AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014 – 425 C 2787/14
1. Zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen, wenn im Mietvertrag sowohl die laufenden Schönheitsreparaturen abgewälzt wurden als auch eine Verpflichtung zur Wohnungsrückgabe in weiß und zur Erneuerung des Teppichbodens nach 5 Jahren enthalten ist.
2. Auf Grund des Summierungseffekts sind in diesem Fall alle drei Regelungen unwirksam.
3. Das gilt selbst dann, wenn man Teile der Regelungen ausnahmsweise als Individualvereinbarung bewerten sollte.
4. Die Verpflichtung zur Erneuerung nach einer Frist von 5 Jahren ist gem. § 307 BGB unwirksam. Bei einer individualvertraglichen Vereinbarung kann sich Nichtigkeit aus § 139 BGB ergeben, wenn die einheitliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen wegen einer unangemessenen Benachteiligung nichtig ist.
5. Bei Teppichböden normaler Qualität ist von einer Nutzungsdauer von 10 Jahren auszugehen.
6. Der Mieter ist berechtigt, im Badezimmer Bohrlöcher in die Fliesen zu setzen, wenn er übliche Ausstattungsgegenstände anbringen will.
(Leitsatz des Gerichts)
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage hin wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 1.000,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.02.2014 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Streitwert wird auf 2.935,78 € festgesetzt.
Tatbestand
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Die heute 88-jährige Klägerin hatte, vertreten durch ihre Tochter, mit dem Beklagten einen Mietvertrag über eine Wohnung in der F.str. in Dortmund im Dachgeschoss zuzüglich einer Garage abgeschlossen. In § 18 dieses Mietvertrages heißt es:
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„1. Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
3
2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere der Anstrich von Decken, Wänden, Holzteilen, Heizkörpern mit Heizrohren sowie das Tapezieren innerhalb der Mieträume. Die Arbeiten sind fachgerecht durchzuführen. Die Räume müssen beim Auszug in einer Farbgestaltung zurückgegeben werden, die dem durchschnittlichen und üblichen Geschmacksempfinden entspricht. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass bei Anmietung der Räume notwendige Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt waren.
4
3. ….
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4. ….
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5. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und insoweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt. …“
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In § 28 „Sonstige Vereinbarungen“ hat die Tochter der Klägerin handschriftlich eingetragen: „Die Räume werden weiß gestrichen übergeben. Bei Vertragsende werden die Räume auch weiß gestrichen übergeben.“
8
Der Mietvertrag wurde am 08.06.2008 abgeschlossen und begann am 01.08.2008.
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Am 13.08.2008 fand eine „Wohnungsabnahme“ statt. Zu diesem Zweck hatte die Tochter der Klägerin ein Wohnungsabnahmeprotokoll vorgefertigt, in dem bereits der Name des Mieters, der Vermieterin und die Lage der Wohnung eingetragen waren. Handschriftlich wurde noch das Datum eingesetzt sowie die anwesenden Personen. In diesem „Wohnungsabnahmeprotokoll“ heißt es dann maschinenschriftlich: „Der Mieter verpflichtet sich, den verlegten Teppichboden bei Auszug zu reinigen. Liegen zwischen Einzug und Auszug mehr als fünf Jahre, ist der Teppichboden vom Mieter zu erneuern.“ Es folgen dann drei weitere Seiten auf denen die einzelnen Räume aufgeführt sind und handschriftlich der Zustand eingetragen ist.
10
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.06.2013 wegen Eigenbedarfs zum 30.09.2013. Am 25.09.2013 fand die Rückgabe der Wohnung und der Schlüssel statt. Bei der Wohnungsabnahme füllte die Tochter der Klägerin ein handelsübliches „Protokoll über eine Wohnungsabnahme“ aus und notierte dort handschriftlich ihrerseits vorliegende Mängel. Die Parteien konnten sich über die Feststellungen nicht einigen, sodass das Protokoll nicht unterzeichnet wurde.
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Wegen des Inhalts der zuvor geschilderten Dokumente wird auf die bei den Gerichtsakten befindlichen Kopien Bezug genommen.
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Mit Schreiben vom 26.09.2013, dessen Zugangsdatum zwischen den Parteien strittig ist, forderte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin den Beklagten auf, die nicht unterschriebenen im Abnahmeprotokoll vom 25.09.2013 bereits handschriftlich eingetragenen und in sein Schreiben wörtlich übernommenen Mängel bis zum 30.09.2013 vollständig und fachmännisch zu beseitigen. Ferner verlangte er die Zahlung restlicher Betriebskosten und Mieten. Unter dem 15.10.2013 schrieb der Beklagte an den klägerischen Bevollmächtigten, dass der Brief bei ihm am 02.10.2013 eingegangen sei und er die Ansprüche zurückweise. Der Beklagte schuldet aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 noch 73,– €.
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Die Klägerin hat einen neuen Teppichboden gekauft und verlegen lassen. Hierfür hat sie 823,35 € für den Kauf und 335,– € für die Verlegung bezahlt.
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Für die Erneuerung beschädigter Fliesen sowie die Erneuerung der Toilette und des Waschtisches hat die Klägerin 429,45 € aufgewandt.
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Für das Streichen der Decken und Wände hat sie im Januar 2014 800,– € gezahlt. Materialkosten hat sie vom 17.09. bis 30.12.2013 in Höhe von 289,62 € gehabt. Am 15.11.2013 hat sie für die Müllentsorgung 10,– € bezahlt. Die Entwicklung von Fotos aus der Wohnung hat sie 8,36 € gekostet. Für die Beseitigung einer Beule und Farbabplatzungen am Garagentor verlangt sie fiktiv 167,– € netto.
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Von dem von ihr so errechneten Gesamtanspruch von 2.935,78 € zieht sie die Kaution inklusive Zinsen in Höhe von 1.073,89 € ab.
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Die Klägerin ist der Auffassung, dass es sich bei der Verpflichtung zur Erneuerung des Teppichbodens um eine Individualvereinbarung handele. Sie behauptet hierzu, dass das Protokoll auch nicht „vorformuliert“ gewesen sei, sondern von der Tochter nur vorbereitet gewesen sei. Es sei das erste Wohnungsabnahmeprotokoll, das in dieser Form erstellt worden sei. Die Namen seien individuell eingesetzt worden. Die Vereinbarung sei mit ausdrücklicher und freiwilliger Zustimmung des Beklagten getroffen worden. Hintergrund für die Tatsache, dass die Klägerin die Verpflichtung in das Protokoll aufgenommen hatte sei gewesen, dass bei den Mietern, die von 1999 bis 2000 in der Wohnung wohnten, diese den Teppich eigenmächtig entfernt und einen Boden verlegt hätten.
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Hinsichtlich des Zustandes der Wohnung beruft sie sich auf 58 Fotos, auf ca. drei DIN A4-Seiten schildert sie, was ihrer Meinung auf diesen Fotos zu sehen sei. Sie ist der Ansicht, dass sich aus diesen Fotos ergäbe, dass sehr wohl Anlass für Schönheitsreparaturen und Renovierungsbedarf sowie Bedarf zur Reparatur bzw. Mängelbeseitigung bzw. zur Erneuerung des Teppichbodens bestanden hätte. Sie behauptet auch, dass ihre Tochter die Wohnung vor ihrem Einzug nicht gestrichen hätte.
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Wegen des genauen Vortrages hinsichtlich des behaupteten Zustandes der Räumlichkeiten wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 21.07.2014 Bezug genommen.
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Die Klägerin hat am 24.03.2014 die vorliegende Klage erhoben. Auf die Gerichtskostenrechnung vom 27.03.2014 hat sie am 08.04.2014 den Gerichtskostenvorschuss eingezahlt.
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Die Klägerin beantragt,
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den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.871,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.03.2014 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 413,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.03.2014 zu zahlen.
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
25
Widerklagend beantragt er,
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die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten 1.073,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.02.2014 zu zahlen.
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Er ist der Ansicht, dass die Regelungen über die Schönheitsreparaturen und die Teppichbodenerneuerung unwirksam seien. Über die Klausel hinsichtlich der Teppichbodenerneuerung hätte auch nicht verhandelt werden können.
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Er behauptet, dass im Übrigen die Schönheitsreparaturen auch nicht fällig gewesen wären. Die Räume hätten sich in einem guten Zustand befunden. Alle Wände und Decken seien weiß gestrichen gewesen. Er habe auch das Schlafzimmerfenster nicht beschädigt. In der Küche sei die Spüle bei Einzug in einem desolaten Zustand gewesen. Die Steckdosen seien teilweise aus den Wänden gekommen. Er hätte sie eingegipst. Die Fliesen im Korridor und der Diele seien wegen eines Fehlers in der Unterkonstruktion gebrochen. Im Badezimmer seien die Sprünge in den Kacheln auch nicht auf sein Verhalten zurückzuführen. Als er die Klägerin auf den Sprung in der Keramik angesprochen hätte, hätte sie ihn auf seine Hausratversicherung verwiesen. Eine Beule am Garagentor habe er nicht verursacht.
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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 20.05.2014 Bezug genommen.
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Die Klägerin beantragt,
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die Widerklage abzuweisen.
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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird im Übrigen auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
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Die Klage ist unbegründet, die Widerklage im Wesentlichen begründet.
34
Der Klägerin stehen gegenüber dem Beklagten lediglich noch Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung 2012 in Höhe von 73,– € zu. Dies ist zwischen den Parteien auch unstreitig.
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Weitergehende Ansprüche der Klägerin gegenüber dem Beklagten bestehen nicht.
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Dies gilt zunächst für die Ansprüche auf die Erneuerung des Teppichbodens in Höhe von 823,35 € und die Verlegekosten in Höhe von 335,– € sowie die Kosten für die Schönheitsreparaturen in Höhe von 800,– € sowie 289,62 €.
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Der Beklagte war aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen weder verpflichtet die Schönheitsreparaturen durchzuführen noch den Teppichboden auszutauschen. Die entsprechenden Vereinbarungen im Mietvertrag sind, worauf das erkennende Gericht in der mündlichen Verhandlung deutlich hingewiesen hat, insgesamt unwirksam. Der Beklagte musste weder die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen noch eine Endrenovierung vornehmen oder den Teppichboden austauschen.
38
Die entsprechenden Regelungen sind gemäß § 307 BGB unwirksam.
39
Nach § 535 Abs. 1 i.V.m. § 538 BGB geht das gesetzliche Leitbild davon aus, dass die Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu tragen sind. Nun erlaubt zwar die Rechtsprechung bisher noch (der BGH hat am 22.1.2014 angekündigt, dass er an dieser Rechtsprechung wohl nicht uneingeschränkt festhalten will: BGH Beschl. v. 22.1.2014 – VIII ZR 352/12) die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auch durch Formularvertrag auf den Mieter, hierbei darf der Vermieter aber nicht mehr Verpflichtungen auf den Mieter abwälzen, als ihn selbst träfen, wenn eine Abwälzung nicht stattgefunden hätte. Der Vermieter muss im Rahmen des mietrechtlichen Gewährleistungsrechts nur dann die unter den Begriff der Schönheitsreparaturen zu subsumierenden Arbeiten durchführen, wenn die Mietsache mangelhaft ist, niemals bedarfsunabhängig. Diese Grenze wird vorliegend mehrfach überschritten.
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Dies beginnt schon in § 18 Ziff. 2 letzter Satz des Mietvertrages. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH durfte die Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung unwirksam sein (BGH, Beschluss vom 22. Januar 2014 – VIII ZR 352/12 – WuM 2014, 135). Dabei kommt es vorliegend gar nicht darauf an, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde, bei der im AGB-Recht vorzunehmenden Auslegung nach der kundenfeindlichsten Auslegung ist die Klausel hier so formuliert, dass sie auch bei unrenoviert übergebenen Wohnungen gilt. Eine geltungserhaltende Reduktion scheidet aus.
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In Ziffer 5 des § 18 des Mietvertrages ist eine Verpflichtung enthalten, die Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben. Das ist als unzulässige Endrenovierungsklausel zu verstehen und ist für sich genommen unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.
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Ferner haben die Parteien in § 28 des Mietvertrages ausdrücklich noch eine – zusätzliche – Regelung über die Endrenovierung vereinbart. Auch hierbei handelt es sich um eine Formularklausel, die von der Klägerin gestellt worden ist. Es ist nicht ansatzweise vorgetragen, dass diese Klausel aufgrund von Verhandlungen zwischen den Parteien in dem Mietvertrag aufgenommen wurde. Gerichtsbekanntermaßen werden solche Formulierungen von Laienvermietern immer wieder unter dem Punkt „Sonstige Vereinbarungen“ aufgenommen. Dass der Zusatz handschriftlich erfolgte ist unerheblich. Entscheidend ist, dass die Klägerin diese Formulierung vorformuliert hat und nicht mit dem Beklagten ausgehandelt hat. Eine Endrenovierungsklausel ist unwirksam (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 535 BGB Rn. 489 m.w.N.), weil sie eine Renovierung der Wohnung durch den Mieter auch dann vorschreibt, wenn überhaupt kein Bedarf dafür besteht, also zum Beispiel auch bei einer sehr kurzen Nutzungszeit oder wenn der jeweilige Mieter sich nur zeitweise in der Wohnung aufgehalten hat. Ob das im konkreten Fall so gewesen ist, ist unerheblich.
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Ebenfalls zur Unwirksamkeit der Klausel führt die Verpflichtung die Wohnung unbedingt „weiß“ gestrichen zurückzugeben. Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (BGH NJW 2012, 1280 = WuM 2012, 194 = NZM 2012, 338; BGH NJW 2011, 514 = WuM 2011, 96 = NZM 2011, 150 = ZMR 2011, 369; BGH NZM 2008, 605; BGH NJW 2009, 62). Es gibt auch andere helle deckende Farben, die dem Vermieterinteresse, eine problemlose Weitervermietung zu ermöglichen, gerecht werden. Deshalb ist die Festlegung auf „weiß“ unangemessen.
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In diesem Zusammenhang ist auch die „Teppichbodenklausel“ im Übergabeprotokoll vom 13.08.2008 zu sehen. Auch hierbei handelt es sich um eine zusätzliche bedarfsunabhängige Renovierungspflicht, die dem Beklagten auferlegt wird.
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Hierbei handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Die Kriterien, die der Klägervertreter aufführt sind nicht die, die nach § 305 BGB zur Annahme einer Allgemeinen Geschäftsbedingung erforderlich sind. Auch Allgemeine Geschäftsbedingungen werden üblicherweise „vorbereitet“ und ohne Druck, so wie die Klägerin ihn zu verstehen scheint, abgeschlossen. Die Klägerin oder ihre Tochter werden schon unzählige Verträge abgeschlossen haben, die jeweils den Hinweis auf entsprechende Allgemeine Geschäftsbedingungen enthielten. Ob sie sich dabei unter Druck gefühlt haben, müssen sie selbst entscheiden. Nach § 305 BGB liegt eine Allgemeine Geschäftsbedingung vor, wenn es sich um eine vorformulierte Vertragsbedingung handelt, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. Dabei ist es gleichgültig, ob die Bestimmung einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages bildet oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen wird, welchen Umfang sie hat und in welcher Form der Vertrag sonst geschlossen wurde.
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Dass die Tochter der Klägerin die Vereinbarung hier vorformuliert hat, räumt sie selbst ein, indem sie behauptet, die Formulierung „vorbereitet“ zu haben. Dass es das erste Mal war, dass diese Klausel von ihr verwendet wurde, ändert nichts daran, dass eine solche Klausel auch schon beim ersten Mal eine Formularklausel ist, wenn die zumindest dreimalige Verwendungsabsicht besteht. Unabhängig davon, dass es sich vorliegend um ein Dreifamilienhaus handelt, hatte die Klägerin das Motiv für die Verwendung dieser Klausel dargelegt, nämlich die schlechte Erfahrung, die sie in der Vergangenheit hinsichtlich des Teppichbodens mit anderen Mietern gemacht hatte. Insofern hat das erkennende Gericht nicht den geringsten Zweifel daran, dass die Klägerin diese Klausel auch bei einer eventuellen Weitervermietung wieder benutzt hätte. Dass jetzt die Tochter der Klägerin in die Wohnung eingezogen ist, ändert daran nichts. Es kommt nur auf die Verwendungsabsicht im Jahre 2008 an. Dass es sich dabei um eine Individualvereinbarung gehandelt haben soll, erschließt sich nicht. Voraussetzung hierfür wäre gewesen, dass diese Klausel „im Einzelnen ausgehandelt“ worden ist (dazu ausführlich: Kappus NZM 2010, 529). Insofern wird von der Klägerin nicht ansatzweise vorgetragen, wie sie mit dem Beklagten über welche bestehenden Alternativen denn verhandelt haben will.
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Im Übrigen weist das erkennende Gericht darauf hin, dass seines Erachtens im Wohnungsabnahme- und Übergabeprotokoll wirksame zusätzliche Verpflichtungen nur eingeschränkt übernommen werden können. Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien werden im Mietvertrag niedergelegt. Insofern gehen die Parteien, insbesondere der Mieter, nicht davon aus, dass sie bei der Unterzeichnung eines Übergabeprotokolls weitere, im Mietvertrag bisher nicht vorgesehene Verpflichtungen übernehmen. Es bestehen also erhebliche Zweifel ob hinsichtlich einer Individualvereinbarung, so wie die Klägerin sie behauptet, überhaupt ein entsprechender Rechtsbindungswille auf Seiten des Mieters vorgelegen hat. Bei einem Verbrauchervertrag wären diese Umstände gemäß § 310 Abs. 3 Ziff. 3 BGB ebenfalls bei der Auslegung mit zu berücksichtigen.
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Im Wohnraummietrecht können auf den Mieter allenfalls die Schönheitsreparaturen, wie sie in § 28 Abs. 4 II. BV definiert sind, abgewälzt werden (zum „Teppichboden als ewigem Problemkind“ siehe Schönemeier, WuM 2011, 148). Die Übernahme weiterer Verpflichtungen führt ebenfalls zur Unwirksamkeit der gesamten Abwälzung der Schönheitsreparaturen (BGH GE 2011, 263; BGH WuM 2010, 231). Die Erneuerung von Böden gehört gerade nicht zu den Schönheitsreparaturen (für Parkett BGH NJW 2013, 1668; für Teppichboden OLG Hamm Rechtsentscheid vom 22.3.1991 – 30 REMiet 3/90, WuM 1991, 248 = ZMR 1991, 219; Urteil des erkennendes Gerichts NJWE-MietR 1996, 76 teilweise abgeändert durch LG Dortmund NJWE-MietR 1997, 100; offengelassen von Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 535 BGB Rn. 437).
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Außerdem ist die bedarfsunabhängige Austauschpflicht des Teppichbodens nach Ablauf einer starren Frist unwirksam. Das führt nämlich dazu, dass der Teppichboden selbst dann ausgetauscht werden müsste, wenn gar kein Bedarf besteht, Solche Klauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. (BGH WuM 2004, 463 = NJW 2004, 2586 = GE 2004, 1023 = DWW 2004, 221= NZM 2004, 653 = ZMR 2004, 736 = MDR 2004, 1290). Er müsste nicht nur eine sinnlose Arbeit vornehmen sondern vor allem auch eine, die der Vermieter selbst bei fehlender Abwälzung der Schönheitsreparaturen gar nicht vornehmen müsste.
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Aber selbst wenn man § 28 des Mietvertrages und die Vereinbarung über die Teppichbodenerneuerung im Übergabeprotokoll als Individualvereinbarung sehen würde, kommt man zu dem gleichen Ergebnis.
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Die Unwirksamkeit aller Vereinbarungen ergibt sich nämlich auch noch aus der Summierung der auf den Beklagten abgewälzten Verpflichtungen. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1993, 532; NJW 2003, 2234; NJW 2006, 2116) liegt ein derartiger Summierungseffekt vor, wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Das gilt auch dann, wenn die zu prüfende Formularklausel mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft; denn bei der Prüfung einer Klausel nach § 307 BGB ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile zu würdigen. Dieser sogenannte Summierungseffekt führt sogar dann, wenn zwei eigentlich für sich unbedenkliche aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen (BGH a.a.O.; LG Berlin GE 2013, 1005; AG Mannheim ZMR 2011, 805; AG Hannover NZM 2010, 278) zur Unwirksamkeit.
52
Auch wenn vielleicht gegen die Wirksamkeit der Individualvereinbarung über die Endrenovierung und den Teppichbodenaustausch bei isolierter Betrachtung keine Bedenken bestehen sollten, sind diese Vereinbarungen hier gem. § 139 BGB unwirksam (AG Mannheim ZMR 2011, 805; LG Freiburg WuM 2005, 383; LG Hamburg ZMR 2008, 454; Langenberg, Schönheitsreparaturen, 4. Aufl., Teil I Rn 248; Blank in Blank/Börstinghaus § 535 BGB Rn. 493). Die Bestimmungen sind als einheitliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen zu verstehen. Die Klägerin bzw. ihre Tochter wollte die Wohnung schlicht in dem Zustand zurückbekommen, in dem sie die Wohnung übergeben hatte. Das ist mietrechtlich bekanntlich nicht möglich, da der Mieter die Mietsache gebrauchen darf und die Gebrauchsspuren prinzipiell zu Lasten des Vermieters gehen, § 538 BGB. Es handelt sich deshalb um eine einheitliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen, weshalb selbst dann, wenn man hinsichtlich der Regelung in § 28 des Mietvertrages und der Vereinbarung über den Austausch des Teppichbodens von Individualvereinbarungen ausgehen sollte, zu einer Gesamtnichtigkeit der Regelung kommt.
53
Damit ist als Zwischenergebnis festzustellen, dass die Schönheitsreparaturen inklusive des Austausches des Teppichbodens im vorliegenden Mietverhältnis entsprechend den Vorschriften des BGB von der Klägerin hätten vorgenommen werden müssen.
54
Soweit die Klägerin hinsichtlich einzelner im Einzelnen nicht sehr substantiiert vorgetragener Punkte überhaupt vorträgt, dass der Beklagte hier einen über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus gehenden Gebrauch der Mietsache vorgenommen hat und hierdurch Schäden an der Mietsache verursacht hat, die er ersetzen muss, ist der Sachvortrag der Klägerin nicht geeignet, einen solchen Schadensersatzanspruch zu rechtfertigen (für einen solchen Fall beim Teppichboden: LG Dortmund NJWE-MietR 1997, 100). Da die Klägerin die Schönheitsreparaturen sämtlichst alle selbst machen muss, könnte sie allenfalls eventuelle Mehrkosten geltend machen, die über die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch die Klägerin hinaus wegen des vertragswidrigen Gebrauchs oder der Beschädigung der Mietsache entstanden sind (BGH NJW 2008, 1439, für die Folgen des Rauchens in der Wohnung; BGH NJW 2014, 143, zur Rückgabe in ausgefallenen Farben). Die Klägerin hat hier aber nicht ansatzweise dargelegt, wie sich die Kosten auf einzelne Positionen verteilen und welche Kosten gegebenenfalls für Maßnahmen angefallen sind, die nicht als Schönheitsreparaturen zu bewerten waren. Auch hätte hier ein Abzug „neu für alt“ vorgenommen werden müssen. Nach Ansicht des LG Dortmund (a.a.O.) ist von Nutzungsdauer eines Teppichs von 10 Jahren grundsätzlich auszugehen, so dass von daher schon mindestens 50% in Abzug zu bringen wären (ebenso AG Dresden GE 2009, 913; AG Erfurt WuM 2009, 342; AG Freiburg WuM 1984, 80). Verlegkosten wären in diesem Fall sowieso angefallen.
55
Im Übrigen mag die Klägerin sich fragen lassen, wieso Renovierungskosten, die bereits vor der Wohnungsrückgabe (Beleg vom 17.09.2013) entstanden sind, vom Beklagten zu zahlen sind. Dies gilt auch für einen Beleg vom 25.09., dem Tag der Wohnungsrückgabe, also vor der Absendung des Aufforderungsschreibens vom 26.09. und der Erfüllungsverweigerung vom 15.10.2013. Auch dies spricht eher dafür, dass die Tochter der Klägerin bereits Renovierungsmaßnahmen für ihren eigenen Einzug geplant und umgesetzt hat.
56
Hinsichtlich der Kosten für Fliesen und Waschtisch in Höhe von 429,45 € besteht ebenfalls kein Schadensersatzanspruch. Die Klägerin hat nicht dargetan, dass der Beklagte hier schuldhaft eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende entsprechende Substanzverletzung vorgenommen hat. Bereits nach eigenem Sachvortrag waren einige Fliesen bereits bei Übergabe der Wohnung an den Beklagten gesprungen. Dass die jetzigen Schäden nicht durch vertragsgemäßen Gebrauch verursacht wurden ist nicht ersichtlich. Der Sachvortrag diesbezüglich ist wenig präzise. Welche Fliesen waren schon vorher gebrochen und welche sind es erst später? Auch die Frage um welche Bohrlöcher es gehen soll, ist entscheidend. Der Beklagte behauptet, lediglich eine Seifenschale angebracht zu haben. Der Mieter darf in bestimmtem Umfang Bohrlöcher im Badezimmer setzen.
57
Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass der Mieter Dübel setzt und Kacheln, insbesondere in Bädern und in der Küche, anbohren darf (BGH NJW 1993, 1061 – Verbandsklageverfahren gegen entsprechende Formularklausel). Die Grenze für das Gebrauchsrecht des Mieters ist das verkehrsübliche Maß (ob 59 richtig sind mag dahinstehen: so jetzt AG München Urt. v. 18.2.2014 – 473 C 32372/13, ZMR 8/2014 3. Umschlagseite Ls). Soweit der Vermieter es unterlassen hat, in einem Bad die Halterung für die üblichen Installationsgegenstände wie Spiegel, Konsole, Handtuchhalter, Seifenschale usw. anzubringen, ist der Mieter berechtigt, dies nachzuholen. Dass hier eine über das verkehrsübliche Maß hinausgehende Anzahl von Bohrlöchern vorlag ist nicht vorgetragen.
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Letztendlich hat die Klägerin hinsichtlich der Schadenshöhe auch nicht vorgetragen, wann das Badezimmer gefliest worden ist und der Waschtisch angeschafft worden ist also welche Abzüge neu für alt hier vorgenommen werden müssen.
59
Ebenso wenig ist vorgetragen worden, welcher Müll entsorgt werden musste. Wenn es sich um den Teppichboden gehandelt hat bzw. abgerissene Tapeten würde die Position von 10,– € auch nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen. Nur wenn zusätzliche Kosten angefallen wären, wären diese unter Umständen erstattungsfähig. Hierzu ist aber nichts vorgetragen.
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Die Kosten für die Fotos in Höhe von 8,36 € sind ebenfalls nicht erstattungsfähig, da es sich um Kosten im Zusammenhang mit dem Schadensersatzanspruch wegen vermeintlich abgewälzter Schönheitsreparaturen handelt. Ein solcher Anspruch besteht, wie oben dargelegt gerade nicht, sodass auch ein Anspruch auf Erstattung der Fotos nicht besteht. Ob es sich nicht um Kosten der Rechtsverfolgung gehandelt hätte, die gemäß § 91 ZPO im Kostenfestsetzungsverfahren hätten geltend gemacht werden müssen, kann deshalb dahingestellt bleiben.
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Ebenso wenig hat die Klägerin auch nur ansatzweise vorgetragen, wie der Beklagte die Garage beschädigt haben soll. Bei dem Garagentor handelt es sich um ein allgemein zugängliches Teil, sodass allein aus der Tatsache, dass der Mieter die Garage gemietet hat, noch nicht herzuleiten ist, dass dieser auch den Schaden verursacht haben muss. Für Schäden Dritter haftet der Mieter bekanntlich nicht. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge Mietgebrauchs beschädigt sind, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278 BGB) haftet (BGH WuM 2005, 57 = GE 2005, 123 = NZM 2005, 100 = ZMR 2005, 116). Die Klägerin hat jedoch keinerlei Sachvortrag hinsichtlich der Schadensverursachung gebracht, sodass auch diese Position nicht zu erstatten ist.
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Das bedeutet, dass die Klägerin zur Rückzahlung der Kaution abzüglich der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2012 in Höhe von 73,– € zu verurteilen war, wie geschehen.
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Der Zinsanspruch ergibt sich insofern aus dem Gesetz.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
