Keine Kündigung eines Pachtvertrages wegen Nichtzahlung streitiger Betriebskosten -

Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 22.08.2012 – 3 U 67/11

Ohne eine zuvor getroffene wirksame Vereinbarung über monatlich zu leistende Betriebskostenvorauszahlungen oder eine von dem Vermieter vorgenommene Abrechnung der Nebenkosten schuldet der Mieter diese nicht und kann sich nicht in Zahlungsverzug befinden und folglich stellt die Nichtzahlung keinen Kündigungsgrund dar (Rn.35).

Erhebt ein Mieter sachlich begründete Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung, so scheidet eine auf Verzug mit Zahlung von Betriebskosten aus einer Nebenkostenabrechnung gestützte Kündigung grundsätzlich aus (Rn.37).

Die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 muss zwar nicht sofort, aber doch in angemessener Frist erfolgen. Diese Frist ist ein Jahr nach der Vertragsverletzung in jedem Fall abgelaufen (Rn.39).

Die Art und Weise der Führung des Hotels ist nicht Gegenstand eines Pachtvertrages, (Rn.47). Etwaige Beschwerden von Gästen, die die Art und Weise der Betriebsführung, die Qualität des Essens oder den Service betreffen, können daher keine Verletzung des zwischen den Parteien bestehenden Pachtvertrages begründen (Rn.48).

Äußerungen mit ehrverletzendem Charakter, die im Rahmen der Wahrnehmung berechtigter Interessen fallen, rechtfertigen in der Regel keine Kündigung, so z. B. die Behauptung eines Rechtsanwaltes in prozessualen Schriftsätzen, der Vermieter habe Zeugen zu einer falschen Aussage angestiftet oder der Vorwurf eines Prozessbetruges durch den Rechtsanwalt.(Rn.63)

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Teilurteil des Landgerichts Neuruppin vom 29.04.2011 (3 O 324/10) wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung seitens der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gründe

Die Parteien streiten um gegenseitige Ansprüche aus einem Pachtvertrag mit wechselseitigen Klage – und Widerklageanträgen.

Gegenstand des hiesigen Berufungsverfahrens ist der vom Beklagten widerklagend geltend gemachte Räumungsantrag, den das Landgericht Neuruppin mit Teilurteil vom 29. April 2011 zurückgewiesen hat.

Die Kläger pachteten mit Vertrag vom 25. April 2005, wegen dessen Einzelheiten auf die Anlage K 1 (Bl 12 ff der Akte) Bezug genommen wird, vom Beklagten als Eigentümer das in W… gelegene Objekt „…hotel …“ mit Restaurant. Als Pachtzins war zunächst für ein Jahr ein Betrag von monatlich 1.500,00 € vereinbart. Nach Ablauf des ersten Jahres sollte unter Weiterbestehen des bisherigen Mietvertrages der Mietpreis neu verhandelt werden. Zu einer einverständlichen Neureglung hinsichtlich der Miethöhe kam es in der Folgezeit nicht.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 11. September 2009 kündigte der Beklagte das Vertragsverhältnis unter Berufung auf rückständige Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 4.872,00 €. Mit anwaltlichem Schreiben vom 07.05.2011 kündigte der Beklagte erneut wegen Zahlungsverzuges mit Nebenkostenvorauszahlungen, jetzt in Höhe von 6.728.00 €.

Unter dem 15. Mai 2010 erstattete der Sachverständige Dr. St… im Auftrag beider Parteien ein Gutachten zum marktüblichen Mietwert/Pachtwert des Objektes zum Stichtag 12. Februar 2010. Er ermittelte einen monatlichen Mietzins von 1.400,00 € netto. Die Kläger zahlen seitdem diesen Mietzins. Der Beklagte hält diesen Mietzins für zu niedrig.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 23. Juni 2010 erklärte der Beklagte erneut die Kündigung des Pachtvertrages zum 01. August 2010. Eine weitere Kündigung erklärte der Beklagte, vertreten durch seinen Rechtsanwalt, mit Schreiben vom 22. März 2011.

Bereits vor Rechtshängigkeit des hiesigen Prozesses hat das Landgericht Neuruppin in dem Verfahren 1 O 299/08 mit Urteil vom 09. April 2009, ergangen auf die mündliche Verhandlung vom 19. Februar 2009, eine Räumungs- und Zahlungsklage des Beklagten abgewiesen. Gegenstand des Räumungsantrages waren im dortigen Verfahren Kündigungen vom 04. Juni 2008 und 10. Februar 2009. Die Berufung gegen dieses Urteil hat der Beklagte zurückgenommen.

Wegen der Einzelheiten des Sachverhaltes, insbesondere des Inhalts der genannten Kündigungsschreiben, wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat den Räumungsantrag des Beklagten mit Teilurteil vom 29. April 2001 zurückgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, dem Beklagten stehe kein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 581, § 546 BGB zu.

Das als Pachtvertrag zu qualifizierende Vertragsverhältnis zwischen den Parteien sei nicht wirksam durch eine außerordentliche Kündigung des Beklagten beendet worden.

Aufgrund des rechtskräftigen klageabweisenden Urteils des Landgerichts Neuruppin vom 09. April 2009 stehe fest, dass alle Kündigungsgründe, die zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 19. Februar 2009 Gegenstand des Verfahrens gewesen seien, eine Kündigung nicht begründen könnten. Die späteren Kündigungen, die Gegenstand des vorliegenden Prozesses seien, könnten daher nur auf neue Gründe gestützt werden.

Die Kündigungen vom 11. September und vom 07. Mai 2010 seien nicht wirksam, da ein Verzug mit Nebenkostenvorauszahlungen nicht bestanden habe. Es bestehe laut Vertrag keine Verpflichtung zur Vorauszahlung von Nebenkosten.

Auch das Schreiben vom 23. Juni 2010 habe das Vertragsverhältnis nicht beendet. Aus der verspäteten Pachtzahlung für die Monate Januar, März und April 2009 ergebe sich kein Grund zu einer fristlosen Kündigung gemäß §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, da die Zahlung weit vor dem Zugang erfolgt sei. Es liege auch kein sonstiger wichtiger Grund im Sinne von §§ 581 Abs. 2, 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, da nur drei Monatszahlungen betroffen seien und jeweils nur eine Verzögerung von wenigen Tagen vorliege. Dass Meinungsverschiedenheiten über die Höhe des anzupassenden Mietzinses bestünden, rechtfertige eine Kündigung ebenfalls nicht. Aus der Zusatzvereinbarung vom 4. Dezember 2006 könne der Beklagte keine Rechte herleiten, da diese nicht wirksam sei.

Die Kündigung vom 22. März 2011 greife ebenfalls nicht durch. Eine Pflichtverletzung ergebe sich weder aus den von den Klägern veranstalteten Kulturreisen noch könne den Klägern ein sonstiges konkretes Fehlverhalten vorgeworfen werden.

Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, mit der er sein Räumungsbegehren weiter verfolgt.

Der Beklagte rügt die Verletzung materiellen Rechts.

Bei der Frage, ob die Gesamtwürdigung aller wesentlichen Umstände dazu führe, dass wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage die Durchführung des Vertrages derart gefährdet sei, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist dem Kündigenden nicht mehr zugemutet werden könne und somit ein Recht zur fristlosen Kündigung bestehe, könnten auch frühere Vertragsverletzungen berücksichtigt werden, selbst wenn sie für sich genommen eine Kündigung nicht gerechtfertigt hätten. Dies gelte auch dann, wenn eine auf solche Vertragsverletzung gestützte Räumungsklage abgewiesen worden sei und die andere Vertragspartei danach ihr vertragswidriges Verhalten fortgesetzt habe.

Die Ausführungen des Landgerichts, dass die Kündigungen vom 11. September 2009 und 07. Mai 2010 nicht wirksam seien, da es an einer Verpflichtung zur Vorauszahlung von Nebenkosten fehle, seien rechtsirrig. Ein Anspruch gegenüber den Klägern auf Zahlung von Nebenkosten ergebe sich aus § 2 Ziffer 2 des Vertrages.

Mit den in der Kündigungserklärung vom 23. Juni 2010 genannten Kündigungsgründen habe das Landgericht sich nicht hinreichend auseinandergesetzt. Die dort genannten Gründe rechtfertigten in der Gesamtwürdigung eine Kündigung aus wichtigem Grund.

Bereits das fortgesetzte unpünktliche Zahlungsverhalten rechtfertige eine Kündigung aus wichtigem Grund ausreichend. Die Weigerung der Kläger, an der vertraglich vorgesehenen Mietanpassung mitzuwirken, sei ebenso wie die mangelhafte Führung des Objektes, die zu einem schlechten Ruf des Objektes und zu Umsatzeinbrüchen geführt habe, als Umstand zu werten, der in der Gesamtschau eine Kündigung aus wichtigem Grund begründe. Auch dass die Kläger vom Beklagten eine wegen einer „unangemeldeten Besichtigung des Hotels“ strafbewehrte Unterlassungserklärung verlangt hätten und diese sogar gerichtlich durchsetzen wollen, habe das Landgericht nicht hinreichend berücksichtigt.

Ein weiterer Grund zur Kündigung liege in der Tatsache, dass die Kläger ihn hinsichtlich ihrer Gesellschaftsverhältnisse getäuscht hätten. Er sei nicht über die Auflösung der Gesellschaft informiert worden. Auch das Verhalten der Kläger im Zusammenhang mir der Vereinbarung vom 04. Dezember 2006 sei ein Umstand, den das Landgericht nicht hinreichend gewürdigt habe. Gleiches gelte für das Verhalten der Kläger im Zusammenhang mit der mündlichen Kündigung des Beklagten vom April 2008, einem Zeitpunkt, zu dem feststand, dass es zu einer Auflösung des Vertragsverhältnisses kommen sollte.

Auch die Kündigung vom 22. März 2011, die darauf gestützt worden sei, dass keine Veränderungen im Verhalten der Kläger seit der Kündigung vom 23.Juni 2010 eingetreten seien und die Kläger ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkämen, sondern Buchungsverluste zu verzeichnen seien, habe das Landgericht zu Unrecht als nicht durchgreifend erachtet.

Ergänzend zum bisherigen Vortrag aus der ersten Instanz stützt der Beklagte sein Räumungsverlangen auf eine neue, im Laufe des Berufungsverfahrens mit Schriftsatz vom 13. Januar 2012 ausgesprochene fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGG. Hierfür beruft er sich zunächst auf ein Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 08. Dezember 2011 (Blatt 637 ff). In diesem Schreiben werde der Vorwurf erhoben, dass der Beklagte Personen zur Verleumdung und zur Verbreitung unwahrer Tatsachen anstiften würde und dem Beklagten versuchter Prozessbetrug vorgeworfen. Diese Äußerungen verletzten den Beklagten in seinen Persönlichkeitsrechten und erfüllten die Tatbestände der Verleumdung, der üblen Nachrede und der Beleidigung.

Zudem werde die Kündung auch darauf gestützt, dass die Kläger als Pächter des Barockschlosses W…, abgeschlossen am 15. April 2005 mit der Gemeinde G… als Verpächterin und dem Museum W… e.V., dessen Vorsitzender er selbst sei, als Patronatsgeber einen Mietvertrag mit der Familie von Wi… über einen beheizten Raum einschließlich Inventargegenstände im Obergeschoss des Schlosses abgeschlossen und hierfür Nutzungsentgelt erhalten hätten. Dies verstoße gegen den Inventarmietvertrag zwischen den Klägern und dem Förderverein … W… e.V. vom 01. Mai 2006. Die Geldmittel hätten an den Förderverein abgeführt werden müssen. Da der Beklagte Hauptbegründer und Vorsitzender des Fördervereins sei, sehe er sich selbst als Geschädigten.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des am 29. April 2011 verkündeten Teilurteils des Landgerichts Neuruppin die Kläger/Widerbeklagten zu verurteilen, das Hotel-Restaurant „A…“, Nutzfläche 864,69 qm, gelegen … Weg …,… G…, OT W…, nebst sämtlichem Nebengelass und Freiflächen zu räumen und an den Beklagten/Widerkläger und Berufungskläger herauszugeben.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Soweit der Beklagte in der Berufungsinstanz eine neue Kündigung ausgesprochen hat, sind die Kläger der Auffassung, diese sei im Berufungsverfahren nicht mehr zu berücksichtigen. Dem stehe § 531 ZPO entgegen.

Die Geschehnisse im Zusammenhang mit dem Förderverein seien für die Bewertung der Kündigung des hier streitgegenständlichen Pachtvertrages unbeachtlich. Der Beklagte sei weder Partei des Pachtvertrages über das Barockschloss W… noch Partei des Inventarmietvertrages.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass der am 27. Juni 2005 zwischen den Parteien für die Dauer von 10 Jahren zum Betrieb eines Landgasthofes „Gasthof …/zukünftig Hotel – Restaurant …“, gelegen in …Weg … in … W…, geschlossene Geschäftsraummietvertrag, vom Beklagten nicht wirksam außerordentlich gekündigt worden ist. Weder die Kündigungen vom 11. September 2009 noch diejenigen vom 07. Mai 2010, 23. Juni 2010, 22. März 2011 oder letztlich die im Laufe des Berufungsverfahrens mit Schriftsatz vom 13. Januar 2012 ausgesprochene Kündigung haben das bestehende Pachtverhältnis wirksam beenden können. Entsprechend ist der von dem Beklagten geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch aus §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB nicht begründet.

Bereits durch das rechtskräftige Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 09. April 2009 – 1 O 299/08 – ist ein Räumungs- und Herausgabeverlangen des Beklagten – im Vorverfahren des Klägers – erfolglos geblieben. Die in diesem Urteil als nicht ausreichend angesehenen Kündigungsgründe können nicht Gegenstand der nunmehr streitgegenständlichen Kündigungen sein, da dem bereits die Rechtskraft der vorgenannten Entscheidung entgegen steht. Aber auch im Wege einer Gesamtschau, also unter Berücksichtigung der Entwicklung des Vertragsverhältnisses seit Abschluss des Pachtvertrages ist es dem Beklagten nicht unzumutbar, dieses fortzusetzen. Dies könnte nur dann bejaht werden, wenn es dem Beklagten unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht mehr zugemutet werde könnte, das Vertragsverhältnis mit den Klägern fortzusetzen. Das ist hier nicht der Fall. Zwar ist der Beklagte nach der in § 9 Abs. 2 vereinbarten Mietzeit noch erhebliche Zeit an den Mietvertrag gebunden. Das bisherige Verhalten der Kläger rechtfertigt aber auch unter Berücksichtigung des Verhaltens des Beklagten eine Kündigung nicht.

Das Landgericht hat die Kündigungen vom 11. September 2009 und 07. Mai 2009, die auf einen Zahlungsverzug mit Nebenkostenvorauszahlungen gestützt werden, zu Recht als nicht wirksam angesehen. Nach dem Inhalt der unter § 2 Ziff. 2 des am 27. Juni 2005 geschlossenen Vertrages getroffenen Regelung waren die Kläger lediglich verpflichtet, bis einschließlich 31. Dezember 2005 pauschale Betriebskostenvorschüsse auf die Nebenkosten in Höhe von 200,00 € monatlich zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen. Die bis zum 31. Dezember 2005 geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen sollten auf den 31. Dezember 2005 abgerechnet und für die Zeit danach sollte eine Betriebskostenvorauszahlung neu vereinbart werden, unter Berücksichtigung dessen, dass die Kläger mit den Versorgungsträgern direkt Verträge abschließen. Unstreitig ist es in der Folgezeit zu einer Bestimmung der monatlich zu leistenden Betriebskostenvorauszahlungen nicht gekommen. Die Betriebskosten für die Jahre 2006, 2007, 2008 und 2009 wurden von dem Beklagten erstmals durch Abrechnungen alle datierend vom 30. August 2010 abgerechnet und damit erst nach Zugang der Kündigung vom 07. Mai 2010. Bereits zuvor hatten die Kläger, wie bereits mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 17. Dezember 2009 angekündigt, unter diesem Datum Zahlungen auf die Gebäudehaftpflichtversicherung für die Jahre 2006, 2007 und 2008 sowie auf die Grundsteuer des Jahres 2008 geleistet. Ohne eine zuvor getroffene wirksame Vereinbarung über monatlich zu leistende Betriebskostenvorauszahlungen ab dem 01. Januar 2006 oder eine von dem Beklagten vorgenommene Abrechnung der Nebenkosten schuldeten die Kläger diese nicht, konnten sich nicht in Zahlungsverzug befinden und folglich stellte die Nichtzahlung keinen Kündigungsgrund dar.

Auch auf einen Verzug mit der Zahlung bereits abgerechneter Nebenkosten können die Kündigungen nicht gestützt werden.

Ein Verzug mit Zahlung von abgerechneten Nebenkosten lag zum Zeitpunkt der Kündigungen ebenfalls nicht vor. Erstmals aufgefordert zur Zahlung von 3.871,60 € wurden die Kläger, wie der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 13. Januar 2012 nochmals vorträgt, am 02. Dezember 2009 (Anlage B 27, Bl. 279 Rs der Akte). Daraufhin erhoben die Kläger mit Schreiben vom 17. Dezember 2009 (Anlage B 30, Bl. 294 der Akte) Einwendungen gegen die Abrechnungen, zahlten aber unter Vorbehalt einen Betrag in Höhe von 2.426,54 e an den Beklagten aus. Erhebt aber ein Mieter sachlich begründete Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung, so scheidet eine auf Verzug mit Zahlung von Betriebskosten aus einer Nebenkostenabrechnung gestützte Kündigung grundsätzlich aus (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 543 Rn 185).

Das Landgericht hat auch nicht verkannt, dass wiederholte unpünktliche Mietzinszahlungen, die – wie hier – nicht den Tatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllen, jedenfalls nach Abmahnung einen sonstigen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 BGB darstellen können. Zu Recht ist es aber davon ausgegangen, dass hier auch bei einer Gesamtwürdigung des Sachverhalts keine Umstände gegeben sind, die eine Kündigung rechtfertigen könnten. Zum Einen wurde die Kündigung vom 23. Juni 2010 allein auf die nur um wenige Tage verspäteten Pachtzahlungen für die Monate Januar, März und April 2009 gestützt und zum Anderen ist dies nicht etwa in Kenntnis der Entscheidungsgründe des Landgerichts Neuruppin im Vorverfahren geschehen. Das Landgericht Neuruppin hat sein Urteil im Verfahren 1 O 299/08 erst am 09. April 2009 verkündet und dieses Urteil ist erst in den darauf folgenden Tagen den Klägern zugegangen, so dass die Kläger den Hinweis des Landgerichts, dass die Beurteilung unpünktlicher Mietzahlungen für die Zukunft auch anders beurteilt werden könnte, für die vorbenannten Monate jedenfalls nicht zur Kenntnis nehmen konnten. Keinesfalls haben sie also entgegen dem ausdrücklichen rechtlichen Hinweis des Landgerichts in dem vorgenannten Urteil gehandelt.

Auf diese verzögerte Zahlung kann sich der Beklagte in seiner Kündigung vom 23. Juni 2010 auch deshalb nicht mehr berufen, weil seit der letzten verzögerten Zahlung im Zeitpunkt der Kündung bereits mehr als ein Jahr vergangen war. Die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 muss zwar nicht sofort, aber doch in angemessener Frist erfolgen (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 543 Rn 169). Diese Frist ist ein Jahr nach der Vertragsverletzung in jedem Fall abgelaufen.

Ebenso wenig ist im Zusammenhang mit der am 23. Juni 2010 erklärten Kündigung zu berücksichtigen, dass die Kläger etwa seit dem 01. Januar 2007 einen zu geringen Mietzins gezahlt hätten. Denn zu Recht ist das Landgericht weiter davon ausgegangen, dass es keine wirksame Vereinbarung zur Erhöhung des Mietzinses auf 3.000,00 € gibt, insbesondere die allein von dem Kläger zu 2. unterzeichnete Vereinbarung vom 04. Dezember 2006 zwischen den Parteien nicht zu einer wirksamen Abänderung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses führen konnte,

Der Kläger zu 2. war rechtlich nicht imstande, mit der Vereinbarung vom 04. Dezember 2006 die vertragliche Regelung abzuändern. Diese Frage war bereits Gegenstand des Vorverfahrens und wurde rechtskräftig mit dem Urteil vom 09. April 2009 im Vorverfahren beschieden.

Dem Kläger zu 2. fehlte die insoweit erforderliche Vollmacht, die ihn berechtigt hätte, auch den Kläger zu 1. als weiteren Mieter zu vertreten. Letztlich kann es deshalb auch dahin stehen, ob der Vertrag vom 27. Juni 2005 von den Klägern als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts geschlossen wurde oder eben von den Klägern gemeinsam. In beiden Fällen konnte der Beklagte eine Erhöhung des Mietzinses, wie die Parteien dies unter § 2 Ziff. 1 des Vertrages vereinbart hatten, nur mit beiden Klägern neu verhandeln und eine entsprechende Vereinbarung treffen. Änderungen eines Mietvertrages können bei einer Mehrzahl von Mietern, die das Objekt gemeinsam gemietet oder wie hier gepachtet haben, nur dann wirksam vereinbart werden, wenn dies mit sämtlichen Vertragspartnern, also allen Mietern, geschieht. Dies war hier ersichtlich nicht der Fall mit der Folge, dass es den Klägern nicht verwehrt ist, sich auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung zu berufen. Ohne eine diesbezügliche Vereinbarung ist es nicht zu einer Erhöhung des Mietzinses gekommen, insbesondere ist die Vertragsklausel nicht etwa dahin zu deuten, dass an die Stelle des ursprünglich vereinbarten Mietzinses nach Ablauf eines Jahres der „wirtschaftliche“ oder der „ortsübliche“ Mietzins treten sollte. Hiergegen spricht bereits, dass der Mietzins „neu verhandelt“ werden sollte.

Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Kläger etwa die Vereinbarung über die Neufestsetzung des Mietzinses schuldhaft verhindert hätten. Weder waren sie gehalten, sich der Bewertung eines ortsüblichen Mietzinses für das Pachtobjekt durch die D… B… e.V. anzuschließen, noch haben sie die Einholung eines Sachverständigengutachtens durch den Sachverständigen Dr. St… unterlaufen oder gar behindert. Sie haben dadurch ausreichend an der vertraglich vorgesehen Mietanpassung mitgewirkt, dass sie gemeinsam mit dem Beklagten einen Sachverständigen mit der Ermittlung der üblichen Pachthöhe beauftragt haben. Zwar ist es richtig, dass die Kläger dem Sachverständigen die von diesem erbetenen Übersichten über Auslastung, Erträge und Ergebnisübersichten betreffend das Pachtobjekt nicht übergeben haben. Aber den Ausführungen des Sachverständigen Dr. St… ist zu entnehmen, dass seine Pachtwertermittlung auf branchen- und gebietsüblichen Ansätzen beruht mit der Folge, dass die Nichtzurverfügungstellung die Durchführung des Pachtwertverfahrens in keiner Weise behindert hat. Die Übersichten, die der Sachverständige von den Klägern erbeten hatte, hätten lediglich der Plausibilisierung des Pachtwertverfahrens gedient (siehe Seite 21 des vom 15. Mai 2010 datierenden Gutachtens des Sachverständigen Dr. St…). Entsprechend hatte das Verhalten der Kläger keinerlei Auswirkungen auf die Pachtwertermittlung des Sachverständigen Dr. St….

Der Zumutbarkeit der Fortführung des streitgegenständlichen Pachtvertrages steht auch nicht entgegen, dass die Kläger den Beklagten zur Abgabe strafbewehrter Unterlassungserklärun-gen aufgefordert haben. Die Kündigung vom 23. Juni 2010 stützt sich im Übrigen lediglich auf die mit Schreiben vom 11. Juni 2008 abverlangte Unterlassungserklärung. Schon wegen des Zeitablaufs konnte diese eine außerordentliche fristlose Kündigung am 23. Juni 2010 nicht begründen. Entsprechend musste sich das Landgericht hiermit auch nicht auseinandersetzten. Soweit nunmehr mit der Berufungsbegründung die strafbewehrte Unterlassungsaufforderung vom 15. Dezember 2009 zur weiteren Begründung herangezogen wird, ist auch diese nicht geeignet, die außerordentliche fristlose Kündigung zu rechtfertigen. Zum Einen obliegt den Klägern nach § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages allein die Instandhaltung des Pachtobjekts einschließlich der Vornahme von Schönheitsreparaturen. Entsprechend erschließt es sich bereits nicht, weshalb die Kläger verpflichtet sein sollten, den Beklagten vor Auftragsvergabe von Malerarbeiten zuvor hiervon zu unterrichten. Darüber hinaus ist der Beklagte seinerseits nicht berechtigt, ohne vorherige Absprache mit den Klägern die Mieträume zu betreten (§ 8 Ziff. 1 des Mietvertrages). An diese Verpflichtung der vorherigen Absprache hat sich der Beklagte nach seinem eigenen Vorbringen nicht gehalten und hat die Hotelzimmer sogar zu einem Zeitpunkt betreten, in dem diese vermietet waren und sich der Hotelgast in dem Zimmer aufgehalten hat. Es ist den Klägern nicht vorzuwerfen, dass sie ein solches Verhalten des Beklagten nicht dulden.

Auch der Umstand, dass die Kläger nicht nur eine Unterlassungserklärung verlangt, sondern sogar eine Klage auf Unterlassung eingereicht haben, führt zu keiner anderen Beurteilung. Die Klägerin ist berechtigt, ihre nach ihrer Auffassung gegenüber dem Beklagten zustehenden Rechte aus dem Mietvertrag durchzusetzen und bei Streitigkeiten über die Berechtigung von Ansprüchen gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Zwischen den Parteien waren mehrere Prozesse anhängig und beide Parteien versuchen, ihre Ansprüche jeweils gerichtlich durchzusetzen. Der Umstand, dass die eine oder andere Partei häufig gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen muss, um ihre Rechte aus dem Mietvertrag durchzusetzen, rechtfertigt eine Kündigung in der Regel nicht (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 543 Rn 197). In diesem Zusammenhang kommt nicht darauf an, ob die Kläger letztlich mit ihrem Antrag vor dem Landgericht durchdringen oder der Beklagte aufgrund des von ihm geschilderten Sachverhaltes berechtigt war, das Objekt zu betreten.

Auch soweit mit der Berufungsbegründung den Klägern erneut pauschal die mangelhafte Führung des Hotels einschließlich massiver Kritiken von Touristen und Besuchern vorgeworfen wird, vermag dies in einer Gesamtschau die fristlose Kündigung des Beklagten vom 22. März 2011 nicht zu begründen. Bereits das Landgericht hatte in seinen Entscheidungsgründen gerügt, dass die für den Beklagten vorgetragenen inakzeptablen Vorkommnisse lediglich pauschal aufgeführt wurden, ohne erkennen zu lassen, welches konkrete Fehlverhalten den Klägern tatsächlich vorgeworfen wird. Insbesondere fehlte es für die behaupteten Vorkommnisse an der Nennung zumindest nachvollziehbarer Zeiträume oder betroffener Personen. Soweit der Beklagte dies nunmehr mit seinem Vorbringen im Schriftsatz vom 17. Oktober 2011 nachbessern will und hierzu auf die Schreiben des W… vom 28. September 2011, der Frau Dr. von R… vom 11. Oktober 2011, der Stellungnahme der Frau M… W… vom 16. September 2011, der Frau M… L… vom 01. September 2011 verweist, bestehen bereits Bedenken, ob dieses erstmals in der Berufung konkretisierte Vorbringen angesichts des § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO noch Verwendung finden kann, denn es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte die nunmehr beigebrachten Stellungnahmen von Gästen nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätte beibringen können; zumal die Beanstandungen zum Teil Jahre zurückliegen. Dies kann indes dahinstehen, denn auch diese vermögen mangels tatsächlicher, konkret nachvollziehbarer Vorfälle, auf die sich die Kläger einlassen könnten, eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht zu rechtfertigen. Wenn es z.B. im Schreiben des W… vom 28. September 2011 heißt, „die qualitative Versorgung in der Gaststätte entsprach nicht mehr unserem Niveau“, so ist eine solche Aussage nicht einlassungsfähig, schon weil das „Niveau“ nicht näher erläutert wird und schon gar nicht, was „unter Niveau“ serviert worden ist. Nichts anderes gilt für die Behauptung verdorbener Lebensmittel; auch hier fehlt es weiterhin an jedem konkreten Vortrag in Bezug auf Daten und betroffene Personen.

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Art und Weise der Führung des Hotels nicht Gegenstand des Pachtvertrages ist und der Beklagte hierauf keinen Einfluss nehmen kann. Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht aus dem Passus in § 2 Abs.1 des Vertrages, nach dem der Mietzins „in der Annahme, dass auch mit der neuen Geschäftsführung in der ersten Zeit noch keine vollen Umsätze erzielt werden“, für ein Jahr auf monatlich 1.500,00 € festgelegt wurde. Dem lässt sich nur entnehmen, dass weitere Umsätze erwartet wurden, nicht aber wie dies konkret zu bewerkstelligen ist.

Dann können aber etwaige Beschwerden von Gästen, die die Art und Weise der Betriebsführung, die Qualität des Essens oder den Service betreffen, keine Verletzung des zwischen den Parteien bestehenden Pachtvertrages begründen.

Ebenso wenig kann sich der Beklagte auf eine vom Vertragszweck nicht gedeckte Nutzung des Pachtobjekts durch die Kläger berufen. Der Beklagte verkennt, dass der Gegenstand des Mietvertrages wie folgt in § 1 Ziff. 1 beschrieben wird: „zum Betreiben des Touristikunternehmens „W… und des Betreibens eines Landgasthofes …“ Daraus folgt aber eindeutig, dass dem Beklagten zum Einen bereits bei Abschluss des Vertrages bekannt war, dass die Kläger ein Touristikunternehmen führen, mit dem sie entsprechende Veranstaltungen, insbesondere sogenannte Kulturreisen anbieten. Darüber hinaus ist dem geschlossenen Vertrag auch nicht zu entnehmen, dass stets beide Kläger das Pachtobjekt betreiben müssen bzw. dass dies zur Aufrechterhaltung des Hotel-Restaurantbetriebes notwendig ist. Sie haben mit dem Pachtvertrag, wie bereits dargelegt, auch keine Verpflichtung zu einer bestimmten Art der Führung des Hotel- und Restaurantbetriebes übernommen, so dass es allein ihrer Beurteilung als Pächter obliegt, ob sie den Geschäftsbetrieb an bestimmten Feiertagen zur Durchführung bestimmter Feiern offenhalten oder nicht. Denn nur sie können aus der Erfahrung des Betriebes des Pachtobjektes auch beurteilen, ob für solche Feiern ein genügender Zuspruch zu erwarten ist. Dem Beklagten steht dagegen weder eine wirtschaftliche noch tatsächliche Einflussnahme auf den Betrieb des Hotel bzw. Restaurants zu. Er hat das Objekt an die Kläger verpachtet und allein sie sind für die Gestaltung des Geschäftsbetriebes verantwortlich. Auch aus der Vereinbarung zu § 2 Ziff. 1 des Mietvertrages ergibt sich nichts anderes. Zwar ist nicht zu verkennen, dass die Parteien einen Mietzins unter Berücksichtigung dessen festgelegt haben, dass zunächst keine vollen Umsätze erzielt werden können, weil der Geschäftsbetrieb zunächst nur in eingeschränktem Umfang laufen könnte. Auch wenn bei der Neuverhandlung des Mietzinses sicherlich die wirtschaftliche Entwicklung des Objekts ein tragender Gesichtspunkt sein dürfte, ist dieser doch von so vielen verschiedenen Faktoren abhängig, dass jedenfalls allein die aus Sicht des Beklagten nicht erfolgte Durchführung bestimmter Feiern oder Einhaltung von Öffnungszeiten bereits keinen vertraglichen Verstoß gegen die getroffene Vereinbarung darstellt und auch im Rahmen einer Gesamtwürdigung eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht rechtfertigen kann. Nicht ersichtlich ist, was das Verhalten des Klägers zu 1. in Zusammenhang mit seiner Tätigkeit im Förderverein bzw. Museum des Schlosses W… mit dem hier streitgegenständlichen Pachtverhältnis zu tun haben könnte.

Der Beklagte kann ein Recht zur Kündigung auch nicht daraus ableiten, dass er im Unklaren über die bestehenden Gesellschaftsverhältnisse gelassen worden sei. Der Pachtvertrag wurde von beiden Klägern gemeinsam geschlossen, allerdings nicht als GbR. Insofern waren Vertragspartner des Beklagten von Beginn an nur die Kläger als Privatpersonen. Bereits deshalb ist nicht ersichtlich, wieso der Beklagte meint, die Kläger hätten ihn im Unklaren hinsichtlich bestehender Gesellschaftsverhältnisse gelassen. Der Beklagte, weiß, wer seine Vertragspartner aus dem Pachtvertrag sind.

Auch die Gesamtwürdigung aller Umstände rechtfertigt eine Kündigung nicht. Die Kündigung eines Pachtvertrages aus wichtigem Grund kommt nach den Grundsätzen von Treu und Glauben dann in Betracht, wenn einem Vertragspartner die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Das kann der Fall sein, wenn eine nachhaltige Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses eingetreten ist. Dies ist auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung aller für die Vertragsfortführung wesentlichen Umstände zu beurteilen.

Dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zerstört ist, wird von keiner der Parteien in Abrede gestellt. Dies allein reicht aber nicht aus. Wie dargelegt haben die Kläger keine konkreten Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit dem Pachtvertrag begangen, die so schwer wiegen, dass die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten der Kläger derart gefährdet ist, dass es dem Kündigenden, also dem Beklagten, nicht mehr zuzumuten ist, das Pachtverhältnis bis zum Ende der vorgesehenen Laufzeit bzw. bis zur nächstmöglichen ordentlichen Kündigung fortzusetzen.

Auch der neue Vortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 13.01.2012 führt zu keiner anderen Beurteilung.

Die in diesem Schriftsatz ausgesprochene Kündigung ist zwar im Berufungsverfahren zu berücksichtigen.

Es handelt sich um eine auf einen neuen Lebenssachverhalt, nämlich die auf das Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 08. Dezember 2011 (Blatt 637 der Akte) bzw. die Vorkommnisse im Zusammenhang mit dem Förderverein gestützte Kündigung und damit um eine (Wider)klageänderung im Sinne von §§ 533, 263 ZPO (vergl. BGH NJW 2009, 3781 ff). Diese ist gemäß § 533 ZPO zulässig.

Zwar haben die Kläger der Änderung der Widerklage nicht zugestimmt. Sie wird auf Tatsachen gestützt, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Hierzu gehören auch neue Tatsachen, deren Berücksichtigung nach § 531 Abs. 2 ZPO zulässig ist. Zulässig ist jedenfalls hinsichtlich der auf das Schreiben der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 08. Dezember 2011gestützen Kündigung die Berücksichtigung von unstreitigem Vorbringen (Zöller/Heßler, ZPO, 29. Aufl. § 531 Rn 20; Brandenburgisches Oberlandesgericht 3 U 192/02). Dass der Kläger dieses Schreiben an den Bevollmächtigten des Beklagten geschickt hat, ist unstreitig.

Im Übrigen ist die neue Kündigung auch deshalb zuzulassen, weil sei auf Gründe gestützt wird, die erst nach Abschluss der ersten Instanz entstanden sind, so dass § 531 Abs. 1 Nr. 3 Anwendung findet.

Die Klageänderung ist auch sachdienlich.

Sachdienlichkeit kann nicht schon mit der Erwägung verneint werden, dass den Parteien sonst eine Instanz verloren ginge (BGH NJW 2009, 3781). Sie ist nur ausnahmsweise zu verneinen, insbesondere wenn die Bejahung zur Beurteilung eines völlig neuen Streitstoffs nötigen würde, ohne dass dafür das Ergebnis der bisherigen Prozessführung verwertet werden könnte. Maßgeblicher Gesichtspunkt ist der Gedanke der Prozesswirtschaftlichkeit, wobei es darauf ankommt, ob und inwieweit die Zulassung geeignet ist, den Streitstoff im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits auszuräumen und weiteren Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen Zöller/Heßler, a.a.O., § 531 Rn 6).

Vorliegend richtet sich die Berufung zwar nur gegen ein Teilurteil des Landgerichts, so dass mit der Zulassung der Klageänderung ein weiterer Rechtsstreit nicht vermieden wird und der Streitstoff der Parteien durch eine Entscheidung in der Berufungsinstanz nicht abschließend beigelegt werden kann. In dem vor dem Landgericht anhängigen Verfahren geht es aber nur noch um Zahlungs- bzw. Unterlassungsansprüche, so dass der Senat es für prozesswirtschaftlich sinnvoll hält, hinsichtlich des Räumungsanspruches abschließend zu entscheiden und hierbei sämtliche Kündigungen, die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz ausgesprochen wurden, zu berücksichtigen.

Auch die im Schriftsatz vom 13. Januar 2012 genannten Vorkommnisse rechtfertigen eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB nicht, so dass auch diese Kündigung nicht zu einer Beendigung des Pachtverhältnisses geführt hat.

Beleidigung, üble Nachrede oder Verleumdung sind Straftaten und können zugleich Vertragsverletzungen sein und unter Umständen ein Kündigungsrecht begründen.

Verleumdung und üble Nachrede kommen hier allerdings schon deshalb nicht in Betracht, weil diese Tatbestände voraussetzen, dass gegenüber Dritten Tatsachen behauptet werden, die geeignet sind, die hiervon Betroffenen verächtlich zu machen. Hier liegt aber keine Behauptung gegenüber Dritten vor. Der Beklagte nimmt Bezug auf einen Schriftsatz, der an ihn bzw. seinen Prozessbevollmächtigten gerichtet war. Allerdings könnte in dem Schreiben vom 08. Dezember 2011 eine Beleidigung des Beklagten liegen. Eine solche setzt einen Angriff auf die Ehre des anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung voraus. Dem Gegenüber Prozessbetrug oder Anstiftung zur Verleumdung vorzuwerfen, kann eine Äußerung mit ehrverletzendem Charakter sein. Hier ist aber zu berücksichtigen, dass Äußerungen mit ehrverletzendem Charakter, die im Rahmen der Wahrnehmung berechtigter Interessen fallen, in der Regel keine Kündigung rechtfertigen, so z. Bsp. die Behauptung eines Rechtsanwaltes in prozessualen Schriftsätzen, der Vermieter habe Zeugen zu einer falschen Aussage angestiftet oder der Vorwurf eines Prozessbetruges durch den Rechtsanwalt (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 543 Rn 187,189,197). Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die Äußerungen nicht von den Klägern selbst, sondern von deren Prozessbevollmächtigtem ausgingen.

Das Verhalten der Kläger im Zusammenhang mit den Verträgen über das Barockschloss W… kann nicht als Kündigungsgrund für den hier streitgegenständlichen Pachtvertrag herangezogen werden. Es betrifft ein anderes Objekt und andere Vertragsparteien.

Auch die Gesamtwürdigung aller für die Vertragsfortführung wesentlichen Umstände ändert sich durch diese neuerlichen Vorkommnisse nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Im Hinblick darauf, dass die Entscheidung des Senats einen Einzelfall betrifft, ist eine Abweichung von der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes oder anderer Oberlandesgerichte nicht ersichtlich. Die Entscheidung des Senats beruht auf einer Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalles, so dass der Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung zukommt (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).

Wert des Berufungsverfahrens: bis zu 25.000,00 € (§ 41 Abs. 2 GKG)

Keine Kündigung eines Pachtvertrages wegen Nichtzahlung streitiger Betriebskosten

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