LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016 – 63 S 199/15
Vermieter kann im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Tätigkeit – wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler – im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine größeren Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter als bei einer üblichen Wohnnutzung zu erwarten sind (Anschluss BGH, 14. Juli 2009, VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157 und BGH, 10. April 2013, VIII ZR 213/12, NJW 2013, 1806).
Tenor
1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 10.06.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee – 7 C 388/14 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
2. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Das angefochtene Urteil jedoch ohne die in Ziff. 3 angeordnete Sicherheitsleistung.
Gründe
I.
1
Die Klägerin (Vermieterin) nimmt die Beklagten (Mieter) auf Räumung wegen einer Kündigung aufgrund einer teilgewerblichen Nutzung durch den Beklagten zu 2.) (Rechtsanwalt) in Anspruch.
2
Das Mietverhältnis begann zum 15.08.2005. Am 25.09.2006 trat die hiesige Klägerin als Erwerberin in das Mietverhältnis ein.
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Im Jahr 2009 erhielt der Beklagte zu 2.) seine Zulassung als Rechtsanwalt und meldete sich unter seiner Wohnanschrift bei der Rechtsanwaltskammer an. Der Beklagte zu 2.) war seit seiner Zulassung in verschiedenen Anwaltskanzleien abhängig beschäftigt, teilte der RAK jedoch nicht die jeweilige Anschrift seines Arbeitgebers mit, sondern beließ es bei der Wohnanschrift.
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Ein Schild, das auf eine Kanzlei oder eine Anwaltstätigkeit hinwies, war nicht am Haus angebracht. Mandantenverkehr fand nicht statt.
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Der Beklagte trat lediglich zwei Mal als Rechtsanwalt unter seiner Wohnanschrift auf: In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht, in welchem er sich selbst vertrat und in einem weiteren Rechtsstreit vor dem Amtsgericht, in welchem er seine Lebensgefährtin, die Beklagte zu 1.), vertrat.
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Im E-Mailverkehr der hiesigen Parteien, die streitgegenständliche Wohnung betreffend, gab der Beklagte zu 2.) stets im Zeitraum Juli 2011 – August 2013 im Briefkopf die Adresse der hier streitgegenständlichen Wohnung an und unterzeichnete mit dem Zusatz „Rechtsanwalt“.
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Mit Schreiben vom 06.06.2014 mahnte die Klägerin die teilgewerbliche Nutzung ab.
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Mit Schreiben vom 14.10.2014 kündigte die Klägerin fristlos, hilfsweise ordentlich und wiederholte die Kündigung in der Klageschrift vom 18.12.2014.
9
Zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt hat der Beklagte zu 2.) bei der RAK seine Anschrift ändern lassen. Die Klägerin hat die Beklagten erstinstanzlich auf Räumung in Anspruch genommen.
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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Klägerin nicht habe darlegen können, dass eine gewerbliche Nutzung nach Außen getreten sei und die Klägerin im Übrigen jedenfalls ausweislich des E-Mailverkehrs eine solche über einen Zeitraum von zwei Jahren geduldet habe.
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Mit der Berufung vertritt die Klägerin unter Berufung auf das Urteil des BGH vom 31.07.2013 – VIII ZR 149/13 die Auffassung, es käme nicht darauf an, dass keine Störungen durch die gewerbliche Nutzung ausgegangen seien. Ausreichend sei vielmehr wenn eine berufliche Aktivität nach außen erkennbar sei. Dies sei der Fall, da potenzielle Mandanten, die sich nach dem Beklagten zu 2.) bei der RAK erkundigten, die Adresse der streitgegenständlichen Wohnung erhalten würden. Aus diesem Grund sei auch die Kündigung in der Klageschrift nach Änderung der Adresse bei der RAK begründet, da davon auszugehen sei, dass der Beklagte zu 2.) dennoch weiterhin zumindest nebenberuflich in der Wohnung arbeite.
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Die Klägerin beantragt,
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das Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 10.06.2015 abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung im Hause … Berlin, Vorderhaus, 2. OG links, bestehend aus 5 Zimmern, Küche, Bad, Flur, Gäste-WC, Balkon und Keller Nr. 5 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
14
Die Beklagten beantragen,
15
die Berufung zurückzuweisen.
II.
16
Die zulässige Berufung ist unbegründet.
17
Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung aus § 546 BGB zu. Das Mietverhältnis ist weder durch die Kündigung vom 14.10.2014 noch durch die vom 18.12.2014 beendet worden.
18
Der Vertragsverstoß des Beklagten zu 2.) entfaltet nicht ein hinreichendes Gewicht i.S.d. § 573 BGB, das eine ordentliche Kündigung rechtfertigte.
19
Zwar hat der BGH in der durch die Klägerin zitierten Entscheidung entschieden, dass ein Vermieter auch dann zur ordentlichen Kündigung einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung berechtigt ist, wenn der Mieter Inhaber eines Gewerbebetriebs ist und die gemietete Wohnung trotz Abmahnung gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte angibt und gegenüber Kunden als Geschäftsadresse nutzt, im Haus jedoch weder Mitarbeiter noch Geschäftskunden empfängt (BGH aaO).
20
Ein Vertragsverstoß von hinreichendem Gewicht ist jedoch erst dann gegeben, wenn sich ein wirtschaftlich denkender, vernünftig abwägender Vermieter in der konkreten Situation zur Vertragsbeendigung auch dann entschlösse, wenn er bei einem durch geringe Nachfrage geprägten Wohnungsmarkt mit Schwierigkeiten bei der Weitervermietung und Mietzinsverlusten zu rechnen hätte (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 573, Rn. 21 – beck-online).
21
Dies ist nicht der Fall, da eine Beeinträchtigung der Klägerin in nennenswertem Maße nicht gegeben war. Unstreitig hat der Beklagte zu 2.) keine Mandanten in der streitgegenständlichen Wohnung empfangen. Es war kein Kanzleischild angebracht und nicht einmal am Briefkasten befand sich ein Hinweis auf eine gewerbliche Nutzung als Rechtsanwalt. Zwar ist der Beklagte zweimal als Rechtsanwalt aufgetreten, wobei er jedoch einmal sich selbst und einmal die Beklagte zu 1.) vertreten hat, so dass es auch hier zu keinem Mandantenverkehr kam.
22
Hinzukommt, dass die Klägerin, wie das Amtsgericht bereits zutreffend feststellt, über zwei Jahre eine eventuelle teilgewerbliche Nutzung gekannt hat, wie sich aus dem E-Mailverkehr ergibt und duldete (vgl. auch Urteil der Kammer vom 08.05.2015 – 63 S 369/14 – juris). Ferner hat der Beklagte zu 2.) – was hinsichtlich des Zeitpunktes streitig ist – bereits vor der ersten Kündigung einen Antrag auf Änderung der Adresse bei der RAK gestellt.
23
Dies steht im Gegensatz zu der Auffassung der Klägerin auch im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 213/12 -, juris). Die durch die Klägerin zitierte Entscheidung enthält keine Abgrenzung zu der vorzitierten Entscheidung oder einen Hinweis, dass der BGH seine Rechtsprechung ändere. In dieser stellt der BGH jedoch ausdrücklich darauf ab, dass der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben jedoch verpflichtet sein kann, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie – wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler – im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird etwa in der Existenzgründungsphase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein können.(BGH Urt.v. 10.04.2013 – VIII ZR 21312 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08 -, Rn. 15, juris). Hier hat der Beklagte gegenüber der RAK seine Privatadresse nach Erhalt der Zulassung, angegeben. Eine andere Anschrift stand ihm zu diesem Zeitpunkt mangels Arbeitsvertrag noch gar nicht zur Verfügung. Er hat es dann lediglich versäumt, die Adresse bei der RAK zu ändern, ist jedoch außer für sich selbst und die Beklagte zu 1.) nie als Rechtsanwalt unter dieser Anschrift gearbeitet. Damit beschränkte sich die Beeinträchtigung der Klägerin auf die Post, die der Beklagte zu 2.) durch die RAK erhält und die Post in zwei Rechtsstreitigkeiten.
24
Die obigen Ausführungen gelten für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB entsprechend. Da das Verhalten des Beklagten keine unerhebliche Vertragsverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt, ist der Klägerin erst Recht die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar.
25
Auch die Kündigung vom 18.12.2014 in der Klageschrift hat das Mietverhältnis nicht beendet.
26
Es kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden, zumal zu diesem Zeitpunkt der Beklagte seine Adresse bei der RAK unstreitig bereits geändert hatte. Soweit die Klägerin meint, es sei dennoch von einer weiteren teilgewerblichen Nutzung zumindest in Nebentätigkeit auszugehen, überzeugt dies nicht. Sollte der Beklagte zu 2.) zu Hause Schriftsätze fertigen, dürfte dies wohl er mit dem durch den BGH ausdrücklich als zulässig angesehenen häuslichen Arbeitszimmer zu vergleichen sein.
27
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
28
Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.
