AG Gummersbach, Urteil vom 26.07.2013 – 11 C 46/13
Es stellt keine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, wenn ein Mieter kurz nach Beginn des Mietverhältnisses und über einen Zeitraum von etwa einem halben Jahr versucht, von ihm als Mängel angesehene Gegebenheiten der Wohnung abgestellt zu bekommen und dazu Mietanteile nicht zahlt, die insgesamt den Mietzins für einen Monat geringfügig überschreiten.
(Leitsatz des Gerichts)
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit leistet.
Tatbestand
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Mit Vertrag vom 29.10.2011 vermietete die Klägerin der Beklagten ab dem 15.01.2012 eine Wohnung im Hause N-Straße in Gummersbach für 330,00 EUR brutto. In der Zeit von März bis August 2012 zahlte die Beklagte insgesamt 430,41 EUR zu wenig. Die Klägerin akzeptierte eine Minderung in Höhe von 51,48 EUR, und zwar im Hinblick auf die eingeschränkte Nutzbarkeit des Schlafzimmers. Wegen der restlichen 378,93 EUR kündigte die Klägerin nach Mahnungen am 08.08.2012 das Mietverhältnis zum 30.11.2012. Die Beklagte zahlte inzwischen die 378,93 EUR nach, akzeptierte die Kündigung aber nicht.
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Die Klägerin beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen, die von ihr bewohnte Wohnung im Erdgeschoss links des Hauses N-Straße in Gummersbach, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele und Bad, zu räumen und an sie herauszugeben sowie sie von außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 169,99 EUR freizustellen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Das Mietobjekt sei in den Bereichen Korridortür, Badzimmer, Durchlauferhitzer und Außenanlage mangelhaft gewesen, weshalb es zu einer Mietminderung gekommen sei und wie geschehen mit Ansprüchen auf Aufwendungsersatz habe aufgerechnet werden können. Da inzwischen alles nachbezahlt worden sei, bestehe für die Klägerin auch kein berechtigtes Interesse mehr, das Mietverhältnis zu beenden.
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Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf den bisherigen Akteninhalt und die folgenden Gründe verwiesen.
Entscheidungsgründe
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Die Klage ist unbegründet.
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Der Klägerin steht hinsichtlich ihrer Räumungsforderung kein Anspruch gemäß § 546 I BGB gegen die Beklagte zu, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 08.08.2012 nicht beendet worden. Zwar kann der Vermieter einer Wohnung gemäß § 573 I 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Auch wird ein solches Interesse in der Regel bei einem Zahlungsrückstand bejaht, der den Mietzins und den Zeitraum eines Monats überschreitet. Zudem wird von der wohl überwiegenden Meinung angenommen, dass es bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs keine Heilungsmöglichkeit gibt. Voraussetzung einer Kündigung wie der streitbefangenen ist aber gemäß § 573 II Nr. 1 BGB, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Zumindest daran fehlt es hier.
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Dabei kann offen bleiben, ob und in welcher konkreten Höhe die Beklagte in der Zeit von März bis August 2012 wegen möglicher Mängel der Mietwohnung von der Entrichtung der Miete befreit gewesen ist. Es kann auch dahinstehen, ob der Mietzahlungsanspruch der Klägerin in der angegebenen Zeit gemäß § 389 BGB teilweise erloschen ist, weil der Beklagten wegen der Beseitigung von Mängeln aufrechenbare Aufwendungsersatzansprüche gemäß § 536a II BGB zugestanden haben. Im Verhalten der Beklagten kann nämlich keine nicht unerhebliche Pflichtverletzung gesehen werden.
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Die Erheblichkeit einer Pflichtverletzung kann sich sowohl aus der Schwere als auch der Dauer ergeben. Ein Umstand in diesem Sinne hat hier indes nicht vorgelegen. Es hat lediglich kurze Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses und über einen Zeitraum von etwa einem halben Jahr Versuche der Beklagten gegeben, von ihr als Mängel angesehene Gegebenheiten der Wohnung abgestellt zu bekommen. Erschwert worden sind diese Maßnahmen durch Schwierigkeiten der Beklagten mit dem Hausverwalter der Klägerin, aber auch durch unprofessionelles Vorgehen der Beklagten. Die Rechte und Belange der Klägerin sind dadurch aber bis zum Ausspruch der Kündigung nicht erheblich verletzt worden. Es hätte mit gutem Willen beider Seiten möglich sein können, die entstandenen Differenzen beizulegen, das heißt Klarheit über etwaige Mängel und deren Behebung zu schaffen.
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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 I 1, 708 Nr. 11 und 711 ZPO.
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Streitwert: 2.520,00 EUR (12 x 210,00 EUR)
