AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 20.10.2006, 716c C 122/06
Eine Umlage der Betriebskosten anteilig zur Fläche der gesamten Wirtschaftseinheit ist grundsätzlich mietvertraglich zulässig. Sie ist jedoch unwirksam, wenn sie den Mieter nach Treu und Glauben unangemessen benachteiligt und so gegen die Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstößt.
Die Kläger begehren von der beklagten Vermieterin die Rückzahlung anteilig gezahlter Gartenpflegekosten. Das von den Klägern bewohnte Reihenhaus mit von ihnen zu pflegenden Gartenanteil gehört zu mehreren Reihenhäusern, die zusammen mit den auf der gegenüberliegenden Straßenseite gebauten Mehrfamilienhäusern von der Beklagten als Wirtschaftseinheit geführt werden. Im Bereich des von den Klägern bewohnten Reihenhauses befindet sich eine bepflanzte Straßenfront sowie ein Stellplatz, der rundherum mit Sträuchern und Bäumen bepflanzt ist, im Bereich der Mehrfamilienhäuser befinden sich unbebaute Grünflächen sowie ein Kinderspielplatz. Die Beklagte ließ im Bereich der Mehrfamilienhäuser wöchentlich Gartenpflegearbeiten durchführen. Im Bereich der Reihenhäuser wurde hingegen lediglich zweimal jährlich die Straßenfront bearbeitet. Der Bereich um die dortigen Stellplätze wurde von den Mietern der Reihenhauszeile auf eigene Kosten und aus eigener Veranlassung mitgepflegt.
Die Beklagte stellte den Kläger in der Betriebskostenabrechnung Kosten für Gartenpflegearbeiten in Rechnung, die unstreitig ganz überwiegend für die Pflege der Grünflächen und des Kinderspielplatzes im Bereich der Mehrfamilienhäuser entstanden waren. Die Kläger verlangten von der Beklagten, die Gartenpflegekosten aus den Betriebskostenabrechnungen herauszurechnen und ihnen diese Beträge als Guthaben aus den geleisteten Vorauszahlungen abzüglich des Nachzahlungsbetrages zu erstatten. Die Beklagte trägt vor, eine Trennung der Gartenpflegekosten sei nicht möglich; die Grünflächen und der Kinderspielplatz auf der anderen Straßenseite seien im übrigen gemeinschaftlich genutzte Flächen, deren Pflegekosten auch von den Klägern zu tragen seien.
Zu Unrecht, urteilte das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek. Zwar sei die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Verwaltungseinheit mietvertraglich grundsätzlich zulässig. Jedoch benachteilige die mietvertragliche Regelung, wonach alle Betriebskosten auf diese Wirtschaftseinheit umzulegen seien, die Kläger nach Treu und Glauben unangemessen. Es gelte der Grundsatz, dass eine Umlage nach der kleinstmöglichen Einheit zu erfolgen habe und dem Mieter nicht Kosten zuwachsen dürfen, die aus der Einbeziehung besserer Gebäude stammen. Die Verwaltungsvereinfachung solle den Mieter nicht mit Kosten belasten, die er andernfalls nicht zu tragen hätte. Eine Aufteilung der Gartenpflegekosten sei anhand der Arbeitsnachweise der mit der Gartenpflege beauftragen Firma auch unproblematisch möglich. Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß es sich um Flächen handelt, die der gemeinsamen Nutzung zur Verfügung stehen. Zwar sei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung anerkannt, dass Kosten der Pflege einer gemeinschaftlichen Gartenanlage unabhängig von der tatsächlichen Nutzung umgelegt werden können (BGH, WuM 2004, 399, 400; vgl. LG Hamburg, ZMR 1995, 32). Allerdings sei auch dabei der Grundsatz zu beachten, dass eine Umlage nur nach der kleinsten möglichen Einheit zu erfolgen habe. Anhand des von der Beklagten vorgelegten Lageplans sei nicht davon auszugehen, dass die bei den Mehrfamilienhäusern den auf der anderen Straßenseite gelegenen Reihenhäusern zugeordnet werden können. Dass die Reihenhäuser ihre eigenen abgezäunten Grünflächen haben, während die unbebauten Grünflächen um die Mehrfamilienhäuser herum gelegen seien, spreche außerdem dafür, dass die mit der Baugenehmigung verbundene Auflage, bestimmte Grünflächen unbebaut zu lassen und einen Kinderspielsplatz zu errichten, allein den Bewohnern der Mehrfamilienhäuser zugute kommen sollte.
sk
