BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 354/12
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen Soldatensiedlung
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung zu einer Reihe von gleichgelagerten Fällen mit der Frage befasst, wann ein Gutachten als ungeeignet zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen werden muss.
Die Beklagten sind Mieter von Reihenhäusern der Klägerin in Geilenkirchen-Neutevern. Bei diesem Ortsteil von Geilenkirchen handelt es sich um eine im Jahr 1953 errichtete ehemalige Soldatensiedlung, die zum unmittelbar benachbarten heutigen NATO-AWACS-Flughafen gehörte und sich nunmehr insgesamt im Eigentum der Klägerin befindet. Im Jahr 2009 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete (in den meisten Fällen auf 4,86 € je qm). Die Beklagten erteilten die Zustimmung nicht.
Das Amtsgericht hat den auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klagen nach Einholung eines Sachverständigengutachtens ganz oder überwiegend stattgegeben. Das Gutachten basierte auf Vergleichswohnungen der ehemaligen Soldatensiedlung, die die Klägerin dem Sachverständigen benannt hatte. Das Berufungsgericht hat die erstinstanzlichen Urteile teilweise geändert und die Beklagten – unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen – nur zur Zustimmung zu einer geringeren Mieterhöhung (4,30 € je qm) verurteilt.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte zum Teil Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete* ungeeignet ist, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt. Denn der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.
Das Berufungsgericht hat daher seiner Entscheidung zu Recht den Mietspiegel** der Stadt Geilenkirchen und nicht das erstinstanzlich eingeholte Gutachten zugrunde gelegt. Es hat jedoch den im Mietspiegel vorgesehenen Einfamilienhauszuschlag mit der Begründung abgelehnt, dass dadurch der Höchstwert der Mietspiegelspanne überschritten werde und dies unzulässig sei. Dies ist rechtsfehlerhaft. Mit einem solchen Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die in den im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen keinen Niederschlag gefunden haben. Da keine weiteren Feststellungen zu erwarten waren, hat der Senat den Einfamilienhauszuschlag selbst geschätzt und ist auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 € je qm gekommen.
*§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
…
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. …
**§ 558c BGB: Mietspiegel
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
…
Quelle: Pressemitteilung Nr. 111/2013 des BGH vom 03.07.2013
