AG Freiburg (Breisgau), Urteil vom 01.10.2013 – 53 C 1059/13
Zur Wirksamkeit des Widerrufs eines in der Wohnung des Mieters geschlossenen Mietaufhebungsvertrages (Rn.24).
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte in dieser Höhe Sicherheit leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 6.624,00 € festgesetzt.
Tatbestand
1
Die Kläger verlangen die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.
2
Zwischen der Beklagten und der … wurde am 16.12.1996 ein Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung in der … geschlossen, wegen dessen Inhalt auf Aktenseite 15ff verwiesen wird. … kaufte die Wohnung im Jahr 2000. Nachdem … im Jahr 2007 verstarb, traten die Kläger als Erbengemeinschaft an seine Stelle.
3
Es ist unstreitig, dass es seit dem Einzug der Beklagten keinerlei Instandhaltungs- oder Sanierungsarbeiten in der Wohnung gab. Die Kläger behaupten, die Wohnung befinde sich in einem unzumutbaren Zustand und müsse komplett saniert werden, was mehrere Monate in Anspruch nehmen würde. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klagschrift Bezug genommen.
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Nach vorheriger Anmeldung suchten die Klägerin Ziffer 1, ein Berater der Kläger sowie ihr Anwalt die Beklagte in ihrer Wohnung auf. Die Beklagte unterzeichnete eine Räumungsvereinbarung, wegen der auf Aktenseite 37 verwiesen wird, sowie eine weitere Vereinbarung, durch die eine Umzugsbeihilfe von 1.000,00 € zugesagt wurde (Aktenseite 39). Mit Schreiben vom 27.07.2012 (Aktenseite 41) erklärte die Beklagte, sie ziehe die Vereinbarung zurück.
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Die Kläger vertreten die Auffassung, die Vereinbarung könne nicht widerrufen werden. Sie bestreiten, dass die Beklagte unter Druck gesetzt worden sei, alle Beteiligten seien sich darüber einig gewesen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für alle Beteiligten unzumutbar sei. Insofern gebe es auch keinen Grund, die Vereinbarung anzufechten.
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Hilfsweise stützen die Kläger ihren Räumungsanspruch auf eine Kündigung vom 13.05.2013 (Aktenseite 109). Sie behaupten, es sei wiederholt vorgekommen, dass die Beklagte die Miete zu spät bezahlt habe bzw. die Nebenkostenabrechnung in Raten bezahlt habe, ohne dass es eine entsprechende Vereinbarung gegeben habe. Mehrfach sei die Beklagte mündlich dahingehend abgemahnt worden. Nach der mündlichen Verhandlung haben die Kläger Mahnschreiben vorgelegt, wegen der Einzelheiten wird auf Aktenseite 181ff Bezug genommen.
7
Die Kläger sind der Auffassung, nachdem auch in der Kündigung vorangegangenen Monaten die Mieten unpünktlich gezahlt wurden – November 2012 am 07.11., Dezember 2012 am 05.12., Januar 2013 am 10.01. und April 2013 am 09.04.2013 – hätten die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorgelegen.
8
Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 zahlte die Beklagte in Raten, die Abrechnung für das Jahr 2011 ist noch nicht vollständig abbezahlt, auf die Abrechnung für das Jahr 2012 wurde noch nichts bezahlt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K16, Aktenseite 113f verwiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf Aktenseite 91f verwiesen.
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Die Kläger beantragen,
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die Beklagte zu verurteilen, die im 2. Obergeschoss des Anwesens … liegende 3-Zimmer-Wohnung nebst Küche, Bad, WC sowie Kellerabteil zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
13
Die Beklagte ist der Auffassung, die Aufhebung des Vertrages bzw. die Kündigung seien unwirksam, da der frühere Ehemann der Beklagten noch Partei des Mietverhältnisses sei. Er wohne schon seit langer Zeit nicht mehr in der Wohnung, sei jedoch nie durch eine entsprechende Vereinbarung entlassen worden. Die Kläger sind diesbezüglich der Ansicht, eine Vertragsänderung sei konkludent erfolgt.
14
Die Beklagte ist weiter der Auffassung, auch bezüglich der Angabe der Vermieterseite sei der Mietaufhebungsvertrag nicht formell ordnungsgemäß abgeschlossen worden, da die Beklagte nicht gewusst habe, welche Personen sich unter der Bezeichnung “Erbengemeinschaft …” verbergen würden.
15
Gem. § 312 BGB habe das Rechtsgeschäft widerrufen werden können, da die Klägerseite Unternehmer im Sinne von § 14 BGB sei.
16
Bezüglich des diesbezüglichen Vortrags der Kläger wird auf das Protokoll vom 27.08.2013 und den Inhalt der klägerischen Schriftsätze Bezug genommen.
17
Bezüglich der fristlosen Kündigung wendet die Beklagte ein, dass die Ratenzahlungen auf die Nebenkosten lange Zeit stillschweigend geduldet worden seien. Als Empfänger von SGB II sei sie nicht in der Lage, einen höheren Betrag mit einer Zahlung zu leisten.
18
Bezüglich der geringfügigen Verspätungen mit der Zahlung der laufenden Miete habe die Beklagte keinerlei Abmahnungen erhalten. Die Leistungen des Jobcenters würden gelegentlich mit Verzögerungen erfolgen, so dass dann auch die Miete nur verzögert bezahlt werden könne.
19
Wegen der Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und das Protokoll Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
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Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet
I.
21
Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ergibt sich nicht aus der Vereinbarung vom 26.07.2012.
1.
22
Bezüglich der Vereinbarung kommt es nicht darauf an, ob der geschiedene Ehemann der Beklagten zu diesem Zeitpunkt noch Partei des Mietvertrages war. Die Wirksamkeit der Vereinbarung vorausgesetzt, wäre diese gem. §§ 157, 242 BGB dahingehend auszulegen gewesen, dass die Beklagte in jedem Fall – unabhängig vom Fortbestehen des Mietvertrages – zur Räumung der verpflichtet gewesen wäre und zugleich keine der beteiligten Parteien aus dem Mietvertrag nach dem 01.04.2013 Recht hätte herleiten dürfen. Dies wäre interessengerecht, da andernfalls in Fällen, in denen die seit längerem ausgezogene Mietpartei nicht mehr ermittelt werden kann, die verbliebenen Mietvertragsparteien gegen ihren Willen das Mietverhältnis fortsetzen müssten.
23
Auch die Klägerpartei war in der Vereinbarung grundsätzlich hinreichend bestimmt. Es erscheint zur Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung nicht notwendig, dass der Vertragspartner im einzelnen weiß, aus welchen Parteien sich eine Erbengemeinschaft zusammensetzt.
2.
24
Die Beklagte hat jedoch ihre zustimmende Willenserklärung gem. §§ 312, 355 I BGB wirksam widerrufen.
25
§ 312 BGB ist anwendbar.
26
Es handelt sich den Umständen nach um ein typisches Haustürgeschäft. Die Beklagte wurde durch mündliche Verhandlungen in ihrer Privatwohnung zum Abschluss des Geschäfts bestimmt.
27
Auf die Erbengemeinschaft ist § 14 BGB anzuwenden.
28
In der Literatur nimmt Harsch (WuM 2008, 201) an, dass bereits wegen des Regelungszwecks § 312 BGB auch auf Kleinvermieter anzuwenden sei. Harsch beruft sich zutreffend auf die Definition des BGH, wonach unternehmerische Tätigkeit im Sinne von § 14 BGB vorliege, wenn eine planmäßige und auf Dauer angelegte wirtschaftliche Tätigkeit bei Teilnahme am Wettbewerb ausgeübt werde.
29
Das Landgericht Köln (WuM 2009, 730) hat bei einem Vermieter, der sieben Wohnungen zum Zwecke der Gewinnerzielung vermietet, die Unternehmereigenschaft angenommen.
30
Dem gegenüber hat das Landgericht Waldshut-Tiengen (ZMR 2009, 372) bei einem Vermieter, der acht Wohnungen in einem Objekt vermietet, noch nicht die Unternehmereigenschaft bejaht.
31
Im vorliegenden Fall ist der Umfang des Vermögens der Erbengemeinschaft, das verwaltet und durch Verpachtung oder Vermietung zur Gewinnerzielung eingesetzt wird, so beträchtlich, dass es nicht mehr mit einer privaten Vermögensverwaltung zu vergleichen ist. Der Umstand, dass … nicht Angestellte der Kläger ist, sondern Angestellte der …, deren Geschäftsführer der Erblasser war, ist unbeachtlich. Dabei ist zu sehen, dass fast alle Mahnschreiben, die an die Beklagte gerichtet waren, von … “i. A.” unterzeichnet waren.
32
Mit dem Schreiben vom 27.07.2012 hat die Beklagte daher wirksam ihre Willenserklärung widerrufen.
II.
33
Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die Kündigung vom 13.05.2013 beendet worden.
1.
34
Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gem. §§ 543 I, 569 BGB liegen nicht vor.
35
Gem. § 569 IV BGB sind die zu Kündigung führenden wichtigen Gründe in dem Kündigungsschreiben anzugeben; nicht angegebene Gründe sind nicht zu berücksichtigen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 569 Rd.-Nr. 76).
36
Insofern kommt es nicht darauf an, ob die Beklagte aufgrund der entsprechenden widerspruchslosen Duldung auf Klägerseite berechtigt war, ihre Nebenkostennachzahlungen in Raten abzutragen. Abgesehen davon, dass sich aus der Ratenzahlung ergibt, dass eine Zahlungsverweigerung nicht vorliegt, wurde auf die Nebenkosten in der Kündigungserklärung nicht Bezug genommen.
37
Wer seine Miete unpünktlich zahlt, begeht grundsätzlich eine Vertragsverletzung, die auch bei längerer Duldung nicht zu einer Änderung der Fälligkeit führt. Ein die fristlose Kündigung begründender Tatbestand im Sinne von § 543 I S. 2 BGB liegt jedoch erst dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfall, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. In der Rechtsprechung wird deshalb nach allgemeiner Meinung als erste Voraussetzung gefordert, dass die unpünktliche Mietzahlung nachhaltig sein muss (vgl. Schmidt-Futterer, § 543, Rd.-Nr. 173). Dies könnte – bei sieben Überschreitungen der Zahlungsfrist innerhalb eines Jahres, wie im Kündigungsschreiben angegeben – bejaht werden.
38
Nach dem Mietvertrag war die monatliche Miete jeweils am dritten Werktag eines Monats fällig. Die Aufrechnungsklausel im § 5 des Mietvertrages führt nicht zur Unwirksamkeit der Fälligkeitsregelung (vgl. BGH, WuM 2011, 674).
39
Vor den dargelegten, unpünktlichen Zahlungen ist die Beklagte nicht abgemahnt worden. Es wurde eine Vielzahl von Mahnungen vorgelegt, bei denen es sich jeweils um geringe Restbeträge der fälligen Miete handelte, nicht jedoch um die Frage, ob die Mietzahlung an sich pünktlich oder verspätet einging. Ein Mieter muss, bevor er mit der fristlosen Kündigung wegen eines Vertragsverstoßes rechnen muss, deutlich darauf hingewiesen werden, welche Verhaltensweise vom Vermieter nicht mehr geduldet werden soll. Wenn die Beklagte an mehreren Terminen die Miete um einige Tage zu spät zahlte, dies jedoch nicht ausdrücklich gerügt wurde, kann ihr nicht später unter Hinweis auf Mahnungen gekündigt werden, die sich darauf bezogen, dass sie 10,00 € zu wenig bezahlt hatte.
2.
40
Die verspäteten Mietzahlungen begründen auch keine ordentliche Kündigung gem. § 573 II Nr. 1 BGB. Auch in Bezug auf die Voraussetzungen der fristgerechten Kündigung ist die Vertragsverletzung nicht so erheblich, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Klägern unzumutbar wäre.
41
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
