AG Neukölln, Urteil vom 15.06.2012 – 2 C 340/11
Eine über einen längeren Zeitraum unpünktliche Zahlung des Mietzinses, die ungenehmigte Haltung von drei Frettchen und die ungenehmigte Verlegung von Stromkabeln von der Wohnung in den Keller berechtigen den Vermieter zur fristlosen Kündigung.
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt,
a) den Wohnraum, …, … Berlin, …, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche und einem Bad, einem Kellerraum, sowie
b) die als Werkstatt genutzte ehemalige Waschküche, … Berlin, … geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 272,87 – zweihundertzweiundsiebzig 87/100 – EUR vorgerichtlicher Anwaltskosten nebst fünf Prozentpunkte Zinsen seit dem 20. Januar 2012 zu zahlen.
3. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30. September 2012 gewährt.
4. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
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Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte ist aufgrund Mietvertrages vom 14.08.2007 seit dem 01.09.2007 Mieter der im Hause … Berlin, … gelegenen Zweizimmerwohnung. Die monatliche Miete beträgt 161,50 € netto zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses von 61,50 €. Seit Januar 2008 hat der Beklagte zusätzlich die im … gelegene ehemalige Waschküche zu einem Betrag von 20,00 € monatlich angemietet.
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Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung von dem Beklagten.
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Er trägt vor, der Beklagte zahle die Miete unregelmäßig und unpünktlich, er sei deshalb auch bereits schriftlich und mündlich abgemahnt worden. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Vortrag des Klägers in seiner Klageschrift und den Schriftsätzen vom 09.03.2012 und 15.05.2012 Bezug genommen. Es habe keine Vereinbarung einer vom Mietvertrag abweichenden Zahlungsweise gegeben.
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Außerdem halte der Beklagte in seiner Wohnung Frettchen, die er auch frei herumlaufen lasse. Diese Tierhaltung sei ihm nicht genehmigt worden, die Tiere seien Wildtiere, die nicht stubenrein seien und die Holzdielen annagten. Von den Tieren gehe ein bestialischer Gestank aus, es handele sich um marderartige Nagetiere.
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Weiterhin habe der Beklagte eigenmächtig und unfachmännisch Elektroleitungen in die ehemalige Waschküche verlegt, wo er mit Elektrogeräten arbeite. Die Waschküche sei nicht Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses, vielmehr sei die Waschküche durch gesonderten mündlichen Mietvertrag angemietet worden. Der Hausverwalter habe den Beklagten weder auf die Möglichkeit der Kabelverlegung im Luftschacht hingewiesen noch die Verlegung der Elektroleitungen erlaubt noch die Installation für ordnungsgemäß erachtet. Da der Beklagte kein Elektroinstallateur sei, könne von den Stromleitungen eine Feuergefahr ausgehen.
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Mit Schreiben vom 18.11.2011 sei dem Beklagten wegen der ständigen unpünktlichen Zahlung, der ungenehmigten Haltung von Wildtieren und der eigenmächtigen unsachgemäßen Verlegung von Stromleitungen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt worden. Am 30.11.2011 sei eine weitere fristlose- hilfsweise fristgemäße Kündigung ausgesprochen worden, nachdem der Beklagte bei einem angekündigten Besichtigungstermin nicht habe angetroffen werden können. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für ihn unzumutbar.
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Er bestreite eine Lärm- und Schmutzbeeinträchtigung durch vorgenommene Sanierungsarbeiten. Der schlechte Zustand der Fenster und die Sanierungsbedürftigkeit des Hauses seien dem Beklagten beim Einzug bekannt gewesen.
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Für die vorgerichtliche Tätigkeit seiner jetzigen Prozessbevollmächtigten seien Rechtsanwaltskosten in Höhe von 272,87 € entstanden.
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Der Kläger beantragt,
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den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im Hause … Berlin, …, bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche und einem Bad mit Kellerraum sowie
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die als Werkstatt genutzte ehemalige Waschküche im Hause … Berlin, … mit ca 12 m² Fläche
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geräumt an ihn herauszugeben und 272,87 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten an ihn zu zahlen.
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er wendet ein, er sei erst kurz vor Mietvertragsschluss nach Berlin gezogen und habe eine neue Bankverbindung eingerichtet. Infolgedessen sei die erste Miete nicht überwiesen worden. Aufgrund dieser Tatsache sei es zu einem Telefonat mit dem Hausverwalter gekommen. Er – der Beklagte – habe dem Hausverwalter erklärt, er habe den Dauerauftrag auf den Fünften eines jeden Monats eingerichtet, womit sich der Hausverwalter einverstanden erklärt habe. Er habe weder eine schriftliche noch eine mündliche Abmahnung erhalten. Er habe erst durch die Kündigung vom 18.11.2011 erfahren, dass die Zahlungsweise nicht ordnungsgemäß sei. Seit dem achte er darauf, dass die Miete am dritten Werktag überwiesen sei.
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Bereits bei Mietvertragsschluss habe er darauf hingewiesen, dass er sich mit Kunsthandwerk beschäftige und eine Werkstatt benötige. Der Hausverwalter habe ihm daraufhin angeboten, die ehemalige Waschküche im … als Werkstatt zu nutzen. Es träfe zu, dass in dieser ehemaligen Waschküche kein Stromanschluss vorhanden gewesen sei. Der Hausverwalter habe vorgeschlagen über einen Luftschacht Stromkabel zu verlegen. Zuvor sei ihm dieser Luftschacht überhaupt nicht bekannt gewesen. In der Folgezeit habe er die Stromkabel über den Luftschacht verlegt, der Hausverwalter habe die Installation besichtigt und für in Ordnung befunden.
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Der Strom werde ausschließlich über seine Wohnung bezogen, es handele sich nicht um Hausstrom.
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Gegen eine mögliche Feuergefahr habe er sich Feuerlöscher, Rauchmelder und Alarmanlage abgesichert.
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Es treffe zu, dass er in seiner Wohnung 2 – 3 Frettchen halte. Dies seien keine Wildtiere, sie würden im Käfig gehalten und verließen nur in Ausnahmefällen ihren Käfig. Holzdielen würden sie nicht annagen, sie seien stubenrein und würden nicht stinken. Eine Genehmigung sei nicht erforderlich, da es sich um Kleintiere handele. Es handele sich nicht um Nagetiere, sondern um eine Zuchtform eines Marders, die Fleischfresser seien.
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Entgegen dem Vortrag des Klägers habe er den Zutritt zur Wohnung zwecks Besichtigung ermöglicht.
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Die Wohnung weise diverse Mängel auf: Die Fenster seien undicht, ab August 2011 sei eine Lärm- und Schmutzbelästigung durch Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten entstanden.
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Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die in der Akte befindlichen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
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Die Klage ist zulässig und auch begründet.
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Der Kläger hat gemäß § 546 Absatz 1 BGB Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung sowie der von ihm als Werkstatt genutzten ehemaligen Waschküche gegen den Beklagten.
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Denn die Mietverhältnisse zwischen den Parteien sind durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 18.11.2011 beendet worden.
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Der Kläger war gemäß § 543 Absatz 1 BGB berechtigt, die Mietverhältnisse über die Wohnung und die ehemalige Waschküche fristlos zu kündigen, da ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zugemutet werden konnte.
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Der Kläger hat substantiiert dargelegt, dass der Beklagte die Miete über einen langen Zeitraum regelmäßig unpünktlich entrichtet hat. Gemäß § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages vom 14.08.2007 ist die Miete monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Aufgrund der Tatsache, das der Beklagte einen Dauerauftrag zum 5. eines jeden Monats eingerichtet hatte, sind seine Mietzahlungen regelmäßig am 6. des Monats oder später und damit verspätet beim Kläger eingegangen. Selbst wenn der Hausverwalter dem Beklagten gegenüber erklärt hätte, eine Zahlung jeweils am 5. des Monats würde ausreichen, so hätte der Beklagte sich darauf nicht verlassen dürfen, da gemäß § 22 des Mietvertrages Änderungen des Vertrages nur wirksam sind, wenn sie schriftlich vereinbart sind. Es kann hier dahingestellt bleiben, ob die schriftliche Abmahnung des Klägers dem Beklagten zugegangen ist. Denn neben der nachhaltig unpünktlichen Zahlungsweise hat der Kläger weitere Verhaltensweisen des Beklagten gerügt, die gemäß § 543 Absatz 3 Ziffer 2 ZPO die sofortige Kündigung des Vermieters ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.
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Die Haltung von 3 Frettchen in der streitbefangenen Wohnung ohne Genehmigung des Klägers stellt eine Vertragsverletzung dar. Gemäß § 11 des Mietvertrages darf der Mieter nur Kleintiere ohne Genehmigung des Vermieters halten, andere Tierhaltung ist nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters gestattet. Kleintiere sind alle diejenigen Tiere, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden, also nicht frei in der Wohnung oder dem Haus umherlaufen (BGH vom 14.11.2007, VIII ZR 340/06). Hier hat der Beklagte aber selbst vorgetragen, dass sich seine Tiere zu 90 % im Käfig aufhalten, dass sie die Holzdielen nicht anfressen können, weil Teppichboden verlegt ist und dass er mehrere „Katzentoiletten“ aufgestellt hat, um die Sauberkeit zu gewährleisten. Daraus folgt aber, dass es sich bei den Frettchen nicht um Kleintiere handelt, da sie nicht ausschließlich im Käfig gehalten werden. Insofern wäre hier die vorherige Zustimmung des Vermieters erforderlich gewesen, die unstreitig nicht erteilt worden ist.
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Unstreitig hat der Beklagte ohne Genehmigung des Klägers und ohne Hinzuziehung eines Elektroinstallateurs Stromkabel von seiner Wohnung in die im … gelegene ehemalige Waschküche verlegt. Selbst wenn der Hausverwalter ihn insofern auf die Möglichkeit der Kabelverlegung in dem Luftschacht hingewiesen haben sollte, so hätte der Beklagte nach vorheriger Einholung der Genehmigung des Klägers diese Installation von einem ausgebildeten Elektroinstallateur durchführen lassen müssen. Angesichts der Tatsache, dass unsachgemäß ausgeführte Elektroinstallationen eine erhebliche Feuergefahr darstellen, kann verlangt werden, dass derartige Installationen zur Vermeidung von Brandgefahren und zur Aufrechterhaltung des Versicherungsschutzes aus der Feuerversicherung nur von autorisierten Fachbetrieben ausgeführt werden.
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Der Anspruch auf Erstattung von 272,87 € vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten beruht auf § 286 BGB.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Absatz 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollsteckbarkeit auf § 708 Ziffer 7, 11 ZPO.
