Zur Berechnung der Wohnfläche -

AG Brandenburg, Urteil vom 14.07.2011 – 31 C 102/09

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung auch Vorrang vor der Zweiten BerechnungsVO oder aber der DIN 277 bzw. der DIN 283. In der jahrzehntelangen Praxis des hiesigen Gerichts wurden jedoch Dachschrägen aber schon immer (zumindest teilweise) bei der Berechnung der Wohnfläche gemäß der Zweiten BerechnungsVO oder aber der DIN 277 bzw. der DIN 283 im hiesigen Amtsgerichtsbezirk unberücksichtigt gelassen, so dass das Gericht eine Ortsüblichkeit der Anrechnung dieser Flächen hier derzeitig auch nicht erkennen kann (Rn. 50).

Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich – wenn die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen. Ist der Mietvertrag der Prozessparteien aber im zeitlichen Geltungsbereich der Wohnflächenverordnung – WoFlV – vom 25.11.2003 geschlossen wurde, ist auch die WoFlV für die Berechnung der Wohnfläche maßgebend (Rn. 54).

Tenor

1. Die Beklagten zu 1.) und 2.) werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger einen Betrag von 1.328,49 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf einen Betrag von

a) 692,54 Euro seit dem 18.11.2008

b) 635,95 Euro seit dem 07.02.2009

zu zahlen.

2. Die Beklagten zu 1.) und 2.) werden zudem gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger einen Betrag von 373,32 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf einen Betrag von

a) 224,00 Euro seit dem 06.05.2009

b) 74,66 Euro seit dem 05.06.2009

c) 74,66 Euro seit dem 04.07.2009

zu zahlen.

3. Im Übrigen wird die Klage, soweit sie nicht bereits teilweise zurückgenommen wurde, abgewiesen.

4. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 52 % und die Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner 48 % zu tragen.

5. Dieses Urteil ist hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich eines Aufschlages von 10%, sonst ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung hinsichtlich der ihm auferlegten Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.500,00 Euro abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

6. Der Streitwert des Verfahrens wird auf insgesamt 3.549,91 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Beklagten haben von der vorherigen Vermieterin aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 27.07.2005 – Anlage K 2 ( Blatt 14 bis 22 d. A.) – und des Nachtrags vom 28.04.2006 – Anlage K 2 ( Blatt 23 d. A.) – die Maisonette-Wohnung, gelegen …. im 1. Obergeschoss bestehend aus vier Zimmern, einem Bad und Dusche und WC, einer Küche, einer Abstellkammer, einem Gäste-WC sowie einer Dach-Terrasse/Balkon zu einer monatlichen Netto-Kaltmiete von 585,20 Euro abzgl. 10 % Rabatt (58,52 Euro) zuzüglich einer Betriebskosten-Vorauszahlung in Höhe von zunächst monatlich 130,00 Euro und ab 01.02.2008 von monatlich 220,00 Euro, insgesamt mithin seit dem 01.02.2008 in Höhe von brutto 746,68 Euro/Monat angemietet. Unstreitig sind im Übrigen die gemäß § 3 Ziffer 2 und Anlage 1 des Mietvertrages umlegbaren Betriebskosten hier wirksam vereinbart worden. Der Kläger ist aufgrund des Beschlusses des Amtsgerichts Potsdam vom 28.11.2006 nunmehr zum Zwangsverwalter über das von den Beklagten bewohnte Hausgrundstück bestellt worden.

Der Kläger trägt vor, dass für die ca. 133,00 qm große Maisonette-Wohnung gemäß § 3 des Mietvertrages vereinbart worden sei, dass die Beklagten spätestens am 3. Werktag des Monats den Mietzins und die Betriebskostenvorauszahlung zu zahlen hätten. Nachzahlungsaufforderungen aus erstellten Betriebskostenabrechnungen seien im Übrigen innerhalb eines Monats nach Aufforderung zu bezahlen.

Mit Schreiben vom 17.12.2007 habe er dann den Beklagten auch die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2006 bis 31.12.2006 übersandt. Aus dieser Abrechnung – auf der Grundlage einer Wohnfläche von 133,20 qm – habe sich ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 1.099,45 Euro ergeben. In Bezug auf die Kostenpositionen Grundsteuer (195,39 Euro) und Gebäudereinigung (94,77 Euro) würde er jedoch nunmehr nach Rechtshängigkeit des Verfahrens die Klage zurücknehmen, so dass sich jetzt noch ein fälliger Betrag in Höhe von 809,29 Euro ergeben würde.

Zwar hätten die Beklagten bereits mit Schreiben vom 14.01.2008 Widerspruch gegen diese Betriebskostenrechnung eingelegt und insofern auch vorgetragen, dass die Betriebskostenabrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt worden sei, da als Umlageschlüssel eine falsche Wohnfläche von 133,20 qm zugrunde gelegt worden wäre und nach dem Vortrag der Beklagten die Wohnfläche lediglich 115,70 qm betragen würde, jedoch ist er der Auffassung, dass unter Berücksichtigung der Besonderheiten einer Maisonette-Wohnung hier sogar die Wohnfläche 139,93 qm beträgt und insofern eine Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2006 – soweit nicht bereits eine teilweise Klagerücknahme erfolgt ist – auch nicht erfolgen müsse.

Weiterhin habe er auch die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2007 bis 31.12.2007 erstellt und den Beklagten mit Schreiben vom 26.11.2008 übersandt. Aus dieser Abrechnung habe sich erneut eine Betriebskostennachzahlungsforderung in Höhe von 1.853,13 Euro ergeben, deren Bezahlung bis zum 29.12.2008 von ihm eingefordert worden sei. In Bezug auf die beanstandeten Kostenpositionen Gebäudereinigung (153,34 Euro) und Pflege der Außenanlage (946,81 Euro) für das Jahr 2007 würde er jedoch die Klage nunmehr nach Rechtshängigkeit des Verfahrens zurücknehmen. Zwar hätten die Beklagten mit Schreiben vom 22.01.2009 ihm auch hier mitgeteilt, dass eine Bezahlung der Nachforderungen aus der Abrechnung für das Jahr 2007 nicht erfolgen werde, da nach Ansicht der Beklagten die Wohnfläche anstatt der für die Abrechnung zugrunde gelegten 133,20 qm nur 115,70 qm betragen würde und dementsprechend eine Flächenabweichung von mehr als 10 % durch sie nicht toleriert werden könne, jedoch würde er weiterhin dabei verbleiben, dass die Wohnfläche hier insgesamt unter Berücksichtigung der Besonderheiten einer Maisonette-Wohnung insgesamt 139,93 qm beträgt. Er müsse insofern auch ausdrücklich die von den Beklagten ermittelte Wohnfläche von angeblich 115,70 qm bestreiten.

Zwar könnten die von dem Sachverständigen nunmehr im gerichtlichen Verfahren grundsätzlich ermittelten Resultate der Vermessung der streitgegenständlichen Wohnung nur schwerlich von ihm angezweifelt werden, jedoch müssten insbesondere die türlosen Durchgänge zwischen Flur und Treppenraum sowie zwischen Schlafzimmer und Ankleidezimmer, die Wandnische im Badezimmer, die Heizungs- und Türnische im großen Wohnzimmer sowie die Fensternische im Wohnzimmer mit berücksichtigt werden bei der Wohnflächenberechnung. Darüber hinaus könne die Fläche der relativ großen Dach-Terrasse/Balkon – entgegen den Ausführungen des Sachverständigen – nicht nur zu ¼ (25 %), also mit lediglich 4,77 qm angerechnet werden. Seiner Meinung nach müsse somit diese Fläche der Dach-Terrasse zumindest zu 50 %, d. h. dementsprechend mit einer Fläche von 9,542 qm als Wohnfläche hinzugerechnet werden. Unter Beachtung dessen, insbesondere unter Hinzurechnung aller o. g. Teilflächen und Berücksichtigung von 50 % der Fläche der Dach-Terrasse würde sich aber auch nach den Berechnungen des Sachverständigen hier dann eine Gesamtwohnfläche der Wohnung der Beklagten von 122,58 qm ergeben.

Daher würde er trotz der Ausführungen des Sachverständigen in dessen Gutachten dabei verbleiben, dass die Flächenabweichung der tatsächlich nach der Wohnflächenverordnung ermittelten Wohnfläche zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche von ca. 133,00 qm bzw. den in den Betriebskostenabrechnungen angegebenen Fläche von 133,20 qm weniger als 10 % betragen würde. Insofern sei die vorliegende Abweichung dementsprechend auch nur als unerheblich anzusehen, weshalb dann auch die vereinbarte Wohnfläche im Mietvertrag hier zugrunde zu legen sei und somit die Beanstandungen der Beklagten hinsichtlich des eingestellten Umlageschlüssels ins Leere gehen müsste.

Darüber hinaus hätten die Beklagten in den Monaten Mai 2009, Juni 2009 und Juli 2009 die Miete seiner Meinung nach unberechtigt gemindert. Zwar habe die Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit Schreiben vom 06.04.2009 ihm gegenüber einen Mietmangel geltend gemacht, demzufolge aufgrund fehlerhaft verlegter Fliesen auf der Terrasse sich das Niederschlagswasser auf der Terrasse stauen würde und dies wiederum Ursache dafür sei, dass eine Durchfeuchtung der Treppenwand stattgefunden hätte, so dass Wasserflecken entstanden seien und im Übrigen auch im Bad um das Dachfenster herum ebenfalls Wasserflecken entstanden und die Holzfenster teilweise nass und schimmlig geworden sind, jedoch habe er die Firma Halbbauer beauftragt, die behaupteten Mängel zu besichtigen. Da eine Besichtigung jedoch erst am 04.05.2009 habe stattfinden können, sei eine fristgerechte Mängelbeseitigung bis Ende April 2009 nicht möglich gewesen.

Zwar sei dann ein Wasserfleck auf der Treppenwand sowie Schimmelbefall im Badezimmerfenster festgestellt worden und hätten sich auch 6 Fliesen abgesenkt, was zu der Ansammlung von Wasser auf der Terrasse geführt habe, jedoch sei der von dem Beklagten insoweit geltend gemachte Minderungsanspruch seiner Auffassung unberechtigt, was er den Beklagten auch mit Schreiben vom 07.05.2009 und 26.05.2009 mitgeteilt habe. Durch die abgesenkten Fliesen und den „minimalen“ Wasserstau auf der Terrasse sowie den Schimmelbefall im Badezimmer sei der Zustand der Mietsache nämlich nicht beeinträchtigt worden. Insbesondere sei durch diese Mängel die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht aufgehoben worden. Vielmehr würde es sich hier um eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit handeln, die jedoch außer Betracht bleiben müsse und somit auch nicht zu einer Mietzinsminderung in Höhe von 20 % – wie von der Beklagtenseite durchgeführt – berechtigen würde.

Der Kläger beantragt, nachdem er die Klage teilweise zurückgenommen hat,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn einen Betrag von 1.562,27 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf einen Betrag von

a) 809,29 Euro seit dem 18.11.2008,

b) 752,98 Euro seit dem 07.02.2009

zu zahlen

sowie

2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn einen Betrag von 597,33 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf einen Betrag von

a) 298,67 Euro seit dem 06.05.2009,

b) 149,33 Euro seit dem 05.06.2009,

c) 149,33 Euro seit dem 04.07.2009

zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage – soweit sie nicht bereits teilweise durch die Klägerseite zurückgenommen wurde – insgesamt abzuweisen.

Sie behaupten, dass dem Kläger ein Anspruch auf angebliche Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 ihnen gegenüber nicht zustehen würde, da diese Abrechnung nicht ordnungsgemäß vom Kläger erstellt worden sei. Die streitbefangene Wohnung würde nämlich lediglich eine Wohnfläche von 115,70 qm aufweisen. Da diese Flächenabweichung zu den Angaben im Mietvertrag (133,00 qm) bzw. zu den Angaben in den Betriebskostenabrechnungen (133,20 qm) aber mehr als 10 % betragen würde, sei nunmehr nicht die im Mietvertrag angegebene, sondern die tatsächliche Wohnfläche von 115,70 qm als Umlageschlüssel bezüglich der Betriebskosten zugrunde zu legen. Da der Kläger seine Abrechnung insofern jedoch nicht korrigiert habe, sei die angebliche Nachforderung auch noch nicht fällig. Im Übrigen hätten sie auch hinsichtlich einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnungen Einwendungen erhoben. Diesen Einwänden habe der Kläger nunmehr jedoch durch seine teilweise Klagerücknahme Rechnung getragen.

Auch bezüglich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 würden sie darauf verweisen, dass diese Abrechnung ebenfalls nicht ordnungsgemäß erstellt worden sei, da hier wiederum eine Wohnfläche von 133,20 qm und nicht die tatsächliche Fläche von 115,70 qm als Umlageschlüssel zugrunde gelegt wurde. Hinsichtlich der Kosten der Gebäudereinigung und der Kosten für Außenanlage und Winterdienst seien insofern aber durch die teilweise Klagerücknahme des Klägers ihre Bedenken nunmehr wohl auch vom Kläger als berechtigt angesehen worden.

Darüber hinaus hätten sich in der Wohnung im April 2009 erhebliche Mängel gezeigt, so dass sie zudem auch berechtigt gewesen wären, den Mietzins für diese Wohnung um 20 % zu mindern. Im Übrigen sei es auch nicht zutreffend, dass ihrerseits eine Rückmeldung bei der Firma H… nicht erfolgt sei. Vielmehr habe sich die Firma H… erst am 27.04.2009 bei ihnen gemeldet und sei dann ein Termin für den 04.05.2009 vereinbart worden. Diesbezüglich würden sie auch auf die Vernehmung des Zeugen H… H…. verweisen, der ausgesagt hat, dass er den Besichtigungstermin überhaupt nicht mit ihnen – den Beklagten – vereinbart habe, sondern nur vor Ort gewesen sei und dann bei ihnen – den Beklagten – geklingelt habe.

Entgegen dem Vortrag des Klägers sei der Schimmelbefall im Bad auch nicht durch Schwitzwasser oder gar ungenügende Belüftung verursacht worden. Aufgrund der Durchfeuchtung der Treppenwand in der Maisonette-Wohnung, der Wasserflecken um das Badfenster sowie den Schimmelbefall am Badfensterrahmen und der „Unbenutzbarkeit“ der Dach-Terrasse sei der Mietzins für die Wohnung dementsprechend um 20 % gemindert worden, so dass sie insofern auch den Mietzins jeweils in entsprechender Höhe in den hier streitbefangenen 3 Monaten einbehalten hätten.

Hinsichtlich der Ausführungen der Klägerseite zu der durch den Sachverständigen ermittelten anrechenbaren Fläche der Dach-Terrasse (Balkon) würden sie davon ausgehen, dass der Sachverständige hier zutreffend lediglich ¼ dieser Fläche als Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung angerechnet habe. So würde der Balkon zu einer Straße mit lautem Kopfsteinpflaster liegen. Direkt vor dem Balkon würden sich auch eine Gesamtschule und gleich daneben eine Grundschule befinden. Die Schüler würden insoweit bei An- und Abfahrt sowie während der Pausen Lärm verursachen. In der Nähe würde sich außerdem noch ein Schwimmbad sowie das Stadion befinden, indem regelmäßig Fußball gespielt wird, so dass dieser Balkon nicht als „ruhig und idyllisch gelegen“ bezeichnet werden könne. Zudem sei bauseits ein Sichtschutz nicht vorhanden gewesen. Diesen Sichtschutz hätten nämlich erst sie – die Beklagten – angebracht. Schüler würden im Übrigen auch ihre Pausen vor dem Balkon verbringen, Stadion- und Konzertbesucher sich davor aufhalten, so dass ohne diesen von ihnen angebrachten Sichtschutz eine volle Einsicht auf dem Balkon gegeben wäre. Darüber hinaus seien die Fliesen auch nicht ordnungsgemäß verlegt worden und würden insoweit nicht ein ausreichendes Gefälle aufweisen. Die Folge sei, dass diese Dach-Terrasse bei Regenwetter nicht betreten werden könne, es sei dann, dass man ein „Fußbad“ nehmen wolle. Im Winter würde sich darüber hinaus die Fläche des Balkons auch in eine „Eisfläche“ verwandeln, so dass auch insofern dieser Balkon dann nicht genutzt werden könne. Auch die Zuordnung der Dach-Terrasse (Balkon) sei nicht gerade günstig, da der Balkon an das Wohnzimmer angrenzen würde. Insoweit könne dieser Balkon aber kaum zum frühstücken oder grillen genutzt werden. Im Übrigen würden sie auf die Sachverständigenfeststellungen des Gutachters – Prof. Dr.-Ing. W. Sch… – in seinem Gutachten Bezug nehmen.

Das Gericht hat nach Maßgabe der Beweisbeschlüsse vom 23.03.2010 (Blatt 206 der Akte) und vom 04.05.2011 (Blatt 233 bis 234 der Akte) Beweis erhoben. Hinsichtlich der uneidlich gebliebenen Aussage des Zeugen H… H… wird auf die Feststellungen in der Sitzungsniederschrift vom 23.03.2010 verwiesen. Zudem wird auf den Inhalt des schriftlichen Gutachtens von Prof. Dr.-Ing. W. Sch… vom 13.11.2010 (Blatt 242 bis 271 der Akte) und seine ergänzende gutachterliche Stellungnahme vom 05.02.2011 (Blatt 303 bis 318 der Akte) Bezug genommen.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die unter Angabe der Blattzahl der Akte angeführten Schriftstücke ergänzend Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auch auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur im zuerkannten Umfang begründet. Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldnern nämlich nur noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 692,54 Euro aus der Betriebskostenabrechnung vom 17.12.2007 für den Zeitraum 01.01.2006 bis 31.12.2006, ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 635,95 Euro aus der Betriebskostenabrechnung vom 26.11.2008 für den Zeitraum 01.01.2007 bis 31.12.2007 sowie ein Anspruch auf Zahlung der noch offenen Mietbeträge für die Monate Mai, Juni und Juli 2009 in Höhe von insgesamt 373,32 Euro, mithin ein Zahlungsanspruch von 1.701,81 Euro (§ 535 Abs. 2, §§ 556 f. BGB in Verbindung mit § 152 ZVG sowie der WohnflächenVO und § 3 des Mietvertrages der Prozessparteien und dessen Anlage 1) nebst Verzugszinsen zu. Im Übrigen ist die Klage jedoch – soweit sie nicht bereits teilweise zurückgenommen wurde – abzuweisen.

Der Kläger ist als Zwangsverwalter hinsichtlich der noch offenen Betriebskosten und der Mietzinszahlungen für die hier streitigen Zeiträume auch aktivlegitimiert. Die Verpflichtung des Klägers als Zwangsverwalter zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung und zur Geltendmachung des Saldos hieraus sowie der noch offenen Mietzahlungen ergibt sich dem Grunde nach aus § 152 Abs. 1, zweiter Halbsatz ZVG. Danach hat der Zwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch offene Mieten und Nachforderungen von Betriebskosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung nur durch eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung auch dem Zwangsverwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung gemäß §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG der Beschlagnahme unterliegt (BGH, Urteil vom 03.05.2006, Az.: VIII ZR 168/05, u. a. in: WuM 2006, Seiten 402 f. = Das Grundeigentum 2006, Seiten 907 f. = ZMR 2006, Seiten 601 ff. = NZM 2006, Seiten 581 f. = Rpfleger 2006, Seiten 488 f. = NJW 2006, Seiten 2626 f.; BGH, Urteil vom 26. März 2003, Az.: VIII ZR 333/02, u. a. in: NJW 2003, Seite 2320). Der Kläger hatte unstreitig in dem hier streitigen Zeitraum auch das Amt des Zwangsverwalters inne, da die angeordnete Zwangsverwaltung und Beschlagnahme für den in diesem Rechtsstreit noch streitigen Zeitraum noch nicht mit Beschluss aufgehoben worden war.

Ansprüche eines Vermieters auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung voraus (BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.; BGH, BGHZ Band 113, Seiten 188 ff. = NJW 1991, Seiten 836 f. = WuM 1991, Seiten 150 ff.; BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f. = WuM 2007, Seiten 196 f.; LG Berlin, WuM 2008, Seiten 587 f.); inhaltliche Fehler können aber auch nach Fristablauf noch ggf. korrigiert werden (BGH, NJW 2005, Seite 219 = WuM 2005, Seite 61.; BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f. = WuM 2007, Seiten 196 f.). Entsprechend der gesetzlichen Regelung (§ 556 Abs. 3 BGB) ist zudem der Zeitpunkt für die Abrechnung nicht in das freie Belieben des Vermieters gestellt, sondern hat die Abrechnung innerhalb der Jahresfrist zu erfolgen.

Diese Funktion erfüllen die hier durch die Klägerseite an die Beklagten übersandten Betriebskostenabrechnungen vom 17.12.2007 – Anlage K 4 (Blatt 26 bis 31 der Akte) – und vom 26.11.2008 – Anlage K 8 (Blatt 41 bis 46 der Akte) – aber nur teilweise. Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind insoweit erforderlich eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die – nachvollziehbare und verständliche – Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nämlich erst dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit – wie hier – keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Betriebskostenabrechnung dementsprechend regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

– eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

– die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

– die Berechnung des Anteils des Mieters und

– der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

(BGH, NJW 1982, Seiten 573 f. = MDR 1982, Seite 483; BGH, NJW-RR 2003, Seite 442 = WuM 2003, Seite 216; BGH, WuM 2005, Seiten 61 ff.; BGH, NJW 2008, Seiten 2105 f. = WuM 2008, Seiten 350 f. = NZM 2008, Seiten 442 ff.; BGH, NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. WuM 2008, Seiten 407 ff.; BGH, WuM 2010, Seiten 627 ff. = NJW 2010, Seiten 3363 ff. = NZM 2010, Seiten 784 f.; BGH, NJW 2011, Seiten 1867 ff. = WuM 2011, Seiten 101 ff. = NZM 2011, Seiten 401 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.).

Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, war bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07, u. a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff.) teilweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum noch umstritten. Der Bundesgerichtshof vertritt insofern seit dieser Entscheidung vom 28.05.2008 jedoch in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass, soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen sei, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (BGH, Urteil vom 09. April 2008, Az.: VIII ZR 84/07) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007; Az.: VIII ZR 261/06, u. a. in: NJW 2008, Seite 142; BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, Az.: VIII ZR 1/06, u. a. in: NJW 2007, Seite 1059).

Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff.), so dass eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs auch nur dann geboten ist, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, NJW 2011, Seiten 1867 ff. = WuM 2011, Seiten 101 ff. = NZM 2011, Seiten 401 ff.; BGH, WuM 2010, Seiten 742 ff. = NZM 2010, Seiten 895 ff. = NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, WuM 2010, Seiten 627 ff. = NJW 2010, Seiten 3363 ff. = NZM 2010, Seiten 784 f.; BGH, NJW 2009, Seiten 283 ff. = WuM 2009, Seiten 42 ff. = NZM 2009, Seiten 78 ff.). Insofern ist also nicht in jedem Fall die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter nämlich nur in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen (BGH, NJW 2011, Seiten 1867 ff. = WuM 2011, Seiten 101 ff. = NZM 2011, Seiten 401 ff.; BGH, WuM 2010, Seiten 627 ff. = NJW 2010, Seiten 3363 ff. = NZM 2010, Seiten 784 f.; BGH, NJW 2009, Seiten 283 ff. = WuM 2009, Seiten 42 ff. = NZM 2009, Seiten 78 ff.).

Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich somit danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach jedoch zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (BGH, NJW 2011, Seiten 1867 ff. = WuM 2011, Seiten 101 ff. = NZM 2011, Seiten 401 ff.; BGH, WuM 2010, Seiten 742 ff. = NZM 2010, Seiten 895 ff. = NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, WuM 2010, Seiten 627 ff. = NJW 2010, Seiten 3363 ff. = NZM 2010, Seiten 784 f.; BGH, NJW 2009, Seiten 283 ff. = WuM 2009, Seiten 42 ff. = NZM 2009, Seiten 78 ff.). Gemessen an diesen Maßstäben berührt der Umstand, dass eine Nebenkostenabrechnung z. B. mehrere Häuser zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfasst und nicht für jedes Gebäude getrennt die dort angefallenen Kosten ermittelt, somit auch nicht die formelle Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung, sondern nur deren inhaltliche Richtigkeit (BGH, WuM 2010, Seiten 742 ff. = NZM 2010, Seiten 895 ff. = NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, WuM 2005, Seiten 579 ff. = NZM 2005, Seiten 737 ff. = NJW 2005, Seiten 3135 ff.).

Danach war auch vorliegend eine Erläuterung des verwendeten Umlagemaßstabs entbehrlich. Bei beiden Betriebskostenabrechnungen sind (mit Ausnahme der Positionen „Heizkosten“ und „Warmwasserkosten“ [welche nur hinsichtlich der „Grundkosten“ in Höhe von 30 % eine Gesamt-Quadratmeterzahl aufweisen und im Übrigen nach „Einheiten“ bzw. „cbm“ abgerechnet wurden] sowie der Positionen Müllabfuhr, Wassergeld Kaltwasser und Kanalgebühr) als Verteilerschlüssel die jeweils mit 430,43 qm bzw. mit 422,29 qm bezifferte Gesamt-Quadratmeterzahl und der hierauf entfallende Anteil der Wohnfläche der Beklagten (133,20 qm) ausgewiesen worden. Auch für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter erschließt sich durch diese Angaben aber ausreichend genug, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche; Fläche der Wohnung der Beklagten) im Rahmen der Kostenverteilung in ein Verhältnis zueinander gesetzt worden sind. Für das Verständnis dieses Verteilungsmaßstabs ist somit auch eine Erläuterung nicht geboten. Die Verteilung der Betriebskosten lässt sich hier nämlich ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten allein aufgrund der in den Abrechnungen angegebenen Werte nachvollziehen. Dies genügt aber bereits für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung (BGH, WuM 2010, Seiten 742 ff. = NZM 2010, Seiten 895 ff. = NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff.; BGH, NZM 2005, Seiten 13 f. = WuM 2005, Seiten 61 ff. = NJW 2005, Seiten 219 ff.). Die Angabe verschiedener Gesamtflächen ist auch nicht deshalb unverständlich, weil es sich um im Einzelnen nicht erläuterte Flächenangaben handelt. Eine Gesamtflächenangabe ist nämlich aus sich heraus grundsätzlich nicht erläuterungsbedürftig (LG Berlin, Urteil vom 27.07.2010, Az.: 63 S 545/09, u. a. in: Grundeigentum 2010, Seite 1203 = BeckRS 2010, Nr.: 22573 = „juris“), so dass ein Mieter allenfalls die Richtigkeit der Gesamtfläche bestreiten kann, was indes die Beklagten hier nicht tun, zumal sie hierfür zunächst wohl Einsicht in die entsprechenden Betriebskostenunterlagen hätten nehmen müssen.

Diesen Anforderungen an die Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung werden die Abrechnungsschreiben der Klägerseite vom 17.12.2007 und vom 26.11.2008 hier jedoch – soweit die Klage insofern nicht bereits teilweise hinsichtlich der „Gebäudereinigung“, der „Grundsteuer“ sowie der „Pflege der Außenanlagen/Winterdienst“ zurückgenommen wurde – gerecht. Wenn nämlich einzelne Positionen einer Betriebskostenabrechnung den o. g. formellen Anforderungen nicht genügen erstreckt sich dieser formelle Fehler nicht auch auf die übrigen, den formellen Ansprüchen genügenden Abrechnungspositionen. Einem Vermieter verbleibt dann nämlich eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung noch insoweit, als formell unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen (zumindest zum Teil) noch gerechtfertigt ist (BGH, NJW 2011, Seiten 1867 ff. = WuM 2011, Seiten 101 ff. = NZM 2011, Seiten 401 ff.; BGH, WuM 2010, Seiten 627 ff. = NJW 2010, Seiten 3363 ff. = NZM 2010, Seiten 784 f.; BGH, NJW 2007, Seiten 1059 f. = NZM 2007, Seiten 244 f. = WuM 2007, Seiten 196 f.).

Hier hat die Klägerseite aber bezüglich der nach der Wohnfläche abgerechneten Betriebskosten bestimmte Werte den Beklagten als Mietern der Wohnung mitgeteilt, die die Beklagten gedanklich und rechnerisch hinsichtlich dieser Kosten für Heizung, Warmwasser, Haftpflichtversicherung, Hausmeisterkosten, Allgemeinstrom, Wassergeld, Verbrauchsabgr. Kaltwasser, Kanalgebühr, Müllabfuhr und Grundsteuer nicht vor Schwierigkeiten stellen. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (BGH, Urteil vom 17. November 2004, Az.: VIII ZR 115/04, u. a. in: NJW 2005, Seite 219; BGH, Urteil vom 19. Januar 2005, Az.: VIII ZR 116/04), bei evtl. Feststellung eines Messfehlers – der hier durch das Gericht jedoch hinsichtlich der Betriebskosten nicht festgestellt wurde – ggf. nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos (BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 855 ff. = NJW 2008, Seiten 2260 ff. = NZM 2008, Seiten 567 f. = MDR 2008, Seiten 907 f. = WuM 2008, Seiten 407 ff. = ZMR 2008, Seiten 777 ff.), so dass diese Kosten auch dann wirksam gegenüber den Mietern abgerechnet werden konnten, wenn teilweise andere Betriebskosten ggf. nicht wirksam abgerechnet wurden.

Nur wenn der Mieter – hier die Beklagten – im Übrigen von seinem Prüfungsrecht Gebrauch macht, muss der Vermieter – hier der Kläger – dementsprechend dann auch eine Einzelbelegaufstellung vorlegen, da die o. g. Mindestangaben im Regelfall einerseits sachgerecht und andererseits auch ausreichend sind und die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürfen, wie bereits dargelegt (BGH, NJW 1982, Seiten 573 f. = WuM 1982, Seite 207; BGH, NZM 2003, Seite 196 = WuM 2003, Seiten 216; OLG Schleswig, WuM 1991, Seite 333; KG Berlin, NZM 1998, Seiten 620 ff. = WuM 1998, Seiten 474 ff.; OLG Brandenburg, WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Düsseldorf, WuM 2003, Seiten 387 f.; LG Bochum, WuM 2004, Seiten 477 ff. = NZM 2004, Seiten 779 ff.).

Eine Betriebskostenabrechnung ist im Übrigen nicht nur dann ordnungsgemäß, wenn die darin enthaltene Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten hinsichtlich des Verbrauchserfassungszeitraums mit dem Abrechnungszeitraum des Vermieters völlig übereinstimmt (BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 853 f. = NZM 2008, Seiten 520 ff. = NJW 2008, Seiten 2328 ff. = WuM 2008, Seiten 404 ff.). Dies ergibt sich bereits daraus, dass §§ 556 ff. BGB den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip festlegen; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip, bei dem es nicht auf den Verbrauchszeitraum ankommt, ist grundsätzlich zulässig (BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, Az.: VIII ZR 49/07, u. a. in: NJW 2008, Seite 1300; BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 853 f. = NZM 2008, Seiten 520 ff. = NJW 2008, Seiten 2328 ff. = WuM 2008, Seiten 404 ff.). Gewisse zeitliche Abweichungen des nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB maßgeblichen mietvertraglichen Abrechnungszeitraums von dem jährlichen Abrechnungsturnus für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die der Vermieter in seiner Abrechnung zu berücksichtigen hat, sind somit zulässig und lassen sich zudem auch kaum vermeiden (BGH, Das Grundeigentum 2008, Seiten 853 f. = NZM 2008, Seiten 520 ff. = NJW 2008, Seiten 2328 ff. = WuM 2008, Seiten 404 ff.).

Die Beklagtenseite kann hier somit auch nicht wegen vermeintlich formeller Unwirksamkeit der erteilten Abrechnungen eine erneute Berechnung der jeweiligen Betriebskosten von dem Kläger verlangen. Auch unter dem Gesichtspunkt der inhaltlichen Unrichtigkeit der erteilten Abrechnungen kann die Beklagtenseite nämlich eine Neuberechnung hier nicht beanspruchen. Zwar kann ein Mieter in bestimmten Ausnahmefällen berechtigt sein, auch bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine neue Berechnung zu fordern, insbesondere dann, wenn der Vermieter nach einem nicht vereinbarten Umlageschlüssel abrechnete und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung auf der Grundlage des vereinbarten Abrechnungsmaßstabs nicht kannte (BGH, WuM 2010, Seiten 742 ff. = NZM 2010, Seiten 895 ff. = NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, NZM 2005, Seiten 13 f. = WuM 2005, Seiten 61 ff. = NJW 2005, Seiten 219 ff.). Dies kann vorliegend aber dahin stehen, da die Klägerseite berechtigt war diese Abrechnungen hier so vorzunehmen. Der von der Klägerseite hier gewählte Abrechnungsmodus berechtigt daher die Beklagtenseite hier nicht, eine Neuberechnung von der Klägerseite zu verlangen.

Soweit die Beklagtenseite nunmehr die Höhe der einzelnen Betriebskostenpositionen beanstandet (hier: Heizungs-, Warmwasser-, Gebäudereinigung-, Grundsteuer-, Gebäudeversicherungs-, Haftpflichtversicherungs-, Hausmeister-, Pflege Außenanlage/Winterdienst-, Allgemeinstrom- und Wasserkosten sowie Kanal- und Müllgebühren) und diese Posten noch nicht von der Klägerseite zwischenzeitlich bereits zurück genommen wurden (hier insbesondere: Gebäudereinigung-, Grundsteuer- und Pflege Außenanlage/Winterdienstkosten), berühren diese Einwendungen somit auch nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die nunmehr hier im Rechtsstreit auf Nachzahlung von Betriebskosten durch das Gericht zu befinden ist (BGH, WuM 2010, Seiten 742 ff. = NZM 2010, Seiten 895 ff. = NJW 2011, Seiten 368 ff; LG Hamburg, WuM 2004, Seite 498).

Die Beklagten haben die Wohnung selbst vermessen und damit im Rahmen ihrer Möglichkeiten geprüft, ob eine Wohnflächenabweichung vorliegt. Von den Beklagten als Mietern ist insofern eine weitergehende Überprüfung der von ihnen vermuteten Wohnflächenabweichung auch nicht zu verlangen, da dies die an einen nicht mit der Rechtslage vertrauten Mieter zu stellenden Sorgfaltsanforderungen ansonsten überspannen würde. Insbesondere erforderte die von einem Mieter zu verlangende Sorgfalt nicht, sich vor der Mängelanzeige über die komplizierte Wohnflächenberechnung kundig zu machen oder gar ein mit erheblichen Kosten verbundenes Sachverständigengutachten zur Wohnfläche (wie nunmehr im Gerichtsverfahren geschehen) einzuholen. Denn die Behauptung eines Mangels erfordert nicht seine vorherige zweifelsfreie Feststellung. Andernfalls würde die Durchsetzung von Mängelrechten in nicht hinnehmbarer Weise erschwert. Bleibt somit – wie hier hinsichtlich der Wohnflächenberechnung – bei der Mängelanzeige ungewiss, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, dürfen Mängelrechte durch die Mieter auch dann geltend gemacht werden, wenn sich das Verlangen im Ergebnis evtl. als unberechtigt herausstellen sollte (BGH, WuM 2010, Seiten 688 ff. = NZM 2010, Seiten 858 f. = NJW 2011, Seiten 143 ff.; BGH, NJW 2009, Seiten 1262 ff. = NZM 2009, Seiten 367 ff. = VersR 2009, Seiten 1378 ff.; BGH, WuM 2008, Seiten 145 ff. = NJW 2008, Seiten 1147 f. = ZMR 2008, Seiten 285 f.).

Die Mieter/Beklagten gehen insofern auch zutreffend davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB aufweist, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 295/03, u. a. in: NJW 2004, Seite 1947; BGH, Urteil vom 22. Februar 2006, Az.: VIII ZR 219/04, u. a. in: NJW-RR 2006, Seite 801). Dies gilt, wie die Beklagtenseite auch richtig gesehen hat, selbst dann, wenn der Mietvertrag (wie hier) zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca.“-Angabe enthält (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 133/03, u. a. in: NZM 2004, Seite 456; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 344 ff. = NZM 2009, Seiten 477 f. = NJW 2009, Seiten 2295 ff.).

Die Frage, in welchem Umfang die Flächen einer Wohnung bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche des Mietwohnraums zu berücksichtigen ist, hängt aber davon ab, wie der im Mietvertrag verwendete Begriff „Wohnfläche“ zu verstehen ist. Da insoweit ein einheitliches Verständnis hier nicht besteht, bedarf es zur Ermittlung des Inhalts dieses Begriffs der Auslegung. Vorrangig sind dabei zwar die evtl. Vereinbarungen der Parteien zu beachten (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 44/03, u. a. in: NJW 2004, Seiten 2230 ff. = WuM 2004, Seiten 337 ff.; BGH, Urteil vom 08.07.2009, Az.: VIII ZR 218/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 514 ff. = NJW 2009, Seiten 2880 f. = NZM 2009, Seiten 659 f.), jedoch haben die Vertrags-/Prozessparteien hier eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag vom 27.07.2005 mit Nachtrag vom 28.04.2006 gerade nicht getroffen. Der zum Abschluss des Mietvertrages verwendete Vordruck sieht nämlich hier nicht vor, dass die Berechnungsgrundlage der Wohnfläche der streitigen Wohnung hier z.B. die WohnflächenVO bzw. die Zweite BerechnungsVO oder aber die DIN 277 bzw. die DIN 283 sein soll.

Zwar kann bei einem Wohnraummietvertrag auch ein Ausnahmefall zur Problematik der Wohnflächenabweichung bei einer Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung (mit ausgebautem Spitzboden) gegeben sein, bei dem dann eine konkrete Vereinbarung über eine nach der Zweite BerechnungsVO zu berechnenden Wohnfläche nicht vorliegt, so dass dann auch eine Wohnflächenberechnung nach der Zweite BerechnungsVO hier nicht maßgeblich wäre (vgl. dazu: BGH, Verfügung vom 07.06.2006 und Beschluss vom 19.07.2006, Az.: VIII ZR 150/05, u. a. in: Das Grundeigentum 2006, Seite 1165; BGH, Urteil vom 22.02.2006, Az.: VIII ZR 219/04, u. a. in: NZM 2006, Seite 375 = WuM 2006, Seiten 245 f. = NJW-RR 2006, Seiten 801 f.). Insoweit können die Mietvertragsparteien dem Begriff der „Wohnfläche“ im Einzelfall auch eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender (BGH, Urteile vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 44/03; BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06; BGH, Urteil vom 16.09.2009, Az.: VIII ZR 275/08). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt somit einer Vereinbarung der Vertragsparteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu. Eine derartige Vereinbarung liegt hier aber gerade unstreitig nicht vor.

Die Anrechnung der gesamten Flächen der Wohnung auf die Gesamtwohnfläche der streitbefangenen Mietwohnung könnte zudem auch dann z. B. die Schrägen etc. p. p. mit beinhalten, wenn es zutreffen würde, dass eine solche Anrechnung der im hiesigen Amtsgerichtsbezirk der ortsüblichen Verkehrssitte entsprechen würde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben nämlich ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung auch Vorrang vor der Zweite BerechnungsVO oder aber der DIN 277 bzw. der DIN 283 (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: WuM 2007, Seiten 441 ff. = NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 344 ff. = NZM 2009, Seiten 477 f. = NJW 2009, Seiten 2295 ff.). In der jahrzehntelangen Praxis des hiesigen Gerichts wurden jedoch Dachschrägen aber schon immer (zumindest teilweise) bei der Berechnung der Wohnfläche gemäß der Zweite BerechnungsVO oder aber der DIN 277 bzw. der DIN 283 im hiesigen Amtsgerichtsbezirk unberücksichtigt gelassen, so dass das Gericht eine Ortsüblichkeit der Anrechnung dieser Flächen hier derzeitig auch nicht erkennen kann.

Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche (hier angegeben mit: „ca. 133,00 qm“) richtet sich dann aber – wenn die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags (hier der 27.07.2005) maßgeblichen Bestimmungen (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: NJW 2007, Seite 2624; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 344 ff. = NZM 2009, Seiten 477 f. = NJW 2009, Seiten 2295 ff.). Da der Mietvertrag der hiesigen Prozessparteien aber im zeitlichen Geltungsbereich der Wohnflächenverordnung – WoFlV – vom 25.11.2003 geschlossen wurde, ist hier also auch die WoFlV für die Berechnung der Wohnfläche maßgebend (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: WuM 2007, Seiten 441 ff. = NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: WuM 2009, Seiten 344 ff. = NZM 2009, Seiten 477 f. = NJW 2009, Seiten 2295 ff.), wobei jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. u. a.: BGH, NJW 2009, Seite 3421 = WuM 2009, Seiten 661 f. = NZM 2009, Seiten 814 f.; BGH, WuM 2009, Seiten 733 ff. = NZM 2010, Seiten 36 f. = NJW 2010, Seiten 292 f.; BGH, WuM 2010, Seiten 150 f. = NZM 2010, Seiten 196 f. = NJW 2010, Seiten 1064 f.; BGH, WuM 2010, Seiten 480 ff. = NJW 2010, Seiten 2648 f. = NZM 2010, Seiten 614 f.) auch folgende Punkte mit zu beachten sind:

– öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume den Mieter nicht zur Mietminderung berechtigen, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist;

– bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon mit zu berücksichtigen ist, ob diese Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten;

– eine Anhebung der Wohnfläche wegen der mitvermieteten Gartenfläche nicht in Betracht kommt;

– Flächen von Räumen, die zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen sind, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen als „Wohnraum“ anzurechnen sind.

Weichen vereinbarte und tatsächliche Wohnfläche voneinander ab, gilt aber nur bis zu einer Abweichung von 10 % die vereinbarte Wohnfläche.

Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsprechung, die er zu Fragen der Minderung und Mieterhöhung entwickelt hat aber nunmehr auch auf den Bereich der – hier streitigen – Betriebskostenabrechnung übertragen (BGH, Urteil vom 31.10.2007, Az.: VIII ZR 261/06, u. a. in: WuM 2007, Seiten 700 ff. = NZM 2008, Seiten 35 ff. = NJW 2008, Seiten 142 ff.). Dem ist die übrige Rechtsprechung gefolgt (vgl. u. a.: AG Spandau, Urteil vom 24.04.2009, Az.: 8 C 27/09, u. a. in: Grundeigentum 2009, Seite 723; AG Köln, WuM 2008, Seiten 485 f.). Bei einer Flächenabweichung von über 10 % sind somit dann aber (nur) die einzelnen Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung mit der tatsächlichen Wohnfläche neu zu berechnen, so dass nunmehr hier im Rechtsstreit auf Nachzahlung der Betriebskosten hierzu durch das Gericht auch zu befinden ist (BGH, WuM 2010, Seiten 742 ff. = NZM 2010, Seiten 895 ff. = NJW 2011, Seiten 368 ff; LG Hamburg, WuM 2004, Seite 498).

Hier hat der vom Gericht bestellte Sachverständige Prof. Dr.-Ing. W. … insofern aber eine nicht unerhebliche Wohnflächenabweichung hinsichtlich der streitbefangenen Wohnung sowohl zum Mietsvertrag als auch zu den Wohnflächenangaben in den Betriebskostenabrechnungen der Klägerseite festgestellt. Der Sachverständige kommt in seinem schriftlichen Gutachten vom 13.11.2010 und seiner ergänzenden schriftlichen Stellungnahme vom 05.02.2011 nämlich zu dem schlüssigen und fachkundigen Ergebnis, dass die Wohnfläche dieser Wohnung (auch unter Einbeziehung der relativ großen Dach-Terrasse) eine Gesamt-Wohnfläche von lediglich 115,75 qm hat, obwohl der Mietsvertrag eine Wohnfläche von „ca. 133,00 qm“ und die Betriebskostenabrechnungen jeweils eine Wohnfläche von 133,20 qm aufweisen, wobei hier nur nicht eindeutig – gemäß der WohnflächenVO – technisch zu klären war, ob die Grundflächen der türlosen Durchgänge (0,38 qm und 0,41 qm), der Wandnische im Bad (0,05 qm), der Heizungsnische im Fensterbereich (0,301 qm), der Heizungsnische im Glastürbereich (0,216 qm) und der Grundfläche im Bereich der Fensternische/-bank (0,62 qm) auch noch mit zu berücksichtigen sind, so dass die Frage der Einbeziehung dieser (Kleinst-) Flächen eine rechtliche Frage darstellt. Hingegen hat der Sachverständige schlüssig und fachkundig dargelegt, dass die insgesamt 19,083 qm große Dach-Terrasse nicht zu einem größeren Anteil als zu ¼ hier gemäß der WohnflächenVO zu berücksichtigen ist.

Unter Beachtung dieser schlüssig und fachkundig Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr.-Ing. W. … und Berücksichtigung der o. g. Rechtsprechung sowie der hierzu veröffentlichten Literatur (vgl. u. a.: Dr.-Ing. Jürgen Gante, WuM 2008, Seiten 525 ff.) geht das erkennende Gericht in dieser Sache von einer Gesamtwohnfläche der Wohnung der Beklagten von insgesamt 116,891 qm aus (115,75 qm + 0,38 qm + 0,41 qm + 0,05 qm +0,301 qm), da insofern die Heizungsnische im Glastürbereich (0,216 qm) und die Grundfläche im Bereich der Fensternische/-bank (0,62 qm) hier nicht zu berücksichtigen sind. Insofern weicht die tatsächliche Wohnfläche von insgesamt 116,891 qm aber um mehr als 10 % von der im Mietsvertrag vereinbarten (133,00 qm) bzw. der in den Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegten (133,20 qm) Wohnfläche ab, so dass die Betriebskosten hier hinsichtlich beider streitigen Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 auf der Grundlage der objektiv tatsächlich vorhandenen Wohnfläche von insgesamt nur 116,891 qm neu zu berechnen waren, soweit die Wohnfläche dieser Wohnung als Berechnungsgrundlage für die Berechnung der Betriebs-, Heizungs- und Warmwasserkostenkosten herangezogen wurde.

Unter Beachtung dessen (sowie auch unter Berücksichtigung der teilweisen Klagerücknahme hinsichtlich einzelner Betriebskosten durch die Klägerseite) beträgt die den Beklagte zu Recht in Rechnung zu stellende Gesamtsumme der Betriebskosten für den Zeitraum vom 01.01.2006 bis zum 31.12.2006 dann aber nur 2.252,54 Euro. Abzüglich der geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 1.560,00 Euro schulden die Beklagten dem Kläger somit hier noch 692,54 Euro, so dass der Klage in diesem Punkt auch nur noch in dieser Höhe stattzugeben ist. Bezüglich der Betriebskosten für den Zeitraum vom 01.01.2007 bis zum 31.12.2007 stand dem Kläger insoweit auch nur eine Betriebskostengesamtsumme in Höhe von 2.195,95 Euro zu, so dass – abzüglich der geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 1.560,00 Euro – die Beklagten dem Kläger hier auch nur noch als Gesamtschuldner 635,95 Euro zahlen müssen und die Klage in diesem Punkt auch nur noch in dieser Höhe stattzugeben, im Übrigen aber abzuweisen ist.

Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern hier aber auch noch ein Anspruch auf Zahlung der anteiligen Miete für die Monate Mai, Juni und Juli 2009 in Höhe von insgesamt 373,32 Euro zu (§ 535 Abs. 2, § 636 BGB). Die Beklagten befanden sich insofern nämlich mit der Mietzahlung in Verzug, da ihnen ein Mietminderungsrecht gemäß § 536 Abs. 1 BGB in diesen Monaten nur in Höhe von 10% der Brutto-Miete zur Seite stand, da die Fliesen auf der Terrasse teilweise fehlerhaft verlegt waren und sich deshalb das Niederschlagswasser auf der Terrasse staute, was wiederum die Ursache für die Durchfeuchtung der Treppenwand und von Wasserflecken war. Zudem entstanden hier im Bad um das Dachfenster herum ebenfalls Wasserflecken und waren die Holzfenster nass uns teilweise schimmlig und wurden diese Mängel – trotz Anzeige im April 2009 durch die Beklagtenseite – nicht unverzüglich durch die Klägerseite beseitigt. Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme hat das Gericht hier nämlich die Überzeugung gewonnen, dass diese Mietmängel, insbesondre der Schimmel in der Wohnung – wie von den Beklagten behauptet – vorhanden war und die Beklagten der Handwerksfirma den Zutritt zur Wohnung auch nicht verwehrt haben, wie von der Klägerseite behauptet.

Grundsätzlich stellen aber vorhandene Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmelbildungen innerhalb der Wohnung Mängel dar, weil sie neben der optischen Beeinträchtigung auch evtl. gesundheitliche Risiken mit sich bringen. Nach § 536 Abs. 1 BGB setzt eine Mietminderung wegen eines Sachmangels aber nur voraus, dass die Mietsache einen derartigen Mangel auch tatsächlich aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in nicht unerheblichem Umfang aufhebt oder mindert. Wenn solche Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmelbildungen aber in einer Wohnung tatsächlich während des Zeitraums der Mietminderung vorhanden sind, kann deren Auftreten grundsätzlich als nicht unerheblicher Mangel angesehen werden, der in der Regel auch zu einer wesentlichen Tauglichkeitsminderung der Wohnung führt. Ein in der Wohnung auftretende Schimmel stellt nämlich grundsätzlich einen Fehler der Mietsache dar (vgl. u. a.: BGH, NZM 2005, Seiten 17 f. = WuM 2005, Seiten 54 f.; BGH, NJW 2003, Seiten 2601 ff.; BGH, NJW 2000, Seiten 2344 ff. = NZM 2000, Seiten 549 f.; BGH, NJW 1998, Seite 594 = WuM 1998, Seiten 96 f. = NZM 1998, Seite 117; BGH, NJW 1994, Seiten 2019 f.; BGH, NJW 1994, Seiten 1880 f.; BGH, WuM 1984, Seite 267 = NJW 1985, Seite 142; KG Berlin, Das Grundeigentum 2007, Seiten 445 f. = KG-Report 2007, Seiten 256 f.; KG Berlin, GE 2004, Seiten 688 ff. = ZMR 2004, Seiten 513 ff. = KG-Report 2004, Seiten 481 ff.; OLG Saarbrücken, WuM 1989, Seiten 133 ff.; OLG Celle, WuM 1985, Seiten 9 ff. = ZMR 1985, Seiten 10 ff.; OLG Karlsruhe, NJW 1985, Seite 142 = WuM 1984, Seite 267; LG Berlin, Das Grundeigentum 2009, Seiten 1125 f., LG Duisburg, WuM 2003, Seiten 494 f.; LG Berlin, ZMR 2002, Seiten 48 f. = GE 2001, Seiten 1133 f.; LG Braunschweig, ZMR 2002, Seiten 916 f.; LG Ellwangen, WuM 2001, Seiten 544 f.; LG Lüneburg, WuM 2001, Seite 465; LG Gießen, ZMR 2000, Seite 537; LG Mannheim, ZMR 1991, Seite 481; LG Köln, WuM 1990, Seite 547; LG Osnabrück, WuM 1989, Seiten 370 f.; LG Nürnberg-Fürth, ZMR 1989, Seiten 23 f.; LG Berlin, GE 1989, Seiten 149 ff.; LG Osnabrück, WuM 1989, Seiten 370 f.; LG Freiburg, WuM 1989, Seiten 559; LG Kassel, WuM 1988, Seiten 355 f.; LG Nürnberg-Fürth, WuM 1988, Seite 155; LG Berlin, ZMR 1987, Seiten 378 f.; LG Göttingen, WuM 1986, Seite 308; LG Kiel, NJW-RR 1986, Seite 314 ; LG Augsburg, WuM 1985, Seite 25; LG Darmstadt, WuM 1985, Seite 22; LG Hannover, WuM 1982, Seite 183; AG Königs Wusterhausen, WuM 2007, Seite 568; AG Lüdenscheid, WuM 2007, Seiten 16 ff.; AG Siegburg, WuM 2005, Seite 55; AG Berlin-Köpenick, Das Grundeigentum 2003, Seite 814; AG Bad Vilbel, WuM 1996, Seite 701; AG Köln, WuM 1980, Seite 51; AG Darmstadt, WuM 1980, Seite 77; AG Schleswig, WuM 1980, Seite 206; AG Miesbach, WuM 1980, Seite 163; AG Steinfurth, WuM 1977, Seite 256; AG Brandenburg an der Havel, u. a. Urteil vom 07.10.2004, Az.: 32(33) C 536/03 ).

Neben sichtbaren Feuchtigkeitsschäden in Form von Schimmelpilzbildungen an den Wänden bestehen grundsätzlich darüber hinaus auch nicht unerhebliche Gesundheitsgefahren für die Bewohner derartiger Wohnungen (LG Lüneburg, WuM 2001, Seite 465; AG Bad Vilbel, WuM 1996, Seite 701; AG Bremen, Urteil vom 16.05.2003, Az.: 7 C 107/02). Zwar ist nicht jeder Schimmelpilzbefall toxinbildend und damit gesundheitsgefährdend (vgl. dazu: KG Berlin, KG-Report 2004, Seiten 481 ff.). Insoweit ist ein Vermieter, sofern ihm ein Befall von Wohnräumen mit Schimmelpilz gemeldet wird, in aller Regel auch zu einer Überprüfung der Ursache und auch, sofern der Schimmelpilzbefall trotz vertragsgemäßen Gebrauchs der Mieträume entstanden ist, zu dessen Beseitigung verpflichtet, selbst wenn eine zur deliktsrechtlichen Haftung führenden Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht nach Auffassung der herrschenden Rechtsprechung zusätzlich noch voraussetzt, dass der Mieter, in dessen Obhut sich die Mieträume befinden, den Vermieter davon unterrichtet, dass er nach Art und Umfang des Schimmelpilzbefalls auch gesundheitliche Belastungen befürchtet (KG Berlin, Beschluss vom 09.03.2006, Aktenzeichen: 22 W 33/05).

Zudem ist aber immer auch von Bedeutung, wo und in welchem Umfang die Feuchtigkeit bzw. Schimmelbildung vorhanden ist, denn davon hängt die Beurteilung der Frage einer Beeinträchtigung ebenso ab wie deren Einstufung als erheblich (KG Berlin, Das Grundeigentum 2007, Seiten 445 f. = KG-Report 2007, Seiten 256 f.). Die Darlegungen des Mieters müssen insoweit nachprüfbaren Angaben zum räumlichen Umfang und der Intensität der behaupteten Feuchtigkeitseinbrüche bzw. Schimmelbildungen enthalten. Allein die Behauptung, es hätten sich an Wänden und/oder Decken bzw. Xeln etc. p. p. in unterschiedlicher Räume feuchte Stellen bzw. Schimmelbildungen gezeigt, kann eine Mietminderung somit noch nicht rechtfertigen, weil sich – vorbehaltlich der Klärung der Ursächlichkeit – daraus nicht der entscheidungserhebliche Grad einer möglichen Beeinträchtigung ableiten lässt (KG Berlin, Das Grundeigentum 2007, Seiten 445 f. = KG-Report 2007, Seiten 256 f.).

Insofern wird in der herrschenden Rechtsprechung zudem auch die Rechtsauffassung vertreten, dass bei vorhandenen Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmelbildungen zunächst der Vermieter darlegen und beweisen muss, dass die Schadensursache nicht in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegt, somit Baumängel auszuschließen sind und erst wenn dies feststeht, der Mieter den Beweis führen muss, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht seinem Wirkungsbereich unterliegen würden. Diese Beweislastverteilung nach Sphären (hinfort Sphärentheorie) wurde im Anschluss an den grundlegenden Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (WuM 1984, Seite 267 = NJW 1985, Seite 142) nämlich herrschende Rechtsmeinung. Die Sphärentheorie ist mittlerweile auch fester Bestandteil der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und nahezu aller Instanzgerichte (vgl. u. a.: BGH, NZM 2005, Seiten 17 f. = WuM 2005, Seiten 54 f.; BGH, NJW 2003, Seiten 2601 ff.; BGH, NJW 2000, Seiten 2344 ff. = NZM 2000, Seiten 549 f.; BGH, NJW 1998, Seite 594 = WuM 1998, Seiten 96 f. = NZM 1998, Seite 117; BGH, NJW 1994, Seiten 2019 f.; BGH, NJW 1994, Seiten 1880 f.; BGH, WuM 1984, Seite 267 = NJW 1985, Seite 142; KG Berlin, Das Grundeigentum 2007, Seiten 445 f. = KG-Report 2007, Seiten 256 f.; KG Berlin, GE 2004, Seiten 688 ff. = ZMR 2004, Seiten 513 ff. = KG-Report 2004, Seiten 481 ff.; OLG Saarbrücken, WuM 1989, Seiten 133 ff.; OLG Celle, WuM 1985, Seiten 9 ff. = ZMR 1985, Seiten 10 ff.; OLG Karlsruhe, NJW 1985, Seite 142 = WuM 1984, Seite 267; LG Duisburg, WuM 2003, Seiten 494 f.; LG Berlin, ZMR 2002, Seiten 48 f. = GE 2001, Seiten 1133 f.; LG Braunschweig, ZMR 2002, Seiten 916 f.; LG Ellwangen, WuM 2001, Seiten 544 f.; LG Lüneburg, WuM 2001, Seite 465; LG Gießen, ZMR 2000, Seite 537; LG Mannheim, ZMR 1991, Seite 481; LG Köln, WuM 1990, Seite 547; LG Osnabrück, WuM 1989, Seiten 370 f.; LG Nürnberg-Fürth, ZMR 1989, Seiten 23 f.; LG Berlin, GE 1989, Seiten 149 ff.; LG Osnabrück, WuM 1989, Seiten 370 f.; LG Freiburg, WuM 1989, Seiten 559; LG Kassel, WuM 1988, Seiten 355 f.; LG Nürnberg-Fürth, WuM 1988, Seite 155; LG Berlin, ZMR 1987, Seiten 378 f.; LG Göttingen, WuM 1986, Seite 308; LG Kiel, NJW-RR 1986, Seite 314 ; LG Augsburg, WuM 1985, Seite 25; LG Darmstadt, WuM 1985, Seite 22; AG Königs Wusterhausen, WuM 2007, Seite 568; AG Lüdenscheid, WuM 2007, Seiten 16 ff.; AG Siegburg, WuM 2005, Seite 55; AG Berlin-Köpenick, Das Grundeigentum 2003, Seite 814; AG Bad Vilbel, WuM 1996, Seite 701; AG Köln, WuM 1980, Seite 51; AG Darmstadt, WuM 1980, Seite 77; AG Schleswig, WuM 1980, Seite 206; AG Miesbach, WuM 1980, Seite 163; AG Steinfurth, WuM 1977, Seite 256; AG Brandenburg an der Havel, u. a. Urteil vom 07.10.2004, Az.: 32(33) C 536/03 ). Der vom OLG Karlsruhe geprägte Beweissatz lautet:

Ist an der Mietwohnung ein Schaden eingetreten, der nicht allein durch die normale vertragsgemäße Abnutzung entstehen kann, trifft den Mieter die Beweislast, dass die Verschlechterung der Mietsache nicht von ihm verschuldet ist, wenn nur (Unterstreichung vom Verfasser) eine Herkunft der Schadensursache aus dem seiner Einflussnahme, Herrschaft und Obhut unterliegenden Bereich in Betracht kommt.

Ausgangspunkt der Sphärentheorie ist also die Fallkonstellation, in der die Mietsache einen Schaden genommen hat – in den Fällen der Feuchtigkeitsschäden zumeist Schimmel oder Stockflecken – und die Schadensursache sowohl im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen kann als auch in dem des Mieters. Das OLG Karlsruhe sah nun als ersten den Vermieter in der Beweispflicht. Er muss den sogenannten Negativbeweis führen. Das heißt, er muss die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungsbereich und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausräumen. Ist dieser Beweis gelungen, so hat sich der Mieter umfassend hinsichtlich Verursachung und Verschulden zu entlasten. Der Senat des OLG Karlsruhe hat damit der damals verbreiteten Ansicht, wonach der Mieter sich in solchen Fällen aufgrund des § 548 a.F. BGB (jetzt § 538 BGB) entlasten muss, eine Absage erteilt. Eine generelle Beweisbelastung überfordere den Mieter vielfach unbillig und berücksichtige nicht hinreichend die Pflicht des Vermieters aus § 536 BGB a. F., die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Eine Pflicht, sich zu entlasten, treffe den Mieter vielmehr erst, wenn feststehe, dass die Schadensursache seinem Bereich entstamme, was in der Ausgangssituation gerade streitig sei. Insoweit muss also grundsätzlich der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können, wenn ein Mangel unstreitig oder erwiesen ist. Kommen als denkbare Ursachen für tatsächlich vorhandene Feuchtigkeits- und/oder Schimmelschaden in der Mietwohnung ein Gebäudefehler oder ein fehlerhaftes Nutzerverhalten des Mieters in Betracht, muss der Vermieter im Streitfall somit beweisen, dass der bauliche Zustand der Wohnung während der Mietzeit als Ursache für das Entstehen des Schadens gänzlich ausscheidet (AG Siegburg, WuM 2005, Seiten 55 f. = ZMR 2005, Seiten 543 ff.).

Nach einer vermittelnden, anderen Rechtsauffassung mindert sich eine Haftung des Vermieters jedoch nicht erst dann, wenn er bewiesen hat, dass ein Baumangel überhaupt nicht ursächlich geworden sei, sondern auch dann, wenn etwa bewiesen wäre, dass mitursächlich für den Schimmelbefall auch ein nicht ausreichendes Beheizen durch den Mieter gewesen war (LG Hannover, WuM 1982, Seite 183; LG Berlin, Das Grundeigentum 2009, Seiten 1125 f.).

Selbst wenn also Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmelbildungen unstreitig bzw. erwiesen sind, kann ein Mieter in einem solchen Fall aber nicht immer vollumfänglich ein Minderungsrecht in Anspruch nehmen. Bei Mängeln, die – wie Feuchtigkeit und Schimmelbildung – ihre Ursachen in Baumängeln und/oder aber im Verantwortungsbereich des Mieters haben können, ist die Darlegungs- und Beweislast vielmehr differenzierter zu sehen. Es ist nach den allgemeinen Regeln der Beweislast insofern auch zunächst Sache des Mieters, zum Vorliegen eines Mangels vorzutragen und Beweis hierfür anzutreten. Beruft sich der Mieter auf Feuchtigkeit/Schimmel in den Mieträumen, obliegt es also zunächst ihm – unabhängig von den Beweisproblemen im Zusammenhang mit der Ursächlichkeit für die Feuchtigkeit – darzulegen und ggf. auch zu beweisen, dass Feuchtigkeit/Schimmel in den Mieträumen tatsächlich in erheblichen Umfang aufgetreten ist bzw. war und hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auch beeinträchtigt wurde (KG Berlin, Das Grundeigentum 2007, Seiten 445 f. = KG-Report 2007, Seiten 256 f.; LG Berlin, Das Grundeigentum 2009, Seiten 1125 f.).

Diesen grundlegenden Beweis haben die Beklagten aber in dem von ihnen behaupteten Umfang hier nicht erbracht, so dass das Gericht hier „nur“ von einer Beeinträchtigung von 10 % ausgeht. Bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände geht das Gericht zwar somit auch davon aus, dass die Wohnung in einem gewissen Umfang Mängel in diesem Sinne aufwies, jedoch waren die Beklagten insoweit hier nur berechtigt die Miete in diese Monate um jeweils 10 % (zur Höhe vgl. u. a.: OLG Düsseldorf, DWW 2000, Seiten 122 ff.; LG Kiel, NJW-RR 1986, Seite 313 = ZMR 1986, Seite 123; LG Flensburg, WuM 1988, Seite 354; LG Lübeck, WuM 1988, Seite 351; LG Berlin, Grundeigentum 1988, Seite 37; LG Hamburg, WuM 1985, Seite 21; LG Darmstadt, WuM 1985, Seite 22; LG Hannover, WuM 1982, Seite 183; LG Itzehoe, WuM 1982, Seite 181; LG Hamburg, WuM 1976, Seite 205 = ZMR 1977, Seite 305; AG Lahnstein, WuM 1977, Seite 227; AG Ravensburg, WuM 1976, Seite 9; AG Steinfurt, WuM 1977, Seite 256; W. Isenmann / Dr. G. Mersson, NZM 2005, Seite 881) der Bruttomiete von 746,68 Euro/Monat, mithin um 74,67 Euro/Monat zu mindern. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist nämlich die Brutto-Miete, d. h. einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Neben-/Betriebskosten (vgl. u. a.: BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 347/04, u. a. in: WuM 2005, Seiten 573 ff. = NJW 2005, Seiten 2773 f. = NZM 2005, Seiten 699 f.; LG Berlin, Grundeigentum 2007, Seiten 1188 f.; LG Frankfurt, WuM 2007, Seiten 316 f. = ZMR 2007, Seiten 698 f.).

Da die Beklagten hier aber jeweils einen größeren Mietzinsbetrag im Monat einbehalten haben steht dem Kläger aus diesem Grunde auch noch die Zahlung des restlichen Mietzinses gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern zu, so dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind an den Kläger einen Betrag von 373,32 Euro zu zahlen. Im Übrigen ist die Klage aber hinsichtlich der berechtigt erfolgten Mietminderung in Höhe von 74,67 Euro/Monat für diesen Zeitraum abzuweisen.

Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den §§ 247, 286, 288 und daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.

Die Entscheidung über die Kosten stützt sich auf § 91 und § 92 sowie hinsichtlich der teilweisen Klagerücknahme auf § 269 Abs. 3 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht bezüglich der Verurteilung der Beklagten auf § 709 ZPO sowie hinsichtlich der Verurteilung des Klägers im Kostenpunkt auf §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.

Zur Berechnung der Wohnfläche

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