Wiederholt verspätete Mietzahlung während eines Jahres rechtfertigt Kündigung

LG Hagen (Westfalen), Urteil vom 07.05.2010 – 1 S 13/10

Allein das Interesse, sich ein Beweismittel zu sichern, reicht nicht aus, um die Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Prozessgegners zu rechtfertigen (Rn.5).

Überschreitet der Mieter abgesehen von drei Monaten im Verlaufe eines Jahres die Mietzahlung auch nach erfolgter Abmahnung stets um einige Tage, so muß der Vermieter dieses Verhalten nicht hinnehmen (Rn.9).

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 18.12.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schwerte wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.07.2010 gewährt.

Gründe

I.

1

Auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen. Gegenüber den darin enthaltenen Feststellungen hat sich in zweiter Instanz insoweit eine Veränderung ergeben, als der Beklagte zu 1) nunmehr behauptet, die Klägerin habe gewusst, dass er bei Telefongesprächen einen Dritten mithören lasse. Darauf habe er die Klägerin ausdrücklich hingewiesen, nachdem es im Verlauf des Mietverhältnisses zu Spannungen zwischen ihnen gekommen sei. Für den Umstand, dass die Klägerin ihm bereits bei Abschluss des Mietvertrags den Zeitpunkt für die Zahlung der Miete freigestellt habe, beruft sich der Beklagte auf das Zeugnis der am Berufungsverfahren nicht beteiligten Beklagten zu 2).

II.

2

Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet, mithin zulässig. In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.

3

Das Räumungsverlangen ist begründet, da die Klägerin das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat. Die auf unpünktliche Zahlungen der Miete im Jahr 2008 gestützte Kündigung vom 05.02.2009 war berechtigt, §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

4

Nach § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags vom Dezember 2007 war die Miete jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Seine Behauptung, die Parteien hätten die im Mietvertrag enthaltene Fälligkeitsregelung mündlich abgeändert, hat der Beklagte zu 1) nicht bewiesen.

5

Eine Vernehmung des von ihm bereits in erster Instanz benannten Zeugen … kommt nicht in Betracht. Wie der Beklagte zu 1) im Termin vom 07.05.2010 erläutert hat, soll der Zeuge Anfang des Jahres 2008 ein Telefongespräch mitgehört haben, bei dem die Klägerin spätere Zahlungen akzeptiert habe. Das Mithören erfolgte heimlich. Den Angaben des Beklagten zu 1) im Termin vom 07.05.2010 zufolge wusste die Klägerin erst später, nachdem sich das Verhältnis der Parteien verschlechtert hatte, dass Dritte die Telefongespräche mithörten. Deshalb verletzte das belauschte Telefonat, das im Januar 2008 stattgefunden haben soll, das grundrechtlich geschützte Recht der Klägerin am gesprochenen Wort und führte zu einem Beweisverwertungsverbot. Allein das Interesse sich ein Beweismittel zu sichern, reicht nicht aus, um die Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Prozessgegners zu rechtfertigen (BGH, NJW 2003, 1727).

6

Der Antrag des Beklagten zu 1) auf Vernehmung der am Berufungsverfahren nicht beteiligten Beklagten zu 2) als Zeugin ist gemäß den §§ 530, 296 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Diesen Beweisantrag hätte der Beklagte zu 1) bereits mit der Berufungsbegründung stellen müssen, § 520 BGB. Das Zuwarten bis zum Termin vom 07.05.2010, das einen neuen Termin erforderlichen machen und den Rechtstreit verzögern würde, hat der Beklagte zu 1) nicht entschuldigt.

7

Nach der unbestritten gebliebenen Aufstellung der Klägerin haben die Beklagten im Jahr 2008 nur dreimal die Miete bis zum 3. Werktag des Monats gezahlt. Im Übrigen sind Verzögerungen zwischen 1 und 10 Tagen eingetreten. Auch die am 09.02.2009 gezahlte Februarmiete 2009 war bei Ausspruch der Kündigung am 05.02.2009 (Donnerstag) rückständig. Fällig war sie am 3. Werktag des Monats, das heißt am 04.02.2009 (Mittwoch).

8

Die wiederholte Überschreitung der Zahlungstermine berechtigt den Vermieter in der Regel zur Kündigung des Mietverhältnisses (BGH, NJW 2006, 1585). Ob eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung im Sinn der §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommt, bedarf hier keiner Entscheidung. Aufgrund der Kündigungserklärung vom 05.02.2009, zugegangen am 06.02.2009, endete das Mietverhältnis spätestens am 31.05.2009, § 573 c BGB.

9

Zwar wurden im vorliegenden Fall die Fälligkeitstermine nur um einige Tage überschritten. Aber abgesehen von drei Monaten haben die Beklagten im gesamten Jahr 2008 die Miete trotz der Abmahnungen vom 13.02.2008 verspätet gezahlt. Ein derart unzuverlässiges Verhalten ihrer Mieter musste die Klägerin nicht hinnehmen. Aus ihrer Sicht bestand keine Gewähr dafür, dass die Miete in Zukunft dauerhaft pünktlich gezahlt wird. Dies gilt umso mehr, als der Beklagte zu 1) in erster Instanz selbst vorgetragen hat, er sei häufig nicht in der Lage, schon am Anfang des Monats zu zahlen. Nicht einmal die Kündigung und das vorliegende Räumungsverfahren veranlassten die Beklagten, ihr Verhalten zu ändern. Im August 2009 gerieten sie erneut in Rückstand. Sie zahlten die Miete erst am 12.08.2009.

10

Die Berufung auf ein Minderungsrecht vermag den Beklagten zu 1) nicht zu entlasten. Zum einen hat er erstmals für Januar 2009 ein Minderungsrecht geltend gemacht, wodurch die Verspätungen im Jahr 2008 nicht entschuldigt sind. Darüber hinaus entbindet das Vorhandensein von Mängeln der Wohnung den Mieter nicht von der Pflicht, die geminderte – und damit geschuldete – Miete fristgerecht zu zahlen.

11

Der Einwand des Beklagten zu 1), die Klägerin habe die Verspätungen widerspruchslos hingenommen und keine Abmahnungen erteilt, ist ebenfalls unbegründet. Es ist davon auszugehen, dass die Beklagten zumindest das erste Mahnschreiben vom 13.02.2008 erhalten haben. Die Klägerin hat es per Einschreiben versandt. Da den Beklagten unter dem 14.02.2008 ein Einschreibebrief der Klägerin zugestellt wurde, kann sich der Beklagte zu 1) nicht damit begnügen, den Zugang von Mahnschreiben pauschal zu bestreiten. Welchen anderen Inhalt das Einschreiben hatte, hat er nicht dargetan.

12

Ausgehend von einem Streitwert über 10.320,– Euro (860,– Euro x 12) kann die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 837,52 Euro ersetzt verlangen:

13

14

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

15

Die Entscheidung der Kammer, dem Beklagen zu 1) eine Räumungsfrist zu gewähren, beruht auf § 721 Abs. 1 ZPO.