Zur Unterscheidung zwischen Aufrechnung und Verrechnung/Anrechnung

AG Dresden, Urteil vom 22.08.2018 – 145 C 6419/17

1. Im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung kommt es zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klaganspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist (BGH, Urteil vom 21. März 2018, VIII ZR 68/17, juris Rn.21). Darlegungen des Vermieters zur Verrechnungsreihenfolge, die im Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB stehen, sind aber nur für die Bestimmtheit des Klagebegehens maßgebend (BGH a.a.O. Rn.45).

2. Im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung hingegen sind Forderungen, die in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB dargelegt wurden, als unbegründet abzuweisen.

2a. Dem Vermieter steht – abgesehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB) – materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrechnung unzureichender Zahlungen des Mieters auf die geltend gemachten Außenstände zu. Bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung des Mieters ergibt sich die Verrechnung direkt aus dem Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB), dessen Anwendung dem Gericht von Amts wegen obliegt (BGH a.a.O. Rn.44).

2b. Erfolgen Darlegungen des Vermieters zur Verrechnungsreihenfolge, sind diese aber – sofern nicht eine Aufrechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt – im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung, wenn sie in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB stehen, da allein das vom Gericht auszulegende Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) die Rangfolge der Verrechnung vorgibt. Solcher in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB erfolgender Vortrag ist also nur für die Bestimmtheit des Klagebegehrens maßgebend (BGH a.a.O. Rn.45). Im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung hingegen sind Forderungen, die in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB dargelegt wurden, als unbegründet abzuweisen. Sie können damit – anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig – wegen entgegenstehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden (BGH a.a.O. Rn. 34).

3. Streng vor der Aufrechnung und der mit ihr verbundenen Verrechnung gegenüberstehender – selbstständiger – Forderungen zu unterscheiden ist die bloße Verrechnung (besser: Anrechnung). Angesprochen ist der im Rahmen eines einheitlichen Schuldverhältnisses bei der Berechnung der Anspruchshöhe – von Amts wegen – vorzunehmende Ausgleich von unselbstständigen Rechnungsposten (Saldierung; Bilanzierung). Es bedarf hier keiner (Anrechnungs-)Erklärung des Schuldners und es greifen weder die anerkannten Aufrechnungsverbote noch die Rechtskrafterweiterung (§ 322 Abs. 2 ZPO) ein.

(Leitsatz des Gerichts)

Tenor

1. Die Beklage wird verurteilt, an die Klägerin 745,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.06.2017 zu zahlen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 58 % und die Beklagte 42 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss:

Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 2.516,00 EUR bis zum 21.03.2018, auf 1.176,22 EUR vom 22.03. bis 23.05.2018 sowie auf 745,80 EUR seit dem 24.05.2018 festgesetzt.

Tatbestand
1
Die Parteien streiten um rückständige Miete aus einem Wohnraummietverhältnis.

2
Die Parteien waren vom 01.11.2011 bis zum 21.08.2017 mietvertraglich über die im Hause … in … Dresden gelegene Wohnung miteinander verbunden. Die Beklagte schuldete zuletzt eine Bruttomiete in Höhe von monatlich 745,80 EUR. Ursprünglich machte die Klägerin im vorausgegangenen Mahnverfahren und in der Anspruchsbegründung vom 29.11.2017 für den Zeitraum von Januar bis Juni 2017 eine rückständige Miete in Höhe von 2.516,00 EUR geltend. Wegen des Zahlungsverlaufs und der einzelnen Verrechnungen in diesem Zeitraum wird auf das Mietkonto vom 29.11.2017 (Bl. 9 d. A.) verwiesen. In der weiteren Folge erweiterte die Klägerin die Klage um die Miete für Juli 2017 in Höhe von 745,80 EUR und die bis 21.08.2017 geschuldete Miete in Höhe von 522,06 EUR und erklärte mit der bis 21.08.2017 noch offenen Gesamtmiete in Höhe von 3.783,86 EUR die Aufrechnung gegen die Mietkaution in Höhe von 803,94 EUR, gegen die jeweiligen Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2015/2016 vom 13.09.2017 in Höhe von 420,69 EUR sowie die Heizkostenabrechnung 2015/2016 vom 13.09.2017 in Höhe von 1.383,01 EUR. Infolgedessen machte die Klägerin für den Zeitraum Januar bis August 2017 eine rückständige Miete in Höhe von 1.176,22 EUR nebst Zinsen geltend. Im Übrigen erklärten die Parteien übereinstimmend die Hauptsache für erledigt. Wegen des Zahlungsverlaufs und der einzelnen Verrechnungen und Aufrechnungen wird auf das Mietkonto vom 06.03.2018 (Bl. 22 d.) verwiesen. In der weiteren Folge verrechnete die Klägerin eine Gutschrift für Schimmelerscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung in Höhe von 430,42 EUR mit den ältesten noch ausstehenden Mietforderungen. Insoweit erklärten die Parteien ebenfalls die Hauptsache übereinstimmend für erledigt. Wegen des Zahlungsverlaufs und der einzelnen Verrechnungen und Aufrechnungen wird auf das Mietkonto vom 15.05.2018 (Bl. 51 d. A.) verwiesen. Die Klägerin stützt ihre zuletzt geltend gemachte Forderung auf folgendes Mietkonto, das in Form einer Tabelle Bruttomieten, erbrachte Zahlungen/Gutschriften und offene Forderungen ausweist, wobei ein Guthaben mit einem – sowie ein Rückstand ohne ein Vorzeichen dargestellt ist:

3

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Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte schulde einen restlichen Mietrückstand für den Zeitraum von Januar bis August 2017 in Höhe von 745,80 EUR.

5
Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 745,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheides (23.06.2017) zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

9
Die Beklagte meint, sie schulde der Klägerin keine Miete mehr. Diese habe vielmehr falsche Verrechnungen vorgenommen. Darüber hinaus habe die Klägerin insoweit die Prozesskosten zu tragen, als sie gegen den Guthabensbetrag aus der Betriebs-/Heizkostenabrechnung 2015/2016 vom 13.09.2017 in Höhe von insgesamt 1.803,70 EUR mit den streitgegenständlichen ältesten noch ausstehenden Forderungen erst während des laufenden Prozesses am 15.05.2018 aufgerechnet habe (Bl. 49 d. A.) statt bereits zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Betriebs-/Heizkostenabrechnung am 13.09.2017, die zwischen Zustellung des Mahnbescheides und Anspruchsbegründung eingetreten sei.

10
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle vom 22.03.2018 (Bl. 28 – 29 d. A.) und vom 24.05.2018 (Bl. 52 – 53 d. A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe
I.

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Die zulässige Klage ist – soweit noch rechtshängig – begründet.

12
1. Die Klage ist zulässig.

13
a) Insbesondere ist das Amtsgericht Dresden sowohl örtlich gemäß § 29 a ZPO als auch sachlich gemäß § 1 ZPO in Verbindung mit § 23 Nr. 2 a GVG ausschließlich zuständig, weil es sich um eine Streitigkeit über einen Zahlungsanspruch aus einem Mietverhältnis über Wohnraum handelt, der in Dresden gelegen ist.

14
b) Die Klage entspricht auch dem Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

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aa) Ein Klageantrag ist grundsätzlich hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt (BGH, Urteil vom 21. März 2018 – VIII ZR 68/17 -, juris Rn. 15)

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bb) Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist . Es genügt also, dass das Klagebegehren – unterhalb der Stufe der Substantiierung – individualisiert und damit der Streitgegenstand bestimmt ist (BGH a.a.O. Rn. 21). Mit diesen Grundsätzen setzt sich eine in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung in Widerspruch, die die Zulässigkeit einer Klage verneint, wenn der Kläger Ansprüche auf Zahlung der vertraglich geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen in die Mietrückstandsaufstellung einbezieht, auf die er nach erfolgter Betriebskostenabrechnung beziehungsweise nach Eintritt der Abrechnungsreife aus materiell-rechtlicher Sicht grundsätzlich keinen Anspruch mehr hat, und nicht erklärt, den Klageantrag nun auf den Nachzahlungsbetrag stützen zu wollen (vgl. LG Frankfurt am Main, GE 2017, 1413; LG Kempten, ZMR 2017, 400, 401; WuM 2016, 444; LG Dortmund, Beschluss vom 18. Mai 2015 – 1 S 47/15, juris Rn. 3 Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § § 543 BGB Rn. 141; wohl auch Zehelein, NZM 2013, 638, 640, der darin zugleich ein Zulässigkeits- und ein Schlüssigkeitsproblem sieht). Dabei wird verkannt, dass ein Kläger, der den Inhalt eines Mietkontos vorträgt, in das Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck bringt, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus erteilten Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Dass er sein Klagebegehren nicht umstellt, berührt allein die Schlüssigkeit, nicht aber die Bestimmtheit der Klage. Ändert ein Kläger trotz eines – grundsätzlich erforderlichen – Hinweises des Gerichts (§ 139 ZPO) seine Klage insoweit nicht ab (§§ 263, 264 ZPO), verrechnet er also erbrachte Zahlungen mit nicht mehr bestehenden Forderungen, dann ist die Klage nicht als unzulässig, sondern wegen Unschlüssigkeit der geltend gemachten Forderungen (ganz oder teilweise) als unbegründet abzuweisen (BGH a.a.O. Rn. 22, 23).

17
cc) Macht ein Vermieter Mietrückstände (und ggfs. sonstige aus dem Mietverhältnis resultierende Forderungen) geltend und bezieht er sich dabei auf den Inhalt eines Mietkontos, in das Bruttomieten und damit auch Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, bringt er beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus erteilten Nebenkostenabrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Das Gericht darf die Bestimmtheit des Klagebegehrens nicht deswegen in Frage stellen, weil der Vermieter nach Eintritt der Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 BGB) keine Vorauszahlungen mehr verlangen darf. Dies ist ausschließlich eine Frage der Begründetheit der Klage (BGH a.a.O. Rn. 23).

18
dd) Berücksichtigt der Vermieter in dem der Klage zugrunde gelegten Mietkonto zugunsten des Mieters Zahlungen und Gutschriften, ohne diese konkret einer bestimmten Forderung oder einem bestimmten Forderungsteil (Nettomiete oder Nebenkostenvorauszahlung) zuzuordnen, stellt dies die Bestimmtheit des Klageantrags nicht ohne Weiteres in Frage. Vielmehr kommt hier im Rahmen der gebotenen Auslegung des Klagebegehrens auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht (BGH a.a.O. Rn. 33).

19
ee) Der Vermieter ist allerdings nicht gehindert, in den Tatsacheninstanzen eine hiervon abweichende Erklärung über die Zuordnung erbrachter Zahlungen und erteilter Gutschriften abzugeben. Macht er hiervon erst nach Klageerhebung Gebrauch, handelt es sich hierbei entweder um eine Klageänderung nach § 263 ZPO oder, wenn sich an dem zugrundeliegenden Lebenssachverhalt nichts ändert, um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO jederzeit zulässige Klageänderung (BGH a.a.O. Rn. 64).

20
ff) Bei unzureichenden Zahlungen auf Nettomieten aus verschiedenen Zeiträumen ist § 366 Abs. 2 BGB direkt und nicht nur analog heranzuziehen, weil § 366 BGB das Schuldverhältnis im engeren Sinne, also die einzelne Forderung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus demselben Schuldverhältnis (im weiteren Sinne) direkt anwendbar ist. Handelt es sich nicht um Zahlungen des Mieters, sondern um Gutschriften des Vermieters, kommt eine entsprechende Anwendung von § 366 Abs. 2 BGB in Betracht (BGH a.a.O. Rn. 37).

21
gg) Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist auch insoweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners oder erteilte Gutschriften nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil es sich hierbei zwar um eine einheitliche Forderung aus verschiedenen Bestandteilen (Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung) handelt, die Forderung auf Nebenkostenvorauszahlung aber weitgehende rechtliche Eigenständigkeiten aufweist, die es rechtfertigen, bei unzureichenden Zahlungen des Mieters die Vorschrift des § 366 BGB analog heranzuziehen (BGH a.a.O. Rn. 38).

22
hh) Sind in das dem Klagebegehren zugrundliegende Mietkonto Bruttomieten aus mehreren Zeiträumen eingestellt, sind die oben unter ff) und gg) dargestellten Verrechnungsgrundsätze wie folgt anzuwenden und zu kombinieren (BGH a.a.O. Rn. 47):

23
(1) Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist das Kriterium der „geringeren Sicherheit“ maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende Zahlungen der Gutschriften zunächst auf die die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung (BGH a.a.O. Rn. 48).

24
(2) Werden Bruttomietrückstände aus mehreren Jahren oder mehreren Monaten geltend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heranzuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzunehmen. Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträumen stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringeren Sicherheiten bieten. Bezüglich der Mietrückstände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB regelmäßig zum gleichen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des Kriteriums „ältere Schuld“ (BGH a.a.O. Rn. 49).

25
(3) Die Frage, wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zulässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger bei Bruttomietrückständen aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, miteinander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträumen zugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht (BGH a.a.O. Rn. 50).

26
(a) Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, hat der Kläger die Zahlung beziehungsweise Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvorauszahlung und anschließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrechnet. Übersteigt eine für einen bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gutschrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete, ist der überschießende Betrag – bis er aufgebraucht ist – gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog – in absteigendem Alter – auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend – wiederum beginnend mit der ältesten Schuld – auf die Nettomieten anzurechnen (BGH a.a.O. Rn. 51).

27
(b) Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften keine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst in absteigendem Alter auf die Nebenkostenvorauszahlungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar 2017) und anschließend – wiederum beginnend mit der ältesten Forderung – auf die Nettomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen (BGH a.a.O. Rn. 52).

28
ii) Ausgehend von den beschriebenen Grundsätzen hat die Klägerin bei der gebotenen sachgerechten Auslegung ihres Klagebegehrens durch den von ihr zuletzt im Mietkonto vom15.05.2018 (Bl. 51 d. A.) dargestellten Mietrückstand und die darin und im Schriftsatz vom 19.06.2018 (Bl. 58 bis 59 d.A.) enthaltenen Angaben den Inhalt und die Reichweite ihres Begehrens hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die von ihr beanspruchten Forderungen sind im Einzelnen nach Zeitraum, Höhe und Forderungsart bezeichnet.

29
2. Die Klage ist – soweit noch rechtshängig – begründet.

30
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf rückständige Miete in Höhe von 745,80 EUR für den Zeitraum bis einschließlich 21.08.2017 gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

31
a) Dass klägerischer Vortrag bei gebotener Auslegung als hinreichend bestimmt iSd § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO anzusehen ist, bedeutet noch nicht, dass die geltend gemachten Forderungen auch schlüssig sind. Im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung kommt es vielmehr darauf an, ob die Forderungen, auf die Verrechnungen vorzunehmen oder vorgenommen worden sind, tatsächlich auch bestehen bzw. bestanden haben. Insoweit wird durch die vorgenommene Zuordnung der geleisteten Zahlungen oder erteilten Gutschriften dem Kläger nicht die Gefahr abgenommen, dass seine Forderungen als unbegründet abgewiesen werden und damit – anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig – wegen entgegenstehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden können. (BGH a.a.O. Rn. 34). Da dem Vermieter – abgesehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB) – materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrechnung unzureichender Zahlungen des Mieters auf die geltend gemachten Außenstände zusteht, sondern sich die Verrechnung bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung des Mieters direkt aus dem Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) ergibt, dessen Anwendung dem Gericht von Amts wegen obliegt (vgl. auch OLG Brandenburg, NJW-RR Jahr 2007 Seite 1310), kann von ihm auch hinsichtlich der Bestimmtheit des Klagebegehrens nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht verlangt werden, dass er die aus seiner Sicht nach § 366 Abs. 2 BGB maßgebliche Verrechnungsreihenfolge im Einzelnen darlegt. Andererseits ist er aber nicht gehindert, zur Festlegung seines Klagebegehrens entsprechenden Vortrag zu halten. Erfolgen solche Darlegungen, sind diese aber – sofern nicht eine Aufrechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt – im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung, wenn sie in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB stehen, da allein das vom Gericht auszulegende Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) die Rangfolge der Verrechnung vorgibt. Solcher in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB erfolgender Vortrag ist also nur für die Bestimmtheit des Klagebegehrens maßgebend (BGH a.a.O. Rn. 44, 45). Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist (BGH a.a.O. Rn. 21). Im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung hingegen sind Forderungen, die in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB dargelegt wurden, als unbegründet abzuweisen. Sie können damit – anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig – wegen entgegenstehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden (BGH a.a.O. Rn. 34).

32
b) Ausgehend von den beschriebenen Grundsätzen steht das gesamte Klagebegehren im Einklang mit den Verrechnungsgrundsätzen des § 366 Abs. 2 BGB und der von dieser gesetzlichen Regelung vorgesehenen Anrechnungsreihenfolge, auf die sich die Klägerin während des Prozesses ausdrücklich mit Schriftsatz vom 19.06.2018 (Bl. 59 d.A.) berufen hat (vgl. BGH a.a.O. Rn. 53).

33
Insbesondere hat die Klägerin zurecht die Zahlung in Höhe von 745,80 EUR vom 03.01.2017 mit Schriftsatz vom 19.06.2018 (Bl. 58 d.A.) der in Höhe von 278,60 EUR noch offenen Mietforderung für Dezember 2016 sowie das dadurch entstandene Guthaben in Höhe von 467,20 EUR mit gleichem Schriftsatz (Bl. 59 d.A.) der Mietforderung für Januar 2017 in Höhe von 745,80 EUR zugeordnet wurde. Auch soweit die erteilten Gutschriften und erbrachten Zahlungen keinem bestimmten Zeitraum zugeordnet werden, beachtet das Klagebegehren insgesamt die Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB. Im Einzelnen:

34
aa) Entgegen der Auffassung der Beklagten hat die Klägerin zurecht die Zahlung in Höhe von 745,80 EUR vom 03.01.2017 nicht der Mietforderung für Januar 2017, sondern der in Höhe von 278,60 EUR noch offenen Mietforderung für Dezember 2016 zugeordnet. Werden – so wie hier – Bruttomietrückstände aus mehreren Jahren oder mehreren Monaten geltend gemacht, sind die Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB heranzuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzunehmen. Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträumen stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringeren Sicherheiten bieten. Bezüglich der Mietrückstände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB regelmäßig zum gleichen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des Kriteriums „ältere Schuld“ (BGH a.a.O. Rn. 49).

35
bb) Desweiteren hat die Klägerin das durch die vorbezeichnete Verrechnung entstandene Guthaben in Höhe von 467,20 EUR (745,80 EUR – 278,60 EUR) zurecht der Mietforderung für Januar 2017 in Höhe von 745,80 EUR zugeordnet, wodurch für die weitere Berechnung ein Rückstand in Höhe von 278,60 EUR verbleibt (siehe Zeile 18, Spalte 5 des Mietkontos). Nach der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB ist nämlich das Guthaben zunächst in absteigendem Alter auf die Nebenkostenvorauszahlungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar 2017) und anschließend – wiederum beginnend mit der ältesten Forderung – auf die Nettomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen (BGH a.a.O. Rn. 52).

36
cc) Auch gegen die im Mietkonto genannte Gutschrift in Höhe von 430,42 EUR wegen Mietminderung infolge Schimmelerscheinungen (siehe Zeile 33 des Mietkontos) hat die Klägerin wirksam gemäß § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB mit den ältesten noch ausstehenden Mietforderungen, die sich Ende November 2018 auf 1.176,22 EUR beliefen (siehe Zeile 32 Spalte 5 des Mietkontos), aufgerechnet.

37
(1) Grundsätzlich gilt die in § 366 Abs. 2 BGB beschriebene Anrechnungsreihenfolge auch dann, wenn es nicht um Zahlungen des Mieters geht, sondern der Vermieter Gutschriften (etwa wegen Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen oder – so wie hier – wegen unstreitiger Mietminderungen) erteilt und gegen diese Forderungen des Mieters mit Mietforderungen aufrechnet, ohne zu bestimmen, welche Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden sollen. § 396 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB verweist nämlich für diese Fälle auf § 366 Abs. 2 BGB (BGH a.a.O. Rn. 46). Im vorliegenden Fall jedoch hat die Klägerin als Inhaberin mehrerer zur Aufrechnung geeigneter Forderungen durch Aufrechnung gegen die Gutschrift in Höhe von 430,42 EUR wegen Mietminderung infolge Schimmelerscheinungen (siehe Zeile 33 des Mietkontos) mit den ältesten noch ausstehenden Mietforderungen, die sich Ende November 2018 auf 1.176,22 EUR beliefen (siehe Zeile 32 Spalte 5 des Mietkontos), gemäß § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB die Forderungen bestimmt, die gegeneinander aufgerechnet werden sollen.

38
(2) Zum selben Ergebnis kommt man, wenn man die Erklärungen im Schriftsatz der Klägerin vom 15.05.2018 nicht als Aufrechnung, sondern als Verrechnung mit einer Gutschrift für Schimmelerscheinungen in Höhe von 430,42 EUR auslegt.

39
(a) Streng von der Aufrechnung und der mit ihr verbundenen Verrechnung gegenüberstehender – selbstständiger – Forderungen zu unterscheiden ist die bloße Verrechnung (besser: Anrechnung) (undeutlich BGH NJW-RR 2007, 1643 [1644] zu § 96 Abs. 1 Nr. 3 InsO). Angesprochen ist der im Rahmen eines einheitlichen Schuldverhältnisses bei der Berechnung der Anspruchshöhe – von Amts wegen – vorzunehmende Ausgleich von unselbstständigen Rechnungsposten (Saldierung; Bilanzierung). Es bedarf hier keiner (Anrechnungs-)Erklärung des Schuldners und es greifen weder die anerkannten Aufrechnungsverbote noch die Rechtskrafterweiterung (§ 322 Abs. 2 ZPO) ein (BGH NJW 1962, 1909 zu § 393; BAG MDR 2009, 891 zu § 394; Staudinger/Gursky, 2016, Vor § 387 Rn. 97; Zöller/Vollkommer ZPO § 322 Rn. 15; BeckOK BGB/Dennhardt, 46. Ed. 1.5.2018, BGB § 387 Rn. 6-8).

40
(b) Rechnet der Vermieter weder ausdrücklich noch konkludent auf, sondern stellt er solche Gutschriften seinen Forderungen lediglich gegenüber, ohne eine Zuordnung zu bestimmten Forderungen vorzunehmen, ist darin regelmäßig ein konkludenter Verweis auf die in § 366 Abs. 2 BGB beschriebene Anrechnungsreihenfolge zu sehen. Da es sich hierbei aber nicht um eine Leistung des Schuldners handelt, ist die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB hier allerdings nicht direkt anwendbar, sondern entsprechend heranzuziehen (BGH, Urteil vom 21. März 2018 – VIII ZR 68/17 – , juris Rn. 46).

41
(c) Die Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB und die von dieser gesetzlichen Regelung vorgesehene Anrechnungsreihenfolge wurden, wie das Mietkonto zeigt, hierbei beachtet.

42
dd) Soweit die Klägerin bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften keine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vorgenommen, sondern diese lediglich vom Gesamtsaldo abgezogen hat, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst in absteigendem Alter auf die Nebenkostenvorauszahlungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar 2017) und anschließend – wiederum beginnend mit der ältesten Forderung – auf die Nettomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen (BGH a.a.O. Rn. 52). Diese Verrechnungsgrundsätze wurden, wie das Mietkonto zeigt, durchwegs beachtet und rechtfertigen das zuletzt geltend gemachte Abschlusssaldo in Höhe von 745,80 EUR.

II.

43
1. Der Zinsausspruch folgt aus § 291 BGB in Verbindung mit § 696 Abs. 3 ZPO. Die Pflicht zur Zinszahlung besteht in entsprechender Anwendung von § 187 Abs. 1 BGB indessen erst ab dem auf die Rechtshängigkeit folgenden Tag (BGH, Urteil vom 10.10.2017 – XI ZR 549/16 -, juris RN 17).

44
2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 a, 92 Abs. 1 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache teilweise für erledigt erklärt haben, war über die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dies führte insoweit zur Auferlegung der Prozesskosten auf die Klägerin, da sie trotz Aufrechnungsmöglichkeit zu Unrecht den im Mahnverfahren geltend gemachten Betrag in Höhe von 2.516,00 EUR vollständig in das streitige Verfahren überführte statt ihn durch Aufrechnung mit der Betriebskostenabrechnung vom 13.09.2017, die mit einem Guthabensbetrag zugunsten der Beklagten in Höhe von 1.803,70 EUR endete, auf 712,30 EUR (2.516 – 1.803,70) zu reduzieren. Die Aufrechnungsmöglichkeit bestand nämlich bereits mit Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung am13.09.2017, die zwischen Zustellung des Mahnbescheides vom 21.06.2017 (23.06.2017) und Eingang der Anspruchsbegründung vom 29.11.2017 (05.12.2017) eingetreten war. Wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung führte dies zur titulierten Kostenquotelung.

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3. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.