LG Heidelberg, Urteil vom 17.02.2012 – 5 S 95/11
§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB lässt es zu, dass zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen wird. Nach Absatz 4 Satz 2 dieser Vorschrift kann, wenn in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Über den Wortlaut hinaus ist anerkannt, dass erst recht dann ein anderer Mietspiegel verwendet werden kann, wenn in der Gemeinde, in der die Mietsache liegt, überhaupt kein Mietspiegel vorhanden ist (Rn. 19).
Ungeachtet des Wortlautes „insbesondere“ kann diese Vorschrift aber nicht so verstanden werden, dass der „andere“ Mietspiegel auch ein solcher einer nicht vergleichbaren Gemeinde sein dürfte. Denn dann liefe die ausdrückliche Nennung der „vergleichbaren Gemeinde“ ins Leere. Angesichts der Funktion des Begründungserfordernisses ist allerdings ausreichend, dass die behauptete Vergleichbarkeit der Gemeinden nicht offensichtlich unbegründet ist (Rn. 20).
Tenor
1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 14.09.2011 – Az. 29 C 221/11 – wird zurückgewiesen.
2. Das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 14.09.2011 – Az. 29 C 221/11 – wird im Kostenpunkt wie folgt neu gefasst:
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern auferlegt.
3. Die Kosten der Berufungsinstanz werden den Klägern auferlegt.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
1
Die Parteien streiten um Erhöhung der Miete für eine den Klägern gehörende Doppelhaushälfte, die sie den Beklagten mit Mietvertrag vom 26.09.2004 (AS I 11) nebst Garage und Pkw-Stellplatz vermietet haben. Das Anwesen liegt in der Stadt E., die an den Stadtkreis H. – Stadtteil W. – angrenzt. Die Beklagten bauten das Dachgeschoss des Hauses auf eigene Kosten zu Wohnraum aus.
2
Seit Beginn des Mietverhältnisses am 01.12.2004 beträgt die Nettomiete 1.000 Euro, für Garage und Stellplatz 50 Euro. Mit Schreiben vom 02.05.2011 (AS I 29) verlangten die Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete auf 1.190 Euro ab 01.08.2011 und nahmen hierfür auf den Mietspiegel der Stadt H. Bezug, woraus sie den Quadratmeterpreis (bezogen auf eine Wohnfläche von 151 m²) für Wohnungen Baujahr 1980 bis 1989 entnahmen und unter anderem einen Zuschlag von 18 % für den H.er Stadtteil W. ansetzten, der der Stadt E. ähnlich sei. Das ließen die Beklagten unter dem 23.05.2011 schriftlich ablehnen (AS I 35).
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Für E. existiert kein Mietspiegel, für die Stadt H. hingegen ein qualifizierter Mietspiegel.
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Die Kläger haben vor dem Amtsgericht behauptet, die Wohnfläche betrage ohne das Dachgeschoss 148,33 m², mit Dachgeschoss gerechnet hingegen 162,33 m² (bisherige Miete 6,62 Euro/m² bzw. 6,74 Euro/m²). Sie haben die Ansicht vertreten, eine Bezugnahme auf den Mietspiegel von H. sei möglich, weil W. mit E. vergleichbar sei; die H.er Stadtteile seien in sich so inkohärent, dass eine Vergleichbarkeit nur zu ihnen, nicht aber zu H. als Ganzem hergestellt werden könne (AS. 185). W. und E. unterschieden sich hingegen nur in der Himmelsrichtung. Eine Erhöhung der Miete auf 7,90 Euro/m² entspreche demnach der ortsüblichen Vergleichsmiete, da das Haus ruhig gelegen sei, 1981 errichtet und 1998 gedämmt; der Heizkessel sei 2004 ausgetauscht worden. Die Kläger haben deshalb vor dem Amtsgericht beantragt, die Beklagten zur Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 1.000 Euro auf 1.190 Euro zu verurteilen.
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Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Sie haben behauptet, die Wohnfläche habe ursprünglich 113,28 m² betragen, erreiche aber auch nach Ausbau des Dachgeschosses keine 151 m² wie im Mieterhöhungsverlangen angegeben, sondern ausweislich des Energieausweises allenfalls 122,4 m². Maßgeblich für die Mieterhöhung sei allein der Vergleich H./E. Diese Gemeinden aber seien nicht vergleichbar. Hilfsweise greifen sie die Einordnung in den H.er Mietspiegel an; insbesondere befinde sich die Doppelhaushälfte in der Nähe der Autobahn, sei nicht 1981 errichtet worden und auch nicht energetisch verbessert.
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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Abteilungsrichter hat unter Hinweis auf seine langjährige Erfahrung als Bürger von E. unter Aufzählung verschiedener gravierender Nachteile W. gegenüber E. ausgeführt, dass die Wohnorte nicht vergleichbar seien. Ob das Mieterhöhungsverlangen bereits deshalb unwirksam sei, weil der H.er Mietspiegel nicht für Einfamilienhäuser gelte, hat das Amtsgericht deshalb dahinstehen lassen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des streitigen und unstreitigen Vortrags der Parteien in erster Instanz sowie wegen des Inhalts und der Begründung des Urteils des Amtsgerichts einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen.
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Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger. Sie rügen, das Gericht hätte die von ihm herangezogenen Kenntnisse in die mündliche Verhandlung einführen müssen. Jedenfalls seien E. und W. vergleichbar. Die Vergleichbarkeit mit einem Stadtteil genüge aber den gesetzlichen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen.
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Die Kläger beantragen,
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das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 14.09.2011, Az. 29 C 221/11, dahingehend abzuändern, dass die Beklagten verurteilt werden, der Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die Doppelhaushälfte E., von bisher 1.000,00 Euro auf 1.190,00 Euro mit Wirkung ab 01.08.2011 zuzustimmen.
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Die Beklagten beantragen
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Zurückweisung der Berufung.
13
Die Beklagten verteidigen das amtsgerichtliche Urteil. Sie halten die Vergleichbarkeit von E. und W. im Übrigen nicht für substantiiert vorgetragen. Weiter fehle Vortrag dazu, dass das Doppelhaus entsprechenden, vom Mietspiegel umfassten Wohnungen vergleichbar sei.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Verfahrensakte Bezug genommen.
II.
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Die zulässige Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg.
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1.) Das angefochtene Urteil beruht weder auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO), weil es sich im Ergebnis als richtig erweist, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrundezulegenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1, 2. Alt. ZPO). Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage ist zulässig (a), aber unbegründet (b).
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a) Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Es kann insbesondere dahinstehen, ob die Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB als besondere Sachentscheidungsvoraussetzung durch ein wirksames Erhöhungsverlangen in Gang gesetzt worden ist, was zur Zulässigkeit der Klage erforderlich wäre (BGH NJW-RR 2004, 1159). Denn das Mieterhöhungsverlangen vom 02.05.2011 haben die Beklagten jedenfalls am 23.05.2011 abgelehnt, sodass Klage auch vor Fristablauf erhoben werden konnte. Die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB ist ebenfalls eingehalten.
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b) Die Beklagten sind aber nicht verpflichtet, der begehrten Änderung des Mietvertrages zuzustimmen. Einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung haben die Kläger bereits deshalb nicht, weil ihr Mieterhöhungsverlangen vom 02.05.2011 nicht den gesetzlichen Voraussetzungen genügt und deshalb unwirksam ist. Nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB durfte zur Begründung des Verlangens nicht Bezug auf den H.er Mietspiegel genommen werden, weil dafür H. und E. vergleichbare Gemeinden sein müssten, was offensichtlich nicht der Fall ist (1). Die Bezugnahme auf den Mietspiegel war aber auch deshalb keine geeignete Begründung des Mieterhöhungsverlangens, weil der Mietspiegel für den vorliegenden Fall auch sachlich nicht gilt (2). Wie es sich auswirkt, dass die im Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche – zu Unrecht, vgl. BGH NJW-RR 2010, 1384 – auch das von den Beklagten auf eigene Kosten ausgebaute Dachgeschoss umfasste und im Übrigen auch hierfür noch zu hoch angesetzt war, kann deshalb dahinstehen.
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(1) Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen, um wirksam zu sein, zu begründen. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB lässt es zu, dass zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen wird. Nach Absatz 4 Satz 2 dieser Vorschrift kann, wenn in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Über den Wortlaut hinaus ist anerkannt, dass erst recht dann ein anderer Mietspiegel verwendet werden kann, wenn in der Gemeinde, in der die Mietsache liegt, überhaupt kein Mietspiegel vorhanden ist (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 558a Rn. 41).
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(a) Ungeachtet des Wortlautes „insbesondere“ kann diese Vorschrift aber nicht so verstanden werden, dass der „andere“ Mietspiegel auch ein solcher einer nicht vergleichbaren Gemeinde sein dürfte. Denn dann liefe die ausdrückliche Nennung der „vergleichbaren Gemeinde“ ins Leere. Angesichts der Funktion des Begründungserfordernisses ist allerdings ausreichend, dass die behauptete Vergleichbarkeit der Gemeinden nicht offensichtlich unbegründet ist (OLG Stuttgart, RE, NJW 1982, 945). Diese noch zu § 2 Abs. 2 Satz 2 MHRG ergangene Rechtsprechung ist auf § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB übertragbar. Der Gesetzgeber wollte mit der neuen Formulierung des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB lediglich noch zusätzlich die Regelung des § 2 Abs. 6 MHRG übernehmen (BT-Drs. 439/00, S. 139), die Mietspiegel alten Rechts betraf (Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Kommentar, 5. Aufl. 1995, § 2 Rn. 84), aber keine inhaltliche Änderung vornehmen.
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(b) Der H.er Mietspiegel ist offensichtlich kein Mietspiegel einer E. vergleichbaren Gemeinde. Der Stadtkreis H. mit über 140.000 Einwohnern verfügt über Universität, Hauptbahnhof, Theater, weltberühmte Schlossruine und zahlreiche andere Besonderheiten, die ihn von der Stadt E. mit ca. 15.000 Einwohnern erheblich unterscheiden. Ob hingegen der H.er Stadtteil W. der Stadt E. vergleichbar ist oder – offensichtlich – nicht, kann dahinstehen, weil das Gesetz hierauf nicht abstellt:
22
Wenn in § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB von dem Mietspiegel einer „vergleichbaren Gemeinde“ die Rede ist, dann ist damit ein Rechtsbegriff gewählt, der in Art. 28 GG und ihm folgend in den Gemeindeordnungen der Bundesländer (vgl. nur § 1 GemO Bad.-Württ.) eine feste Bedeutung hat. Gemeinde in diesem Sinne ist aber nur der Stadtkreis H. (§ 3 Abs. 1 GemO Bad.-Württ.), während W. lediglich dessen Stadtteil ist (§ 1 Satzung über die Stadtteilgrenzen der Stadt H. vom 2. Oktober 2003). Auch die Systematik spricht für diese enge Auslegung, denn in § 558c Abs. 2 BGB unterscheidet das Gesetz sehr genau zwischen „Gemeinden“ und „Gemeindeteilen“, und auch die ortsübliche Vergleichsmiete selbst wird nur gebildet aus den „üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde“ erzielt werden (§ 558 Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist also allein der Vergleich der Gemeinden als Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit. Ein Teilvergleich ist unzulässig (LG Darmstadt WuM 1996, 559; LG München II WuM 1986, 259; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 558a Rn. 45) und kann auch hier nicht unter Hinweis auf den nur beispielhaft („insbesondere“) genannten Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde als zulässig angesehen werden. Allenfalls könnte eine ausweitende Auslegung angezeigt sein, wenn die Nachbargemeinde lediglich für den in Bezug genommenen Stadtteil – als Gemeindeteil i.S.d. § 558c Abs. 2 BGB – einen eigenen Mietspiegel erstellt hätte. Das ist aber vorliegend nicht der Fall, sondern der Mietspiegel erstreckt sich auf das gesamte Gemeindegebiet H.s und sieht lediglich Zuschläge für einzelne Stadtteile vor.
23
Wenn sich die Kläger hiergegen auf angeblich anderslautende Entscheidungen berufen, können sie damit nicht durchdringen. Soweit ersichtlich, war dort nicht die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens Gegenstand, sondern sollten Mietspiegel von an sich nicht vergleichbaren Gemeinden – teils mit Abschlägen – lediglich als Beweismittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (LG Potsdam WuM 2004, 671: Berlin für Schönefeld; LG Stuttgart WuM 1993, 361: Stuttgart mit Abschlag auf Leinfelden-Echterdingen). Darum aber geht es vorliegend nicht.
24
(2) Das Mieterhöhungsverlangen ist zudem deshalb unwirksam, weil der Mietspiegel der Stadt H. auf die Doppelhaushälfte der Kläger nicht nur örtlich, sondern auch sachlich unanwendbar ist. Der Mietspiegel gilt nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Wohnungen, für die in Tabelle 1 („Basismietpreistabelle“) keine Werte ausgewiesen sind (Mietspiegel der Stadt H., 2009, S. 1). Zwar hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass für Einfamilienhäuser gleichwohl auf solche Mietspiegel wirksam Bezug genommen werden kann, jedenfalls wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH NZM 2009, 27). Das entbindet den Vermieter aber nicht davon, zur Begründung auf einen Mietspiegel zu verweisen, der für die entsprechende Wohnfläche überhaupt Angaben enthält. Das ist vorliegend nicht der Fall. Die Tabelle 1 des Mietspiegels führt nur Wohnflächen bis 140 m² auf, während die Kläger Mieterhöhung für eine Doppelhaushälfte mit – angeblich – 151 m² verlangten. Wenn aber die Kammer es mit Rücksicht auf die ausdifferenzierten Tabellenwerte und in Übereinstimmung mit der Literatur (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 558a Rn. 35) bereits für unwirksam erachtet, mit dem Mietspiegel ein Mieterhöhungsverlangen für nicht aufgeführte Großwohnungen zu begründen, dann muss das erst recht für Einfamilienhäuser mit entsprechender Wohnfläche gelten. Die höchstrichterliche Rechtsprechung auf solche Fälle auszudehnen, besteht kein Anlass.
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2.) Die Kostenentscheidung für die Berufungsinstanz folgt § 97 Abs. 1 ZPO. Die erstinstanzliche Kostenentscheidung war von Amts wegen (§ 308 Abs. 2 ZPO) abzuändern, § 100 Abs. 1 ZPO.
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Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 10, 713, 543, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.
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Ein Grund zur Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO besteht nicht. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch fordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Entscheidungen oder auch nur Literaturstimmen, die es für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB ausreichen lassen, dass auf den Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Gemeinde mit lediglich vergleichbarem Gemeindeteil verwiesen wird, sind nicht ersichtlich. Zudem liegen die Zulassungsgründe auch nicht für die Frage vor, ob ein wegen Überschreitens der Höchstwohnfläche sachlich nicht anwendbarer Mietspiegel wirksam zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens verwendet werden kann.
