Zur Höhe des Mietminderung bei erheblichem Schimmelbefall der Wohnung -

LG Berlin, Urteil vom 04.05.2012 – 65 S 14/11

1. Ein durch einen Baumangel verursachter erheblicher Schimmelbefall in einem der beiden zur Wohnung gehörenden Zimmer (hier: dem Schlafzimmer) berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung von 10 %. Da der Mieter diesen Schimmelschaden nicht verursacht hat, ist es unerheblich, ob er ihn durch die Art und Weise der Beheizung befördert. Im Übrigen stellt eine geringe Beheizung an und für sich keine Verletzung einer vertraglichen Pflicht dar, wenn dieses zwischen den Parteien nicht ausdrücklich anders vereinbart worden ist. (Rn.10)

2. Ein relativ geringer Mietrückstand (hier: 51,15 €), der aus einer geringfügig überhöhten Mietminderung entstanden ist, berechtigt den Vermieter nicht zur ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung.(Rn.23)

3. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die den Vermieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Kündigung berechtigt, liegt jedoch vor, wenn der Mieter eine bereits zwei Jahre zuvor titulierte Forderung für Betriebskostenrückstände (hier: in Höhe von 748,08 €) nicht begleicht, obwohl er dazu Leistungen der Sozialbehörde erhalten hat, die er aber auf andere Weise verbrauchte, sodass dem Vermieter weitere Kosten für eine fruchtlose Zwangsvollstreckung angefallen sind.(Rn.24)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 24.11.2010 – 221 C 211/09 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Mietwohnung im Hause … 14, … Berlin, Vorderhaus, 5. Obergeschoss, links, Wohnungsnummer 93/24, mit einer Größe von ca. 62,74m², bestehend aus zwei Zimmern nebst Küche und Flur, Toilette mit Bad, einem Balkon sowie einem Keller Nr. 24, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an den Kläger 51,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.08.2009 zu zahlen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 15 % und die Beklagte 85 % zu tragen. Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben der Kläger 14 % und die Beklagte 86 % zu tragen.

4. Dieses Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

5. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.11.2012 gewährt.

6. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger die Klage im vollen Umfang weiter, soweit ihr nicht stattgegeben worden ist.

Mit Schriftsatz vom 22.08.2011 hat der Kläger das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und dies mit Zahlungsverzug im Zeitraum Januar 2011 bis einschließlich August 2011, den er unter Einbeziehung einer Nachforderung für Betriebskosten für 2011 auf insgesamt 1.023,13 € beziffert hat, begründet.

Ein Betrag von jedenfalls 321,00 € ist bei Berücksichtigung eines Guthabens der Beklagten aus dem Jahr 2010/2011 in Höhe von saldiert 403,60 € noch offen geblieben.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und behauptet, bereits vor der Kündigung vom 22.08.2011 sei zwischen ihrer Tochter und der Hausverwaltung besprochen worden, dass das Guthaben mit Forderungen verrechnet werden solle. Sie hält die Kündigung deshalb für missbräuchlich bzw. treuwidrig.

II.

Die Berufung ist gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig, sie ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

Sie ist auch ausreichend gemäß § 520 Abs. 1 ZPO begründet worden. Obwohl die Berufung hinsichtlich der Abweisung der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage keine eigene Begründung enthält, ist sie nicht gemäß §§ 522 Abs. 1, 520 Abs. 1 ZPO unzulässig, weil der Angriff gegen die Abweisung der Zahlungsklage im Erfolgsfalle auch eine andere Beurteilung eines Zahlungsverzugs und damit der streitgegenständlichen Kündigung bewirkt.

Die Berufung den Zahlungsklageantrag betreffend ist für den hier fraglichen Zeitraum zwischen Juli 2008 und Juli 2009 ohne Erfolg.

Der Kläger hat keinen weiteren Mietzahlungsanspruch gegen die Beklagte für den der Klage zugrunde gelegten Zeitraum Juli 2008 bis Juli 2009.

Mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht hier eine Mietminderung von 10 % allein aufgrund des Schimmelbefalls in der oberen Schlafzimmerecke (Nordwand/Ostwand/Decke) angenommen.

Hier handelte es sich um einen durch einen Baumangel verursachten erheblichen Schimmelbefall, mit Ausmaßen an den Schenkellängen von bis zu 50 cm, wie im Sachverständigengutachten ausgeführt worden ist. Das stellt eine erhebliche potentielle gesundheitliche Gefährdung, aber auch einen erheblichen optischen Mangel in einem der beiden zur Wohnung gehörenden Zimmer dar.

Daran ändert nichts, dass im Zeitpunkt der Beprobung der vorhandenen Reste aus der Ecke im Jahr 2010, und zwar nach der Entnahme am 30.03.2010 bis zum 14.04.2010, an dem der Laborbericht darüber gefertigt wurde, lebende Schimmelpilze nicht mehr festgestellt wurden, da hier der Zeitraum 2008 bis 2009 betroffen ist. Dafür, dass ein Mangel nicht mehr vorhanden ist, ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig. Da der Schimmelbefall unstreitig zuvor aufgetreten war, die Beklagte ihn erstmals im April 2008 rügte, spricht kein Anschein zugunsten der Klägerin dafür, dass Schimmel auch schon im hier streitigen Zeitraum Juli 2008 bis Juli 2009 nicht mehr vorhanden war.

Zutreffend hat das Amtsgericht auch auf der Basis des Sachverständigengutachtens ausgeführt, dass die Art und Weise der Beheizung durch die Beklagte diesen Schimmelschaden zwar befördert, nicht aber verursacht hat. Unerheblich ist deshalb, dass in dem Zimmer weitere wesentliche Feuchtigkeitsschäden vorhanden sind, die nach den Feststellungen der vom Amtsgericht beauftragten Sachverständigen auf das Nutzerverhalten der Beklagten zurückzuführen sind und durch die Wärmedämmtapete noch verstärkt wurden, weil die Wände deshalb Feuchtigkeit nicht absorbieren und damit nicht mehr im gewissen Umfang ausgleichen können. Unerheblich ist es auch, dass die Beklagte diese Bewertungen der Sachverständigen bestritten hat.

Im Übrigen stellt eine geringe Beheizung an und für sich keine Verletzung einer vertraglichen Pflicht dar, wenn dieses zwischen den Parteien nicht ausdrücklich anders vereinbart worden ist. Das betroffene Zimmer nutzt die Beklagte als Schlafzimmer. Es ist sehr verbreitet, dass bei geringeren Temperaturen geschlafen wird, weil dies als angenehm empfunden wird. Eine Beförderung des Schimmelschadens wirkt sich dann nicht auf die Minderungsquote zu Lasten des Mieters aus, wenn das Nutzungsverhalten im Rahmen des Vertragsgemäßen liegt. Dafür, dass dies hier nicht der Fall gewesen ist, spricht zugunsten des Klägers nichts.

Die Klage ist auch nicht in einer Höhe von 321,00 €, der sich aus einer Saldenliste der Klägerin ergibt, begründet, denn diese Beträge ergeben sich aus einem hier nicht streitgegenständlichen, späteren Zeitraum.

II.

Die Berufung ist aber erfolgreich, soweit mit ihr die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage weiter verfolgt wird.

Das Mietverhältnis ist zwar nicht durch die fristlose (a), sondern durch die hilfsweise fristgemäße Kündigung vom 27.07.2009 (b) beendet worden, §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 542 BGB.

(a) Die fristlose Kündigung vom 27.07.2009 hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Ein Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB hat nicht vorgelegen, wenn man nur die offenen Mieten aus dem Zeitraum Juli 2008 bis Juli 2009 zugrunde legt. Selbst wenn man die Beträge wie in der Klageschrift zugrunde legt, ergibt sich kein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a oder b BGB, weil sich der Betrag einer Monatsmiete nicht aus zwei aufeinander folgenden Monaten ergibt und weil der Betrag auch nicht zwei Monatsmieten erreicht.

Auf die bereits 2007 titulierte Forderung von 748,08 € für Betriebskosten konnte die fristlose Kündigung deshalb nicht gestützt werden, weil seit der Titulierung im Jahr 2007 zwei Jahre verstrichen waren, so dass in diesem besonderen Fall zuvor eine Abmahnung bzw. Androhung einer Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 3 S. 1 BGB hätte erfolgen müssen. Dafür, dass die Klägerin dies tatsächlich auch getan hätte, ergibt sich aus dem vorgetragenen Sachverhalt kein Anhaltspunkt.

Eine ständig unpünktliche Mietzahlung ist weder aus der Kündigung selbst nachvollziehbar noch aus dem hier vorgetragenen Sachverhalt, so dass die Klägerin sich auf diesen Kündigungsgrund nicht beziehen kann.

(b) Die hilfsweise fristgemäße Kündigung wegen des Zahlungsverzugs, wie er in Höhe von insgesamt 51,15 € aus einem Zeitraum von einem Jahr wegen des Schimmelbefalls in dem Schlafzimmer und den im Jahr 2007 titulierten Betriebskostennachforderungen resultiert, hat das Mietverhältnis gemäß §§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1; 542 BGB beendet, und zwar gemäß § 573 c Abs. 1 BGB mit Wirkung zum 30.04.2010, da das Mietverhältnis seit 1985 und damit länger als 8 Jahre andauerte, wobei das Gericht davon ausgeht, dass die Kündigung bis zum 3. Werktag des August 2009 bei der Beklagten eingegangen war. Der Kläger hat deshalb gemäß § 546 BGB einen fälligen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Die Beklagte hatte zwar im Zeitraum Juli 2008 bis Juli 2009 weitgehend zu Recht die Miete gemindert, so dass die über diesen Zeitraum entstandene relativ geringfügige Differenz von 51,15 € auch eine fristgemäße Kündigung nicht rechtfertigte. Denn dieser Betrag liegt innerhalb der Grenzen, die ein Mieter im Allgemeinen auch bei rechtskundiger Beratung bei der Bemessung der angemessenen Mietminderung nicht vollständig sicher beurteilen kann. Das gilt hier umso mehr, als die Verursachung der Mängel für den technischen bzw. physikalischen Laien durchaus nicht eindeutig zu beurteilen ist und ebenso ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten in Bezug auf die Mängel auch nicht vorwerfbar ist.

Die Kündigung stützt sich aber erfolgreich darauf, dass die Beklagte die 2007 titulierte Forderung nicht beglich, obwohl sie dazu Leistungen der Sozialbehörde erhalten hatte, die sie aber auf andere Weise verbrauchte, und dem Kläger weitere Kosten für eine fruchtlose Zwangsvollstreckung angefallen waren. Das stellt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB rechtfertigt.

Diese Pflichtverletzung wird nicht deshalb weniger schwerwiegend, weil die titulierte Forderung einschließlich Zinsen und Kosten dann am 26.07.2009 überwiesen wurde und möglicher Weise bereits vor Zugang der Kündigung vom 27.07.2009 auch bei dem Kläger bzw. seiner Hausverwaltung oder seinen Prozessbevollmächtigten einging. Die Bezahlung der Miete stellt die Hauptleistungspflicht des Mieters dem Vermieter gegenüber dar. Wenn er selbst dieser Verpflichtung nur mit Hilfe staatlicher Fördermittel nachkommen kann, dann verletzt er diese Hauptleistungspflicht erheblich, wenn er diese Mittel dann zwar erhält, aber nicht dem Vermieter weiter reicht, sondern sie verbraucht, so dass dem Kläger eine zwangsweise Durchsetzung im Wege der Zwangsvollstreckung vereitelt wird und mit weiteren Kosten für den Kläger verbunden ist. Dafür, dass die Beklagte diese Situation nicht verschuldet hätte, gibt es keine nachvollziehbaren und ausreichenden Anhaltspunkte. Es mag sein, dass die Beklagte aufgrund ihres Alters und damit einhergehender Abbauprozesse inzwischen ihre Geldangelegenheiten nicht mehr selbst mit der gebotenen Übersicht regeln kann, dass dies aber schon im Jahr 2009 und zuvor seit dem Jahr 2007, als der Kläger seine Forderung titulieren ließ und 2008, als er diese dann erfolglos betrieben hatte, der Fall gewesen wäre, ist nicht im Ansatz vorgetragen.

(c) Selbst wenn man dieser Rechtsansicht nicht folgen wollte, wäre das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung im Schriftsatz vom 22.08.2011 beendet worden, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Soweit der Kläger seinen Herausgabeanspruch auf die Kündigung im Schriftsatz vom 22.08.2011 stützt, liegt eine Klageänderung vor, deren Zulässigkeit nach § 533 ZPO zu bejahen ist , weil die Berücksichtigung sachdienlich und auf einem Sachverhalt beruht, den das Berufungsgericht ohnehin gemäß § 529 ZPO zu berücksichtigen hat. Der Sachverhalt ist zu berücksichtigen, weil er im Wesentlichen unstreitig ist.

Ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs.2 Nr. 3 b) BGB hat vorgelegen, denn im Zeitpunkt der Erklärung befand sich die Beklagte mit einem Betrag von mehr als 2 Monatsmieten in Verzug. Auch ohne Berücksichtigung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2011 in Höhe von 46,31 € war ab Juli ein Betrag von mehr als zwei Monatsmieten offen. Die in Nr. 3 b) enthaltene Zeitbestimmung „mehr als zwei Termine” dient lediglich der Abgrenzung zu dem in Nr. 3 a) geregelten Tatbestand. Deshalb ist es nicht erforderlich, dass der Verzug über einen Zeitraum von zwei Terminen hinweg andauert (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. § 543 Rn. 121 unter Bezugnahme auf LG Berlin, GE 1991, 1251 = NZM 1992, 24).

Fehlendes Verschulden an dem Verzug hat die Beklagte nicht ausreichend dargelegt. Es reicht nicht, darzulegen, dass das Grundsicherungsamt „seinen Anteil” nicht bezahlt habe.

Von einer bereits im Zeitpunkt der Kündigungserklärung getroffenen Vereinbarung über eine Verrechnung mit Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen mit der Folge, dass die Forderungen des Klägers in diesem Zeitpunkt bereits nicht mehr bestanden haben, kann nicht ausgegangen werden. Der Kläger hat Entsprechendes bestritten, die Beklagte hat dazu dann nicht weiter vorgetragen und auch Beweis nicht angetreten. Von einer Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung vermag das Gericht deshalb auch nicht auszugehen. Eine Treuwidrigkeit ist dem Kläger angesichts des über einen sehr langen Zeitraum gestreckten fehlenden teilweisen Zahlungseingangs und der vorangegangenen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs nicht vorzuhalten.

Die Kündigung war formal wirksam, den Anforderungen an die Schriftform, § 568 BGB, und an die Begründung, § 569 Abs. 4 BGB wird der Anwaltsschriftsatz gerecht. Es ist anhand der Begründung des Kündigungsschreibens zu erkennen, von welchem Mietrückstand der Kläger ausgegangen ist und ferner, dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs herangezogen hat.

Dabei reicht es bei einer nicht ganz übersichtlichen Sachlage wie hier aus, wenn der Vermieter dem Mieter darlegt, welche konkret dargestellten Zahlungsrückstände er seiner Kündigung zugrunde legt. (BGH, Urteil vom 12.05.2010, VIII ZR 96/09 unter Bezugnahme auf frühere Senatsbeschlüsse vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b; vom 30. Juni 2004 – VIII ZB 31/04, NZM 2004, 699, unter II 1; Senatsurteil vom 4. Februar 2009, aaO), wobei ein nachvollziehbarer Mietkontenauszug ausreichend sein kann. Dabei ist es ohne Belang, dass die Zahlungsaufstellung, die in dem hier etwas weniger klaren Fall, da in verschiedenen Monaten unterschiedliche Zahlungen erfolgten, nicht in der eigentlichen Kündigungserklärung enthalten ist, sondern dass sich die einzelnen Zahlungsrückstände für die verschiedenen Monate aus einer der Kündigung angehängten Aufstellung ergeben, auf welche die Kündigung ausdrücklich Bezug genommen hat. Diese Aufstellung ist auch dem betriebswirtschaftlich und mietrechtlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbar. Sie lässt erkennen, dass und welche Beträge der Kläger in den Monaten Januar bis August 2011 seiner Kündigung als nicht gezahlt zugrunde gelegt hat. Dass die ebenfalls in die Aufstellung eingestellte Betriebskostennachforderung in Höhe von 46,31 € für eine fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Zahlung der Miete nicht zu berücksichtigen ist, ändert nichts daran, dass damit eine ausreichende Begründung erfolgt ist.

Von einer Heilung der Wirkungen der fristlosen Kündigung im Sinne von § 569 Abs. 3 BGB kann mangels ausreichendem Vorbringen dazu nicht ausgegangen werden.

Auf die weiteren Kündigungen vom 15.07.2009 und in der Klageschrift kommt es danach nicht mehr an.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 2, 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.

Im Hinblick auf das hohe Alter der Beklagten erachtet die Kammer die Gewährung einer Räumungsfrist bis zum 30.11.2012 gemäß § 721 Abs. 1 ZPO für geboten und angemessen, um ihr bzw. der sie unterstützenden Familie genügend Zeit und Möglichkeit zur Suche nach einer ihren Bedürfnissen gerecht werdenden Wohnung zu gewähren.

Revisionsgründe gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich.

Zur Höhe des Mietminderung bei erheblichem Schimmelbefall der Wohnung

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