten (BGH, Urteil vom 12.07.2006 – X ZR 157/05, BB 2006, 1819; BGH v. 4. 07. 2001 – VIII ZR 279/00, NJW 2001, 3114; BGH v. 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, GE 2007, 46). So liegt nach Auffassung der Kammer ein zu entschuldigender Rechtsirrtum vor, wenn der Mieter sich in der Höhe der Minderung irrte und zwar bis ums Doppelte, weil die Bestimmung des Umfangs der Mietminderung von vielen Detailfragen abhängt sowie von den Gerichten im Einzelnen unterschiedlich beurteilt wird und deshalb häufig nicht vorab und eindeutig vom Mieter geklärt werden kann, auch wenn er entsprechenden rechtlichen Rat einholt und dabei den Sachverhalt umfassend und zutreffend vorträgt (LG Berlin v. 06.09.2005 – 63 S 111/05, GE2005, 1353). Wer allerdings mangels Vorliegens eines Mangels überhaupt kein Minderungsrecht hat, befindet sich weder in einem unverschuldeten unvermeidbaren noch in einem unverschuldeten vermeidbaren Rechtsirrtum, weil sich die Annahme fehlender Schuld gerade auf die Höhe einer Quote, nicht aber auf das Bestehen des Minderungsrechts bezieht. Ob ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt, ist indes nicht im Rahmen des Verschuldens zu prüfen, sondern tatbestandliche Voraussetzung des § 536 BGB.
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Auch das angebliche Missverständnis der Beklagten in Bezug auf den zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilenden Tenor des Urteils vom 05.10.2010 vermag den dadurch entstandenen Verzug nicht zu entschuldigen, weil die Beklagten spätestens nach dem Kündigungsschreiben vom 15.02.2010 Rechtsrat hätten einholen können und müssen, wie denn der Tenor zu verstehen sei, nachdem die Klägerin unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hatte, dass ihrer Meinung nach die Beklagten im Zahlungsverzug mit den Erhöhungsbeträgen seien.
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Der Kündigung stehen auch nicht Treu und Glauben (§ 242 BGB) deshalb entgegen, weil die Beklagten davon ausgehen durften, dass die Klägerin ansonsten der angekündigten Minderung widersprechen müsste. Einer möglichen Verwirkung des nach Zeitabschnitten bemessenen und ohne Aufforderung fälligen Mietzinsanspruchs steht bereits das insoweit fehlende Umstandsmoment entgegen, welches sich nicht allein daraus herleiten lässt, dass eine gesonderte Aufforderung zur Zahlung oder ein Widerspruch gegen die Geltendmachung eines vermeintlichen Gegenrechts unterbleibt. Die Überschreitung der am 28.06.2011 abgelaufenen Schonfrist um 3 Wochen ist auch nicht unerheblich, sondern stellt eine Überschreitung von ca. 40% dieser Frist dar.
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Die Berufung auf soziale Härtegründe im Sinne von § 574 BGB geht angesichts der wirksamen fristlosen Kündigung gem. § 543 BGB ins Leere, denn bei letzterer ist kein Raum für eine derartige Abwägung (Palandt/Weidenkaff, 70. Aufl. § 574 Rn 2).
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Die den Beklagten gewährte Räumungsfrist ist gemäß § 721 ZPO in Ansehung des Zeitablaufs seit der fristlosen Kündigung angemessen, zur Beschaffung von Ersatzwohnraum unter Berücksichtigung der persönlichen und gesundheitlichen Umstände der Beklagten aber auch ausreichend.
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Die Revision war nicht zuzulassen, weil sowohl die Frage, ob die nicht mehr vorhandene Gemeinschaftsantenne ein Minderungsrecht zu begründen vermag als auch die Problematik des Verschuldens ausschließlich von den konkreten und tatsächlichen Umständen des Einzelfalles abhängen und damit keine Zulassungsgründe i.S.v. § 543 Abs. 2 ZPO darstellen.
