Mit abgemahntem Vorfall kann nicht Wohnungskündigung begründet werden

AG Hamburg, Urteil vom 15.07.2016 – 46 C 144/16

1. Auf Vorfälle, die bereits Gegenstand einer notwendigen Abmahnung waren, kann eine Kündigung nicht mehr gestützt werden.(Rn.29)

2. Bloße Lärmstörungen nach der Abmahnung, insbesondere wenn sie provoziert waren, rechtfertigen keine fristlose Kündigung.(Rn.30)

3. Der schuldunfähige Mieter haftet nur dann auf Schadensersatz, wenn seinen Betreuer ein dem Mieter zurechenbares Verschulden trifft.(Rn.37)

(Leitsatz des Gerichts)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 5.760,26 € festgesetzt.

Tatbestand
1
Der Kläger verlangt Räumung einer an den Beklagten vermieteten Wohnung sowie Schadenersatz und Feststellung einer Schadensersatzpflicht für durch den Beklagten beschädigte Gegenstände.

2
Der Kläger ist seit 12 Jahren Vermieter, der Beklagte Mieter der im Antrag zu 1) näher bezeichneten Wohnung. Der Beklagte leidet an einer paranoiden Schizophrenie und steht unter Betreuung. Die Erkrankung wird durch Gabe von Depotmedikamenten behandelt. Die Erkrankung und deren Behandlungsbedürftigkeit waren dem Kläger bei Abschluss des Mietvertrages bekannt.

3
Gegen Jahresende 2015 zeigte der Beklagte ein deutlich geändertes Verhalten, das nach Einschätzung der behandelnden Ärzte auf einem veränderten Medikamentenspiegel des Beklagten beruhte:

4
o Am 16.11.2015 klingelte der Beklagte mit nacktem Oberkörper an der Tür der Nachbarinnen … und …

5
o Am 17.11.2015 trat der Beklagte die Wohnungstür der 87-jährigen Mieterin … ein, wobei die Tür, die Zarge und die Wand beschädigt wurden.

6
o Am 28.12.2015 trat der Beklagte, stark gegen die Wohnungstür des Nachbarn … als wolle er sie eintreten.

7
o Am 6.01.2016 trat der Beklagte seine eigene Wohnungstür ein, nachdem er seinen Schlüssel verloren hatte. Dabei wurden die Schließvorrichtung zerstört und die Türzarge, die Wand sowie das Türblatt erheblich beschädigt.

8
o Am 12.01. und 13.01.2016 brüllte und schrie der Beklagte mehrmals laut in seiner Wohnung.

9
Der Kläger sprach gegenüber dem Beklagten unter dem 14.01.2016 eine Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens aus (Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.05.2016 / Bl. 48 d.A.), wobei er auf den „Vorfall vom 17. November 2015 mit polizeilichen Einsatz“, lautstarkes Geschrei bis in die späten Abendstunden und in der Nacht sowie auf laustarkes Türenknallen bzw. Treten gegen Türen und Möbel Bezug nahm.

10
Der Kläger weigerte sich, dem Beklagten einen neuen Hausschlüssel zur Verfügung zu stellen, obwohl der Beklagte über keinen Schlüssel zur Haustür mehr verfügte.

11
Am 27.01.2016, 29.01.2016, 5.02.2016 und 7.02.2016 schrie der Beklagte jeweils laut in seiner Wohnung, trat gegen Türen und Möbel und knallte Türen zu, was am 27.01.2016 auch nachts zwischen 2:45 Uhr und 4:30 Uhr geschah. Am 29.01.2016 schrie er zudem mehrfach aus dem Fenster. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das von im selben Haus lebenden Nachbarn unterzeichnete Lärmprotokoll (Anlage K4 / Bl. 20 ff. d.A.) verwiesen.

12
Unter dem 1. Februar 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich mit der Begründung, der Beklagte habe ich der jüngsten Vergangenheit den Hausfrieden erheblich gestört (Anlage K1 / Bl. 8 d.A.).

13
Mit Schreiben vom 10. März 2016 erklärte der Prozessbevollmächtigte des Klägers erneut die außerordentlich fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses (Anlage K3 / Bl. 12 ff. d.A.), wobei die oben aufgeführten Beeinträchtigungen genannt und die Lärmprotokolle der Nachbarn beigefügt wurden.

14
Seit einer medikamentösen Neueinstellung im Rahmen einer stationären Behandlung Mitte Februar 2016 verhält sich der Beklagte unauffällig.

15
Die Mieterin … beauftragte die Rechtsanwälte …, die den Kläger zur Instandsetzung der durch den Beklagten eingetretenen Wohnungstür aufforderten und ihre Tätigkeit abrechneten (Anlagen K6 und K7 / Bl. 26 ff. d.A.). Der Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs weist Reparaturkosten in Höhe von netto 489 € aus (Anlage K6 / Bl. 30 f. d.A.).

16
Der Kläger beantragt,

17
den Beklagten zu verurteilen,

18
1. die im … belegene Wohnung bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Flur, Duschbad, WC und einem Keller- und einem Bodenraum zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben,

19
2. an den Kläger EUR 489 nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz hierauf seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

20
3. den Kläger von Forderungen von Frau … gegen ihn in Form von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Rechtsanwälte … wegen der Instandsetzung der Wohnungseingangstür …, in Höhe von brutto EUR 147,56 freizuhalten,

21
4. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger jeglichen Schaden zu ersetzen, der dadurch entstanden ist und entsteht, dass der Beklagte die zu der im Klagantrag zu 1. näher bezeichneten Wohnung gehörende Wohnungseingangstür am 6. Januar 2016 eintrat, insbesondere die Kosten für die Reparatur des Türblattes, der Türzarge, des Schlosses und der im Bereich der Türzarge liegenden Wand.

22
Der Beklagte beantragt,

23
die Klage abzuweisen.

24
Für den weiteren Sach- und Streitstand wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen sowie den Vortrag in der mündlichen Verhandlung vom 24.05.2016 verwiesen.

Entscheidungsgründe
A.

25
Die zulässige Klage ist unbegründet.

26
Die Klägerin kann von dem Beklagten weder die Räumung der im Klagantrag zu 1) näher bezeichnete Wohnung (I.) noch Schadenersatz bzw. die Feststellung einer Verpflichtung, Schadenersatz zu leisten (II.), verlangen.

I.

27
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Herausgabe der an den Beklagten vermieteten Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis weder durch die Kündigung vom 1. Februar 2016 noch durch die Kündigung vom 10. März 2016 rechtswirksam beendet wurde.

28
Zwar kann eine erhebliche Störung des Hausfriedens grundsätzlich ein wichtiger Grund im Sinne der §§ 569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB sein, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, und auch einen sonstigen Grund im Sinne des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB darstellen, der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung begründet.

29
Die Vorfälle, auf welche die Kündigungen des Mietverhältnisses vom 1.02.2016 und 10.03.2016 gestützt wurden, waren, soweit sie eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung rechtfertigen könnten, jedoch bereits Gegenstand der Abmahnung vom 14. Januar 2016. Die der Abmahnung vorausgegangenen Pflichtverletzungen, insbesondere das Eintreten der Wohnungstür der 87-jährigen Nachbarin, haben zwar ein erhebliches Gewicht. Sie sind jedoch dadurch „verbraucht“, dass sie bereits durch die Abmahnung geahndet wurden, und können nicht für eine weitere Sanktion herangezogen werden, insbesondere nicht für eine Kündigung des Mietverhältnisses.

30
Wird der Hausfrieden durch einen psychisch kranken Mieter gestört, sind die Belange der Vermieters, des Mieters und anderer Mieter vor dem Hintergrund der Wertentscheidung des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen (BGH, Urteil vom 08. Dezember 2004 – VIII ZR 218/03 -, juris; BGH, Beschluss vom 24. November 2009 – VIII ZR 174/09 -, juris). Aus Art. 3 Abs. 2 S. 2 GG ist die Notwendigkeit eines erhöhten Maßes an Toleranzbereitschaft im Zusammenleben mit behinderten Menschen abzuleiten (Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 569 Rn. 23). Bei der Abwägung sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, auch ein eventuelles Verschulden. Ein solches ist aber keine Voraussetzung für eine wirksame Kündigung, sondern lediglich ein Kriterium. Vor dem Hintergrund der bei Lärmstörungen durch psychisch erkrankte Menschen hohen Zumutbarkeitsgrenze können die der Abmahnung nachfolgenden Lärmstörungen nach Auffassung des Gerichts bei Abwägung der Interessen der Beteiligten im Ergebnis jedoch nicht zur Rechtfertigung einer Kündigung des Mietverhältnisses ausreichen. Die nach der Abmahnung durch den Beklagten verursachten Lärmstörungen erfolgten zwar in einem kurzen Zeitraum von wenigen Wochen wiederholt und teilweise auch zur Nachtzeit, was mit erheblichen Belastungen der Nachbarn einherging, die geweckt wurden und sich teilweise auch durch das unberechenbare Verhalten des Beklagten bedroht fühlten. Die Störungen waren auch gleicher Art wie die Beeinträchtigungen, die der insoweit erfolglosen Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB) zugrunde tagen, insbesondere kam es auch nach Zugang der Abmahnung zu lautem Schreien, Treten gegen Türen und Möbel sowie Türenknallen.

31
Zugunsten des Beklagten sprechen aber maßgeblich seine schwere psychische Erkrankung und deren grundsätzliche medikamentöse Behandelbarkeit. Zwar kann ein nachträgliches Wohlverhalten einmal eingetretene Kündigungsgründe nicht nachträglich beseitigen (Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 569 Rn. 32 m.w.N.). Die Wahrscheinlichkeit zukünftiger Beeinträchtigungen ist aber im Rahmen der Interessenabwägung für die Frage von Bedeutung, welches Maß an Toleranz von dem Vermieter und weiteren Mietern erwartet werden kann. Der Beklagte hat bereits eine Betreuerin, die sich grundsätzlich auch um eine ausreichende Behandlung des Beklagten kümmert. Das auffällige Verhalten des Beklagten war nach Auskunft der behandelnden Ärzte auf einen falsch eingestellten Medikamentenspiegel zurückzuführen. Vor der Verhaltensänderung Ende des Jahres 2015 verhielt sich der Beklagten über einen Zeitraum von mehreren Jahren unauffällig. Seit seiner stationären Behandlung Mitte Februar 2016, in deren Zusammenhang die Medikamentengabe neu dosiert wurde, ist das Verhalten des Beklagten unstreitig unauffällig und führt vor diesem Hintergrund zu keinerlei akuten Beeinträchtigungen der Mitmieter.

32
Von Relevanz ist weiterhin, dass der Kläger zumindest eine Provokation unkontrollierten Verhaltens des Beklagten in Kauf nahm, indem er dem Beklagten trotz entsprechender Bitte keinen neuen Schlüssel zum Haus zur Verfügung stellte, so dass der Beklagte durch lautes Rufen und Klingeln oder Klopfen bei den Nachbarn auf sich aufmerksam machen musste, wenn er das Haus betreten wollte.

33
Im Rahmen der Interessenabwägung ist außerdem zu berücksichtigen, dass die Betreuerin und der Prozessbevollmächtigte des Beklagten in der Vergangenheit dafür Sorge getragen haben, dass durch den Beklagten verursachte Schäden ersetzt wurden. Hinsichtlich der durch den Beklagten verursachten Schäden teilte der Prozessbevollmächtigte des Beklagten mit seitens des Klägers als Anlage K2 eingereichtem Schreiben mit, die Schäden würden ersetzt. Eine übersandte Rechnung vom 4.02.2016 sei bereits bezahlt.

II.

34
Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Schadenersatz (Klaganträge zu 2) und zu 3)) bzw. Feststellung einer Schadenersatzpflicht (Klangantrag zu 4)). Er kann weder Schadenersatz für die eingetretene Wohnungstür der Nachbarin … noch die dadurch entstandenen Rechtsanwaltskosten verlangen. Ebenso wenig ist der Beklagte verpflichtet, den Schaden zu ersetzen, der durch das Eintreten der Tür der von ihm bewohnten Wohnung entstanden ist.

35
Ein Schadenersatzanspruch steht dem Kläger weder aus § 280 Abs. 1 BGB noch aus § 823 Abs. 1 BGB zu.

1.

36
Der Beklagte hat seine Pflichten aus dem Mietverhältnis zwar verletzt, indem er die Wohnungstüren zu der von ihm gemieteten Wohnung und der Wohnung seiner Nachbarin Frau … eingetreten hat. Es mag besonders im Blick auf das bereits belastete Mietverhältnis wünschenswert sein, dass der Beklagte die von ihm verursachten Schäden nach seinen finanziellen Möglichkeiten ausgleicht. Darüber hat das Gericht jedoch nicht zu befinden. Denn der Beklagte hat die Pflichtverletzungen nicht zu vertreten. Das Gericht ist im Sinne des § 286 ZPO persönlich davon überzeugt, dass der Beklagte schuldlos handelte, als er die Türen eintrat, da er sich in einem die freie Willensbildung ausschließenden Zustand krankhafter Störung befand, §§ 280 Abs. 1 S. 2, 276 Abs. 1 S. 2, 827 S. 1 Fall 2 BGB. Der Beklagte war nämlich zu den Zeiten, als er die Türen eintrat, am 17.11.2015 und am 6.1.2016, nicht in Lage, seine Entscheidungen von vernünftigen Erwägungen abhängig zu machen. Unstreitig leidet der Beklagte an einer paranoiden Schizophrenie. Im Zeitpunkt der Vorfälle war sein Medikamentenspiegel nicht richtig eingestellt, was nach Auskunft der behandelnden Ärzte Ursache eines unkontrollierten Verhaltens war und einen stationären Aufenthalt in einer Klinik von 12 Tagen erforderlich machte. Er kann sich an die konkreten Vorfälle nicht erinnern. Auch nach klägerseitiger Auffassung hatte der Beklagte sich „nicht unter Kontrolle“.

37
Ein schuldhaftes Verhalten der Betreuerin des Beklagten, das dieser nach §§ 278 S. 1, 1902 BGB zu vertreten hätte, ist nicht ersichtlich. Die Betreuerin hat erst durch das Abmahnschreiben des Klägers vom 14.1.2016 von den Vorfällen im November 2015 und Januar 2016 Kenntnis erlangt und unstreitig unverzüglich einen Unterbringungsantrag beim Amtsgericht Hamburg gestellt (Az. 107 XVII P 41266). Eine Betreuerin hat nur beschränkte Möglichkeiten, drittschützende Maßnahme zu treffen, die mit einer Freiheitsbeeinträchtigung des Betroffenen einhergehen. Zu den rechtlichen Möglichkeiten hat das OLG Düsseldorf Folgendes ausgeführt (Urteil vom 26.08.2009 – I-15 U 26/09 BeckRS 2010, 17938, m.w.N.):

38
„Etwaige Handlungen des Betreuers im Rahmen einer Aufsicht sind zwangsläufig mit Eingriffen in die Freiheitsrechte des Betreuten verbunden, die deshalb der rechtlichen Legitimation bedürfen. Infolgedessen müsste dem Betreuer eine entsprechende rechtliche Handhabe zur Durchsetzung (drittschützender) Aufsichtsmaßnahmen oder Anordnungen zur Verfügung stehen […]. Gerade in Angelegenheiten des Aufenthalts des Betreuten und seiner Wohnung sind freiheitsbeschränkende Maßnahmen (z.B. eine Unterbringung des Betreuten gegen seinen Willen) wie auch Beschränkungen des Rechts an der Unverletzlichkeit der Wohnung (z.B. das Betreten der Wohnung gegen den Willen des Inhabers) nur im Zuge gerichtlicher Anordnungen möglich (§ 1906 BGB für eine Unterbringung und Art. 13 Abs. 2, Abs. 7 GG für das Betreten der Wohnung), wobei in der Rechtsprechung und Literatur sogar umstritten ist, ob überhaupt eine gesetzliche Grundlage dafür besteht, dem Betreuer ein Recht zum Betreten der Wohnung gegen den Willen des Betreuten zu gewähren [m.w.N.]. Demgegenüber hat der Betreuer keine eigene rechtliche Handhabe, im Wege des unmittelbaren Zwangs auf den Betreuten einzuwirken.

39
Diesen Ausführungen schließt sich das Gericht vollumfänglich an. Von den ihr zur Verfügung stehenden Möglichkeiten hat die Betreuerin pflichtgemäß durch unverzügliche Stellung des Unterbringungsantrags Gebrauch gemacht. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Betreuerin Anlass hatte, den Beklagten und dessen Verhalten zu kontrollieren, bevor sie von seinem der Abmahnung zugrunde liegenden Verhalten Kenntnis erlangte. Sie hatte insbesondere keine Pflicht, den sich zuvor über einen längeren Zeitraum unauffällig verhaltenden Beklagten vorbeugend zu „überwachen“. „Die Annahme einer allgemeinen Aufsichtspflicht des Betreuers [würde vielmehr] zu einer Systemwidrigkeit führen. Grundanliegen jeder Betreuungsanordnung ist nach der Systematik des Gesetzes das Anliegen, den Betreuten so lange wie möglich eine eigenständige Lebensführung in seinem vertrauten Umfeld zu ermöglichen“ (siehe wiederum OLG Düsseldorf a.a.O.). Wollte man dem Betreuer eine allumfassende Aufsichtspflicht aufgeben, wäre er von Anfang gehalten, eine Heimunterbringung des Betroffenen zu forcieren. „Eine solche nicht fernliegende Vorgehensweise würde jedoch in diametralem Gegensatz zu den Prinzipien und Vorgaben der §§ 1896 ff. BGB stehen […]“ (siehe wiederum OLG Düsseldorf a.a.O.).

2.

40
Die gleichen Erwägungen gelten auch für einen möglichen Anspruch des Klägers aus § 823 Abs. 1 BGB: Es fehlt an einem Verschulden hinsichtlich der Eigentumsverletzung, da sich der Beklagte in einem die freie Willensbildung ausschließenden Zustand krankhafter Störung befand, § 827 S. 1 BGB.

B.

41
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

42
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 3 ZPO i.V.m. § 41 Abs, 1 GKG. Für den Antrag zu 1) wurde der Jahresbetrag der Nettokaltmiete zuzüglich der Betriebskostenpauschale (12 x 327 €), für den Antrag zu 2) 489 € und für den Antrag zu 3) 147,56 € angesetzt.

43
Den Antrag zu 4) hat das Gericht nach § 3 ZPO mit 1.200 € bewertet und dabei geschätzte Instandsetzungskosten von 1.500 € zugrunde gelegt, jedoch einen Abschlag von 20% vorgenommen, da es sich um einen Feststellungsantrag handelt.

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