KG, Urteil vom 10.03.2011 – 8 U 187/10
Ist ein Mietvertrag über Gewerberäume wirksam gekündigt und renoviert der Vermieter nach dem Auszug des Mieters aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume, so dass eine Benutzung der Räume während der Zeit der Renovierung ausgeschlossen ist, ist die Miete trotz des Auszugs des Mieters während der Dauer der Renovierung auf Null reduziert.
(Leitsatz des Gerichts)
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 3. November 2010 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin abgeändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 6.592,18 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus je 424,28 € ab dem 5. November 2009 und 4. Dezember 2009 sowie aus je 1.914,54 € seit dem 6. Januar 2010, 4. Februar 2010 und 4. März 2010 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
Die Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin zu 30 % und die Beklagten zu 70 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin zu 26 % und die Beklagten zu 74 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Berufung der Beklagten ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß §§ 535 Abs.2, 421 BGB einen Anspruch auf Zahlung des für die Monate November und Dezember 2009 geltend gemachten Restmietzinses in Höhe von jeweils 424,28 € sowie einen Anspruch auf Zahlung des für die Monate Januar bis März 2010 geltend gemachten Mietzinses in Höhe von jeweils 1.914,54 €.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten weder einen Anspruch auf Zahlung des für den Monat Oktober 2009 geltend gemachten Restmietzinses in Höhe von 424,28 €, noch hat sie gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der für den Monat April 2010 geltend gemachten Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.914,54 €. Insoweit hat die Berufung der Beklagten Erfolg.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des für den Monat Oktober 2009 geltend gemachten Restmietzinses in Höhe von 424,28 €, da der Mietzins in diesem Zeitraum jedenfalls in der geltend gemachten Höhe gemäß § 536 Abs.1 BGB gemindert war. Die Klägerin hat unstreitig in der Zeit vom 19. Oktober bis Ende Oktober 2009 in den streitgegenständlichen Räumen Malerarbeiten ausführen lassen. Nach dem unstreitigen Vortrag der Beklagten (Bl.27) war eine Benutzung der Räume in dieser Zeit völlig ausgeschlossen. Das heißt, während dieser Zeit war die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben. Unerheblich ist, dass die Beklagten zu diesem Zeitpunkt bereits aus den Räumen ausgezogen waren, denn auf eine subjektive Beeinträchtigung des Mieters kommt es dabei nicht an. § 536 BGB greift auch dann ein, wenn der Mieter das Mietobjekt tatsächlich nicht oder nicht in der vorgesehenen Weise nutzt (Bub/Treier/Kramer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III.B, Rdnr.1363; BGH, NJW 1958, 785; BGH, WuM 1987, 53; LG Köln, WuM 1993, 670; OLG Düsseldorf, MDR 1989, 640). Dabei ist entgegen der Auffassung des Landgerichts auch unerheblich, ob der Mangel bereits vor Auszug des Mieters bestand, denn das Recht auf Minderung gemäß § 536 BGB ist seiner rechtlichen Natur nach kein Anspruch (wie beim Kauf), sondern eine kraft Gesetzes eintretende Änderung der Vertragspflichten (BGH, WuM 1987, 53).
Dabei kann letztlich auch dahin gestellt bleiben, ob die Beklagten gegen die Klägerin überhaupt einen Anspruch auf Durchführung der durchgeführten Malerarbeiten hatten, denn dadurch, dass die Klägerin die Verpflichtung bei sich gesehen (Schreiben des Klägervertreters vom 5. Oktober 209/ Bl.37 d.A.) und die Arbeiten ausgeführt hat, ist es faktisch zu einem vorübergehenden Entzug der Mietsache gekommen.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß §§ 535 Abs.2, 421 BGB einen Anspruch auf Zahlung des für die Monate November und Dezember 2009 geltend gemachten Restmietzinses in Höhe von jeweils 424,28 €.
Der Mietzins war entgegen der Auffassung der Beklagten in den Monaten November und Dezember 2009 nicht gemäß § 536 BGB gemindert. Die Minderung scheitert entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht daran, dass die Beklagten von den behaupteten Mängeln im Bad nicht unverzüglich Anzeige gemacht haben. Gemäß § 536 c Abs.2 Ziffer 2 BGB ist der Mieter nicht berechtigt, die in § 536 BGB bestimmten Rechte geltend zu machen, wenn der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte. Der Rechtsverlust gilt nämlich nur so lange, wie der Vermieter infolge der unterlassenen oder verspäteten Anzeige des Mieters nicht für Abhilfe sorgen konnte. Hat der Mieter den Mangel verspätet gemeldet und wird der Vermieter nicht tätig, dann verliert der Mieter zwar seine Rechte für die Zeit vor der Meldung, behält aber seine Rechte aus §§ 536, 536 a BGB für den Zeitraum danach (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 536 c, Rdnr.35). Vorliegend haben die Beklagten die vermeintlichen Mängel im Bad mit Schreiben vom 24. September 2009 angezeigt und den Mietzins von Oktober bis Dezember 2009 gemindert, so dass § 536 c BGB nicht zum Tragen kommt.
Eine Minderung des Mietzinses gemäß § 536 BGB wegen der behaupteten Mängel im Bad scheitert daran, dass die Beklagten nicht schlüssig dargetan haben, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgrund des behaupteten Zustandes des Bades nicht nur unerheblich beeinträchtigt war. Nach dem Vortrag der Beklagten konnten diese die Mieträume, die ihnen laut Mietvertrag zum Betrieb einer Arztpraxis für Gynäkologie vermietet worden war, uneingeschränkt nutzen. Der Praxisbetrieb war, wie sie in der Berufungsbegründung vorträgt (Bl.196 d.A.), nicht tangiert. Die Beeinträchtigung soll sich erst dadurch manifestiert haben, dass eine Untervermietung vorgesehen gewesen sei. Der vertraglich vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch bestand aber nicht in einer Untervermietung der Räume sondern in dem Betrieb einer Arztpraxis für Gynäkologie durch die Beklagten, so dass es darauf, ob die Räume für eine Untervermietung geeignet waren, gar nicht ankommt.
Davon abgesehen waren die Beklagten gemäß § 10 des Mietvertrages nur nach Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung berechtigt. Einen Anspruch auf Erlaubnis i.S.v. § 540 BGB hat der Geschäftsraummieter grundsätzlich nicht, selbst wenn er zur Erhaltung seiner Vorteile aus dem Mietverhältnis auf eine Untervermietung angewiesen ist (Bub/Treier/Kraemer, a.a.O., III.B., Rdnr.1261). Ohnehin wäre als Untermieter – was die Beklagten verkennen – kein Tourist oder Student, sondern nur jemand in Betracht gekommen, der entsprechend der vertraglichen Vereinbarung eine gynäkologische Praxis in den Räumen hätte betreiben wollen. Dass sich irgendein Interessent, der eine gynäkologische Praxis hätte betreiben wollen, bei den Beklagten gemeldet hätte, um die Räume zu besichtigen, haben die Beklagten nicht vorgetragen. Soweit die Beklagten in der Berufungsbegründung erstmals vortragen, Frau H. von der Hausverwaltung hätte sich grundsätzlich mit einer befristeten Untervermietung einverstanden erklärt, sind die Beklagten mit diesem Vortrag gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen.
Der Zustand des Bades spielt auch in dem Zusammenhang keine Rolle, als die Klägerin mit Schreiben vom 15. April 2009 erklärt hat, dass bei Stellung eines solventen Nachmieters ggfls. eine vorzeitige Mietvertragsentlassung möglich wäre. Da ein Nachmieter ohnehin nicht in den Vertrag der Beklagten eingetreten wäre, sondern einen neuen Vertrag abgeschlossen hätte, wäre der Zustand des Bades Verhandlungssache gewesen. Abgesehen davon haben die Beklagten ohnehin nicht vorgetragen, dass sich bei ihnen ein solventer Nachmieter gemeldet hätte, der die Räume überhaupt hätte besichtigen wollen.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß § 535 Abs.2 BGB einen Anspruch auf Zahlung des für die Monate Januar bis März 2010 geltend gemachten Mietzinses in Höhe von jeweils 1.914,54 €.
Der Mietzins war aus den dargelegten Gründen nicht gemindert. Da die Räume nicht mit einem Mangel behaftet waren, war auch die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs.1, 2, Ziffer 1 BGB unwirksam. Abgesehen davon, dass die Mietsache nicht mangelbehaftet war, läge ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung aber auch deshalb nicht vor, weil den Beklagten in Anbetracht der Restlaufzeit des Mietvertrages von drei Monaten die Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten war.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung der für den Monat April 2010 geltend gemachten Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.914,54 €.
Voraussetzung für einen Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 546 a BGB ist, dass der Mieter die Mietsache vorenthält, indem er sie nach Beendigung nicht zurückgibt. Die Beklagten haben jedoch die Mietsache entgegen der Annahme des Landgerichts an die Klägerin zurückgegeben. Sie haben die Schlüssel zu den Mieträumen unstreitig am 4. Januar 2010 zurückgegeben. Zurückgelassen haben sie allerdings den fest verklebten Teppichboden, Türöffner, Sprechanlage eine Stange und Befestigungshaken im Bad sowie eine Lampe in den Räumen. Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Beklagten verpflichtet waren, den Teppichboden zu entfernen. Auch wenn sie verpflichtet gewesen sein sollten, den Teppich inklusive Klebereste zu entfernen, so ist aufgrund des Zurücklassens der wenigen Gegenstände nicht von einer faktischen Weiternutzung durch die Beklagten (vgl. Schmidt/Futterer/Streyl, a.a.O., § 546 BGB, Rdnr.20, 43; Landgericht Köln, NJW-RR 1996, 1480; Kammergericht, KGR 2006, 125), sondern nur von einer zum Schadensersatz verpflichtenden Schlechterfüllung auszugehen (Palandt/Weidenkaff, BGB,70. Auflage, § 546, Rdnr.5; OLG Hamm, NZM 2003, 26).
Die Voraussetzungen eines anderweitigen Schadensersatzanspruches (etwa aus Verzug) hat die Klägerin nicht dargelegt. Insbesondere fehlt es an einem Vortrag dahingehend, dass die streitgegenständlichen Räume zum 1. April 2010 hätten vermietet werden können, wenn die Beklagten vollständig und ordnungsgemäß geräumt hätten.
Die Ausführungen zu einer etwaigen Verjährung des Nutzungsentschädigungsanspruches liegen völlig neben der Sache, da der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entgegen der Auffassung der Parteien und des Landgerichts nicht der kurzen Verjährung des § 548 BGB, sondern der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB unterliegt.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 Abs.1 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Absatz 1, 269 Abs.3 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Absatz 2 Satz 1 ZPO.
