Arglist bei Verschweigen von Feuchtigkeitsmängeln und Behebung kurz vor Verkauf -

Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 06.02.2013 – 1 U 132/12

1. Weiß ein Verkäufer um Feuchtigkeitsschäden des Hauses und lässt er kurz vor der Veräußerung Sanierungsarbeiten durch Dritte durchführen, wobei ihm nicht bekannt ist, über welche fachliche Qualifikation der Ausführende, dessen Arbeiten der Verkäufer auch nicht überprüft, verfügt, muss er mit der Möglichkeit eines fortbestehenden Fehlers rechen.(Rn.82)(Rn.87)

2. Klärt der Verkäufer den Käufer nicht über diese Umstände auf, handelt er arglistig.(Rn.88)(Rn.95)

(Leitsätze des Gerichts)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 29. Februar 2012 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken, 5 O 114/10, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist, ebenso wie das angegriffene Urteil des Landgerichts Saarbrücken, vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des nach den jeweiligen Urteilen zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Der Kläger begehrt die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages nach dessen Anfechtung sowie die Zahlung von Schadensersatz.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 24. April 2009 erwarb der Kläger ein Hausanwesen von der Beklagten zu einem Kaufpreis von 117.000 Euro. Im Vertrag ist in § 7 (Klärgrube, Sachmängelhaftung, Abtretung der Handwerkeransprüche, Baulasten) u.a. folgendes festgehalten:

„2. Soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist, werden – vorbehaltlich der Regelung in Abs. 3 und Abs. 4 – die Rechte des Erwerbers wegen eines Sach- bzw. Werkmangels des Vertragsgegenstands ausgeschlossen; der Erwerber erklärt, dass hinsichtlich des Vertragsgegenstands mit dem Veräußerer keine Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 BGB und keine Garantien vereinbart wurden.

3. Von der Rechtsbeschränkung nach Abs. 2 ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist; hinsichtlich von Schadensersatzansprüchen bleibt die Haftung für vorsätzliche oder grob fahrlässig verursachte Schäden (…) unberührt. Einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung des anderen Vertragsteils steht diejenige seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.

4. Der Erwerber bestätigt ausdrücklich, eingehend auf den hiermit vereinbarten Mängelhaftungsausschluss und die damit verbundenen Rechtsfolgen hingewiesen worden zu sein. (…) Der Veräußerer und der Erwerber erklären nochmals, dass die Tatsache des hier vereinbarten Mängelhaftungsausschlusses (für die vorgenommenen Renovierungsleistungen) ausdrücklich gewollt ist und bei der Kaufpreisbemessung mindernd berücksichtigt wurde (!).

5. (…)

6. Der Veräußerer tritt bereits jetzt, aufschiebend bedingt auf die Kaufpreiszahlung, alle den Vertragsgegenstand betreffenden Ansprüche gegen Dritte, aus denen die Herstellung eines Zustands, eines Werks, der Ersatz von Schäden, Sanierung, Reparatur oder Wiederherstellung in Bezug auf den Vertragsgegenstand und dessen baulicher Anlagen verlangt werden kann, unabhängig von deren Entstehen an den dies annehmenden Erwerber ab.“

Der Kläger war auf das Anwesen durch ein Exposé des Immobilienmaklers N. F. aufmerksam geworden. Hierin wurde das 1936 erbaute Haus als „2008 komplett renoviert“ und mit „K. Sanierung“ bezeichnet. Nachdem der Kläger das Haus Ende Juni 2009 bezog, bemerkte er Anfang Juli 2009 im K. Schimmelbildung.

Im Rahmen eines Ortstermins am 9. Juli 2009 wurde auch die Problematik der K. Isolierung angesprochen.

Mit Anwaltsschreiben vom 27. August 2009 forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung zum 11. September 2009 auf, zu erklären, dass sie die vorhandenen Mängel vollumfänglich auf eigene Kosten von Fachunternehmen beseitigen lassen werde. Mit weiteren Schreiben stellte der Kläger klar, er bestehe auf der Hinzuziehung eines Sachverständigen. Dieser solle die durchzuführenden Arbeiten überwachen. Zuvor dürfe mit diesen nicht begonnen werden. Mit Anwaltsschreiben vom 21. September 2009 (Bl. 34 d.A.) lehnte die Beklagte jegliche Schadensersatz- oder Mängelansprüche ab.

Der Kläger leitete daraufhin ein selbständiges Beweisverfahren – Landgericht Saarbrücken, 5 OH 3/10 – ein, erklärte mit Schreiben vom 25. Juni 2010 (Bl. 38 f. d.A.) die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und forderte die Beklagte mit Schreiben vom 8. Oktober 2010 (Bl. 42 f. d.A.) auf, der Rückabwicklung des Kaufvertrages zuzustimmen.

Der Kläger macht folgende Schadenspositionen geltend:

– Grunderwerbssteuer: 4.095,00 Euro

– Maklerkosten: 4.176,90 Euro

– Notarkosten: 985,68 Euro

– Notarkosten, Grundschuldbestellung: 446,55 Euro

– Gebührenbescheid Vorkaufsrecht: 30,00 Euro

– Kosten Auflassungsvormerkung: 375,50 Euro

– Kosten Lösung einer Vormerkung: 316,25 Euro

– Gesamt: 10.425,88 Euro

Der Kläger hat behauptet, weder von der Beklagten, noch vom Makler auf Feuchtigkeitsprobleme hingewiesen worden zu sein. Die erste Besichtigung des Objekts habe im März 2009 stattgefunden. Zu diesem Zeitpunkt seien die Wohnräume bezugsfertig, die Wände der beiden K. Räume komplett verputzt und der Boden des Heizungsraumes gefliest gewesen. Lediglich im vorderen Teil des K.s fehlten noch die Fliesen. Der Makler habe auf Nachfrage erklärt, alles sei fachgerecht saniert.

Die Reduzierung des Kaufpreises von 130.000 Euro auf 117.000 Euro habe ihren Grund in einem Anruf des Vermögensberaters des Klägers beim Makler.

Der Kläger war der Ansicht, bis zur Anfechtung des Kaufvertrages sei keine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Diese sei bis zur Anfechtung durch seinen Zinsschaden bezüglich der Finanzierung des Anwesens amortisiert worden, was eine Form des Vorteilsausgleiches darstelle. Die monatliche Zinsbelastung betrage 429,70 Euro.

Mit der am 30. Dezember 2010 zugestellten Klage hat der Kläger beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 117.000,00 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 08.07.2010 zu zahlen, Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung, soweit die Lasten vom Kläger veranlasst worden sind, des im Grundbuch des Amtsgerichts Saarbrücken, Blatt, Grundbuch von D., verzeichneten Grundbesitzes (Gemarkung D., Flur, Flurstück, Größe von 3,27 Ar) und Zug um Zug gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 450,00 Euro seit dem 08.07.2010;

2. die Beklagte darüber hinaus zu verurteilen, an ihn 10.425,88 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus ab Rechtshängigkeit zu zahlen;

3. festzustellen, dass sich die Beklagte in Annahmeverzug befindet;

4. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 244,73 Euro für außergerichtliche Anwaltskosten der Rechtsanwälte zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Im Wege der Hilfswiderklage hat die Beklagte für den Fall, dass die Anfechtung des notariellen Vertrages wirksam ist beantragt,

den Kläger zu verurteilen, der Beklagten eine Nutzungsentschädigung über die klägerseits beantragte Entschädigung in Höhe von 450,00 Euro hinaus in Höhe von insgesamt monatlich 650,00 Euro seit Juni 2009 zu zahlen.

Höchst hilfsweise hat die Beklagte beantragt,

den Kläger zu verurteilen, eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Nutzungsentschädigung, mindestens aber monatlich 450,00 Euro ab Juni 2009 an die Beklagte zu zahlen.

Der Kläger hat beantragt,

die Hilfswiderklage abzuweisen.

Die Beklagte hat behauptet, der Kläger habe das Objekt mehrfach in unrenoviertem Zustand besichtigt. Er sei auch während der Renovierungsarbeiten mehrfach vor Ort gewesen. Dabei seien die Wände aufgebohrt gewesen, um mit Spritzen Flüssigkeit in das Gestein zu leiten, damit dieses versiegelt werde. Der Kläger habe mit dem Zeugen F. auch darüber gesprochen, dass der Sandstein der K. Wände zu Feuchtigkeit neige. Daher seien dem Kläger sämtliche Mängel aufgrund seiner mehrfachen Besichtigungen bekannt gewesen. Dies sei auch der Grund für die Reduzierung des Kaufpreises und für die Einigung auf den Gewährleistungsausschluss gewesen.

Der Geschäftsführer der Beklagten habe zwar gewusst, dass sich Feuchtigkeit in den Wänden befinde, aber nicht in welchem Umfang. Er habe sich in gutem Glauben befunden, alle erforderlichen Maßnahmen ergriffen zu haben, um Feuchtigkeit im Mauerwerk zu beseitigen. Von der Erfolglosigkeit dieser Maßnahmen habe der Geschäftsführer der Beklagten erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages erfahren, so dass er über eine Tatsache, die ihm selbst nicht bekannt war, nicht habe täuschen können.

Die monatliche Nutzungsentschädigung sei auf 650 Euro festzusetzen. Diese sei auch nicht erst ab Anfechtung des Vertrages, sondern für die gesamte Zeit der Nutzung zu zahlen.

Das Landgericht Saarbrücken hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen K. W., J. E., W. W., N. F. und M. K.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 21. Oktober 2011 (Bl. 185 ff. d.A.) und vom 25. November 2011 (Bl. 226 ff. d.A.) Bezug genommen.

Mit am 29. Februar 2012 verkündetem Urteil (Bl. 320 ff. d.A.), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht Saarbrücken die Beklagte zur Zahlung von 117.000 Euro nebst Zinsen, Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks sowie Zug um Zug gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 500 Euro seit dem 1. Juli 2009 verurteilt. Weiter wurde die Beklagte zur Zahlung von 10.425,88 Euro nebst Zinsen sowie zur Zahlung der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verurteilt. Im Übrigen wurde die Klage und die Hilfswiderklage abgewiesen.

Hinsichtlich der Tenorierung von Zinsen wurde das Urteil durch Beschluss vom 16. April 2012 (Bl. 353 ff. d.A.) berichtigt.

Gegen dieses ihr am 1. März 2012 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 30. März bei Gericht eingereichtem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 30. April 2012 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Die Beklagte wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen und ist der Ansicht, das Landgericht irre, wenn es der Beklagten positive Kenntnis vom Feuchtigkeitsmangel unterstelle. Sie habe – neben anderen Renovierungsarbeiten – den Versuch unternommen, mittels Spritztechnik die Wände trocken zu legen. Aus ihrer Sicht sei somit alles unternommen worden, um das Anwesen in einen mangelfreien, bewohnbaren Zustand zu versetzen. Die Beklagte habe die Maßnahmen im Einzelnen nicht überwacht, habe jedoch davon ausgehen dürfen, diese werden ordnungsgemäß durchgeführt. Der Geschäftsführer der Beklagten habe von der Fachkenntnis des Mieters, der die Arbeiten durchführte, ausgehen dürfen. Die Beklagte habe somit keine Kenntnis davon gehabt, dass die umfangreichen Maßnahmen nicht den gewünschten Erfolg hatten. Sie habe vielmehr davon ausgehen dürfen, dass nach Erneuerung der Drainage und des Einspritzens der Versiegelungsflüssigkeit das Feuchtigkeitsproblem beseitigt sei.

Da zum Zeitpunkt des Verkaufes für das Gegenteil keine Anhaltspunkte vorlagen – es habe keine feuchten Stellen oder gar Schimmelbildung gegeben – und der Immobilienmakler entsprechendes nicht mitgeteilte, habe sich die Beklagte in gutem Glauben befunden. Es sei nicht maßgebend, ob die Sanierungsmaßnahmen erfolgreich gewesen seien, sondern ob die Beklagte von deren Erfolg habe ausgehen dürfen.

Es habe sich nicht um Sanierungsversuche gehandelt, deren Erfolg zweifelhaft ist. Für die fachgerechte Durchführung sei Zeugen- und Sachverständigenbeweis angeboten worden, welchen das Landgericht bei gegenteiliger Auffassung hätte einholen müssen.

Dem Kläger sei bekannt gewesen, dass das Mauerwerk über keine Horizontalsperre verfüge.

Die Beklagte beantragt,

1. unter Aufhebung des angefochtenen Urteils den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen;

2. im Falle einer eigenen Sachentscheidung des Berufungsgerichtes das Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen

3. im Wege der Hilfswiderklage den Kläger und Berufungsbeklagten zu verurteilen, der Beklagten und Berufungsklägerin eine Nutzungsentschädigung über die klägerseits beantragte Entschädigung in Höhe von 450,00 Euro hinaus in Höhe von insgesamt monatlich 650,00 Euro seit Juni 2009 zu zahlen;

4. höchst hilfsweise, den Kläger und Berufungsbeklagten zu verurteilen, eine in das Ermessen des Gerichtes gestellte Nutzungsentschädigung, mindestens aber monatlich 450,00 Euro ab Juni 2009 an die Beklagte und Berufungsklägerin zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil und ist der Ansicht, der Verkäufer habe den Käufer auf eine ungewisse Sanierungsmaßnahme aufmerksam zu machen. So müsse insbesondere über Feuchtigkeitsmängel ungefragt aufgeklärt werden. Der Geschäftsführer der Beklagten könne nicht glauben, die angebliche Abdichtung durch einen Laien stelle eine fachgerechte Mängelbeseitigungsmaßnahme dar. Für den vorliegend streitgegenständlichen Bereich der Trockenlegung habe – unabhängig davon, dass bestritten werde, dass solche Arbeiten überhaupt durchgeführt wurden – die Beklagte nicht davon ausgehen können, diese würden durch einen säumigen Mieter fachgerecht durchgeführt.

Selbst wenn der Geschäftsführer der Beklagten in gutem Glauben gewesen wäre, habe eine Aufklärungspflicht bestanden.

Hinsichtlich des Sachverhalts und des Parteivortrags im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften des Landgerichts Saarbrücken vom 21. Oktober 2011 (Bl. 185 ff. d.A.), 25. November 2011 (Bl. 226 ff. d.A.), 21. Dezember 2011 (Bl. 294 ff. d.A.), vom 15. Februar 2012 (Bl. 316 f. d.A.), des Senats vom 16. Januar 2013 (Bl. 424 f. d.A.) sowie das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 29. Februar 2012 (Bl. 320 d.A.), in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 16. April 2012 (Bl. 353 ff. d.A.) Bezug genommen.

Die Akten des selbständigen Beweisverfahrens des Landgerichts Saarbrücken, 5 OH 3/10 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.

Die Tatsachen, die der Senat gemäß den §§ 529, 531 ZPO seiner Beurteilung zugrunde zu legen hat, rechtfertigen keine der Beklagten rechtlich vorteilhaftere Entscheidung, § 513 ZPO.

1. Das Landgericht Saarbrücken ist zu Recht davon ausgegangen, dass dem Kläger ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises, Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks und Zahlung einer Nutzungsentschädigung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zusteht.

a. Die Beklagte hat durch Leistung des Klägers etwas, Eigentum und Besitz am Geld bzw. einen Auszahlungszahlungsanspruch gegen die Bank, erlangt.

b. Der rechtliche Grund in Form des Kaufvertrages ist infolge wirksamer Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB rückwirkend entfallen, § 142 Abs. 1 BGB.

Der Kläger konnte den Vertrag aufgrund arglistiger Täuschung anfechten. Die Beklagte hat die Feuchtigkeitsproblematik sowie Art und Umfang ihrer Sanierungsbemühungen verschwiegen. Zu deren Offenbarung war sie verpflichtet.

aa. Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt – oder für möglich hält. Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang.

Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers weiter voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Dezember 2006 – V ZR 249/05 -, NJW 2007, S. 835, 836). Das Merkmal der Arglist erfasst, ebenso wie bei § 444 BGB nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11 -, NJW-RR 2012, S. 1078, Rn. 24).

bb. Beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht die Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Vor allem wesentliche Fehler einer Kaufsache dürfen daher regelmäßig nicht verschwiegen werden (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1989 – V ZR 246/87 -, NJW 1990, S. 975, 976). Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11 -, NJW-RR 2012, S. 1078, 1079).

cc. Nach Vorstehendem war die Beklagte verpflichtet, über die ihr bekannten Feuchtigkeitsschäden sowie Art und Umfang der Sanierungsversuche zu informieren. Sie kann sich nicht darauf berufen, vom Erfolg der Sanierungsmaßnahmen ausgegangen und damit nicht mit der Möglichkeit eines Fehlers gerechnet zu haben.

(1.) Über Feuchtigkeitsschäden eines Hauses ist seitens des Verkäufers grundsätzlich aufzuklären.

Gerade solche stellen offenbarungspflichtige Umstände dar. Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen Mangel in der Außenabdichtung zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen Verdacht hat (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 9. September 2003 – 7 U 126/03 -, juris, Absatz-Nr. 13; OLG Koblenz, Beschluss vom 13. November 2009 – 2 U 443/09 -, NJW-RR 2010, S. 989, 990). Dies muss er auch dann, wenn ein bereits erfolgter Sanierungsversuch zweifelhaft erscheint oder der Verkäufer zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht, a.a.O.).

Ein derartiges Wissen liegt auf Seiten der Beklagten, welche sich analog § 166 BGB das Wissen ihres Geschäftsführers zurechnen lassen muss, vor. Schriftsätzlich trägt die Beklagtenseite vor, sie habe versucht, die Wände trocken zu legen und habe davon ausgehen dürfen, dass nach dem Verlegen der Drainage und der Versiegelung „das Feuchtigkeitsproblem“ beseitigt gewesen sei. Daraus folgt aber die Kenntnis vom Bestehen eines „Feuchtigkeitsproblems“.

(2.) Von der Pflicht zur Offenbarung dieses Umstandes und der Sanierungsbemühungen war die Beklagte nicht aufgrund des Alters des verkauften Hauses befreit.

Zwar muss der Käufer eines älteren Hauses, das wie hier 1936 und damit zu einer Zeit errichtet wurde, wo die Anforderungen an Feuchtigkeitsabdichtungen wesentlich andere waren als heute, mit möglichen Abweichungen vom aktuellen Standard rechnen. Jedoch ist entscheidend, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein älteres Wohnhaus für die gewöhnliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung als uneingeschränkt geeignet ansieht (vgl. BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08 -, NJW 2009, S. 2120; OLG Celle, Urteil vom 17. September 209 – 16 U 61/09 -, juris, Absatz-Nr. 13).

Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet anders als bei Gebäuden mit neuzeitlichem Standard, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen offenbarungspflichtigen Sachmangel. Da die Verwendbarkeit der Sache je nach Art und Ausmaß der Feuchtigkeitserscheinungen unterschiedlich in Mitleidenschaft gezogen wird und der Rechtsverkehr bei älteren Häusern von vornherein nicht die heute gültigen Trockenheitsstandards erwartet, sind daher die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Dabei kann von Bedeutung sein, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft wurde, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11 -, NJW-RR 2012, S. 1078; Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08 -, NJW 2009, S. 2120, 2121; Urteil vom 7. November 2008 – V ZR 138/07 -, juris, Absatz-Nr. 13).

Hiernach begründet die Feuchtigkeit vorliegend einen Sachmangel, zu dessen Offenbarung die Beklagte auch angesichts des Baujahres des Hauses – 1936 – verpflichtet war.

Zwar dienen die beiden Kellerräume keinen Wohnzwecken. Das Haus wurde jedoch in saniertem Zustand verkauft. Entsprechende Sanierungsarbeiten hat auch die Beklagte vorgetragen. Nach den übereinstimmenden Angaben der Zeugen W. und der Zeugin E. waren zum Zeitpunkt der Besichtigung Verputzarbeiten abgeschlossen und lediglich noch Teile der Fliesenlegerarbeiten auszuführen. Auch im Prospekt des Maklers wird angegeben, dass das Haus 2008 komplett renoviert worden sei. Zudem ist der Punkt „Kellersanierung“ angegeben. Derartige Äußerungen eines vom Verkäufer beauftragten Gehilfen begründen Eigenschaften im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, die der Käufer erwarten darf (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 – V ZR 18/11 -, NJW-RR 2012, S. 1078, 1079).

Bei einem Hausanwesen, das ein Jahr vor Abschluss des Kaufvertrages komplett renoviert wurde, kann ein Käufer erwarten, dass zumindest in den Wohnräumen keine von außen eindringende Feuchtigkeit vorhanden ist. Derartiges war allerdings nach den Feststellungen des Sachverständigen G. in dessen Gutachten im selbständigen Beweisverfahren der Fall.

Ferner ist das Ausmaß der Feuchtigkeitsschäden erheblich.

Der Sachverständige G. hat in seinem Gutachten aufgrund seiner Messergebnisse einen stark erhöhten Feuchtigkeitsgehalt in der Wand im Keller festgestellt. Auch im Wohnzimmer wurde eine starke Feuchtigkeit gemessen. Grund hierfür ist nach Ansicht des Sachverständigen, an welcher zu Zweifeln kein Anlass besteht, eine fehlende funktionsfähige Abdichtung gegen seitlich oder von unten eindringendes Wasser. Die Feuchtigkeit steige im Mauerwerk bis in den Wohnbereich auf. Da sich die Feuchtigkeit somit nicht nur auf die Kellerräume beschränkt, sondern auch die Wohnzwecken dienenden Räume erfasst, ist diese als derart erheblich anzusehen, dass auch ein Käufer eines 1936 erbauten Hauses damit nicht rechnen muss.

Schließlich waren auch nach dem Berufungsvorbringen der Beklagten sowie den übereinstimmenden Zeugenangaben im Zeitpunkt des Verkaufes keine Feuchtigkeitserscheinungen zu sehen. Dann muss aber der Käufer erst Recht davon ausgehen können, dass derartige Probleme, auch in Anbetracht des Alters des Anwesens, nicht bestehen.

Diese Erwartung ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen, da im Kaufvertrag festgehalten wurde, dass der Mängelhaftungsausschluss für die vorgenommenen Renovierungsarbeiten ausdrücklich gewollt und bei der Kaufpreisbemessung mindernd berücksichtigt worden sei. Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss ist von der Frage, welche Eigenschaften der Kaufsache der Käufer erwarten kann, zu trennen. Der Kläger konnte nach vorstehenden Ausführungen damit rechnen, dass das Hausanwesen keine derart gravierenden Feuchtigkeitsprobleme aufweist. Hiermit muss er auch dann nicht rechnen, wenn die Parteien einen Gewährleistungsausschluss vereinbaren.

(3.) Ferner entfällt eine Offenbarungspflicht nicht aufgrund Kenntnis des Käufers.

Nach der umfassenden und in keiner Weise zu beanstandenden Beweiswürdigung des Landgerichts Saarbrücken waren für den Kläger bei seinen Besichtigungen keine Feuchtigkeitserscheinungen zu sehen. Auch wurde er hierauf nicht in sonstiger Weise aufmerksam gemacht.

Die Zeugin E., der Zeuge W. W. sowie die Zeugin K. W. gaben übereinstimmend an, dass im Zeitpunkt der Besichtigung die Wände des Kellers bereits verputzt gewesen seien und keine Bohrlöcher, aus denen man auf durchgeführte Arbeiten hätte schließen können, zu sehen gewesen seien. Das Landgericht Saarbrücken hat weiter zutreffend ausgeführt, dass die Angaben der Zeugen F. und K. dem nicht entgegenstehen, da diese genaue Angaben zum Zustand des Kellers im Zeitpunkt der Besichtigung durch den Kläger nicht machen konnten.

(4.) Die Tatsachen, die der Beklagte bezüglich der Sanierung kannte, rechtfertigen nicht die Annahme seiner Gutgläubigkeit. Er musste vielmehr auch nach der Sanierung mit der Möglichkeit eines Fehlers – Eindringen von Feuchtigkeit – rechnen und handelte damit arglistig.

(a.) Arglist setzt Vorsatz voraus, wobei bedingter Vorsatz ausreicht. Arglistig handelt daher grundsätzlich nicht, wer gutgläubig unrichtige Angaben macht, mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Zur Arglist ist aber nicht unbedingt das Wissen erforderlich, dass die angegebene Tatsache nicht der Wahrheit entspricht. Arglistig kann vielmehr auch derjenige handeln, der einem anderen versichert, eine bestimmte Kenntnis von Vorgängen oder Umständen zu haben, diese Kenntnis aber in Wirklichkeit nicht hat. Arglistig kann auch derjenige täuschen, der sich der ihm ohne weiteres möglichen und zumutbaren Erkenntnis der die Täuschung begründenden Umstände verschließt und das Fehlen derartiger Umstände blindlings vertraglich zusichert. Das arglistige Verhalten liegt hier gerade darin, dass dem Erklärenden, was ihm auch bewusst war, jegliche zur sachgemäßen Beantwortung erforderliche Kenntnis fehlte und dass er gleichwohl diesen Umstand gegenüber dem anderen Teil verschwieg (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 – IVa ZR 1/80 -, NJW 1980, S. 2460, 2461).

(b.) Weiß der Verkäufer wie vorliegend um die fehlende Abdichtung der mit dem Erdreich in Berührung kommenden Wände und bemüht er sich um eine Sanierung, so kommt eine arglistiges Handeln ausschließende Gutgläubigkeit nur dann in Betracht, wenn er geeignete Maßnahmen zur Sanierung ergreift und sich durch ebenso geeignete Maßnahmen Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschafft. Andernfalls muss er mit weiter bestehendem Feuchtigkeitseintritt, vorliegend in einem Ausmaß, das die Nutzbarkeit des Gebäudes zu Wohnzwecken erheblich einschränkt, rechnen. Etwas anders kann dann gelten, wenn sich nach der Sanierung über längere Zeit keine Feuchtigkeitseinwirkungen zeigten. Je nach den Umständen des Falles muss der Veräußerer dann nicht mehr mit der Möglichkeit eines Fehlers rechnen. Eine entsprechendes Vertrauen begründende Zeitspanne zwischen der Sanierung und der Veräußerung ist vorliegend jedoch nicht verstrichen.

Die Beklagte konnte nicht auf den Erfolg der Arbeiten vertrauen. Sie hat vielmehr diesbezüglich zweifeln müssen.

Geeignete Sanierungsmaßnahmen werden etwa durch Beauftragung einer Fachfirma getroffen. Die Beklagte hat jedoch keine Fachfirma mit der Sanierung des Mauerwerks beauftragt. Der Geschäftsführer gab im Rahmen seiner informatorischen Anhörung im Termin vom 21. Oktober 2011 (Bl. 186 d.A.) an, einen sich im Zahlungsrückstand befindlichen Mieter, den benannten Zeugen Wi, mit der Sanierung beauftragt zu haben. Dieser habe eine Firma für Trockenausbau, Fliesenverlegung, Estrich- und Verputzarbeiten, für Laminat-, Maler- und Lackiererarbeiten. Der Geschäftsführer führte ausdrücklich aus, er wisse nicht, ob dieser auch für das Gebiet der Feuchtigkeitssanierung „eine Befähigung“ habe. Unabhängig davon, welche genauen Anforderungen an die Qualifikation eines mit der Sanierung beauftragten Unternehmens zu stellen sind, kann sich der Verkäufer, der noch nicht einmal weiß, ob die von ihm beauftragte Firma auf dem Gebiet der Feuchtigkeitssanierung überhaupt tätig ist, nicht darauf berufen, nach diesbezüglichen Arbeiten auf die Fehlerfreiheit des Gebäudes habe vertrauen können.

Ferner hat der Geschäftsführer der Beklagten keine geeigneten Maßnahmen ergriffen, um sich vom Erfolg der Sanierungsbemühungen Kenntnis zu verschaffen.

Er hat vielmehr angegeben, die Arbeiten nicht überwacht zu haben. Auch konnte er zum genauen Ablauf der Arbeiten keine Ausführungen machen.

Da ihm jedoch bekannt war, dass Feuchtigkeitsprobleme bestehen und gerade diese die Wohntauglichkeit des Gebäudes stark einschränken und häufig nur mit hohem Aufwand beseitigt werden können, wäre er verpflichtet gewesen, sich über die Art der Arbeiten und dessen Wirkung Kenntnis zu verschaffen. Sicher kann von einem Verkäufer nicht stets die Gewährleistung einer fortwährenden sachverständigen Beratung erwartet werden. Jedoch kann dieser im Einzelfall fachlichen Rat einholen. Da der Sachverständige G. im selbständigen Beweisverfahren feststellte, dass das gewählte Injektionsverfahren kaum zum Erfolg führen könne (Beiakte Bl. 86; Gutachten Seite 26), hätten dem Verkäufer bei entsprechender Information Zweifel an der Tauglichkeit der gewählten Maßnahme zur Schadensbeseitigung kommen müssen.

Gerade beim Wissen um ein nicht abgedichtetes Mauerwerk eines älteren Hauses sind erhöhte Anforderungen an die subjektive Kenntnislage des Veräußerers zu stellen. Derartige Gegebenheiten wie vorliegend führen bei nicht fachgerechter Sanierung regelmäßig zu weitreichenden Schäden und bedürfen in besonderem Maße ordnungsgemäßer Sanierungsbemühungen. Die Beklagte hat auch nicht angegeben, ob und wenn ja mit welchem Inhalt ihr gegenüber seitens des Zeugen Wi Angaben über die Erfolgsgeeignetheit der Sanierungsmaßnahmen gemacht wurden, auf die sie sich ggf. hätte verlassen dürfen.

Die Beklagte wäre daher gehalten gewesen genau darzulegen, aufgrund welcher Qualifikation des Zeugen Wi und welcher von diesem durchgeführten Arbeiten sie sich auf dessen Geeignetheit habe verlassen dürfen. Kennt der Verkäufer diese in der Person des Zeugen und in dessen Arbeiten liegenden Umstände nicht, kann er sich nicht in gutem Glauben befinden.

Angesichts der weitreichenden Folgen von Feuchtigkeitseinwirkungen, die die Wohntauglichkeit eines Gebäudes im Einzelfall nahezu gänzlich ausschließen können, hätte die Beklagte daher zumindest über die objektiven Tatsachen der Sanierungsbemühungen aufklären müssen, um den Käufer in eine gleichwertige Wissensposition zu setzen, die es ihm ermöglicht, in Kenntnis aller Fakten zu entscheiden, ob er den Kaufvertrag schließt.

(5.) Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, es hätten sich zum Zeitpunkt des Verkaufs des Anwesens keine Anhaltspunkte dafür gezeigt, dass die Sanierungsbemühungen nicht erfolgreich gewesen seien.

Zwar kann das erneute Auftreten von Feuchtigkeitserscheinungen maßgebend den Verdacht auf die Ungeeignetheit der Sanierungsbemühungen aufkommen lassen (so im Fall BGH, Urteil vom 5. März 1993 – V ZR 140/91 -, NJW 1993, S. 1703, 1704). Jedoch schließt das Fehlen derartiger sichtbarer Einwirkungen das arglistige Verhalten des Verkäufers vorliegend nicht aus.

Bei derart schadensträchtigen Baumaßnahmen wie einer Kellerabdichtung kann vom Verkäufer verlangt werden, sich aktiv nach dem Erfolg der Maßnahme zu erkundigen, bzw. ein derartiges Fehlen zu offenbaren. Gerade mit Blick auf die Vorgeschichte konnte die Beklagte nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass die durchgeführten Arbeiten erfolgreich sein werden. Zu beachten ist, dass das Haus ohne jede Abdichtung errichtet wurde, so dass bezüglich Sanierungsbemühungen eine besondere Sorgfalt beachtet werden muss.

Zwar ist eine Vermutung für das Weiterbestehen eines einmal eingetretenen tatsächlichen Zustandes, hier eines Vorsatzes der Beklagten hinsichtlich des Mangels, nicht anerkannt (vgl. BGH, Urteil vom 22. November 1991 – V ZR 215/90 -, NJW-RR 1992, S. 333, 334). Danach kann im Einzelfall einem Verkäufer, der den Mangel kannte, objektiv unzureichende Sanierungsbemühungen durchführte und das Anwesen erst lange Zeit später veräußerte, ohne dass zwischenzeitlich Schäden ersichtlich wurden, keine Arglist vorgeworfen werden.

Vorliegend erfolgte der Verkauf jedoch zeitlich unmittelbar nach Abschluss der Sanierungsarbeiten. Zum Zeitpunkt der Besichtigung durch den Kläger waren diese noch nicht in Gänze abgeschlossen. Es ist damit kein derart langer Zeitraum verstrichen, der das Entstehen von Gutgläubigkeit auf Seiten der Beklagten rechtfertigen würde. Da es zudem allgemein bekannt ist, dass sichtbare Feuchtigkeitserscheinungen erst gewisse Zeit nach dem Feuchtigkeitseintritt entstehen, konnte die Beklagte angesichts der zeitlich unmittelbar vor dem Verkauf erfolgten Sanierung nicht von dessen Erfolg ausgehen. Angesichts der Gesamtumstände des vorliegenden Falles musste sie nach wie vor mit der Möglichkeit unzureichender Feuchtigkeitsabdichtung des Anwesens rechnen.

(6.) Der Zeuge Wi war nicht zu vernehmen.

Für die Frage fehlender Arglist auf Verkäuferseite kommt es nicht entscheidend objektiv darauf an, welche Arbeiten durch wen ausgeführt wurden. Maßgebend ist vielmehr, welcher subjektive Kenntnisstand auf Seiten des Verkäufers vorlag. Da sich die Beklagte weder sicher sein konnte, eine über die entsprechende Qualifikation verfügende Person mit derart sensiblen Bauleistungen wie der Kellerabdichtung zu beauftragen, noch diese Arbeiten in irgendeiner Form auf ihren Erfolg kritisch überprüft hat, scheidet eine Gutgläubigkeit aus.

c. Die Anfechtung wurde, worauf das Landgericht Saarbrücken zutreffend abgestellt hat, innerhalb der Jahresfrist des § 124 Abs. 1 BGB erklärt. Der Kläger hat die Täuschung nach Feststellung der Feuchtigkeitserscheinungen Anfang Juli 2009 entdeckt und mit Schreiben vom 25. Juni 2010, das auch binnen vorgenannter Frist der Beklagten zuging, die Anfechtung erklärt.

d. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB und ist im Einzelnen nicht angegriffen.

e. Der Kläger muss sich die gezogenen Nutzungen anrechnen lassen. Die Höhe hat das Landgericht in Anwendung von § 287 ZPO auf 500 Euro pro Monat geschätzt, was nicht zu beanstanden ist. Dezidierte Einwände hiergegen führt die Beklagte nicht an.

2. Der Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen in Höhe von 10.425,88 Euro folgt aus §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 284 BGB (vgl. hierzu Armbrüster, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 123 Rn. 90).

100

Der Zinsanspruch bezüglich vorgenannter Aufwendungen folgt aus §§ 291, 288 BGB, §§ 261 Abs. 1, 253 Abs. 1 ZPO, § 187 Abs. 1 BGB analog.

101

3. Der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten folgt aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB.

102

Die Berufung ist hiernach unbegründet, so dass auch die beantragte Zurückverweisung, § 538 ZPO, nicht in Betracht kommt.

103

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

104

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

105

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.

Arglist bei Verschweigen von Feuchtigkeitsmängeln und Behebung kurz vor Verkauf

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