AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.04.2012 – 7 C 326/10
1. Stellt ein Sachverständiger in seinem Gutachten zu Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) Wärmebrücken fest, die unabhängig vom Verhalten des Mieters für die Schäden ursächlich sein sollen, kann der Mieter Instandsetzung und Minderung verlangen.(Rn.18)
2. Bei der Minderungsquote ist eine Mitverursachung durch den Mieter zu seinen Ungunsten zu berücksichtigen (Anschluss an LG Berlin, 15. Juni 2009, 67 S 279/08, Grundeigentum 2009, 1125).(Rn.34)
(Leitsatz des Gerichts)
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, die Mietsache im Hause A Straße, 12105 Berlin, Parterre, vom Garten aus auf das Haus gesehen linken Außenwand, dergestalt in einen vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu versetzen, dass sie die Ursachen des Schimmelpilzbefalls, der die linke Außenwand bis in die hintere Ecke des Zimmers in einer Höhe von fünf Zentimetern über der Scheuerleiste durchgehend verläuft, beseitigt.
2. Es wird festgestellt, dass die Klägerin berechtigt ist, die monatliche Bruttowarmmiete in der Zeit vom 23.12.2010 bis zur endgültigen Mängelbeseitigung um 2% zu mindern.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 75% und die Beklagte zu 25% zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
1
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in der A Straße, Parterre, 12105 Berlin. Unter der Wohnung befindet sich ein ungeheizter Keller. Im Balkonzimmer trat im Winter 2007/2008 Schimmel auf. Dieser wurde auf Veranlassung der Beklagten dergestalt behandelt, dass Putzarbeiten vorgenommen wurden, eine Folie von innen auf die Wand aufgebracht und mit Tapete überdeckt wurde. Nach erneutem Auftreten des Schimmels an der linken Außenwand in einer Höhe von 5 cm über der Scheuerleiste, forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 17.08.2010 zur Mängelbeseitigung bis zum 31.08.2010 auf. An 02.09.2010 besichtigte der von der Beklagten beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. Joachim Schulz die Wohnung. Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.11.2010 wurde die Beklagte erneut unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert. Mit Schreiben vom 07.12.2010 bot die Beklagte an eine Wohnungsbesichtigung durchzuführen. Am 06.09.2009 wurde ein Thermostatventil im Balkonzimmer ausgewechselt.
2
Die Klägerin behauptet, der Schimmel erstrecke sich über die – vom Garten aus gesehen – gesamte linke Außenwand bis in die hintere Ecke des Zimmers. Sie heize und lüfte regelmäßig. Sie habe das Wohnzimmer ausreichend beheizt. Ursache der Schimmelbildung sei ein Riss in der Mauer und Putz der nicht in Ordnung sei. Die Beklagte habe im Jahr 2008 eine Luftlangzeitmessung vorgenommen, die sie nicht vorlege, woraus zu schließen sei, dass sie in Ordnung sei. Der Schimmel stelle eine Beeinträchtigung dar und sei auch gesundheitsschädigend
3
Sie habe im Jahr 2010 im Wohnzimmer 2378 Einheiten verbraucht. Den Wert von 507 Einheiten aus dem Jahr 2009 könne sie sich auch nicht erklären. Eventuell hänge er mit dem Austausch des Thermostatventils zusammen.
4
Auch in anderen Wohnungen im Haus sei Schimmelbefall aufgetreten.
5
Sie meint, eine den Schimmelpilz begünstigende Möblierung sei von ihr nicht zu vertreten. In Wohnräumen solle es möglich sein, Möbel an jeder Stelle aufzustellen. Ansonsten sei ein Hinweis des Vermieters bei Mietvertragsabschluss nötig.
6
Die Klägerin beantragt,
7
1. die Beklagte zu verurteilen, die Mietsache im Hause A Straße, 12105 Berlin, Parterre, vom Garten aus auf das Haus gesehen linken Außenwand, dergestalt in einen vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu versetzen, dass sie die Ursachen des Schimmelpilzbefalls, der über die gesamte linke Außenwand bis in die hintere Ecke des Zimmers in einer Höhe von fünf Zentimetern über der Scheuerleiste durchgehend verläuft, auffindet und beseitigt, sowie weiter, inzwischen ebenfalls derzeit noch nicht erkennbar Gefahr- und Befallstellen, die hinter einer Möblierung verborgen sind, auffindet und beseitigt,
8
2. festzustellen, dass sie berechtigt ist, die von ihr zu leistenden Monatsmiete um 15% bis zur endgültigen Mängelbeseitigung zu gemindert wird.
9
Die Beklagte beantragt,
10
die Klage abzuweisen.
11
Sie trägt vor, Ursache des Schimmels sei nicht ein baulicher Mangel, sondern das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten. Der Schimmel sei nur in dem Bereich von der Ecke bis zur Balkontür vorhanden. Die Schimmelbeseitigung im Jahr 2008 habe sie kulanzweise vorgenommen. Die an der Wand stehenden Möbel der Klägerin begünstigten die Schimmelbildung ebenso wie die zahlreichen Zimmerpflanzen. Aus den Heizkostenabrechnungen ergebe sich, dass die Klägerin die Wohnung nur unzureichend heize. Der durchschnittliche Verbrauch des Hauses habe in den Jahren 2008 und 2009 bei 92,60 VW/m² bzw. 96,26 VW/m² (Verbrauchseinheiten je Quadratmeter beheizbarer Fläche) gelegen. Dagegen habe der Verbrauch in der Wohnung der Klägerin nur 36 VM/m² in 2008 und 22,87 VW/m ² in 2009 betragen. In Bad und Küche heize die Klägerin ausweislich der Abrechnungen gar nicht. Die Klägerin habe im Wohnzimmer im Jahr 2010 nicht 2.378 Einheiten, sondern 504 Einheiten verbraucht. Die Klägerin habe ihr Heizverhalten in den vergangenen Jahren drastisch reduziert. Im Jahr 2009 sei eine Langzeitluftmessung in der Wohnung der Klägerin vorgenommen worden, die aufgrund eines Gerätedefekts oder einer Manipulation ergebnislos geblieben sei.
12
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
13
Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 07.06.2011 durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Architekt Michael Wünsch, sowie durch dessen ergänzende mündliche Anhörung. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten vom 10.11.2011 und das Sitzungsprotokoll vom 06.03.2012 verwiesen.
Entscheidungsgründe
14
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
15
Die Klägerin hat einen Instandsetzungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB gegen die Beklagte in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang.
16
Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Liegt ein Feuchtigkeitsschaden vor, so obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt und kein Baumangel vorliegt (vgl. Blank in Blank / Börstinghaus, Miete 3. Aufl. 2008, § 538 Rn. 32). Liegt zwar kein Baumangel vor, aber ist der Gebäudeteil schadensanfällig, zum Beispiel aufgrund einer Wärmebrücke, so ist der Mieter zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das dem konkret gegebenen Gebäudezustand Rechnung trägt (Blank / Börstinghaus, a.a.O. Rn. 30). Tut er dies nicht, kann eine Vertragsverletzung vorliegen. Die Annahme eines Verschuldens ist allerdings nur gerechtfertigt, wenn der Mieter erkennen konnte, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache in einem nicht behebbaren Gebäudemangel oder in einem besonders schadensempfindlichen Gebäudezustand haben und dass zur Vermeidung der Schäden bestimmte Änderungen der Wohngewohnheiten erforderlich sind. Die Rechtsprechung fordert in diesem Zusammenhang, dass der Vermieter einer schadensanfälligen Wohnung verpflichtet ist, dem Mieter genaue Hinweise über die Art des Heizens und Lüftens zu geben (vgl. Blank / Börstinghaus a.a.O.).
17
Vorliegend ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen Wunsch davon auszugehen, dass eine Schimmelbildung aufgrund der baulichen Gegebenheiten auch dann nicht ausgeschlossen werden kann, wenn sich die Klägerin normgerecht verhält.
18
Der Sachverständige Wunsch hat im Schadensbereich aufgrund des Wandaufbaus eine Oberflächentemperatur von 12,34 °C berechnet und festgestellt, dass bei einer solchen Oberflächentemperatur auch bei gebrauchsüblicher Nutzung (20°C und 50% relativer Luftfeuchtigkeit) unabhängig vom Mieterverhalten Schimmelpilz auftreten kann (Seite 15 des Gutachtens, Bl. 152 der Akte). Dies hat der Sachverständige in seiner Anhörung dahin erläutert, dass Schimmel bei normgerechten Verhalten entstehen kann, aber nicht muss und falsches Mieterverhalten nur dazu führt, dass mehr Schimmel entsteht. Primäre Ursache für den vorgefundenen Schimmel ist nach seiner Auffassung der bauliche Zustand.
19
Die Beklagte hat daher den ihr obliegenden Beweis, dass der Schimmel nicht aus ihrem Verantwortungsbereich stammt, nicht erbracht. Das Gericht hat berücksichtigt, dass der Sachverständige keinen Baumangel festgestellt hat, dass also das Haus den bauzeitlichen Anforderungen entspricht. Dennoch kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Zustand der Wand eine Ursache für die Schimmelbildung darstellt, zumal der Sachverständige in seiner Anhörung erklärt hat, dass die Oberflächentemperatur von 12,34 °C in einer Entfernung von ca. 1,20 m zur Zimmerecke ermittelt wurden und davon auszugehen ist, dass die Werte in der Fallrohrnische und in der Ecke noch geringer sind.
20
Das Gericht hat berücksichtigt, dass die Klägerin seit 1996 in der Wohnung wohnt und die Beklagte im Einzelnen dargelegt hat, dass der Durchschnittsheizverbrauch in ihrer Wohnung gesunken ist. Der Durchschnitt aus den Jahren 2003, 2004, 2005 und 2008 beträgt 3.535 Einheiten. Im Jahr 2008 hat die Klägerin 2.523 Einheiten verbraucht. 2009 waren es 1.601 und 2010 nur noch 753 Einheiten (vgl. Heizkostenabrechnungen für 2008 und 2009, (Bl. 77ff. der Akte) und die Ablesequittung für 2010 (Bl.105 der Akte). Der Verbrauch im Wohnzimmer ist ausweislich dieser Unterlagen von 1.525 Einheiten im Jahr 2008, auf 507 Einheiten 2009 und 504 Einheiten 2010 gesunken.
21
Das aus den Heizkostenabrechnungen ersichtliche Heizverhalten ist zwar ein Indiz für das Mieterverhalten als Ursache, aber es lässt nicht den Rückschluss zu, dass ausschließlich das Mietverhalten als Ursache feststeht. Vorliegend ist vielmehr davon auszugehen, dass die geringe Oberflächentemperatur aufgrund des Wandaufbaus primär ursächlich ist und das Heizverhalten lediglich das Ausmaß der Schimmelbildung beeinflusst hat. Hierfür spricht auch, dass der Schimmel bereits im Winter 2007/2008 aufgetreten ist und sich das Heizverhalten erst danach verändert hat.
22
Für ihre Behauptung, der Heizverbrauch der Klägerin liege unter dem Durchschnittsverbrauch des Hauses, ist die Beklagte beweisfällig. Ein Hinweis war nicht geboten, weil auch daraus nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden könnte, dass das Heizverhalten primär ursächlich ist.
23
Ein Anspruch auf Beseitigung des Schimmels und dessen Ursachen besteht, weil ein normgerechtes Mieterverhalten die Schimmelbildung nicht sicher verhindern kann.
24
Das Gutachten des Sachverständigen Schulz widerspricht diesem Ergebnis nicht. Der Sachverständige Schulz hat festgestellt, dass keine Feuchtigkeit von außen in die Wände eindringt und nach seinen Untersuchungen kein Baumangel vorliegt. Dass das Gebäude an der schimmelbehafteten Stelle aufgrund von Wärmebrücken schadensgeneigt ist, hat er nicht in Frage gestellt. Die Frage, welche Maßnahmen dem Mieter zur Vermeidung einer Schimmelbildung zumutbar sind, oder ob (auch) der Vermieter tätig werden muss, ist eine Rechtsfrage.
25
Als weitere Mitursachen für die Schimmelbildung kommen die sehr breite Fensterbank und die aufgestellten Möbel (frühere Eckmöblierung) in Betracht. Beide behindern die Luftzirkulation (so der Sachverständige Schulz auf Seite 20 seines Gutachtens, Bl. 34 der Akte und der Sachverständige Wunsch auf Seite 7 seines Gutachtens, Bl. 144 ). Beide Feststellungen stehen dem Instandsetzungsanspruch nicht entgegen, denn die Fensterbank ist vermieterseits gestellt und die Möblierung ist nicht vertragswidrig, da die Klägerin bei Mietvertragsabschluss nicht darauf hingewiesen, wurde, dass diese Ecke nicht möbliert werden darf.
26
Hinreichende Anhaltspunkte für ein falsches Lüftungsverhalten liegen nicht vor. Unschädlich ist, dass der Sachverständige hierzu keine Untersuchungen durchgeführt hat. Hätte er eine hohe Luftfeuchtigkeit festgestellt, wäre das allenfalls ein Indiz für falsches Mieterverhalten. Ein sicherer Rückschluss auf das Lüftungsverhalten in der Vergangenheit könnte nicht gezogen werden.
27
Der Instandsetzungsanspruch war auf die Wand von der Ecke bis zur Balkontür zu begrenzen, weil die Klägerin nicht zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen hat, dass sich der Schimmel über die gesamte Außenwand erstreckt. Vielmehr ist – auch aufgrund der eingereichten Fotos (Bl. 87ff. der Akte) davon auszugehen, dass lediglich der Bereich zwischen Ecke und Balkontür betroffen ist. Dort sind einzelne Flecken oberhalb der Scheuerleiste erkennbar.
28
Weiteren – zuvor unentdeckten – Schimmelbefall an anderen Stellen hat die Klägerin weder dargelegt noch bewiesen.
29
Der Feststellungsanspruch ist zulässig. Ein Feststellungsinteresse besteht, weil dem Recht der Klägerin auf Mietminderung eine Unsicherheit droht, weil die Beklagte es bestreitet und das angestrebte Urteil geeignet ist, diese Unsicherheit zu beseitigen. Der Feststellungsanspruch ist jedoch nur teilweise begründet.
30
Der Antrag ist dahingehend auszulegen, dass die Feststellung ab Eingang des Prozesskostenhilfeantrags gewollt ist. Nach den für die Antragsauslegung maßgeblichen Grundsätzen gilt im Zweifel als gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage entspricht (vgl. BGH, Urteil vom 06.06.2000, VI ZR 172/99, NJW 2000, 3287 – zitiert nach juris). Grundsätzlich beginnt der begehrte Zeitraum ab Klageeinreichung (vgl. Zöller-Greger, ZPO, 29. Aufl., 2012, § 256, Rn. 15; BGH a.a.O.). Da die Klägerin aber zuvor in ihrem Prozesskostenhilfeantrag verdeutlicht hat, dass sie bereits zu diesem Zeitpunkt die Feststellung begehrt, ist auf den Eingang des Prozesskostenhilfeantrags abzustelle-n, mithin auf den 23.12.2010.
31
Die Klägerin hat ein Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 BGB in Höhe von 5%. Die Schimmelbildung stellt einen Mangel dar, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Wie bereits ausgeführt wurde, ist der bauliche Zustand des Hauses (der selbst nicht mangelhaft ist) die primäre Ursache für den Mangel. Vorliegend steht jedoch fest, dass das Heizverhalten der Klägerin das Ausmaß des Schimmels begünstigt hat. Die Klägerin hat selbst gegenüber dem Sachverständigen Wunsch im Ortstermin angegeben, dass sie das Wohnzimmer auf 17-19°C heize. Diese Beheizung ist unzureichend und führt zu einer weiteren Senkung der Oberflächentemperatur der Außenwand (vgl. Seite 16 des Gutachtens des Sachverständigen Wunsch, Bl. 153 der Akte), wodurch sie die Schimmelbildung verstärkt hat (vgl. Seite 16 und 18 des Gutachtens des Sachverständigen Wunsch, Bl. 153 und 155 der Akte).
32
Dass 17-19°C zu niedrig sind, insbesondere in einer Wohnung, die über einem unbeheizten Keller liegt und in der schon einmal Schimmel aufgetreten ist, ist allgemein bekanntes Mieterwissen, über das der Durchschnittsmieter verfügen muss. Eine weitere Belehrung durch die Vermieterin war insoweit nicht erforderlich. Ein Defekt der Heizung ist nicht ersichtlich. Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass nach den Herstellerinformationen bei einer Einstellung des Thermostats auf “3” eine Temperatur von 20°C erreicht wird. Sie hat in der Wohnung gewohnt, so dass sie hätte merken können und müssen, dass diese Temperatur nicht erreicht wird. Wie ihre Äußerung gegenüber dem Sachverständigen im Ortstermin zeigt, war ihr bekannt, dass eine Raumtemperatur von 20°C nicht erreicht wurde.
33
Die mögliche weitere Mitverursachung durch die Eckmöblierung ist der Klägerin aus den genannten Gründen nicht anzulasten.
34
Steht wie vorliegend fest, dass der Schimmel Ursachen hat, die von Vermieter und vom Mieter gesetzt wurden, so ist dies bei der Minderungsquote zu berücksichtigen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.06.2009, 67 S 279/08; GE 2009, 1125ff. – zitiert nach juris). Ferner war zu berücksichtigen, dass die Klägerin eine Gesundheitsgefährdung und körperliche Beeinträchtigungen lediglich pauschal behauptet, jedoch weder konkret dargelegt, noch Beweis dafür angeboten hat. Ein gerichtlicher Hinweis war nicht geboten, weil die Beklagte auf den insoweit ungenügenden Vortrag hingewiesen hat (vgl. Seite 6 des Schriftsatzes vom 15.04.2011, Bl. 75 der Akte). Es ist daher davon auszugehen, dass der Schimmel lediglich eine optische Beeinträchtigung an einer relativ kleinen Fläche in der ca. 75 m² großen Wohnung darstellt. Wegen der Lage im Wohnzimmer hält das Gericht und der Mitverursachung erachtet das Gericht eine Minderungsquote von auf 2 % für angemessen.
35
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11 und 711 ZPO.
