LG Freiburg (Breisgau), Urteil vom 12.07.2011 – 3 S 74/11
Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der „bisherigen Ausführungsart“ der Schönheitsreparaturen erheblich abweichen darf, ist unklar und benachteiligt den Mieter unangemessen; eine derartige Klausel ist unwirksam und bringt die gesamte Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen zu Fall (Fortführung BGH, Urt. v. 28. März 2007, VIII ZR 199/06; Anschluss LG Berlin, Urt. v. 29. Mai 2007, 63 S 442/06 -).
Tenor
I.
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Lörrach vom 15.12.2010 – 2 C 1512/09 – aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagte wird verurteilt an die Klägerin 580,20 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 29,87 € seit 28.05.2009, aus 550,33 € seit 01.12.2009 und 5 Prozentpunkte Zinsen aus weiteren 387,94 € für den Zeitraum vom 01.12.2009 bis 15.07.2010 zu zahlen.
2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt die Klägerin zu 80 %, die Beklagte zu 20 %.
II.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
III.
Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin zu 75 %, die Beklagte zu 25 %.
IV.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei ihrerseits Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils von ihr zu vollstreckenden Betrages leistet.
V.
Die Revision wird zugelassen.
VI.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.230,36 € festgesetzt.
Gründe
I.
1
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
2
Zwischen der Klägerin als Vermieterin und der Beklagten als Mieterin bestand im Zeitraum vom 01.12.2005 bis 31.01.2009 ein Mietverhältnis über eine 4-Zimmer-Wohnung in Lörrach. Dem Mietvertrag lagen die Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB ) der Klägerin zugrunde.
3
Nr. 4 Abs. 2, 3 dieser AVB lauten:
4
(2) Die Vornahme von Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter; sie ist fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen
5
das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken, den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen mit Türzargen, der Außentüren von innen, der Heizkörper einschließlich der Heizungs- und Versorgungsrohre sowie Malerarbeiten an allen vom Wohnungsunternehmen gestellten Einbauten.
6
Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit unaufgefordert nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
7
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche
der Türen spätestens alle fünf Jahre durchzuführen.
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
8
Diese Fristen beginnen mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Dies gilt auch, wenn der Mieter eine nichtrenovierte Wohnung übernommen hat. Die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen besteht dann erstmals nach Ablauf der vorgenannten Fristen.
9
Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
10
(3) Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so sind nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
11
Nr. 11 Abs. 4 der AVB bestimmt:
12
(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht im Sinne von Nummer 4 Absatz 2 und 3 AVB fällig, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, weil die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nummer 4 Absatz 2 und 3 AVB umfassenden fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.
13
Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen nach der Nummer 4 Absatz 2 und 3 AVB und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietvertrags abgelaufenen Zeiträumen.
14
Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vergleiche Nummer 3 Absatz 2 AVB). Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.
15
Mit ihrer Klage machte die Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses zunächst folgende Forderungen geltend:
16
| a) Beseitigung von Schäden am Balkon | 373,07 € |
| b) Reinigung und Einpflegen der Parkettböden | 1.137,56 € |
| c) Aufwendungen für die Malerarbeiten an den Fensterinnenseiten, Holzwerk, Geländer, Türen, Zarten und Heizkörper sh. Angebot der Firma …, Lörrach, vom 06.02.09, zeitanteilig nach Mietdauer |
1.046,29 € |
| d) Lasieren des Balkonelementes von außen | 85,12 € |
| e) Instandsetzung der Türe zur Terrasse | 267,75 € |
| f) Beseitigung von Parkettschäden | 387,94 € |
| g) Seifenschale | 29,87 € |
| Gesamtbetrag = Klagebetrag | 3.327,60 € |
17
Ihre Ansprüche bezüglich Position c) stützt die Klägerin auf die zitierten AVB; die übrigen Positionen werden als Schadensersatz verlangt. Mit einem unstreitigen Nebenkostgenguthaben der Beklagten für den Abrechnungszeitraum 2008 in Höhe von 375,72 € hat die Klägerin sodann während des erstinstanzlichen Verfahrens die Aufrechnung mit Position a) in voller Höhe und in Höhe von 2,65 € mit Position b) erklärt und den Rechtsstreit insoweit für erledigt erklärt.
18
Die Beklagte hat ihre Schadensersatzverpflichtung dem Grunde nach bestritten, der Teilerledigungserklärung widersprochen und die Auffassung vertreten, die zeitanteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen seien schon dem Grunde nach nicht geschuldet.
19
Das Amtsgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme teilweise stattgegeben und zu den einzelnen Positionen ausgeführt:
20
a) Über den Anspruch sei nicht zu entscheiden, da dieser infolge der Aufrechnung der Klägerin nicht mehr streitgegenständlich sei.
21
b) Da der Parkettboden von der Beklagten unsachgemäß behandelt worden sei, hätte diese Schadensersatz in Höhe von 1.137,56 € abzüglich Sowiesokosten i.H.v. 211,51 € und abzüglich aufgerechneter, restlicher 2,65 € zu zahlen. Insgesamt somit 923,40 €.
22
c) Zeitanteilige Kosten für Malerarbeiten seien in Höhe von 889,15 € geschuldet. Die entsprechende Klausel sei wirksam.
23
d) und e) Diese Positionen seien nicht berechtigt.
24
f) Für weitere Schäden am Parkett, die über eine normale Abnutzung hinausgingen, schulde die Beklagte 387,94 €.
25
g) Die Beklagte sei entsprechend ihrem Anerkenntnis verpflichtet, die Kosten für die Seifenschale in Höhe von 29,87 € zu erstatten.
26
Das Amtsgericht hat die Beklagte demgemäß zur Zahlung von € 2.230,36 nebst Zinsen verurteilt.
27
Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klagabweisungsantrag weiter und trägt vor, im Urteil sei nicht berücksichtigt worden, dass die Haftpflichtversicherung der Beklagten während des Rechtsstreits erster Instanz wegen der Parkettschäden (Pos. f) 387,94 € bezahlt habe. Eine Beschädigung des Balkonelements (ursprüngliche Pos. a) sei im Abnahmeprotokoll nicht vermerkt, weshalb der Klägerin diese Position nicht zugestanden hätte. Im Hinblick auf die geltend gemachten Kosten für das Reinigen und Einpflegen der Parkettböden sei auch die Beschaffenheit der Böden zu berücksichtigen. Diese seien sehr empfindlich. Die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam.
28
Mit ihrem Nebenkostenguthaben für das Jahr 2008 rechnet die Beklagte hilfsweise auf und beantragt:
29
Unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Lörrach vom 15.12.2010, Aktenzeichen 2 C 1512/09, wird die Klage abgewiesen.
30
Die Klägerin beantragt:
31
Die Berufung wird zurückgewiesen.
32
Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil.
33
Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
34
Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.
35
1. Die Berufung ist begründet soweit die Beklagte ihre Verurteilung zur Zahlung zeitanteiliger Renovierungskosten angreift.
36
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Formularklausel den Mieter unangemessen benachteiligt, die ihn auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht (Urteil v. 20.01.2010 -VIII ZR 50/09- m.w.N.).
37
Nr. 4 Abs. 2, letzter Absatz Satz 1 der dem Mietvertrag der Parteien zugrundeliegenden AVB legt in eindeutigem Zusammenhang mit den vorhergehenden Regelungen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen fest, dass von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Wohnungsbauunternehmens erheblich abgewichen werden kann und bezieht sich damit nicht lediglich auf den Zustand bei Rückgabe der Wohnung. Diese Klausel ist unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB).
38
Der Bundesgerichtshof hat eine ähnliche Klausel – es fehlt lediglich das Adjektiv „erheblich“ – zutreffend für unwirksam erachtet (vgl. Urteile vom 28.03.2007 -VIII ZR 199/06-; 18.06.2008 -VIII ZR 224/07-; 18.02.2009 -VIII ZR 166/08-; Beschluss v. 14.12.2010 -VIII ZR 143/10-). Die Begründung des Bundesgerichtshofs ist auf vorliegende Klausel ohne Weiteres übertragbar. Die Unklarheit des Begriffs der „Ausführungsart“ wird durch das zusätzlich eingefügte Kriterium der „Erheblichkeit“ nicht beseitigt, sondern verstärkt. Bei ihm ungünstigster Auslegung müsste ein Mieter zudem davon ausgehen, dass er – im laufenden Mietverhältnis – auch dann den Vermieter um Zustimmung bitten muss, wenn er etwa Wände in anderer Farbe streichen will, da dies den Charakter einer Wohnung jedenfalls nach durchschnittlichem Verständnis ohne Weiteres „erheblich“ verändern kann. Gerade solche Klauseln hat der Bundesgerichtshof jedoch für unwirksam gehalten (vgl. etwa Urteil v. 18.02.2009 -VIII ZR 166/08-). Wie bereits das Landgericht Berlin zutreffend entschieden hat (Urteil v. 29.05.2007 – 63 S 442/06) ändert die Einfügung des Adjektivs „erheblich“ daher nichts an der Unwirksamkeit der Klausel bezüglich der Ausführungsart.
39
Da die Klausel schon wegen ihrer Unklarheit unwirksam ist, kommt es nicht darauf an, ob sich die Unwirksamkeit auch daraus ergibt, weil sie sich wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt (Schmidt-Futterer/Langenberg § 538 Rn 172; LG Hamburg WuM 2007, 194; Beyer NZM 2009, 137f).
40
Die Unwirksamkeit der Bestimmung über die Ausführungsart erfasst auch die Übertragungsklausel (Nr. 4 Abs. 2 AVB) und damit auch die sogenannte Abgeltungs- oder Quotenhaftungsklausel (Nr. 11 Abs. 4 AVB), die eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen voraussetzt (BGH Urteil v. 28.03.2007 -VIII ZR 199/06-; LG Berlin a.a.O.; Sternel IX Rn 212). Es kann daher auch offen bleiben, ob die Abgeltungsklausel schon für sich betrachtet -trotz der in § 11 Abs.4 S.3 AVB enthaltenen Einschränkung („in der Regel“)- unklar und damit unwirksam ist (zur Problematik: BGH WuM 2007, 684ff).
41
2. Unbegründet ist die Berufung, soweit die Beklagte ihre Verpflichtung zur Zahlung von 926,05 € für die Reinigung der Parkettböden in Frage stellt.
42
Das Amtsgericht ist nach Vernehmung der Zeugen … und … mit überzeugender Begründung zu der Feststellung gelangt, dass der Parkettboden bei Rückgabe mit einer Schicht aus einer Art flüssigem Kunststoff überzogen war, der von Mitarbeitern der Firma … in vielen kleinen Arbeitsgängen beseitigt werden musste und dass diese Verunreinigung nicht mit der Verwendung der von der Klägerin zur Reinigung empfohlenen Naturseife TripTrap zu erklären sei. Dies wird von der Berufung nicht in Frage gestellt. Der Einwand der Berufung, das Amtsgericht habe die besondere Empfindlichkeit des Bodens nicht berücksichtigt, führt, abgesehen davon, dass die Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO nicht dargelegt sind, nicht zu einer vom Amtsgericht abweichenden Beurteilung. Der Zeuge … hat überzeugend und in nicht angegriffener Weise dargelegt, dass die Reinigung deshalb erforderlich war, weil die Beklagte eine Polymerdispersion aufgebracht hat, die für geöltes Parkett – wie vorliegend – völlig ungeeignet ist. Gerade dies hat zum erheblichen Beseitigungsaufwand geführt, unabhängig davon, ob es sich bei dem vorliegenden geölten Parkett um eine besonders empfindliches oder nicht handelt.
43
3. Zu der berechtigten Schadensersatzforderung der Klägerin in Höhe von 926,05 € ist der Betrag von 29,87 € für die Seifenschale zu addieren. Die Gesamtforderung von 955,92 € reduziert sich infolge der von der Klägerin insoweit fürsorglich auch auf diese Positionen erstreckten Aufrechnung um 375,72 € auf 580,20 €.
44
Nachdem die Beklagte der in erster Linie erklärten Aufrechnung (gegen die Forderung aus Position a) und der entsprechenden Erledigungserklärung der Klägerin widersprochen hat, hätte das Amtsgericht die ursprüngliche Begründetheit dieser Forderung nicht offen lassen dürfen. Sie war allerdings von Anfang an unbegründet, da die Klägerin Schäden im Zusammenhang mit dem Balkonelement (ursprünglich Position a) infolge der Ausschlusswirkung des Abnahmeprotokolls nicht mehr geltend machen konnte. Auf die überzeugende Begründung des Amtsgerichts zur parallel zu behandelnden Problematik bezüglich der Positionen d und e, die sich die Kammer nach Prüfung zu eigen macht, wird Bezug genommen.
45
4. Die Schadensersatzforderung der Klägerin in Höhe von 387,94 € war zwar ursprünglich begründet. Nachdem die entsprechende Zahlung der Haftpflichtversicherung der Beklagten jedoch bereits vor der letzten mündlichen Verhandlung erster Instanz erfolgt ist, hätte die Klägerin insoweit den Rechtstreit für erledigt erklären müssen.
46
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit erging gemäß §§ 708 Nr. 10,. 711, 709 S. 2 ZPO.
47
Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO im Hinblick auf die Klausel zur Ausführungsart zugelassen, weil das Erfordernis der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts gebietet, da Mietvertragsklauseln, die der hier zu beurteilenden Regelung entsprechen, auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden.
