Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 18. Juni 2019 – 11 U 2/16
Zur Höhe einer Entschädigung in Geld für die Inanspruchnahme eines Grundstückes zum Bau einer Bundesautobahn
Tatbestand
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Gegenstand des Berufungsverfahrens ist eine Streitigkeit über die Höhe einer Geldentschädigung für ein Grundstück, welches für den Bau der Bundesautobahn A … durch die Bundesrepublik Deutschland in Anspruch genommen worden ist.
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Der Antragsteller und Beteiligte zu 1. war seit dem 4. Oktober 2007 Eigentümer des 143 m² großen Grundstücks in der Gemarkung G… W…, Flur …, Flurstück … im Landkreis P… (Land Brandenburg). Er hat das Grundstück für 1.000,00 EUR von der … AG erworben, nachdem diese dessen Nutzung aufgegeben hatte. Das Grundstück ist mit einem fensterlosen Gebäude mit einer Grundfläche von 34,45 m² bebaut. Das Gebäude diente als Relaisstation für Leitungen der Telekommunikation. Es war mit einem Zaun eingefriedet und lag ca. … m südlich der Bundesstraße …. Das Gebäude ist auf dem nachfolgenden Foto ersichtlich, welches in dem beigezogenen Verwaltungsvorgang befindlich ist.
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Bild …
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Östlich der Bundesstraße befindet sich der Ortsteil G… W… der Gemeinde K….
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Der Beteiligte zu 1. schloss am 15. Januar 2009 als Vermieter einen Gewerbemietvertrag mit der … (Ltd). Die vorgenannte Mieterin ist eine Gesellschaft, die vom Beteiligten zu 1. in dem V… gegründet wurde und dort am … 2008 registriert wurde. Am 26. Juni 2008 hat ein als Direktor der Gesellschaft auftretender T. K… eine Generalvollmacht ausgestellt, durch die der Beteiligte zu 1. unter Befreiung von der Beschränkung des § 181 BGB zum Bevollmächtigten der Gesellschaft bestellt wurde. Ausweislich eines Auszugs aus dem Handelsregister im V… (Companies House) wurde die Ernennung des Direktors K… am 11. August 2008 in das Handelsregister eingetragen. Der Mietvertrag wurde sowohl auf Vermieter- wie auf Mieterseite vom Beteiligten zu 1. unterzeichnet. Vermietet wurde ein freistehendes Gebäude mit dem eingefriedeten oben genannten Grundstück. Die Vermietung erfolgte zur ausschließlichen Nutzung des Gebäudes als Büro und mit Zustimmung zur Errichtung von Werbeanlagen. Der Mieter war nach dem Vertrag zivilrechtlich berechtigt, an bestimmten Teilen der Außenfront des Gebäudes Firmenschilder, Leuchtreklame sowie im eingefriedeten Bereich eine Werbeanlage mit der Größe von 8 … 7 m in Richtung der Bundesstraße B … aufzustellen (vgl. § 2, 11 des Vertrages). Nach der Vereinbarung begann das Mietverhältnis am 1. April 2011 (vgl. § 4 des Vertrages). Die ab einem späteren Zeitpunkt zu zahlende monatliche Miete betrug 630,00 EUR (§ 6 des Vertrages). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 15. Januar 2009 Bezug genommen.
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Das Raumordnungsverfahren für den Streckenverlauf des geplanten Baues der Bundesautobahn A … in dem hier betroffenen Bereich war bereits am 22. November 2004 abgeschlossen worden. In dem Bereich des Neubauabschnittes der Bundesautobahn A …, zu dem auch das Grundstück des Beteiligten zu 1. gehörte, wurden die Unterlagen zum Planfeststellungsverfahren erstmalig am 11. Mai 2009 öffentlich ausgelegt.
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Mit Anordnungsbeschluss vom 4. Juli 2011 ordnete die Beteiligte zu 3., ein Landesamt des Landes Brandenburg, aus Anlass der Inanspruchnahme von Grundstücken im größeren Umfang für den Neubau der Bundesautobahn A … einschließlich landschaftspflegerischer Kompensationsmaßnahmen das Flurbereinigungsverfahren A … Ga… ein.
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Am 30. März 2012 wurde ein Planfeststellungsbeschluss für die Bundesautobahn A … für den hier betroffenen Neubauabschnitt erlassen.
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Durch eine vorläufige Anordnung vom 13. August 2012 wurde die Bundesrepublik Deutschland in den Besitz und die Nutzung der Grundstücksfläche des Beteiligten zu 1. mit Wirkung vom 1. Oktober 2012 eingewiesen.
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Mit einer Erklärung vom 15. Juli 2014 teilte der Beteiligte zu 1. mit, dass er einverstanden sei, für sein Grundstück im Flurbereinigungsverfahren eine Geldentschädigung nach § 89 Flurbereinigungsgesetz (FlurbG) zu erhalten. Er verzichtete ausdrücklich auf eine Landabfindung und stimmte der Zuordnung der Flächen an die Bundesrepublik Deutschland zu. Er beantragte die Festsetzung einer Geldentschädigung gemäß § 89 Abs. 2 FlurbG.
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Der Neubauabschnitt der Bundesautobahn wurde zwischenzeitlich errichtet. Das Grundstück des Beteiligten zu 1. wurde vollständig für den Bau des Straßenkörpers einer neuen Straße in Anspruch genommen, welche die Bundesstraße … über eine Kreuzung im Freiraum außerhalb des Ortsteils G… W… mit der neuen Anschlussstelle der Autobahn A … verbindet. Wegen der Einzelheiten wird auf die in das Verfahren eingeführten Lichtbildaufnahmen (Auszüge aus dem Brandenburg Viewer, Stand 29. August 2017) Bezug genommen.
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Zur Ermittlung der Höhe der Entschädigung holte der Beteiligte zu 3. ein Gutachten ein. Nach dem Gutachten des Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken Dr. U… vom März 2012 ist für den Grundstücksentzug eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswertes des Grundstückes einschließlich der Bausubstanz von 1.800,00 EUR zu zahlen. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes bewertete der Sachverständige die Miete des Gewerbemietvertrags vom 15. Januar 2009 mit einem monatlichen Mietzins von 630,00 EUR als ungewöhnlich beeinflusst. Es gebe eine Reihe von Anhaltspunkten, die den gewöhnlichen Verhältnissen des Geschäftsverkehrs widersprächen. Der Sachverständige hielt unter Würdigung des Gebäudezustandes eine monatliche Nettokaltmiete von ma…. 1,00 pro m² für angemessen und marktgerecht und bezifferte daher den Jahresrohertrag des Gebäudes mit 336,00 EUR. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf das im beigezogenen Verwaltungsvorgang befindliche Gutachten Bezug genommen.
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Auf Grundlage von § 89 FlurbG erließ die Beteiligte zu 3. den angegriffenen Festsetzungsbescheid vom 18. März 2015, mit dem die Höhe der Geldentschädigung festgesetzt wurde. Der Beteiligte zu 1. als Entschädigungsberechtigter erhält danach für sein Grundstück eine Entschädigung in Höhe von 1.800,00 EUR. Hinsichtlich des Betrages liegen dem Festsetzungsbescheid die Ermittlungen des vorgenannten Gutachtens zugrunde.
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Wegen der Höhe der Geldentschädigung beantragte der Beteiligte zu 1. am 15. April 2015 eine gerichtliche Entscheidung. Er begehrte den Festsetzungsbescheid teilweise aufzuheben und über die festgesetzte Entschädigung hinaus weitere 50.000,00 EUR Entschädigung und außergerichtliche Anwaltskosten zu zahlen.
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Die Beteiligte zu 2. hat im erstinstanzlichen Verfahren vorgetragen, dass die festgesetzte Entschädigung zutreffend ermittelt worden sei. Dabei sei der Gewerbemietvertrag zu Recht nicht berücksichtigt worden. Nach § 7 der Immobilienwertverordnung seien zur Wertermittlung nur solche Daten heranzuziehen, bei denen angenommen werden könne, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden seien. So verhalte es sich hier aber nicht. Der Beteiligte zu 1. sei Geschäftsführer der Mieterin, habe also den Mietvertrag quasi mit sich selbst geschlossen. Der Mietzweck der Nutzung als Büro bzw. zur Aufstellung von Werbeanlagen sei angesichts der Lage des Grundstücks im Außenbereich nicht genehmigungsfähig.
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Das Landgericht Neuruppin hat mit dem am 27. Mai 2016 verkündeten Urteil, das dem Prozessbevollmächtigten des Beteiligten zu 1. am 3. Juni 2016 zugestellt wurde, den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, dass der Antrag unbegründet sei. Der Entschädigungswert sei fehlerfrei ermittelt worden. Es sei nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige zur Ermittlung der Entschädigung den Bodenwert mittels Vergleichswertverfahren und den Gebäudewert im Ertragswertverfahren unter ergänzender Anwendung des Vergleichswertverfahrens ermittelt habe. Den vom Beteiligten zu 1. vorgelegten Gewerbemietvertrag habe der Gutachter bei der Ermittlung des Ertragswerts des Grundstückes zu Recht außer Acht gelassen, da er kein „üblicher Vertrag“ sei. Es könne zumindest nicht festgestellt werden, dass der Mietvertrag überhaupt wirksam zustande gekommen sei, da der Beteiligte zu 1. den Vertrag nicht nur als Vermieter, sondern auch für die Gesellschaft als Mieterin unterzeichnet habe und als Gesellschafter nicht vertretungsbefugt sei. Der Gewerbemietvertrag sei zudem von ungewöhnlichen Verhältnissen beeinflusst. Der am 15. Januar 2009 geschlossene Vertrag beginne erst ab dem 1. April 2011, mithin mit einem Vorlauf von fast 27 Monaten zu laufen und weitere 13 Monate werde der Mietzins erlassen. Der Vermieter verzichte damit auf Mieteinnahmen für fast 40 Monate, was in der Summe fast 25.000 EUR entspräche. Auch der vereinbarte Mietzins von 630,00 EUR sei ungewöhnlich und sehr hoch bemessen. Bei einer Grundstücksfläche von 143 m² entspräche diese Miete einem Preis von 4,40 EUR/m² und damit nahezu dem mit 5,00 EUR/m² angenommenen Grundstückswert. Auf das Gebäude selbst bezogen, entspräche diese Miete einem Betrag von 23,00 EUR/m² Nutzfläche, wobei zu beachten sei, dass das Gebäude ohne Fenster, Heizung und Sanitäranlagen sei. Dass der Mietzins allein im Hinblick auf die beabsichtigte Errichtung der Werbeanlage gerechtfertigt sei, sei nicht näher belegt. Die beabsichtigte Nutzung des im Außenbereich gelegenen Gebäudes als Büro stelle sich als genehmigungspflichtige und offensichtlich nicht genehmigungsfähige Umnutzung dar. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.
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Der Beteiligte zu 1. hat am Montag, dem 4. Juli 2016 Berufung eingelegt, die er innerhalb der verlängerten Berufungsbegründungsfrist am 2. September 2016 begründet hat. Er führt dazu im Wesentlichen aus:
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Der Festsetzungsbescheid vom 18. März 2015 sei hinsichtlich der Höhe der Entschädigung rechtswidrig. Unzutreffend gehe das Landgericht davon aus, dass der Gewerbemietvertrag bei der Ermittlung des Ertragswertes als ungewöhnlich zu bewerten sei. Er sei vielmehr bei der Wertermittlung zu berücksichtigen.
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Der Gewerbemietvertrag vom 15. Januar 2009 sei wirksam zustande gekommen. Der Beteiligte zu 1. sei ausweislich der Generalvollmacht vom 26. Juni 2008 von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und sei daher befugt, auch im Namen der Gesellschaft den Gewerbemietvertrag zu unterzeichnen. Die Bestellung des Direktor K…, der die Generalvollmacht unterzeichnete habe, sei bereits zuvor am 25. Juni 2008 im Rahmen einer notariellen Beurkundung erfolgt. Allein die Eintragung der Bestellung in das Handelsregister des V… sei erst am 11. August 2008 erfolgt.
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Der Inhalt und die darin getroffenen Vereinbarungen seien ein gewöhnlicher Gewerbemietvertrag. Er sei bei der Ermittlung der Entschädigung zu berücksichtigen, woraus sich ein zusätzlicher Entschädigungswert von 50.000,00 EUR ergäbe. Es sei nicht ungewöhnlich, dass der Beginn des im Januar 2009 geschlossenen Mietverhältnisses auf den 1. April 2011 vereinbart worden sei, weil erst ab diesem Zeitpunkt die für die Büronutzung erforderliche Internetverbindung in Aussicht gestellt habe werden können. Auch der in § 13 des Vertrages geregelte Erlass des Mietzinses für den Einbau der Fenster in das Gebäude bis zum 30. April 2012 sei keineswegs ungewöhnlich. Vielmehr sei es üblich, dass der Mieter sogenannte Incentives für die ersten Monate des Mietverhältnisses erhalte, wenn er eigene Investitionen tätige. Auch der Mietzins von 630,00 EUR pro Monat erscheine nicht überhöht. Ausschlaggebend sei hier die exponierte Lage des Grundstückes für eine Nutzung zu Werbezwecken. Selbst wenn man die Büronutzung außer Acht ließe, sei bei der geplanten Werbefläche von 56 m² und unter Berücksichtigung eines Mietsatzes von 10,70 EUR/m² Werbefläche im Monat der Mietzins nicht überhöht. Es sei auch nicht ausschlaggebend, ob für die beabsichtigte Nutzung des Grundstückes als Büro bzw. für die Errichtung der Werbeanlagen eine Genehmigung vorliege bzw. diese beantragt worden sei. Vielmehr sei einzig allein ausschlaggebend, dass diese Anlage und die Nutzung genehmigungsfähig gewesen seien. Dies sei vorliegend der Fall. Seitens der Verwaltung habe es eine mündliche Zusage für die Erteilung einer Genehmigung für die beabsichtigte Büronutzung und die Errichtung der Werbeanlage gegeben.
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Zudem habe der Beteiligte zu 1. einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten aufgrund eines Geschäftswertes von 50.000 EUR. Wegen der Festsetzung eines zu niedrigen Entschädigungswertes sei das Tätigwerden des Prozessbevollmächtigten in dieser Sache erforderlich gewesen.
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In der mündlichen Verhandlung im zweiten Rechtszug hat der Beteiligte zu 1. zudem der Sache nach geltend gemacht, dass sein Grundstück im für die Entschädigung maßgeblichen Zeitpunkt im Mai 2009 planungsrechtlich nicht im Außenbereich, sondern innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils G… W… gelegen habe. Hierzu hat er eine Kopie aus dem Liegenschaftskataster vom 2. Mai 2013 zum benachbarten „Grundstücksdreieck“ westlich der Bundesstraße … (heute Flurstücke … und …) bis zur Straße am H… überreicht und vorgetragen: Auf den Flächen der vorgenannten Flurstücke habe sich im Jahre 2009 ein – auf der Kopie schraffiert eingezeichnetes – Wohngebäude befunden, das nicht weiter als 50 m von der Relaisstation entfernt gelegen habe. Die genaue Lage des Wohngebäudes vermöge er heute nicht mehr „zu sagen“. Jenseits (westlich) der schraffierten Flächen sei ein Weg gewesen, der auch heute noch bestehe und der an dem Haus vorbeigeführt habe. Das Gebäude sei später im Jahre 2009 oder 2010 abgerissen worden. Indiz dafür, dass sich das Grundstück des Beteiligten zu 1. nicht im Außenbereich befunden habe, sei auch, dass es die Hausnummer B… S…. a… getragen habe. Für die Ortsbewohner habe dort der Ort „angefangen“.
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Der Beteiligte zu 1. hat in der mündlichen Verhandlung weiter einen „Vorentwurf“ des Landesbetriebes Straßenwesen des Landes Brandenburg vom 15. Februar 2007 überreicht, wonach die bestehende Bundesstraße … über einen Kreisverkehr an die neue Anschlussstelle der Bundesautobahn A … angeschlossen werden sollte. Das Grundstück in der Gemarkung G… W…, Flur …, Flurstück … wäre nach diesem Vorentwurf nicht als Teil eines Straßenkörpers genutzt worden, sondern würde neben dem Kreisverkehr liegen.
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In der mündlichen Verhandlung im zweiten Rechtszug hat der Beteiligte zu 1. weiter behauptet, dass es von Anfang an sein Ziel gewesen sei, auf dem Grundstück einen Funkmast (Mobilfunksendeanlage) zu errichten. Es habe damals „der Wunsch“ bestanden, dass ein (Mobilfunk-) Betreiber dort einen Funkmast aufbaue, und zwar eines der großen Versorgungsunternehmen. Er habe mit zwei der großen Anbieter, die solche Masten aufstellten, gesprochen. Diese hätten gesagt, dass sie sich nach April 2011 „vorstellen“ könnten, dass an dieser Stelle ein Funkmast errichtet würde. Ein solcher Funkmast sei auch planungsrechtlich privilegiert.
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Der Beteiligte zu 1. beantragt,
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unter Abänderung des am 27. Mai 2016 verkündeten Urteils des Landgerichts Neuruppin (8 O 2/15 LG Neuruppin) den Festsetzungsbescheid der Beteiligten zu 3. vom 18. März 2015 (24 …) teilweise aufzuheben und die Beteiligten zu 2. und 3. zu verurteilen, an den Beteiligten zu 1. über die festgestellte Entschädigung hinaus weitere EUR 50.000,00 Entschädigung zu zahlen, und zwar nebst 2 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1. Oktober 2012; außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 1.822,96 zu zahlen nebst 2 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit.
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Die Beteiligte zu 2. beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Die Beteiligte zu 3. hat keinen Antrag gestellt.
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Die Beteiligte zu 2. verteidigt das Urteil des Landgerichts.
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Zur Frage des Zustandekommens des Mietvertrages trägt sie vor, dass das Vorbringen des Beteiligten zu 1., er sei alleiniger Geschäftsführer der Gesellschaft, im Widerspruch zu seiner Erklärung in der mündlichen Verhandlung erster Instanz stehe, wonach er die Gesellschaft gegründet habe und alleiniger Gesellschafter sei. Ob die Generalvollmacht der Gesellschaft vom 26. Juni 2008 die von einen Direktor K… unterzeichnet worden ist, wirksam sei, werde bestritten, da sie rechtlich und faktisch zu einer Entmachtung des Direktors und seiner Ersetzung durch den Beteiligten zu 1. führe. Im Übrigen ergebe sich aus dem englischen Handelsregister, dass „Direktor“ K… erst im August 2008 zum Geschäftsführer bestellt gewesen sei. Deshalb stelle sich die Frage, wie dieser bereits im Juni 2008 eine Generalvollmacht erteilt haben könne.
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Der Feststellungsbescheid lasse hinsichtlich des Ertragswertes des Grundstückes den Gewerbemietvertrag vom 15. Januar 2009 bewusst außer Acht und habe daraus keinen Ertragswert für das mit einem Gebäude bebauten Grundstück entwickelt. Denn § 7 Immobilienwertverordnung lasse die Heranziehung von Mieten bei der Entschädigung nur zu, wenn ausgeschlossen werden könne, dass sie durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden seien. Gerade dies sei hier aber der Fall. Es könne keine Rede davon sein, dass der Beteiligte zu 1. aufgrund des Gewerbemietvertrages eine gesicherte Rechtsposition dergestalt habe, dass er für die Dauer des Vertrages mit regelmäßigen Mieteinnahmen hätte rechnen können, wenn das Gebäude nicht für den Bau der Autobahn in Anspruch genommen worden wäre. Der Beteiligte zu 1. sei gar nicht in der Lage gewesen, der Gesellschaft die Büronutzung oder die Nutzung für eine Werbeanlage einzuräumen. Das Gebäude befinde sich im Außenbereich, weshalb es für die Büronutzung einer Nutzungsänderung bedurft hätte, die dort nicht genehmigungsfähig sei. Eine Genehmigung für die Nutzungsänderung sei auch von dem zuständigen Landkreis nicht erteilt worden. Gleiches gälte auch für die Aufstellung einer Werbeanlage, wenn das Gebäudegrundstück nicht zu Zwecken der A … in Anspruch genommen worden wäre, sondern die Bundesautobahn entlang des Grundstücks geführt worden wäre oder das Grundstück an der Auffahrt zu A … gelegen hätte. Die Aufstellung einer Werbeanlage sei gemäß § 9 Abs. 1, 2 und 6 Fernstraßengesetz rechtswidrig.
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Zu Unrecht berufe sich der Antragsteller darauf, dass ihm die zuständige Behörde des Landkreises eine Genehmigung zugesagt habe. Eine solche Zusage sei nur wirksam, wenn sie in schriftlicher Form erfolgt sei. Eine solche liege nicht vor.
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Die Beteiligte zu 2. hat die in der mündlichen Verhandlung im zweiten Rechtszug vorgebachten neuen Angriffsmittel des Beteiligten zu 1. insgesamt bestritten und rügte sie als verspätet. Insbesondere bestritt sie, dass der Vorentwurf aus dem Jahre 2007 stamme und von der Telekom seinerzeit dem Beteiligten zu 1. präsentiert worden sei. Ferner bestreite sie die im Termin angegebenen Nutzungsabsichten, so z.B., dass ein Funkmast errichtet werden sollte. Ferner würden die Angaben zur Bebauung im Nachbargrundstück bestritten. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Sitzung vom 7. Juni 2019 Bezug genommen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen Prozessgeschichte wird ergänzend auf die anwaltlichen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und auf den übrigen Akteninhalt und den beigezogenen Verwaltungsvorgang Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
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I. Die Berufung des Beteiligten zu 1. gegen das vom Landgericht im ersten Rechtszug erlassene Urteil ist nach §§ 217 Abs. 1 Satz 2, 221 Abs. 1 Satz 1, 229 Abs. 1 BauGB i.V.m. §§ 511 ff. ZPO zulässig.
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Die statthafte Berufung ist formgerecht (§ 519 ZPO) und fristgerecht (§ 517 ZPO) eingelegt und innerhalb der verlängerten Berufungsbegründungsfrist (§ 520 Abs. 2 ZPO) begründet worden.
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Über die Berufung entscheidet das Oberlandesgericht, Senat für Baulandsachen (vgl. § 229 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Er ist für die Berufung sachlich zuständig. Verwaltungsakte u.a. nach dem Vierten und Fünften Teil des Ersten Kapitels des BauGB können nach § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB nur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden. Die vorgenannte Norm ist nach § 217 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch anzuwenden auf Streitigkeiten über die Höhe der Geldentschädigung nach § 89 Absatz 2 des Flurbereinigungsgesetzes (FlurbG). Eine solche liegt hier vor. Es handelt sich nicht um eine Streitigkeit um Landabfindung, für die die Zuständigkeit der Flurbereinigungsgerichte (vgl. §§ 138 Abs. 1, 140 Satz 1 FlurbG) gegeben wäre, sondern um eine Streitigkeit über die Höhe der mit Feststellungsbescheid vom 18. März 2015 gemäß § 89 Abs. 2 FlurbG festgesetzten Entschädigung. Der Beteiligte zu 1. hat nämlich mit der Erklärung vom 15. Juli 2014 sich damit einverstanden erklärt, für das Grundstück im Flurbereinigungsverfahren eine Geldentschädigung nach § 89 FlurbG zu erhalten. Er verzichtet ausdrücklich auf eine Landabfindung und beantragt die Festsetzung einer Geldentschädigung.
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II. Die Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das Landgericht hat den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zu Recht zurückgewiesen. Der streitgegenständliche Festsetzungsbescheid vom 18. März 2015 über eine Geldentschädigung in Höhe von 1.800,00 EUR ist rechtmäßig und verletzt den Beteiligten zu 1. nicht in seinen Rechten.
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1. Rechtsgrundlage für die erfolgte Festsetzung der Höhe der Geldentschädigung ist § 89 Absatz 2 FlurbG i.V.m. § 88 Nr. 6 Satz 1 FlurbG, §§ 8 Abs. 2 Nr. 1, 10 Abs. 1 Enteignungsgesetz des Landes Brandenburg (vom 19. Oktober 1992, GVBl. I/92, S. 430, zuletzt geändert durch Gesetz vom 7. Juli 1997, GVBl.I/97, S. 72, – EntGBbg -).
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2. Der Antragsteller hat mit der Berufung keine Einwände gegen die formelle Rechtmäßigkeit des Festsetzungsbescheides geltend gemacht. Solche sind auch nicht ersichtlich. Die Festsetzung über die Höhe der Geldentschädigung erfolgte hier zu Recht durch die Beteiligte zu 3. als Flurbereinigungsbehörde. Ist – wie hier – der Beteiligte zu 1. dem Grunde nach mit einer Geldentschädigung für den Rechtsverlust am Grundstück einverstanden, bedarf es keiner Entscheidung der Enteignungsbehörde nach § 89 Abs. 1 FlurbG mehr. Über die Höhe der Geldentschädigung entscheidet dann nach § 89 Absatz 2 FlurbG die Flurbereinigungsbehörde (vgl. Seehusen/Schwede, FlurbG, 10. Aufl., § 89 Rn. 4). Dies ist die Beteiligte zu 3. als obere Flurbereinigungsbehörde (vgl. § 3 Absatz 2 Satz 1 u. Abs. 3 Brandenburgisches Landentwicklungsgesetz).
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3. Der Festsetzungsbescheid vom 18. März 2015 ist materiell rechtmäßig. Die Entschädigung über den Rechtsverlust des im Zuge des Baues der Bundesautobahn A … durch die Bundesrepublik Deutschland in Anspruch genommenen Grundstücks in der Gemarkung G… W…, Flur …, Flurstück … ist mit dem festgesetzten Entschädigungsbetrag in Höhe von 1.800,00 EUR zutreffend bemessen worden.
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a. Zu Recht legt der Festsetzungsbescheid zugrunde, dass die Geldentschädigung im Sinne von § 89 Abs. 2 FlurbG sich nach den für die Enteignungsentschädigung geltenden Grundsätzen richtet.
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Die Regelungen über Geldentschädigung im Sinne von § 89 Abs. 2 FlurbG ist Teil der Regelung der § 87 ff. FlurbG über die Bereitstellung von Land im größeren Umfang für Unternehmen (sog. Unternehmensflurbereinigung). Unternehmen im Sinne von § 87 Abs. 1 Satz 1 FlurbG sind öffentliche Unternehmen im Sinne von Vorhaben, nicht im Sinne eines Gewerbebetriebes (Seehusen/Schwede, FlurbG, 10. Aufl., Vor. § 87-89, Rn. 1). Ein Vorhaben zum Bau einer Fernstraße, wie hier die Errichtung des Neubauabschnittes der Bundesautobahn A …, stellt ein Unternehmen im Sinne von § 87 Abs. 1 Satz 1 FlurbG dar (vgl. u.a. OVG Bln-Bbg, Urteil vom 28. Juni 2012 – OVG 70 A 5.09 –, juris Rn. 28; OVG für das Land Brandenburg, Urteil vom 17. September 2003 – 8 D 35/01.G –, juris Rn. 56). Bei der hier in Gang gesetzten Unternehmensflurbereinigung zur Verwirklichung des vorgenannten Vorhabens, handelt es sich der Sache nach um ein Enteignungsverfahren jedenfalls soweit wie hier keine Entschädigung in Land erfolgte. Die Inanspruchnahme des Grundeigentums des Beteiligten zu 1. durch den vollständigen Grundstücksverlust ohne eine Entschädigung in Land ist in der Sache Teil eines Enteignungsverfahrens (vgl. BGH, Urteil vom 2. Oktober 2003 – III ZR 114/02 –, juris Rn. 5; Düsing/Martinez/Kauch, 1. Aufl. 2016, FlurbG § 89 Rn. 1; Seehusen/Schwede, FlurbG, 10. Aufl., Vor. §§ 87-89, Rn. 2), so dass die Regelungen des § 89 Abs. 2 FlurbG über die Geldentschädigung eine Enteignungsentschädigung im Sinne von Art. 14 Abs. 3 GG darstellen und sich gemäß § 88 Nr. 6 Satz 1 FlurbG nach dem für das Unternehmen geltenden Gesetz (vgl. Seehusen/Schwede, FlurbG, 10. Aufl., § 88 Rn. 15 und § 89 Rn. 5) richten. Dies sind hier die Vorschriften der §§ 8 ff. Enteignungsgesetz des Landes Brandenburg (vgl. BGH, Urteil vom 2. Oktober 2003 – III ZR 114/02 –, juris Rn. 5) insbesondere § 8 Abs. 2 Nr. 1, 10 Abs. 1 EntGBbg. Das für das Unternehmen des Vorhabens der Bau der Bundesautobahn A … geltende Bundesfernstraßengesetz (FStrG) regelt zwar das Enteignungsrecht, verweist aber in § 19 Abs. 5 FStrG im Übrigen auf die Geltung der für öffentliche Straßen geltenden Enteignungsgesetze der Länder. Das Enteignungsgesetz des Landes Brandenburg ist ein (auch) für öffentliche Straßen geltendes Enteignungsgesetz, denn es gilt für alle Enteignungsverfahren und damit verbundenen Enteignungsentschädigungsverfahren im Land Brandenburg (vgl. § 1 EntGBbg).
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b. Von den Beteiligten nicht beanstandet und auch von der Berufung nicht in Zweifel gezogen, hat das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung für die Bemessung der Entschädigung den Zustand des Grundstücks des Beteiligten zu 1. am 10. Mai 2009 als so genannten Qualitätsstichtag zugrunde gelegt. Es stellt auf die von dem Planfeststellungsverfahren unbeeinflusste Grundstücksqualität ab und damit auf den Zeitpunkt der erstmaligen öffentlichen Auslegung der Unterlagen zum Planfeststellungsverfahren des Neubauabschnittes der A …. Maßgebend für die Bemessung der Entschädigung und die Bestimmung der „Qualität“, also der Gesamtheit der im Enteignungsobjekt liegenden Bewertungsmerkmale, ist zwar grundsätzlich der Zeitpunkt des Eingriffs, d. h. der Zeitpunkt in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet (vgl. §§ 8 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 3 EntGBbg). Dieser Zeitpunkt kann sich jedoch ausnahmsweise verschieben (vgl. BGH, Urteil vom 6. Mai 1999 – III ZR 174/98 –, juris Rn. 6). Hier hat die Enteignungsbehörde nicht über einen Enteignungsantrag entschieden, sondern der Beteiligte zu 1. hat sich damit einverstanden erklärt, dass er eine Geldentschädigung nach § 89 FlurbG erhält und hat zugestimmt, dass die Grundstücksfläche der Bundesrepublik Deutschland zugeordnet wird. Dem Rechtsverlust an seinem Grundstück durch Enteignung ist der Beteiligte zu 1. zuvorgekommen, so dass er ohne eine förmliche Enteignung erfolgt ist. In Anbetracht der Vorwirkung des Planfeststellungsbeschlusses für die Bundesautobahn A … einschließlich dessen Verfahren ist hier nach den Umständen des Falls der Zeitpunkt der erstmaligen öffentlichen Auslegung der Unterlagen zum Planfeststellungsbeschluss am 10. Mai 2009 als Zeitpunkt für die Bewertung des Grundstücks des Beteiligten zu 1. nicht zu beanstanden.
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c. Entgegen dem Vorbringen des Beteiligten zu 1. ist die Höhe der Geldentschädigung im Sinne von § 89 Abs. 2 FlurbG für den eingetretenen Rechtsverlust an seinem Grundstück nach dessen Verkehrswert im Festsetzungsbescheid vom 18. März 2015 auf Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen in Höhe von 1.800,00 EUR zutreffend bemessen worden.
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aa. Von der Berufung nicht in Zweifel gezogen hat der Festsetzungsbescheid den Verkehrswert des 143 m² großen Grundstücks des Beteiligten zu 1. hinsichtlich des Bodenwertes mit 715,00 EUR (143 m² … 5,00 EUR/m²) bemessen. Das Grundstück ist dabei als faktisches Bauland angesehen worden, das im Außenbereich im Sinne von § 35 BauGB liegt und die vorhandene einfache gewerbliche Nutzung des Gebäudes wurde als bestandsgeschützte bauliche Nutzung angesehen. Der Beteiligte zu 1. zieht dies in seiner Berufungsbegründung nicht in Zweifel.
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bb. Entgegen der Rügen des Beteiligten zu 1. ist auch nicht zu beanstanden, dass die festgesetzte Entschädigung hinsichtlich des Ertragswertes des Grundstückes einschließlich der darauf befindlichen Gebäude auf den tatsächlichen Zustand des Objektes abstellt und bei der Bemessung der Entschädigung in Anlehnung an die Vermietung von gewerblichen Lagerräumen eine Nettokaltmiete von monatlich 1,00 EUR/m² zugrunde legt und dabei die Vereinbarungen über den Gewerbemietvertrag vom 15. Januar 2009, in dem eine monatliche Miete von 630,00 EUR geregelt wurde, unberücksichtigt lässt. Die auf das Sachverständigengutachten über die Höhe der Entschädigungsansprüche gestützte sinngemäße Würdigung und Bewertung des Landgerichts, dass es sich bei dem Gewerbemietvertrag um eine Vereinbarung handelt, die von üblichen Vereinbarungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften des Grundstückes auffällig abweicht und damit ungewöhnliche Verhältnisse im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 EntGBbg vorliegen, mit der Folge, dass bei der Festsetzung der Geldentschädigung die Vereinbarung unberücksichtigt bleibt, hat das Berufungsvorbringen des Beteiligten zu 1. im Ergebnis nicht durchgreifend in Zweifel gezogen.
49
Die Entschädigung wird gewährt nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 EntGBbg für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust und bemisst sich gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 EntGBbg nach dem Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 10 Abs. 1 Satz 2 EntGBbg, vgl. auch die Regelung in § 194 BauGB). Der gewöhnliche Geschäftsverkehr wird dadurch mitbestimmt, dass ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse außer Acht zu lassen sind (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, 131. EL Oktober 2018, BauGB § 194, Rn. 39). Neben dieser allgemeinen Regelung zum außer Acht lassen ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse bei der Wertermittlung enthält die landesrechtliche Regelung des § 10 Abs. 2 Nr. 5 EntGBbg (vgl. auch § 95 Abs. 2 Nr. 6 BauGB) eine Reduktionsklausel (vgl. Schrödter, Baugesetzbuch,9. Aufl. 2019 BauGB § 95 Rn. 44; Battis/Krautzberger/Löhr/Battis, 13. Aufl. 2016, BauGB § 95 Rn. 1) i.S. einer normativ wertenden Korrektur des auf dem Marktgeschehen basierenden Verkehrswerts, denen zufolge bestimmte Umstände bei der Wertermittlung nicht zu berücksichtigen sind. Bei der Festsetzung der Entschädigung bleiben danach unberücksichtigt Vereinbarungen, soweit sie von üblichen Vereinbarungen auffällig abweichen und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass sie getroffen worden sind, um eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen. Objektiv verlangt diese Vorschrift, dass die fragliche Vereinbarung von üblichen Vereinbarungen auffällig abweicht. Bestimmend sind die Verhältnisse des Einzelfalles. Die Abweichung muss sich dabei nicht aus einem einzigen Kriterium ergeben. Sie kann sich vielmehr bei einer Gesamtschau auch aus einer Summierung von Einzelpunkten ergeben (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, 131. EL Oktober 2018, BauGB § 95 Rn. 89). Hinzukommen muss, dass Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die Vereinbarung getroffen worden ist, um eine höhere Entschädigung zu erlangen.
50
Gemessen an diesen Grundsätzen war nach Überzeugung des Senats die zwischen dem Beteiligten zu 1. und der … Ltd. getroffene Vereinbarung über den Gewerbemietvertrag vom 15. Januar 2009 bei der Bemessung der Geldentschädigung aufgrund einer Gesamtbetrachtung mehrerer Einzelpunkte unberücksichtigt zu lassen. Es handelt sich nämlich um eine Vereinbarung, die von üblichen Vereinbarungen auffällig abweicht.
51
Dabei geht der Senat zugunsten des Beteiligten zu 1. davon aus, dass der Gewerbemietvertrag wirksam geschlossen wurde, obwohl der Beteiligte zu 1. auf beiden Seiten des Rechtsgeschäftes tätig wurde (Insichgeschäft). Es liegt ein Fall der Selbstkontrahierung vor, weil der Beteiligte zu 1. das Geschäft ausweislich der Unterschriften auf dem Vertrag auf Mieterseite im Namen der vertretenen … Ltd. und mit sich im eigenen Namen als Vermieter vorgenommen hat. Ein Vertreter kann nach § 181 BGB, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Ausweislich der vom damaligen Direktor der Gesellschaft ausgestellten Generalvollmacht (vgl. § 167 BGB) vom 26. Juni 2008 wurde der Beteiligte zu 1. von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Ob die Vornahme des Insichgeschäfts durch die Generalvollmacht gestattet ist, hängt von der Wirksamkeit der Vollmacht ab. Ob diese Generalvollmacht vom 26. Juni 2008 selbst wirksam ist, was die Beteiligte zu 2. im Berufungsverfahren bestritten hat, insbesondere, weil die Bestellung des die Vollmacht unterzeichnenden Direktor K… (vom 25. Juni 2008) erst später, nämlich am 11. August 2008 in das Handelsregister im V… (Companies House) eingetragen wurde, kann der Senat offen lassen.
52
Zu Recht geht der Beteiligte zu 3. und ihm folgend das Landgericht davon aus, dass der Gewerbemietvertrag vom 15. Januar 2009, selbst wenn er wirksam geschlossen wäre, nach oben genannten Grundsätzen bei der Festsetzung der Entschädigung unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf ungewöhnlichen Verhältnissen beruht und damit nicht den gewöhnlichen Geschäftsverkehr i.S.§ 10 Abs. 1 Satz 2 EntGBbg entspricht.
53
Der Umstand der Selbstkontrahierung, bei dem der Beteiligte zu 1. auf beiden Seiten des Rechtsgeschäftes als Mieter und Vermieter durch seine Unterschrift unter den Vertrag tätig wurde, stellt unter Berücksichtigung der gesellschaftsrechtlichen Stellung des Beteiligten zu 1. bei der … Ltd. einen ersten Anhaltspunkt dafür dar, dass der Vertrag auf ungewöhnlichen Verhältnissen beruht, weil er von üblichen Vereinbarungen auffällig abweicht. Der Beteiligte zu 1. ist einerseits der Vermieter des in seinem Eigentum stehenden Grundstückes. Andererseits wird er auch für die … Ltd. tätig, deren alleiniger Gesellschafter er ausweislich seiner Erklärung im Protokoll der mündlichen Verhandlung erster Instanz ist. Üblicherweise sind im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei gewerblichen Mietverträgen zwei voneinander unabhängige Parteien tätig. Die wirtschaftlichen Interessen der Parteien eines Gewerbemietvertrags sind in der Regel nicht gleich, sondern fallen auseinander oder sind sogar entgegengesetzt (vgl. BeckOK BGB/Schäfer, 49. Ed. 1.2.2019, BGB § 181 Rn. 1). Dies gewährleistet im gewöhnlichen Geschäftsverkehr regelmäßig, dass die Höhe der Miete und sonstige Vereinbarungen nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften der gewerblichen Mietsache unter Berücksichtigung der gegenläufigen wirtschaftlichen Interessen vereinbart werden. Hier lagen aber ungewöhnliche Verhältnisse vor. Der Beteiligte zu 1. vertritt die … Ltd. selbst, deren alleiniger Gesellschafter er ist und konnte daher die wirtschaftlichen Interessen der Gesellschaft bei der Vereinbarung der ungewöhnlich hohen Miete unberücksichtigt lassen, weil die vereinbarte Miete an ihn selbst als Vermieter und Eigentümer nach § 535 Abs. 2 BGB zu entrichten ist. Dies sind ungewöhnliche Verhältnisse, die zu einer außerordentlich hohen Miete im Vertrag geführt haben. Dass der Mietzins von 630,00 EUR monatlich von den üblichen Vereinbarungen abweicht und zu hoch angesetzt ist, zeigt das Sachverständigengutachten überzeugend auf. Die vereinbarte Miete entspricht einer Durchschnittsmiete von 4,40 EUR/m² Grundstücksfläche bzw. von 23,00 EUR / m² Gebäudenutzfläche. Die monatliche Miete von 4,40 EUR / m² Grundstücksfläche reicht damit nach dem Sachverständigengutachten nahezu an den ermittelten Bodenwert des Grundstücks von 5,00 EUR / m² heran. Mit anderen Worten führt die vereinbarte Miete dazu, dass der Beteiligte zu 1. pro Quadratmeter Grundstücksfläche wirtschaftlich in einem Monat nahezu das erwirtschaftet, was er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich einmalig durch den Verkauf der Grundstücksfläche erzielen würde. Auch der Umstand, dass die vereinbarte Miete ca. 23,00 EUR/m² vermieteter Gebäudenutzfläche entspricht, obwohl das Grundstück nur mit einem fensterlosen Gebäude bebaut ist, das als Relaisstation für Telefonleitungen gedient hat, zeigt, dass die vereinbarte Miete von üblichen Vereinbarungen zur Miethöhe auffällig abweicht. Das Gebäude verfügt nach den nicht angegriffenen Feststellungen der ersten Instanz über keine Heizung und keine Sanitäranlagen. Das Grundstück liegt im Landkreis P… in der Gemeinde K… außerhalb des Ortsteils G… W… und damit in einem ländlich strukturierten Raum außerhalb des Berliner Umlandes. Angesichts dessen handelt es sich unter Berücksichtigung der Ermittlungen des Sachverständigen auch nach der Überzeugung des Senats um eine ungewöhnlich hohe Miete, die von den üblichen Vereinbarungen zu gewerblichen Mietobjekten in der ländlichen Region auffällig abweicht.Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1. vermag auch der Umstand, dass eine Nutzung des Grundstücks bzw. des Gebäudes als Werbefläche geplant war, einen Mietzins in dieser Höhe nicht zu rechtfertigen. Denn eine Verwendbarkeit als Werbefläche wäre im Hinblick auf das Vorstadium der Planungen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages auch aus Sicht eines rechtlichen Laien ungesichert gewesen, tatsächlich zudem rechtlich nicht zulässig (vgl. hierzu näher nachfolgend S. 20 ff.).
54
Weiteres Indiz dafür, dass der Gewerbemietvertrag von den üblichen Mietvereinbarungen auffällig abweicht, ist der Umstand, dass der Vertrag, der ausweislich der Vertragsurkunde am 15. Januar 2009 und damit etwas weniger als vier Monate vor dem Qualitätsstichtag geschlossen wurde, als Mietbeginn den 1. April 2011 vereinbart (§ 4 des Vertrages), mithin liegt eine im Geschäftsverkehr ungewöhnlich lange Dauer von mehr als 26 Monaten zwischen dem Vertragsschluss und dem Beginn des Mietverhältnisses. Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, in dem die Mietsache wirtschaftlich auch an andere Personen vermietbar wäre, hätte der Beteiligte zu 1. als Vermieter eine derart lange Zeit bis er aus dem Vertrag Mietzahlungen bekommt, nicht hingenommen. Dass der Vertrag gleichwohl dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei Gewerbemietverträgen entspricht, vermag der Beteiligte zu 1. auch nicht dadurch darzutun, dass er behauptet, dass erst vom Zeitpunkt des Vertragsbeginns die für die Büronutzung erforderliche Internetverbindung in Aussicht gestellt habe werden können. Hinzu kommt, die im Mietvertrag auch vereinbarte Nutzung der Außenwerbung (§§ 2, 11 des Vertrages), die nach den Berufungsvorbingen des Beteiligten zu 1. für den vereinbarten Mietzins ausschlaggebend gewesen sein soll, tatsächlich nicht von einer Internetverbindung im Gebäude abhängig sein dürfte.
55
Weiterer Anhaltspunkt, dass die Vereinbarung des Gewerbemietvertrages von üblichen Vereinbarungen auffällig abweicht, ist der Umstand, dass nach den tatsächlichen Eigenschaften des vermieteten Grundstückes zu den am oben genannten Qualitätsstichtag geltenden baurechtlichen Gegebenheiten, die in dem Mietvertrag als Mietzweck vereinbarte Nutzungen keine rechtlich gesicherten und geschützten Nutzungsmöglichkeiten waren, auf die ein Anspruch bestanden hätte. Nach § 2 des Vertrages erfolgt die Vermietung des mit einem Gebäude bebauten Grundstücks ausschließlich zur Nutzung als Büro und zur Errichtung und Betrieb einer Werbeanlage in Richtung der Bundesstraße B …. Der Mieter ist nach dem Vertrag berechtigt, an bestimmten Teilen der Außenfront des Gebäudes Firmenschilder, Leuchtreklame sowie im eingefriedeten Bereich eine Werbeanlage in Richtung der Bundesstraße aufzustellen (vgl. § 11 des Vertrages). Nachdem für das Grundstück des Beteiligten zu 1. geltende rechtlichen Gegebenheiten des Öffentlichen Baurechts besteht aber kein rechtlich gesicherter Anspruch auf Verwirklichung dieser Nutzungen des Gebäudes als Büro und des Grundstücks zu Werbezwecken, weshalb das Vorbringen des Beteiligten zu 1., wonach sein Grundstück über eine exponierte Lage verfüge, die sich für Werbenutzungen eigne, rechtlich fehlgeht.
56
Die nach dem Mietvertrag vereinbarte Nutzung des Grundstückes des Beteiligten zu 1. als Bürogebäude und zu Zwecken der Außenwerbung sollte entgegen der Rechtsauffassung des Beteiligten zu 1. planungsrechtlich im Außenbereich (§ 35 BauGB) erfolgen. In Übereinstimmung mit der Auskunft der zuständigen Bauaufsichtsbehörde des Landkreises P… vom 25. Januar 2013 lag das Grundstück des Beteiligten zu 1. in der Gemarkung G… W…, Flur …, Flurstück … zum maßgeblichen Qualitätsstichtag am 10. Mai 2009 im Außenbereich. Es lag unstreitig nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne von § 30 Abs. 1 BauGB und – entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1. – auch nicht innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils G… W… (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
57
„Bebauung“ im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist nicht jede beliebige bauliche Anlage. Den Bebauungszusammenhang selbst herstellen oder zu seiner Entwicklung beitragen können nur Bauwerke, die optisch wahrnehmbar sind und ein gewisses Gewicht haben, so dass sie geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten Charakter zu prägen. Dies hat zur Folge, dass zur „Bebauung“ im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB grundsätzlich nur Bauwerke gehören, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen (BVerwG, Beschluss vom 5. April 2017 – BVerwG 4 B 46.16 –, juris Rn. 6), wie Wohngebäude (OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 29. April 2019 – OVG 10 S 17.19 –, juris Rn. 14 m.w.N.). Der Bebauungszusammenhang des Ortsteils endet regelmäßig am letzten Baukörper (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Oktober 2015 – BVerwG 4 B 28.15 -, juris Rn. 5 f.).Welche Bedeutung Straßen und Wege für die Abgrenzung von Innen- und Außenbereich zukommt, ergibt sich aus einer Bewertung der tatsächlichen Gegebenheiten (BVerwG, Beschluss vom 2. April 2007 – BVerwG 4 B 7.07 –, juris Rn. 5).
58
Der Bebauungszusammenhang des Ortsteils G… W… mit Wohngebäuden endet nach dem in diesem Fall bestehenden tatsächlichen Gegebenheiten an dessen letztem Baukörper, hier nach den konkreten tatsächlichen Verhältnissen am Wertermittlungsstichtag und damit vor dem Bau der neuen Straße zu der Anschlussstelle der Bundesautobahn A … mit den östlich der Bundesstraße B … gelegenen straßenseitigen Gebäuden von G… W…. Das westlich der Bundesstraße gelegene Grundstück des Beteiligten zu 1., an das sich Freiflächen, die als Felder genutzt wurden, anschließen, ist nicht mehr Teil dieses Bebauungszusammenhanges, denn nach den maßgeblichen örtlichen Gegebenheiten in G… W… hat die Bundesstraße hier trennende Funktion zwischen Innen- und Außenbereich (vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. Oktober 2008 – 4 B 53.08 –, juris Rn. 4). Selbst wenn man das in der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren neu geltend gemachte Vorbringen des Beteiligten zu 1., wonach westlich der Bundesstraße … und südlich seines Grundstückes im Jahre 2009 auf dem „Grundstücksdreieck“ der heutigen Flurstücke … und … ein Wohngebäude gestanden haben soll, trotz § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO i.V.m. § 221 Abs. 1 Satz 1 BauGB (vgl. hierzu näher unter 3. c., cc.) als zulässig ansehen würde, führte das nicht dazu, dass das Grundstück des Beteiligten zu 1. Bestandteil des Bebauungszusammenhangs des Ortsteils G… W…. Der Bebauungszusammenhang des Ortsteils würde dann nämlich an diesem Wohngebäude als letzten Baukörper enden, der nach den eigenen Angaben des Beteiligten zu 1. bis zu 50 m von seinem Grundstück mit Relaisstation entfernt errichtet war. Nach der tatrichterlichen Bewertung auf Grundlage der im Verfahren vorliegenden Luftbilder wäre das sich nord-westlich anschließende Grundstück des Beteiligten zu 1. nicht in den vorhandenen Bebauungszusammenhang einzubeziehen, denn es würde nach den tatsächlichen Gegebenheiten durch einen von dem Beteiligten zu 1. in der mündlichen Verhandlung angesprochenen Weg, der mit einer markanten Baumreihe umwachsen ist, von dem letzten Wohngebäude als Bebauungszusammenhang getrennt. Eine an dem Bebauungszusammenhang sich anschließende unbebaute Fläche ist nur dann in den Bebauungszusammenhang einzubeziehen, wenn hierfür besondere topographische oder geographische Umstände vorliegen (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. August 1990 – BVerwG 4 C 3.90 –, juris Rn. 27). Dies ist hier nicht der Fall. Vielmehr bildet der Weg mit der Baumreihe, an dem sich westlich die freie Landschaft mit Felder anschließt, eine markant topographische Trennungslinie zwischen dem Bebauungszusammenhang und dem Außenbereich. Das Grundstück des Beteiligten zu 1. liegt nord-westlich jenseits dieser Trennungslinie und damit im Außenbereich. Etwas anderes folgt auch nicht aus dem Vorbringen des Beteiligten zu 1., sein Grundstück mit Gebäude habe die Hausnummer (vgl. dazu § 126 Abs. 3 Satz 1 BauGB) B… S… a… getragen. Die Abgrenzung des Bebauungszusammenhangs zum Außenbereich richtet sich nach den tatsächlichen Gegebenheiten (BVerwG, Beschluss vom 2. April 2007 – BVerwG 4 B 7.07 –, juris Rn. 5, Jade/Dirnberger, BauGB, 9 Aufl., § 34 Rn. 16).
59
Die nach dem Mietvertrag vereinbarte Nutzung des Gebäudes als Bürogebäude und des Grundstückes zum Zwecke der Außenwerbung ist nach § 54 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO; in der hier noch maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 17. September 2008, GVBl.II/08, [Nr. 14], S. 226) eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung einer baulichen Anlage. Denn diese neue Nutzung unterscheidet sich von der bisherigen Nutzung, die als Relaisstation für Leitungen für Telekommunikationsdienstleistungen diente und daher nach § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB privilegiert war. Durch die Nutzung des Gebäudes als Bürogebäude und des Grundstückes zu Zwecken der Außenwerbung werden bodenrechtliche Belange neu berührt und an diese Nutzungen sind nach § 35 BauGB andere bauplanungsrechtliche Anforderungen zu stellen, sodass es einer näheren Überprüfung im Baugenehmigungsverfahren bedarf (vgl. u.a. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 30. Mai 2016 – OVG 10 S 34.15 -, juris Rn. 4; näher bei Jobs LKV 2017, 241 (246) m.w.N.). Ausweislich der Auskunft der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vom 25. Januar 2013 hat der Beteiligte zu 1. aber keine Baugenehmigungsanträge zur Nutzung des Gebäudes als Bürogebäude oder zu Zwecken der Nutzung des Grundstücks zu Außenwerbung gestellt und im Berufungsverfahren ist unstreitig, dass entsprechende Baugenehmigungen auch nicht vorliegen.
60
Auch soweit der Beteiligte zu 1. vorbringt, es sei nicht ausschlaggebend, ob für die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes als Büro bzw. zur Errichtung von Werbeanlagen eine Genehmigung vorliege, vielmehr sei es allein ausschlaggebend, ob die Nutzung genehmigungsfähig gewesen wäre, hat er nicht hinreichend dargelegt, dass er eine konkrete Rechtsposition im Sinne eines rechtlich gesicherten Anspruchs auf die Nutzung des Gebäudes als Bürogebäude und des Grundstückes zu Zwecken der Außenwerbung hat. Bei objektiver Betrachtung der baurechtlichen Rechtslage ist dies nicht der Fall.
61
Der Beteiligte zu 1. hätte gemäß § 67 BbgBO i.d.F vom 17. September 2008 auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzung seines Gebäudes als Bürogebäude gehabt, weil öffentlich-rechtliche Vorschriften dem entgegenstehen. Das Vorhaben des Beteiligten zu 1., das als Relaisstation für Leitungen für Telekommunikationsdienstleistungen dienende Gebäude als Bürogebäude umzunutzen, erfüllt keinen Tatbestand des § 35 Abs. 1 BauGB. Die geplante Büronutzung ist daher kein privilegiertes Vorhaben (vgl. OVG für das Land Schleswig-Holstein, Urteil vom 10. August 1994 – 1 L 140/93 –, juris Rn. 21). Auch als sonstiges Vorhaben kann die Büronutzung im Einzelfall nicht nach § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden, denn seine Ausführung und Benutzung beeinträchtigt öffentliche Belange. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt nach § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB insbesondere vor, wenn das Vorhaben die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. Dies ist hier der Fall. Mit der geplanten Nutzung würde an dem vorgesehenen Standort westlich der B … eine neue, dort bisher nicht vorhandene Büronutzung im Außenbereich aufgenommen, die nicht außenbereichsverträglich ist, weil durch die geänderte Nutzung zusätzliche Belastungen in den Außenbereich hineingebracht würden (vgl. OVG für das Land Schleswig-Holstein, Urteil vom 10. August 1994 – 1 L 140/93 –, juris Rn. 22). Die nähere Umgebung des Grundstücks des Beteiligten zu 1. war westlich der B … abgesehen von seinem Gebäude, an dem sich die freie Landschaft mit Feldern anschließt, von Bebauung frei. Dies entspricht dem Grundgedanken des § 35 BauGB, den Außenbereich grundsätzlich von Bebauung freizuhalten, soweit nicht die besondere Funktion des Vorhabens seine Ausführung im Außenbereich rechtfertigt (BVerwG, Beschluss vom 10. März 1993 – BVerwG 4 B 254.92 –, juris Rn. 5; OVG Bln-Bbg, Urteil vom 16. November 2017 – OVG 10 B 1.17- juris Rn. 53). Würde die bisher nicht vorhandene Büronutzung im Außenbereich aufgenommen, wäre zu befürchten, dass dort andere, dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienende Gebäude errichtet werden können und so eine Splittersiedlung westlich der Bundestraße B … entstehen würde.
62
Der Beteiligte zu 1. hätte gemäß § 67 BbgBO auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzung seines Grundstückes zu Zwecken der Außenwerbung, weil öffentlich-rechtliche Vorschriften dem entgegenstehen. Soweit ausweislich des Vertrages in dem eingefriedeten Bereich des Grundstücks eine großflächige Werbeanlage mit einer Fläche von 8 m … 7 m in Richtung der Bundesstraße aufgestellt werden soll, verstößt dies gegen das bauordnungsrechtliche umgebungsbezogene Verunstaltungsgebot des hier noch maßgeblichen § 9 Abs. 2 Satz 1 BbgBO a.F. (vgl. auch § 10 Abs. 2 Satz 2 BbgBO n.F.). Werbeanlagen dürfen danach das Landschaftsbild nicht verunstalten. Eine derartige Verunstaltung ist regelmäßig anzunehmen, wenn durch die Werbeanlage der Ausblick auf eine nennenswerte und nicht nur unbedeutende begrünte Fläche verdeckt wird (OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 10. Februar 2009 – OVG 2 S 87.08 –, juris Rn. 5 m.w.N; Reimus/Semtner/Langer, BbgBO, 4. Auf. 2017, § 10 Rn 12). Es ist nicht erforderlich, dass der Grünfläche im Landschaftsbild eine besondere Schutzwürdigkeit zukommt oder dass die von der Werbeanlage ausgehende Beeinträchtigung des Landschaftsbildes für den Betrachter besonders belastend sein muss. Maßgeblich ist vielmehr ein deutlich zutage tretender Widerspruch der Werbeanlage zum Landschaftsbild, der in der Regel bei der Verdeckung von Grünflächen anzunehmen ist. Dies ist hier der Fall. Ausweislich der in dem beigezogenen Verwaltungsvorgang befindlichen Lichtbilder wies das Grundstück des Beteiligten zu 1. im Außenbereich selbst Grünflächen auf und in der Umgebung war das Landschaftsbild durch Felder geprägt. Eine Nutzung zu gewerblichen Zwecken, wie sie die geplante Werbeanlage darstellt, ist dem Außenbereich wesensfremd und steht nach den Umständen des Einzelfalles im Widerspruch zur natürlichen Eigenart des Landschaftsbildes.
63
Im Übrigen steht die Nutzung des Grundstücks zu Zwecken der Außenwerbung auch bauplanungsrechtlich § 35 BauGB entgegen und zwar auch soweit die Werbeanlage an der Außenwand des vorhandenen Gebäudes errichtet werden soll. Gewerbliche Werbeanlagen sind ersichtlich keine privilegierten Vorhaben, insbesondere im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, weil sie ihrer Art nach ohne weiteres auch im Innenbereich verwirklicht werden könnten und keinen Bezug zu der spezifischen Funktion des Außenbereichs als Erholungslandschaft aufweisen, sondern auf die Nutzer der Bundesstraße zielen und rein kommerzielle Zwecke verfolgen (vgl. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 8. Oktober 2018 – OVG 10 N 42.18 – EA S. 5). Auch gemäß § 35 Abs. 2 BauGB könnte das Vorhaben im Außenbereich nicht im Einzelfall zugelassen werden, weil seine Ausführung bzw. die Nutzung öffentliche Belange i.S. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB beeinträchtigt. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt danach insbesondere vor, wenn das Vorhaben die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Landschaftsbild verunstaltet. Zur natürlichen Eigenart der Landschaft und ihres Erholungswerts gehört, dass der Außenbereich von Anlagen frei bleibt, die nicht der Natur der freien Landschaft entsprechen. Der Außenbereich soll für die naturgegebene Bodennutzung freigehalten werden (OVG Bln-Bbg, Urteil vom 21. Dezember 2016 – OVG 6 B 82.15 –, juris Rn. 81). Dies erfordert nach den Umständen des Falles hier die Abwehr von Anlagen zum Zwecke der Außenwerbung, auch sobald sie auf dem Grundstück des Beteiligten zu 1. an den Außenwänden des schlichten und einfach gestalteten Gebäudes angebracht werden sollen. Insbesondere die vom Beteiligten zu 1. im Mietvertrag vereinbarte Leuchtreklame, aber auch andere Außenwerbeanlagen, haben werbenden Charakter und sollen durch optische Reize insbesondere auf Waren, Dienstleistungen oder Ereignisse aufmerksam machen. Dies ist der natürlichen Eigenart der Landschaft, die hier auf dem Vorhabengrundstück des Beteiligten zu 1. durch Grünflächen sowie in der Umgebung durch Bäume und Felder geprägt war, wesensfremd und würde den Erholungswert der Landschaft beeinträchtigen.
64
Da die Nutzung des Grundstückes aus den vorgenannten Gründen zu Zwecken der Außenwerbung öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Baurechts entgegensteht, bedarf es keiner Entscheidung, ob derartige Nutzungen überdies das Anbauverbot des § 9 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 6 FernStrG im Hinblick auf die in der Nähe gelegene Bundesstraße entgegengestanden hätte.
65
Auch soweit der Beteiligte zu 1. behauptet, es sei seitens der „Verwaltung“ eine mündliche Zusage für die Erteilung der Genehmigung für die beabsichtigte Büronutzung und zu Werbezwecken gegeben worden, hat er keine konkrete entschädigungspflichtige Rechtsposition, die ihm zusteht, dargetan. Zum einen ist eine derartige Zusage in der Auskunft der Bauaufsichtsbehörde vom 25. Januar 2013 nicht ansatzweise erwähnt. In ihr wird vielmehr mitgeteilt, dass zu dem Flurstück des Beteiligten zu 1. keine Vorgänge oder Anträge vorliegen. Eine Zusicherung und damit auch die vom Beteiligten zu 2. behauptete Zusage, dass eine Baugenehmigung später erteilt werde, bedürfte zudem für ihre Wirksamkeit nach § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bbg der Schriftform. Die Schriftform dient der Rechtssicherheit, dem Schutz der Behörde und erfüllt zugleich eine Beweisfunktion (Stelkens/Bonk/Sachs/Stelkens, 9. Aufl. 2018, VwVfG § 38 Rn. Rn 54). Eine solche Zusage in schriftlicher Form hat der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Beteiligte zu 1. auch im Berufungsverfahren nicht vorgelegt.
66
Bei einer Gesamtbetrachtung der vorgenannten Anhaltspunkte und der aus dem Gesamtergebnis gewonnenen Überzeugung ist zudem die Annahme gerechtfertigt, dass die Vereinbarungen in dem Gewerbemietvertrag getroffen worden sind um eine höhere Entschädigung im Zuge des Baus der Bundesautobahn A … im Sinne von § 10 Abs. 2 Nr. 5 EntGBbg zu erlangen. Zwar kann hier zu Gunsten des Beteiligten zu 1. angenommen werden, dass das Ziel, eine höhere Entschädigungsleistung zu erlangen, nicht alleiniger Grund der Vereinbarung war, denn es erscheint möglich, dass der in K… wohnhafte Beteiligte zu 1. als Vertreter und alleiniger Gesellschafter der … Ltd. tatsächlich seine Geschäftstätigkeit ganz oder teilweise in das Gebäude auf seinem Grundstück verlagern wollte. Die ungewöhnlich hohe vereinbarte Miete, der Umstand, dass der Beteiligte zu 1. als Vermieter zugleich alleiniger Gesellschafter der Mieterin war sowie die Bewertung, dass nach den für das Grundstück geltenden rechtlichen Gegebenheiten des öffentlichen Baurechts realistischer Weise kein rechtlich gesicherter Anspruch auf die Verwirklichung der im Mietvertrag vereinbarten Nutzung des Gebäudes als Büro und des Grundstücks zu Werbezwecken bestand, rechtfertigt die Annahme, dass der Mietvertrag geschlossen wurde, um im Falle eines Grundstücksverlustes durch den Bau der geplanten Autobahn einschließlich von Straßen, die G… W… mit der Anschlussstelle der Autobahn verbinden, eine höhere Entschädigung zu erlangen, zumal jedenfalls der grobe Streckenverlauf der geplanten A … auch vor der erstmaligen Auslegung der Unterlagen im Planfeststellungsverfahrens in der Region, insbesondere aus der Öffentlichkeitsbeteiligung des im Jahr 2004 abgeschlossenen Raumordnungsverfahrens (vgl. § 15 ROG) und damit bei Abschluss der Vereinbarung am 15. Januar 2009 bekannt gewesen sein dürfte.Dieses Ergebnis wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass nach dem streitigen Vorbringen des Beteiligten zu 1. in einem frühen Planungsstadium ein Kreisverkehr neben dem fraglichen Grundstück vorgesehen gewesen sein soll. Nach Darstellung des Beteiligten zu 1. soll der Vorentwurf im Februar 2007 und damit vor erstmaliger Auslegung der Unterlagen im Planfeststellungsverfahren am 11 Mai 2009 vorgelegt worden sein. Eine vom Beteiligten zu 1. rechtlich und wirtschaftlich unabhängige, vernünftig denkende Partei hätte unter keinen Umständen nur im Vertrauen auf solche planerischen Vorüberlegungen einen Mietvertrag zu den bereits dargestellten Konditionen geschlossen.
67
Insgesamt stellt die im Gewerbemietvertrag vereinbarte Nutzung des Gebäudes als Büro und des Grundstückes zu Werbezwecken eine bloße vage Aussicht oder Chance dar, deren legale Verwirklichung nach den geltenden rechtlichen Gegebenheiten des öffentlichen Baurechts alles andere als gesichert – sondern materiell illegal – war, weshalb es gerechtfertigt ist, sie bei der Festsetzung der Geldentschädigung nach den für die Entschädigung geltenden Grundsätzen unberücksichtigt zu lassen. Art. 14 GG schützt grundsätzlich nur konkrete subjektive Rechtspositionen, die einem Rechtsträger bereits zustehen, nicht dagegen Chancen und Aussichten auf Nutzungsmöglichkeiten, auf deren Verwirklichung ein rechtlich gesicherter Anspruch nicht besteht (vgl. BGH, Urteil vom 7. Januar 1982 – III ZR 114/80 –, juris Rn. 12; Jarass/Pieroth, GG, 15. Aufl, Art. 14 Rn. 19 m.w.N.). Die Vereitelung von Erwartungen und Chancen oder die Beeinträchtigung bloßer wirtschaftlicher Interessen ist daher nicht entschädigungsfähig.
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cc. Der Beteiligte zu 1. hat schließlich im Berufungsverfahren auch mit seinem in der mündlichen Verhandlung vorgebachten neuen Angriffsmittel, wonach er von Anfang an – zu Erzielung von Erträgen – den „Wunsch“ gehabt habe, dass ein Mobilfunkbetreiber auf seinem Grundstück einen Funkmast (Mobilfunksendeanlage) errichten solle, keinen Erfolg.
69
Dieses neue Angriffsmittel ist im Berufungsverfahren nicht zuzulassen (§ 531 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 221 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Im Baulandverfahren ist unbeschadet der (begrenzten) Geltung des Untersuchungsgrundsatzes aufgrund der sonstigen Verweisung des § 221 Abs. 1 Satz 1 BauGB auf die Zivilprozessordnung die Norm des § 531 Abs. 2 ZPO auch im Berufungsrechtszug grundsätzlich anwendbar (vgl. näher BGH, Urteil vom 4. November 2004 – III ZR 372/03 –, juris Rn. 21 ff.; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, 131. EL Oktober 2018, BauGB § 221 Rn. 12a). Nach § 531 Abs. 2 ZPO sind im Berufungsverfahren neue Angriffs- und Verteidigungsmittel – abgesehen von den Tatbeständen der Nr. 1 und 2 dieses Absatzes, die hier ersichtlich nicht vorliegen – nur zuzulassen, wenn sie im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht. Dass der Beteiligte zu 1. im ersten Rechtszug vor dem Landgericht hinsichtlich der mit Bescheid vom 18. März 2015 festgesetzten Entschädigung zum Ertragswert seines Grundstückes nicht geltend gemacht hat, das dieses für die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage durch einen Mobilfunkbetreiber genutzt werden könnte und er mit zwei der großen Anbieter gesprochen habe, beruht auf einer Nachlässigkeit.Das neue Angriffsmittel ist daher im Berufungsverfahren nicht zugelassen.
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Selbst wenn der neue Vortrag gleichwohl zu berücksichtigen sein würde, hätte er in der Sache keinen Erfolg. Der Beteiligte zu 1. hat im Berufungsverfahren nicht hinreichend dargetan, dass die festgesetzte Entschädigung im Bescheid vom 18. März 2015 hinsichtlich des Ertragswertes des Grundstückes nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften einschließlich der Lage des Grundstücks (vgl. § 10 Abs. 1 Satz 2 EntGBbg) unzutreffend bemessen wäre.Soweit der Beteiligte zu 1. den „Wunsch“ hatte, dass ein Mobilfunkbetreiber auf seinem Grundstück im Außenbereich eine Mobilfunksendeanlage errichtet, ist dies eine bloße Chance und vage Aussichten auf eine Erträge erbringende Nutzungsmöglichkeit, auf deren Verwirklichung kein rechtlich gesicherter Anspruch besteht und die nach den oben genannten für die Entschädigung geltenden Grundsätzen unberücksichtigt zu lassen ist. Der bloße Umstand, dass der Beteiligte zu 1. mit zwei – namentlich nicht näher genannten – Mobilfunkanbietern gesprochen haben will, die sich vorstellen könnten, auf seinem Grundstück eine Mobilfunksendeanlage zu errichten, ist noch keine konkrete subjektive Rechtsposition im Sinne einer rechtlich gesicherten vertraglichen Regelung. In der Regel kommt für die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage nicht nur ein ganz konkreter Standort in Betracht; vielmehr können aufgrund der Wabenstruktur des Mobilfunknetzes regelmäßig mehrere Standorte für deren Errichtung geeignet sein. Diese werden vom Mobilfunkbetreiber im Wege einer sog. Suchkreisanalyse ermittelt (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. Juni 2013 – BVerwG 4 C 2.12 –, juris Rn. 12). Dass ein Mobilfunkbetreiber tatsächlich das im Außenbereich gelegene Grundstück des Beteiligten zu 1. zur Errichtung einer Mobilfunksendeanlage gewählt hätte, ist eine bloße Hoffnung des Beteiligten zu 1. Dass diese sich realisiert hätte und durch einen vertraglichen Anspruch konkretisiert würde, ist nicht rechtlich gesichert. Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage ist jedenfalls nicht Mietzweck des Gewerbemietvertrages vom 15. Januar 2009. Der Mietvertrag hat allein die Nutzung des Grundstückes des Beteiligten zu 1. als Bürogebäude und zu Zwecken der Außenwerbung zum Gegenstand (vgl. § 2 des Vertrages).
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Auch soweit der Beteiligte zu 1. pauschal behauptet, ein solcher Funkmast sei bauplanungsrechtlich „privilegiert“, macht er nicht hinreichend glaubhaft, dass er einen öffentlich-rechtlich gesicherten Anspruch hat, das auf seinem planungsrechtlich im Außenbereich gelegenen Grundstück eine Mobilfunksendeanlage hätte errichtet werden können. Im Außenbereich ist nach § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es der Versorgung mit Telekommunikationsdienstleistungen oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient. Angesichts des Gebots der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs als Leitgedanke des § 35 BauGB kann eine „Ortsgebundenheit“ bei Mobilfunksendeanlagen nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nur dann bejaht werden, wenn – neben der Raum- bzw. Gebietsgebundenheit des Vorhabens – dem Bauherrn ein Ausweichen auf einen – nach der von ihm vorzulegenden Standortanalyse – ebenfalls geeigneten Standort im Innenbereich nicht zumutbar ist. Das ist dann anzunehmen, wenn geeignete Innenbereichsstandorte aus tatsächlichen (z.B. der Grundstückseigentümer lässt die Errichtung der Anlage auf seinem Grundstück nicht zu) oder rechtlichen (z.B. die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage an einem geeigneten Standort ist bauplanungsrechtlich oder aufgrund örtlicher Bauvorschriften unzulässig) Gründen nicht zur Verfügung stehen (BVerwG, Urteil vom 20. Juni 2013 – BVerwG 4 C 2.12 –, juris Rn. 14). Dass hier diese Voraussetzungen gegeben waren, insbesondere im Ortsteil G… W… keine geeigneten Innenbereichsstandorte für Mobilfunksendeanlagen zur Verfügung standen, hat der Beteiligte zu 1. nicht glaubhaft gemacht.
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4. Der Beteiligte zu 1. hat auch keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten gemäß § 44 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 Satz 1 EntGBbg (vgl. dazu Brandenburgisches OLG, Urteil vom 23. September 2016 – 11 Bauland U 1/15 –, juris Rn. 56) auf der Grundlage eines Geschäftswerts von 50.000,00 €, da der hierauf gerichtete Antrag auf Zahlung einer Geldentschädigung ohne Erfolg bleibt. Wie gezeigt, ist die im Festsetzungsbescheid vom 18. März 2015 festgelegte Geldentschädigung in Höhe von 1800,00 EURO rechtmäßig bemessen.
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III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 221 Abs. 1 S. 1 BauGB i.V.m. § 97 Abs. 1 ZPO. Die außergerichtlichen Kosten des Beteiligten zu 3. sind nicht zu erstatten, weil er keinen Antrag i.S. § 228 Abs. 2 BauGB gestellt hat.
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Der Gebührenstreitwert für die zweite Instanz beträgt 50.000 Euro (§ 3 ZPO i.V.m. § 47 Abs. 1 Satz 1 und § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG).
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Die Revision wird vom Senat in Ermangelung des Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen gemäß §§ 230, 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht zugelassen.
