LG Berlin, Urteil vom 22.09.2011 – 5 O 430/10
Zwar darf der Makler Informationen, die er von dem Verkäufer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft gegenüber Interessenten wiedergeben (BGH, Urteil vom 18. Januar 2007, III ZR 146/06). Die von dem Verkäufer erhaltenen Informationen muß er aber wahrheitsgemäß weitergeben. Wenn er kaufentscheidende Informationen nicht wahrheitsgemäß weitergibt, verwirkt er in der Regel in entsprechender Anwendung des § 654 BGB seinen Maklerlohnanspruch.
(Leitsatz des Gerichts)
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Streithelfer haben ihre Kosten selbst zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
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Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Zahlung von 16.422,00 € Maklerlohn.
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Die Streithelfer der Klägerin waren Eigentümer des Mehrfamilienhauses mit 5 Wohnungen in der … 57 in … Berlin und beauftragten die Klägerin mit der Suche nach einem Käufer, wobei der Maklerlohn von den späteren Käufern des Objekts getragen werden sollte. Das Erdgeschoß des Hauses stand leer und die übrigen 4 Wohnungen waren vermietet. Am 8.6.2010 erhielt die Klägerin von ihren Streithelfern eine E-Mail (Anlage B 3), an deren Erhalt sie sich nicht erinnern kann. Mit dieser E-Mail teilten die Streithelfer die aktuellen monatlichen Kaltmieten mit insgesamt 1.091,- € für die 4 vermieteten Wohnungen nebst einer Garage und mit ca. 1.000,- € für die leerstehende Erdgeschoßwohnung (letzte erzielte Miete) mit. Am 14.6.2010 erhielt die Klägerin von der Hausverwaltung des Objekts ein Stammdatenblatt, wegen dessen Inhalt auf die Anlage B 4 Bezug genommen wird. In diesem Stammdatenblatt ist zu jeder Wohnung hinter dem Begriff “Miete:” ein bestimmter Betrag genannt. Diese Beträge belaufen sich auf insgesamt 2.683,94 €.
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Die Klägerin inserierte das Objekt auf der Internet-Seite der “Morgenpost”. In dem Inserat heißt es u.a.:
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“Sichere Geldanlage in unruhigen Zeiten,…, eine Leerwohnung, Garage, insgesamt 5 Wohnungen, gut vermietet…”
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Der Beklagte meldete sich auf das Inserat und besichtigte das Objekt am 26.6.2010. Hierbei übergab die Mitarbeiterin der Klägerin, Frau …, dem Beklagten das Stammdatenblatt der Hausverwaltung und das von ihr erstellte Expose, wegen dessen Inhalt auf die Anlage B 2 Bezug genommen wird. In dem Expose heißt es u.a.:
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“Mieteinn.: Ca. 30.000,- netto
Nebenkosten: Werden ermittelt”
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Mit notariellem Kaufvertrag vom 8.7.2010, wegen dessen Inhalt auf die Anlage K 4 Bezug genommen wird, erwarb der Beklagte das Objekt von den Streithelfern für 345.000,- €. Die Mitarbeiterin der Klägerin, Frau …, und der Beklagte trafen sich 45 Minuten vor dem Notartermin und dem Beklagten wurden die aktuellen Mietverträge und -unterlagen übergeben.
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Die Klägerin meint, der Beklagte habe aufgrund des Stammdatenblattes nicht davon ausgehen können, daß Mieteinnahmen in Höhe von 30.000,- € netto erzielt würden. Bei einer bloßen Durchsicht des Stammdatenblattes sei für den Beklagten ohne weiteres ersichtlich gewesen, daß der dort ausgewiesene Betrag die Bruttomiete angebe. Die Klägerin behauptet, die Mietverträge seien während des Treffens vor dem Notartermin durchgesehen und Rückfragen des Beklagten erläutert worden. Die tatsächliche Gesamtnettomiete des Objekts betrage mindestens 25.140,- €.
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Die Klägerin und ihre Streithelfer beantragen,
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den Beklagten zu verurteilen,
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1. an die Klägerin 16.422,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.8.2010 zu zahlen;
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2. an die Klägerin weitere 807,80 € zu zahlen.
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er behauptet, ihm seien die Mietverträge von der Klägerin vor dem Notartermin im Warteraum in einem geschlossenen Umschlag übergeben worden, ohne daß er Gelegenheit zur Durchsicht der Verträge gehabt habe. Zudem habe er sich auf die ihm mitgeteilten Mieteinnahmen verlassen. Die tatsächliche Gesamtnettomiete des Objekts betrage 17.521,92 €.
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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien und der Streithelfer wird Bezug genommen auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe
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Die Klage ist unbegründet.
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Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 16.422 € Maklerlohn aus dem als Anspruchsgrundlage einzig in Betracht kommenden § 652 BGB, denn ihr Lohnanspruch ist in entsprechender Anwendung des § 654 BGB verwirkt.
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Bei ordnungsgemäßer Ausführung ist ein Maklerlohnanspruch der Klägerin in Höhe von 16.422 € entstanden. Dieser Lohnanspruch ist jedoch analog § 654 BGB ausgeschlossen, weil die Klägerin dem Beklagten die Höhe der Gesamtnettomiete des Objekts – entgegen eigenen besseren Wissens – falsch mitgeteilt hat und diese inhaltlich falsche Mitteilung auch nicht berichtigt hat, obwohl sie davon ausgehen musste, dass der Beklagte vor Vertragsschluss Wert legte auf die zutreffende Kenntnis von der tatsächlich erzielten Gesamtnettomieteinnahme in dem Objekt.
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Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig geworden ist. Die Rechtsprechung hat in dieser Vorschrift den Ausdruck eines allgemeinen Verwirkungsgedankens gesehen (BGHZ 36, 323, 326 ff.). Danach verwirkt ein Makler seinen Lohnanspruch, wenn er vorsätzlich, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise so deutlich den Interessen seines Auftraggebers zuwidergehandelt hat, dass er eines Lohnes unwürdig erscheint. Das für die Anwendung des Verwirkungsgedankens erforderliche außergewöhnliche Gewicht des Vertragsverstoßes sieht die Rechtsprechung dabei nicht so sehr in der objektiven Seite, nämlich den Folgen des Verstoßes und in der Bedeutung der konkret verletzten Vertragspflicht, sondern in erster Linie in dem subjektiven Tatbestand der Treuepflichtverletzung (BGH WM 1981, 590, 591). Die Bestimmung des § 654 BGB soll den Makler bei Vermeidung des Verlustes seiner Vergütung anhalten, die ihm seinem Auftraggeber gegenüber obliegende Treuepflicht zu wahren (BGH NJW 1981, 280).
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Unter Zugrundelegung der vorgenannten Kriterien ist der Makler nach ständiger Rechtsprechung verpflichtet, solche Informationen an seinen Kunden weiterzugeben, die für diesen für den Abschluss des Vertrages ersichtlich von Bedeutung sind. Klärt ein Makler seinen Kunden über solche Umstände nicht auf, so ist regelmäßig von einer erheblichen Treuepflichtverletzung und daher einer Verwirkung des Maklerlohns auszugehen. So wurde in der Rechtsprechung das Vorliegen einer zur Verwirkung des Maklerlohns führenden Treuepflichtverletzung beispielsweise dann bejaht, wenn der Makler falsche Angaben über die Zahl der Hotelzimmer und -betten eines zum Kauf vermittelten Hotels macht (BGH WM 1981, 590); wenn der Makler ein ihm bekanntes Gutachten, das zahlreiche Mängel des Objekts dokumentiert, vorsätzlich nicht an seinen Auftraggeber weiterleitet (OLG Naumburg NJW-RR 2002, 1208) und wenn der Makler die Wohnfläche bewusst wahrheitswidrig angibt (OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 848). Zwar darf der Makler Informationen, die er von dem Verkäufer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft wiedergeben (BGH, Urteil vom 18.1.2007, – III ZR 146/06 -). Nur wenn sie für ihn ersichtlich unzutreffend sind muß er darauf hinweisen (OLG Celle, Urteil vom 6.2.2003, – 11 U 170/02 -). Die von dem Verkäufer erhaltenen Informationen muss er aber wahrheitsgemäß weitergeben.
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Die Klägerin hat dem Beklagten die ihr von den Verkäufern mitgeteilte Nettomieteinnahme aus dem Objekt nicht mitgeteilt, sondern – wider besseren eigenen Wissens – deutliche höhere Mieteinnahmen mitgeteilt. Dabei muss ihr bewusst gewesen sein, dass die Höhe der Nettomieteinnahmen für den Käufer des Objekts in jedem Fall – also bei Eigennutzung der Erdgeschosswohnung oder bei Vermietung dieser Wohnung – ein kaufentscheidendes Kriterium darstellt.
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Der Klägerin ist von den Streithelfern mit der E-Mail vom 8.6.2010 (B 3) die Nettomieteinnahme des Objekts mit monatlich 2.100 €, also jährlich 25.200 €, mitgeteilt worden.
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Soweit der Vortrag der Klägerin, sie könne sich an den Erhalt dieser E-Mail nicht erinnern, dahin verstanden werden soll, dass sie den Erhalt der E-Mail vom 8.6.2011 (B 3) mit Nichtwissen bestreite, ist dieses Bestreiten mit Nichtwissen unzulässig; denn der Erhalt oder Nichterhalt einer E-Mail ist ein Vorgang der eigenen Wahrnehmung, zu dem sich der angebliche Empfänger der E-Mail konkret äußern kann. Dies ist rein tatsächlich auch möglich, da die Klägerin ihrer fehlenden Erinnerung durch Einsichtnahme in ihre E-Mail-Adresse (dort im Ordner der eingegangenen Nachrichten) abhelfen kann. Tatsächlich hat die Klägerin nach dem Inhalt der Anlage B 3 auf die E-Mail der Streithelfer (dort: „ursprüngliche Nachricht“) sogar geantwortet. Soweit die Anlage B 3 gefälscht sein sollte, müsste auch die nachfolgende Antwort der Klägerin auf die Nachricht der Streithelfer über die Miethöhe gefälscht sein.
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Die Angaben der Streithelfer zur Miethöhe in der E-Mail wurden bestätigt durch das der Klägerin am 14.6.2010 zugegangene Stammblatt der Hausverwaltung (B4). Die Klägerin beruft sich diesbezüglich darauf, dass das Stammblatt der Verwaltung die Bruttomiete angebe und dies bei einer bloßen Durchsicht ohne weiteres ersichtlich sei (Blatt 65 der Akte). Hieraus ergibt sich zwingend, dass jedenfalls für die Klägerin ohne weiteres ersichtlich war, dass es sich bei den Mietangaben im Stammblatt der Verwaltung um die Bruttomiete handelt. Für jeden im Immobilienbereich Tätigen ist ohne die Einholung von Auskünften ersichtlich, dass bei einer Bruttomieteinnahme von 32.207,28 € die Nettomieteinnahme nicht bei ca. 30.000 € liegen kann, sondern mit 25.200 € noch hoch gegriffen ist. Tatsächlich ergibt sich aus den Mietverträgen eine Nettomieteinnahme von jährlich 17.521,92 €, wenn für die leer stehende Erdgeschoßwohnung die zuletzt erzielten Nettomiete von 515,16 € angesetzt wird.
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Im Ergebnis war daher für die Klägerin ersichtlich, dass die jährliche Nettomieteinnahme allenfalls den von den Streithelfern mit E-Mail vom 8.6.2010 (B3) mitgeteilten Betrag von 25.200 € ausmachen kann. 25.200 € stellen jedoch keine Mieteinnahme von ca. 30.000 € dar. Selbst bei großzügiger Betrachtungsweise kann die ca. – Angabe allenfalls einen Auf- oder Abschlag von 10 % rechtfertigen, also einen Bereich von 27.000 bis 33.000 € meinen.
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Bei Kenntnis des von den Streithelfern mitgeteilten Betrages von 25.200 € wäre die Klägerin zudem verpflichtet gewesen, gerade diesen mitgeteilten Betrag auch an die potentiellen Käufer – und damit den Kläger – wahrheitsgemäß weiterzugeben; denn nur so konnte sie die Käufer über die tatsächlichen Nettomiete entsprechend den Angaben der Verkäufer zutreffend informieren.
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Bei Mitteilung der Nettomieteinnahmen in der ihr von den Streithelfern nicht mitgeteilten Höhe von ca. 30.000 € muss der Klägerin auch bewusst gewesen sein, dass die tatsächlichen Nettomieteinnahmen des Objekts für den Käufer ein entscheidendes Kaufkriterium darstellen – und zwar unabhängig davon, ob der Käufer die Erdgeschoßwohnung selbst nutzen möchte oder nicht. In jedem Fall stellen die Nettomieteinnahmen – auch bei Selbstnutzung der Erdgeschoßwohnung – unter dem Gesichtspunkt der Instandhaltung und Sanierung des Objektes, aber auch unter dem Gesichtspunkt der bloßen Geldanlage ein kaufentscheidendes Kriterium dar. Gerade weil der Klägerin dies bewusst war, hat sie die Wohnung in Ihrem Inserat (B1) auch trotz der Leerwohnung als „sichere Geldanlage in unruhigen Zeiten“ beworben.
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Die Klägerin hat dem Beklagten auch kurz vor der Unterzeichnung des Notarvertrages bei der Übergabe der Mietverträge nicht die tatsächliche Höhe der Nettomieteinnahmen mitgeteilt. Hierzu wäre sie aufgrund ihrer vorhergehenden falschen Angabe jedoch verpflichtet gewesen. Sie durfte nicht darauf vertrauen, daß der Beklagte nicht auf ihre Angaben vertrauen würde und von sich aus ermitteln würde, daß ihre Angaben falsch sind. Die Verpflichtung zur Korrektur falscher Angaben ergibt sich aus der Verpflichtung zur wahrheitsgemäßen Weitergabe der Angaben der Streithelfer.
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Zur Situation vor dem Notarterminen trägt die Klägerin widersprüchlich und daher unbeachtlich vor. Einerseits trägt die Klägerin vor, während des Treffens vor dem Notarterminen seien die Mietverträge durchgesehen und Rückfragen des Beklagten erläutert worden (Blatt 68 der Akte). Ein Hinweis auf die tatsächlichen Nettomieteinnahmen ist diesem Vortrag nicht zu entnehmen. Zudem steht dieser Vortrag im Widerspruch zu dem übrigen Vortrag der Klägerin zu diesem Treffen. Denn an gleicher Stelle und nachfolgend trägt die Klägerin vor, der Beklagte habe Gelegenheit zu Durchsicht der Mietverträge gehabt. Dass der Beklagte gegebenenfalls die Mietverträge nicht durchgesehen habe, könne ihr – der Klägerin – nicht zur Last gelegt werden, da es jeder Partei selbst obliege die zur Verfügung gestellten Unterlagen zu überprüfen. Dieser Vortrag der Klägerin lässt offen, ob die Mietverträge hinsichtlich der Miethöhe nun von dem Beklagten durchgesehen worden sind oder ob er hierzu nur die Möglichkeit hatte, die er aus der Sicht der Klägerin hätte nutzen müssen. Eine Beweiserhebung durch die Vernehmung der von der Klägerin benannten Zeugin … liefe daher auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinaus. Im Rubrum ist die Zeugin zudem als Gesellschafterin der Klägerin angegeben. In diesem Fall kommt eine Vernehmung als Zeugin nicht in Betracht, da die Gesellschafter der Klägerin Parteien des Rechtsstreits sind.
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Auch durch die Übergabe des Stammblatts der Hausverwaltung (B4) hat die Klägerin dem Beklagten die Nettomieteinnahme nicht zutreffend mitgeteilt. Die Klägerin hat dem Beklagten das Stammblatt nach ihren eigenen Angaben zusammen mit dem Exposee übergeben. Da die Nettomieteinnahmen im Expose mit ca. 30.000 € mitgeteilt werden, hatte der Beklagte keinerlei Veranlassung die Angaben zur Miete in dem Stammblatt, die sich in diesem Bereich befindet, dahin zu verstehen, dass es sich hier um die Bruttomiete handeln solle. Dies gilt umso mehr, als der Beklagte keinerlei Veranlassung hatte anzunehmen, dass die Klägerin ihm im Expose Nettomieteinnahmen mitteilen und in dem gleichzeitig übergebenen Stammblatt Bruttomieteinnahmen mitteilen würde – ohne auf diesen Unterschied hinzuweisen. Zudem heißt es in dem Expose: „Nebenkosten: werden ermittelt“. Das heißt, dass die Nebenkosten zur Zeit nicht bekannt sind. Der Beklagte konnte auf dieser Grundlage gerade nicht davon ausgehen, dass die Höhe der Nebenkosten doch bekannt und in den Angaben zur Miethöhe in dem übergebenen Stammblatt enthalten sind.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
