Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 04.11.2008, 425 C 4180/08
Die klagende Vermieterin begehrte von der Beklagten Zahlung wegen Betriebskosten. Sie hatte das Grundstück, auf dem die Wohnung der Beklagten lag, im Jahr 2003 erworben und 2005 wirksam weiterveräußert. Die Beklagte hatte ihre Wohnung noch von dem Eigentümer gemietet, der das Grundstück an die Klägerin veräußerte. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Beklagte Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II BV zu tragen hat. Von einer Wirtschaftseinheit ist im Mietvertrag keine Rede.
Die Klägerin rechnete die Betriebskosten für 2004 und 2005 ab. Die Abrechnungen unterscheiden jeweils zwischen 3 verschiedenen „Abrechnungskreisen“. Die Beklagte erbat die Übersendung von Abrechnungsbelegen. Die Klägerin sandte der Beklagten diverse Belege mit „Buchungsbelegen für Aufteilung der Rechnung“ Daraus und vor allem aus erst im Prozess überreichten Unterlagen ergab sich, dass die Rechnungen teilweise auf bis zu 58 Gebäude in 5 Strassen verteilt wurden.
Das Gericht hat die Klage wegen formeller Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung abgewiesen.
Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH (BGH, NJW 1982, 573, 574) zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung müsse die Abrechnung zumindest Angaben enthalten zu
1. den Gesamtkosten
2. dem Umlageschlüssel
3. der Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils
4. den Vorauszahlungen
Der Betrag der Gesamtkosten müsse wirklich angegeben werden, bevor er um irgendwelche Abzugsbeträge und Verteilungsbeträge bereinigt werde.
Es müssten dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenanteil nicht umlagefähig seien.
Der Mieter müsse erkennen können, ob nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind und in welcher Höhe dies geschah. Diese BGH-Rechtsprechung für sogenannte gemischt genutzte Gebäude sei auch auf die Abrechnung von Wirtschaftseinheiten anzuwenden. Auch hier müsse in der Abrechnung der Gesamtbetrag angegeben werden und der Anteil, der auf das konkrete Objekt, in dem der Mieter wohnt, entfallen soll. Ob die Zahlen dann richtig sind oder nicht ist eine Frage der materiellen Begründetheit.
In der stretigen Abrechnung selbst fehle schon jeder Hinweis auf die Wirtschaftseinheiten. Es sei auch nicht ersichtlich, dass überhaupt noch ein Nachzahlungsbetrag übrig bleibt, wenn die Positionen herausgenommen werden, die formell nicht ordnungsgemäß sind.
Bei Annahme der formellen Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung weise diese jedenfalls materielle Fehler auf. Eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten sei weder vereinbart noch sei sonst vorgetragen, dass dies zulässig sei. Zwar lasse der BGH für Heizkostenabrechnung eine Abrechnung ohne vertragliche Vereinbarung nach Wirtschaftseinheiten zu, wenn dies von Anfang an so geschehen ist, weil eine getrennte Abrechnung nicht möglich ist. So sei es hier aber nicht, vielmehr wäre hier eine getrennte Rechnungserstellung durch Versorger oder Handwerker möglich gewesen, entgegenstehender Vortrag sei von der Klägerin nicht geäußert worden. Da das Gericht die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung immer zu prüfen habe, könne es diesen Sachverhalt auch unabhängig davon berücksichtigen, ob der Mieter in seinen Einwendungen sie so vorgebracht hat oder nicht.
Das Gericht hat die Berufung zugelassen, da höchstrichterlich noch nicht geklärt ist,
- welche Angaben in einer Betriebskostenabrechnung bei Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten erforderlich
- wann eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten zulässig ist, wenn eine Aufteilung im Prinzip möglich wäre
- welchen Umfang der Einwendungsausschluss in diesen Fällen hat.
sk
