AG Halle (Saale), Urteil vom 03.05.2011 – 120 C 3928/10
Eine Abrechnung der Heizkosten (abweichend von einer reinen Ausgaben- und Einnahmendarstellung für das Kalenderjahr) nach dem tatsächlichen Verbrauch ist nur dann ordnungsgemäss, wenn sie nicht nur in der zugrunde liegenden Heizkostenabrechnung, sondern auch in der Jahresabrechnung erfolgt (Rn. 35).
Tenor
1.) Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.10.2010 zu den Tagesordnungspunkten 3.1 (Hausabrechnung), 3.2 (Einzelabrechnungen), 3.3 (Instandhaltungsrücklage), 3.4 (Nachzahlungen / Guthaben) sowie 4. (Verwalterentlastung) werden für ungültig erklärt, die weitergehende Klage wird abgewiesen.
2.) Die Kläger tragen 2/5 des Rechtsstreits, die Beklagten 3/5.
3.) Das Urteil ist für den Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien dürfen die Vollstreckung jeweils abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die vollstreckende Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
1
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft W. in Nauendorf. Die Beigeladene verwaltet dieses Objekt.
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Für die Wohnungseigentümergemeinschaft gilt die Gemeinschaftsordnung aus der Teilungserklärung vom 14.07.1995 (Blatt 43 R – 46).
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Hinsichtlich der Abrechnung von Warmwasserkosten und bezüglich des Heizölbestandes schlossen die Parteien am 30.09.2009 einen Vergleich (AG Halle (Saale), 122 C 1467/09, Blatt 117 und 118).
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Am 02.10.2010 führte die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Versammlung durch. Dort wurden Beschlüsse gefasst (Einzelheiten Protokollniederschrift, Blatt 49 bis 53 der Akte).
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Die Kläger sind mit der Handhabung der Verwaltung durch die Beigeladene unzufrieden. Sie erhobenen gegen deren im März 2009 erfolgte Bestellung Anfechtungsklage (in I. Instanz abgewiesen durch Urteil vom 20.08.2010 – 122 C 1467/09 AG Halle/Saale – ; zurzeit in der Berufung beim Landgericht Dessau-Roßlau – 1 S 200/10 – ). Die Kläger halten sowohl die Abrechnung wie den Wirtschaftsplan für inkorrekt, daher auch die Entlastungen zugunsten der Verwalterin und der Miteigentümer für Prüfungs- und Kontrollpflichten, weiter halten die Kläger die Auflösung eines Bausparvertrages für falsch.
6
Die Kläger beantragen,
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1.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.10.2010 zu Pkt. 3.1 des Ergebnisprotokolls: „Die Hausabrechnung lt. Bankbelegen vom 01.01.2009 – 31.12.2009, Einnahmen und Ausgaben vom 06.09.2010 für das Wirtschaftsjahr 2009 wird genehmigt.“ wird für ungültig erklärt.
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2.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.10.2010 zu Pkt. 3.2. des Ergebnisprotokolls: „Die hieraus abgeleiteten Wohngeldeinzelabrechnungen vom 04.09.2010 und die Heiz-/Warmwasserkostenabrechnung 2009 mit Gesamtkostenaufstellung vom 02.09.2010 wird genehmigt.“ wird für ungültig erklärt.
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3.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.10.2010 zu Pkt. 3.3. des Ergebnisprotokoll: „Die Instandhaltungsrücklage/Einzelabrechnungen für das Jahr 2009, in der Fassung vom 24.08.2010 wird genehmigt.“ wird für ungültig erklärt.
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4.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.10.2010 zu Pkt. 3.4. des Ergebnisprotokolls: „Die Nachzahlungen und Guthabenauszahlungen sind zur nächsten HG-Zahlung im November 2010 fällig.“ wird für ungültig erklärt.
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5.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.10.2010 zu Pkt. 4. des Ergebnisprotokolls: „Der Verwalter wird für seine im Zeitraum vom 01.05.2009 – 31.12.2009 geleistete Arbeit entlastet.“ wird für ungültig erklärt.
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6.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.10.2010 zu Pkt. 5. des Ergebnisprotokolls: „Die Miteigentümer, Herr U. werden für den Zeitraum vom 01.01.2009 – 30.04.2009 geleistete Arbeit entlastet.“ wird für ungültig erklärt.
13
7.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.10.2010 zu Pkt. 6. des Ergebnisprotokolls: „Der gesamte Wirtschaftsplan sowie die sich daraus ableitenden Einzelwirtschaftspläne für das Kalenderjahr 2011, in der Fassung vom 09.09.2010, in einer Gesamthöhe von 11.278,50 € werden genehmigt. Der Wirtschaftsplan tritt am 01.01.2011 in Kraft und bleibt solange gültig, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.“ wird für ungültig erklärt.
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8.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.10.2010 zu Pkt. 7.2. des Ergebnisprotokolls: „ Der Bausparvertrag Nr. 0782645601, bei der BHW Bausparkasse AG, wird aufgelöst / geschlossen und bei der DKB – Deutsche Kreditbank Halle – ein spezielles IHR-Konto eröffnet.“ wird für ungültig erklärt.
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Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Sie räumen gewisse Unzulänglichkeiten bei der Jahresabrechnung ein; meinen aber, es sei mit einer Ergänzung getan. Im Übrigen halten sie das Vorgehen durch die einzelnen Beschlüsse für ordnungsgemäß.
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Für den Sachvortrag der Parteien im Einzelnen werden die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen in Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
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Die Klage hat teilweise Erfolg.
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1. Sie ist begründet, soweit sich die Kläger gegen diejenigen Beschlüsse wenden, welche in der Sache die Jahresabrechnung 2010 betreffen (TOP 3., 1,3. 2,3. 3,3. 4.).
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Dabei ist den Beklagten zuzugeben, dass einzelne Fehler in der Abrechnung (Feuerlöscherkosten, Schornsteinfegerbetrag, 3,00 € für Durchführung in der Gesamtabrechnung sowie Beträge für Allgemeinstrom und die BHW-Zeitschrift) von relativ geringer Bedeutung sind und einer bloßen Ergänzung der Abrechnung zugänglich wären.
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Einige weitere Rechnungsposten sind ohnehin nicht zu beanstanden:
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– Die Zinseinkünfte sind wie geschehen als Einnahmen anzusehen (Bärmann/Merle, WEG, § 28 RN 77),
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– bezüglich der Wasserzähler versteht das Gericht den Vergleich vom 30.09.2009 so (Blatt 117 der Akte), dass – solange es keine neuen geeichten Zähler eingebaut wurden – die vorhandenen Zähle verwendet werden sollen; immerhin war bei Vergleichsschluss im Jahre 2007 den Klägern das Ablaufen der Eichgültigkeitsdauer im Jahre 2007 bereits bekannt,
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– die Vergütung für die Abführung der Abrechnung des Jahres 2008 war in der Jahresabrechnung als Abfluss zu berücksichtigen, da dieser Betrag tatsächlich ausgezahlt wurde,
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– die Abrechnungen nach „Einheiten“ in der Abrechnung (Blatt 60) begegnet keinen Bedenken, soweit es nicht die Wasserkosten betrifft (die im Vergleich vom 30.09.2009 gesondert geregelt wurden). Insoweit handelt es sich um Betriebskosten, die nach der Gemeinschaftsordnung (§ 4 Nr. 3, Blatt 45) nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sind; letztere wiederum sind für alle drei Wohnungen gleich (Teilungserklärung II., Blatt 41 R. und 42).
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Allerdings weist die Jahresabrechnung für 2009 in zweierlei Hinsicht einen gravierenden Mangel auf:
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Das gilt zum einen für die Darstellung der Instandhaltungsrücklage. Sie ist formal ebenso fehlerhaft wie in der Sache.
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Den Ausgangspunkt für die Erstellung der Jahresabrechnung bildet § 28 III WEG. Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung über die Einnahmen/Kosten zu erteilen. Die Darstellung muss klar, übersichtlich und geordnet sein. Ein durchschnittlicher Eigentümer muss sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können.
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Die Aufstellung hat auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklage zu enthalten. Sie muss die tatsächlichen Einnahmen und Kosten benennen, ebenso den Vermögensbestand darstellen. Deshalb haben die tatsächlichen Zahlungen der Eigentümer in die Jahresabrechnung aufgenommen zu werden. Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage ist in der Jahresabrechnung auszuweisen (BGH vom 04.12.2009; V ZR 44/09).
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Dem wird es bereits nicht gerecht, wenn – wie hier – die Aufstellung der Instandhaltungsrücklage außerhalb der Jahresabrechnung geschieht und zum Beschluss gestellt wird.
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Außerdem sind in der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sowohl die von den Eigentümern erbrachten tatsächlichen Leistungen anzugeben als auch die geschuldeten. Nur aus einer solchen Aufstellung wird ersichtlich, in welcher Höhe die WEG eine Instandhaltungsrücklage gebildet hat und wie sie sich auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Außerdem ist daraus ersichtlich, welcher Betrag – eigentlich – bereits hätte gezahlt werden müssen, wie auch die bislang durch die Wohneigentümer geschuldeten Zahlungen. Aus der Differenz der geschuldeten zu den tatsächlich erbrachten Zahlungen ergibt sich der Betrag, den der jeweilige Eigentümer noch schuldet (oder eben nicht; BGH am angegebenen Ort).
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Neben den geschuldeten und tatsächlichen Zuflüssen ist sind auch die „Abflüsse“ aus der Instandhaltungsrücklage auszuweisen.
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Auch diese inhaltlichen Anforderungen erfüllt die vorgelegte Aufstellung nicht.
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Als zweiter erheblicher Mangel der Jahresabrechnung 2009 ist die Behandlung der Brennstoffkosten nicht ordnungsgemäß. Wohl entspricht es den gesetzlichen Vorgaben, im Bereich der Heizkosten (abweichend von einer reinen Ausgaben- und Einnahmendarstellung für das Kalenderjahr) zu berücksichtigen, in welchem Jahr der zugrundeliegende Verbrauch tatsächlich stattgefunden hat. Insoweit ist eine entsprechende Abgrenzung der Rechnungen vorzunehmen (§ 6 Abs. 1, 3 Satz 1 Heizkostenverordnung; LG München I. vom 29.04.2010, 36 S 9595/09). Indes ist die Beigeladene auf diese Weise nur in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung als solcher vorgegangen (Blatt 62 und Rückseite), indem Brennstoffreste aus dem Vorjahr und Überschüsse für das Folgejahr Beachtung fanden; nicht aber in der Gesamtabrechnung (Blatt 58), die allein die beiden Heizölrechnungen für das Jahr 2010 aufführt. Diese Art der Darstellung ist in sich nicht schlüssig.
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Insgesamt wird daher vor allem wegen der Schwächen der Jahresabrechnung bezüglich der Instandhaltungsrücklage und der Behandlung der Brennstoffkosten im Rahmen einer Gesamtbetrachtung, die auch die genannten kleineren Einzelmängel mit ins Auge fassen muss, der Rahmen dessen überschritten, was sinnvoll noch durch eine bloße Ergänzung der Jahresabrechnung ausgebessert werden könnte. Die Abrechnung ist vielmehr insgesamt für ungültig zu erklären. Das betrifft die Gesamtabrechnung ebenso wie die Einzelabrechnungen und erfasst – wegen der erfolgten Aufteilung auf mehrere Beschlüsse – mithin Beschlussfassungen unter den Tagesordnungspunkten 3.1, 3.2, 3.3 und 3.4.
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2. Anhand der handwerklichen Mängel der Jahresabrechnung 2010 fehlt es an einer tragfähigen Grundlage für eine Entlastung der Beigeladenen, der Verwalterin. Auch diese Beschlussfassung war für ungültig zu erklären.
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3. Anders sieht es aus für den Entlastungsbeschluss bezüglich derjenigen Wohnungseigentümer, die die Prüfung des Rechenwerks vorgenommen hatten. Bei ihnen ist ein anderer Maßstab anzulegen als bei der gegen Vergütung eingesetzten und gerade wegen ihrer Sonderkenntnisse ausgewählten professionellen Verwalterin. Von den prüfenden Wohnungseigentümern kann sinnvoller Weise keine Verständnisdichte erwartet werden, die derjenigen beispielsweise eines Fachanwaltes entspricht. Ihre Kontrolle kann sich nur auf solche Gebiete erstrecken, welche einer allgemeinen Plausibilitätskontrolle zugänglich sind. In dieser Hinsicht könnte ihnen allenfalls vorgeworfen werden, rechnerische Ungereimtheiten nicht entdeckt zu haben (Feuerlöscherkosten, Zahlendreher beim Schornsteinfegerbetrag, BHW-Zeitschrift, 3,00 € Kontoführungsgebühren). Das sind der Wertigkeit nach keine solchen Mängel der Jahresabrechnung, die ein Vorenthalten der Entlastung erzwingen könnten.
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4. Auch der Beschluss über den Wirtschaftsplan wird seiner gesetzlichen Funktion (noch) gerecht. Dabei ist seinem besonderen vorläufigen Charakter (der ihn von der Jahresabrechnung unterscheidet) Rechnung zu tragen. Der Wirtschaftplan ist der Haushaltsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft für das kommende Wirtschaftsjahr. Er bildet vor allem die Grundlage für die Anforderung der von den einzelnen Wohnungseigentümern zu leistenden Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG; Bärmann/Merle, § 28 RN 8). Wohl reicht dazu die Angabe bloß globaler Beträge nicht aus; vielmehr sind die voraussichtlichen tatsächlichen Einnahme und Ausgaben in übersichtlicher und nachprüfbarer Weise aufzuführen (Bärmann/Merle, § 28 RN 17). Es ist grundsätzlich erforderlich, möglichst alle Einnahmen und Ausgaben vollständig zu erfassen. Der Zweck einer Liquiditätsabsicherung sowie der Charakter als bloß vorläufige Regelung bringen es aber mit sich, der Wohnungseigentümerversammlung bei der Bemessung der Beträge eine großzügige Schätzung zuzugestehen, um Zahlungsengpässe und möglichst auch Nachforderungen zu vermeiden. Ein Wirtschaftsplan hält sich – erst dann – nicht mehr im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er wesentlich überhöhte Vorauszahlungen oder drohende erhebliche Nachschusspflichten bewirkt (Bärmann/Merle, § 28 RN 18).
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Ausgehend von dieser Basis unterbreiten die Kläger keine Tatsachen, aus denen sich eine falsche Größenordnung der in Ansatz gebrachten voraussichtlichen Ausgaben und Einnahme ableiten ließe. Die exakte Ausgleichung ist dann der Aufstellung der Jahresabrechnung 2011 zu überlassen.
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5. Angesichts des selbst von der Klägerseite gesehenen Bedarfs an bestimmten Instandhaltungsarbeiten (Wasserzähler) ist es nicht zu beanstanden, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss fasst, das jedenfalls schwerfälligere Haussparkonto zu kündigen und in ein laufendes Instandhaltungs- und Rücklagenkonto umzuwandeln.
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6. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. Den Streitwert hat das Gericht festgesetzt nach § 49a Abs. 1 GKG. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
