Zur Frage des Mietmangels bei verlustreich arbeitender Heizung -

KG Berlin, Urteil vom 21.05.2012 – 8 U 217/11

Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt nicht per se einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant. Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach den Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen.

(Leitsatz des Gerichts)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 8. September 2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin – 32 O 615/10 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses Urteil und das Urteil des Landgerichts sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 8. September 2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:

Das Landgericht habe verkannt, dass sie, die Beklagte, nicht das Fehlen spezieller (Sonder-)Eigenschaften rüge. Sie rüge vielmehr, dass die technische Ausstattung des Gebäudes von dem abweiche, was im Mindestmaß als allgemeiner Standard vorausgesetzt werde bzw. nach Treu und Glauben von einer Heizungsanlage erwartet werden könne (Bd.I Bl.143).

Die Heizungs- und Belüftungsanlage sei, wie vom Landgericht im unstreitigen Tatbestand festgestellt, nur durch einen Techniker ein- bzw. zu verstellen. Sie, die Beklagte, könne daher den Umfang des ausgetauschten Luftumfanges oder die Raumtemperatur nicht selbst und damit auch nicht zeitnah bestimmen. Das Landgericht habe sich insoweit nicht mit der Entscheidung des OLG Hamm vom 27. Januar 1987 – 7 U 167/85 – auseinandergesetzt. Nach dieser Entscheidung sei eine Lüftungsanlage, die sich mangels Regler nicht verstellen lasse, mangelhaft.

Die Unwirtschaftlichkeit der vom Vermieter eingebauten technischen Anlage werde nicht daraus hergeleitet, dass diese im Vergleich zu anderen veraltet wäre oder nicht dem aktuellen Stand der Technik entspreche, sondern daraus, dass diese nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen sei (Bl.144). Außerdem sei von einem Mietmangel auszugehen, weil er, der Mieter, die Kosten für die Heizung trage und der Energieverlust erheblich sei (Bl.144).

Außerdem habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass die Beklagte 500.000,00 € verlorenen Baukostenzuschuss geleistet habe, um in dem langfristig angemieteten Gebäude brauchbare Funktionalität vorzufinden (Bl.145).

Der mangelnde Wärmeschutz bestimmter Wände, zu dem sie umfassend vorgetragen habe, stelle einen Mietmangel dar (Bl.145). Sie könne erwarten, dass die zum Zeitpunkt der Umbaumaßnahmen geltenden DIN-Normen eingehalten werden. Das Landgericht habe übersehen, dass die Parteien durch den Umbau des Gebäudes den Standard eines Neubaus erzielen wollten (Bl.146). Dies ergebe sich aus der mit der Überschrift “Baubeschreibung-Neubauanforderungen” versehenen Anlage 3, wonach die Umfassungswände der Mieteinheit entsprechend den Anforderungen aus Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz und statischen Erfordernissen als Mauerwerk-, Stahlbeton oder GK-Wände errichtet werden.

Die Höhe der Umbaukosten von 3 Mio. € spreche dafür, dass die Umbaumaßnahmen grundlegender Natur gewesen sind und das Gebäude auf den Stand eines Neubaus bringen sollten (Bl.147).

Mit der Guthabenforderung in Höhe von 7.697,82 € aus der Nebenkostenabrechnung 2009 werde nach wie vor hilfsweise aufgerechnet (Bl.148).

Die Beklagte beantragt,

das am 8. September 2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:

Die Heizungsanlage sei ebenso wie die Lüftungsanlage mangelfrei und nicht nur durch einen Heizungstechniker steuerbar (Bl.155, 157, 84). Die Heizungs- und Lüftungsanlage sei für das Gebäude ausreichend und angemessen dimensioniert. Es bestehe keine Verpflichtung, eine speziell für den Betrieb der Beklagten ausgerichteten Heizungs- und Lüftungsanlage zu stellen (Bl.157).

Die Beklagte sei über den von ihr beauftragten Dipl.Ing. … in die Planung miteinbezogen gewesen. Sie sei auch vorab über die Beschaffenheit der Heizungs- und Lüftungsanlage informiert worden. Herr Dipl.Ing. … habe die Heizungs- und Lüftungsanlage gebilligt (Bl.156, 82, 83).

Ein Neubaustandard sei nicht vereinbart worden. Dies ergebe sich aus der Anlage 2 zum Mietvertrag, wonach jedenfalls die tragenden Außenwände nicht erneuert werden und auch andere wichtige Teile des Altbestandes des Gebäudes übernommen werden sollten (Bl.156).

Aus der Überschrift der Anlage 3 könne nicht der Schluss gezogen werden, dass es sich bei dem Bauvorhaben insgesamt um ein Neubauvorhaben handelte. Soweit in der Anlage 3 Ausführungen zu den Wänden enthalten seien, bezögen sich diese auf die neu zu errichtenden Wände und nicht auf die von der Beklagten beanstandeten Außenwände (Bl.156).

Die von der Mieterin selbst erstellte Mieterbaubeschreibung enthalte Parameter der Heizungs- und Lüftungsanlage. Danach sollte sie Lüftungsanlage 10 m³/h/qm Zuluftleistung erbringen und eine Innentemperatur von 21 Grad Celsius erreicht werden können. Diese Parameter seinen eingehalten (Bl.157).

Die vertragsgemäßen Dämmwerte seien eingehalten. Nur im Einzelfall würden die DIN-Werte überschritten. Dies könne aber bei einem Vorhaben, bei dem kein Neubaustandard angelegt werden dürfe, keinen Mangel begründen (Bl.157, 87).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Rechtszügen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 535 Abs.2 BGB einen Anspruch auf Zahlung des ausgeurteilten restlichen Mietzinses für die Monate Juni und August bis November 2010.

Der Mietzins ist nicht gemindert, § 536 Abs.1 BGB.

Die in den Mieträumen vorhandene Heizungs- und Belüftungsanlage ist nicht mit einem Mangel im Sinne von § 536 BGB behaftet.

Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob ein Mangel vorliegt, sind die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Normen (BGH, NJW 2005, 218). Das Landgericht hat im unstreitigen Tatbestand des angefochtenen Urteils festgestellt, dass es zwischen den Parteien hinsichtlich der technischen Gebäudeausstattung keine Vereinbarung gibt. Dies entspricht dem Vortrag der Beklagten, wonach die Parteien hinsichtlich der Gebäudeausstattung keine konkreten Vereinbarungen getroffen haben (Bl.31 d.A.). Fehlen – wie hier – ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet (KG, WuM 1980, 255; BGH, a.a.O.).

Dass die streitgegenständlichen Räume unangemessene Temperaturen aufwiesen, bzw. zu heiß oder zu kalt seien, wird von der Beklagten nicht schlüssig vorgetragen.

Die Beklagte beanstandet die Unwirtschaftlichkeit der von der Klägerin eingebauten Anlage, leitet diese aber ausdrücklich nicht daraus her, dass diese im Vergleich zu anderen veraltet wäre oder nicht dem Stand der Technik entspreche, sondern daraus, dass diese nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen sei (Bl.144 d.A.). Die Lüftungsanlage lasse sich nur zentral bedienen und einstellen, so dass eine bedarfsgerechte Einstellung in den einzelnen Stockwerken nicht möglich sei. Zudem sei eine Einstellung der Lüftungsanlage lediglich durch einen Techniker möglich und könne daher nicht vom Personal der Beklagten vorgenommen werden (Bl.22). Der Vortrag der Beklagten ist widersprüchlich. Wenn eine nur zentral durch einen Techniker zu bedienende Anlage dem Stand der Technik entspricht, also – wie vom BGH gefordert – die maßgeblichen technischen Normen eingehalten werden, kann diese nicht zugleich von dem abweichen, was im Mindestmaß als allgemeiner Standard vorausgesetzt wird, bzw. nach Treu und Glauben von einer Heizungsanlage erwartet werden kann (vgl. insoweit den Vortrag der Beklagten Bl.143 d.A.).

Davon abgesehen kann der Beklagten auch nicht gefolgt werden, wenn sie meint, dass der Umstand, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nur durch einen Techniker ein- bzw. zu verstellen ist, einen Mangel darstelle. Von einem Mangel könnte dann ausgegangen werden, wenn eine solche Anlage überhaupt nicht zu regulieren wäre. Die streitgegenständliche Heizungs- und Belüftungsanlage ist aber regulierbar. Wenn sie aufgrund ihrer Komplexität nur durch einen Techniker zu regulieren sein sollte, stellt dies keinen Mangel dar, wenn die Anlage – wie hier – dem Stand der Technik entspricht.

Ein Mietmangel liegt auch nicht etwa deshalb vor, weil wie die Beklagte vorträgt, sie die Kosten für die Heizung trage und der Energieverlust erheblich sei (Bl.144). Eine verlustreich arbeitende Heizung stellt per se keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant (KG, KGR 2008, 682; KGR 206, 89). Selbst außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Fehler der Mietsache dar. Nur wenn diese hohen Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist aber nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen (KG, KGR 2008, 682; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III, Rdnr.1305). Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten entspricht die Heizungs- und Belüftungsanlage dem aktuellen Stand der Technik, so dass von einer Mangelhaftigkeit der Heizungs- und Belüftungsanlage nicht ausgegangen werden kann.

Der Senat folgt auch nicht der Rechtsprechung des OLG Düsseldorf (WuM 1984, 54), wonach der Vermieter nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte verpflichtet ist, dem Mieter eine wirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage bereitzustellen. Der Mieter hat, wie oben näher ausgeführt, grundsätzlich einen Anspruch auf eine Heizung, die den vertraglichen Vereinbarungen entspricht oder aber, falls eine ausdrückliche Vereinbarung fehlt, jedenfalls dem Stand der Technik entspricht. Da die Heizungs- und Belüftungsanlage nach dem Vortrag der Beklagten dem Stand der Technik entspricht, liegt ein Mangel nicht vor.

Die von der Beklagten in der Berufungsinstanz zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichtes Dresden vom 29. November 2011 – 5 U 763/11 – befasst sich mit einem Sachverhalt, der mit dem hier vorliegenden nicht zu vergleichen ist. Das Oberlandesgericht Dresden ist in seiner Entscheidung, zu der Überzeugung gelangt, dass die von dem Beklagten gemietete Veranstaltungshalle nicht die vereinbarte und vertraglich vorausgesetzte Beheizbarkeit aufweist, da diese nicht mit zumutbarem Aufwand und innerhalb angemessener Zeit beheizt und während der Veranstaltungen dauerhaft temperiert werden konnte, ohne die Veranstaltung zu stören.

Soweit die Beklagte vorträgt, sie habe 500.000,00 € verlorenen Baukostenzuschuss geleistet, um in dem langfristig angemieteten Gebäude brauchbare Funktionalität vorzufinden, ist dieser Vortrag gänzlich unsubstantiiert. Insbesondere lässt sich diesem Vortrag nicht entnehmen, dass die Parteien hinsichtlich der Heizungs- und Belüftungsanlage eine konkrete Vereinbarung getroffen hätten, zumal die Beklagte selbst ausdrücklich vorträgt (Bl31) dass eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden sei.

Der von der Beklagten beanstandete mangelnde Wärmeschutz stellt keinen Mietmangel im Sinne von § 536 BGB dar.

Der Mieter einer Wohnung oder von Gewerberäumen kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen bzw. Gewerberäume entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen. Bei einem Altbau kann ein Mieter nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für Neubauten entspricht (vgl. Landgericht Berlin, Grundeigentum 2008, 1053).

Das streitgegenständliche Gebäude ist zu DDR-Zeiten errichtet worden, so dass die Beklagte ohne eine gesonderte Vereinbarung nicht erwarten kann, dass die Wände den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Standard in Bezug auf Wärmeschutz aufweisen. In Ziffer 1.5 der Anlage 2 zum Mietvertrag, die gemäß Ziffer 1.3 des Mietvertrages Bestandteil des Vertrages ist und in Verbindung mit Anlage 1 und Anlage 3 die Grundlage für die Errichtung und Ausstattung des Mietgegenstandes beinhaltet, ist geregelt, dass bei den tragenden Außenwänden keine bauliche Maßnahme erforderlich ist. Die Position “Außenwandbekleidung außen” unter 1.5 der Anlage 2 enthält den Vermerk “ggfs zusätzliche Wärmeschutzmaßnahmen gemäß EnEV-Nachweis”. Dieser Vermerk kann unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich um ein zu DDR –Zeiten errichtetes Gebäude handelt und die Außenwände daher vor dem Umbau unter keinen Umständen den Wärmeschutz gemäß EnEV-Nachweis aufweisen konnten, nur die Bedeutung haben, dass ein solcher Wärmeschutz dann erfolgen wird, wenn er erforderlich ist, um eine Baugenehmigung bzw. Bauabnahme zu erhalten. Wie der von der Klägerin zu den Akten gereichten Anlage K7 (Energiesparnachweis) zu entnehmen ist, erfüllen drei der im Kellergeschoss befindlichen Außenwände nicht die DIN nach 4108-2: 2003-7. Dies ist aber ausweislich der Ausführungen in der Energiebilanz deshalb nicht maßgebend, weil davon keine Sozialräume betroffen sind, so dass der mangelnde Wärmeschutz einer Baugenehmigung bzw. Bauabnahme nicht im Wege stand.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich eine Vereinbarung dahingehend, dass sämtliche Außenwände der zum Zeitpunkt des Umbaus maßgeblichen DIN Norm angepasst werden sollen, auch nicht aus der mit der Überschrift “Baubeschreibung Neubauanforderungen” versehenen Anlage 3 zum Mietvertrag. Dass nicht sämtliche Gebäudeteile neu gebaut werden sollten, ergibt sich bereits aus der Anlage 1 zum Mietvertrag, in der ausdrücklich festgehalten worden ist, welche Bauteile ohne Veränderung beibehalten, welche ausgebessert bzw. überarbeitet und welche abgebrochen und neu gebaut werden sollten. Aus der in der Anlage 3 enthaltenen, mit der Überschrift “Wände” versehenen Regelung, wonach die Umfassungswände der Mieteinheit entsprechend den Anforderungen aus Brandschutz, Wärmeschutz, Schallschutz und statistischen Erfordernissen als Mauerwerk-, Stahlbeton oder GK-Wände errichtet werden, kann die Beklagte nicht herleiten, dass auch die tragenden Außenwände an die aktuellen Wärmeschutz-Normen angepasst werden sollten. Diese sollten nämlich – wie dargelegt – entsprechend der in der Anlage 1 enthaltenen Regelung nicht neu errichtet, sondern in ihrem Zustand belassen werden. Die in der Anlage 3 zu den Wänden enthaltene Regelung kann sich folglich nur auf die nichttragenden Außenwände, die tragenden und nichttragenden Innenwände beziehen, die ausweislich der Anlage 1 teilweise neu errichtet werden sollten.

Soweit die Beklagte vorträgt, dass die Höhe der Umbaukosten von 3 Mio. € dafür spreche, dass die Umbaumaßnahmen grundlegender Natur gewesen sind und das Gebäude auf den Stand eines Neubaus bringen sollten, ist ihr Vortrag nicht hinreichend substantiiert. Allein aus der Höhe der Baukosten kann nicht auf einen bestimmten allgemeinen Standard geschlossen werden

Die Beklagte dringt mit der hilfsweise erklärten Aufrechnung mit einem Guthaben in Höhe von 7.679,82 € aus der Nebenkostenabrechnung 2009 nicht durch, da diese Forderung bereits durch die von der Klägerin mit Schreiben vom 28. Januar 2011 erklärte Aufrechnung erloschen ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird im Hinblick auf die Entscheidungen des Oberlandesgerichts Düsseldorf, Urteil vom 4. November 1982 – 10 U 109/82 und des Oberlandesgerichts Hamm, – Urteil vom 27. Januar 1987 – 7 U 167/85 – gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO zugelassen.

Zur Frage des Mietmangels bei verlustreich arbeitender Heizung

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